регистрация частного дома документы
Регистрация частного дома документы
Регистрация частных домов стала проще
О регистрации права собственности на создаваемые или созданные объекты недвижимого имущества рассказала Ольга Лукьянчикова, специалист-эксперт Железногорского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области.
Скажите, что такое объект индивидуального жилищного строительства?
Под объектом индивидуального жилищного строительства согласно п. 2 ст.49 Градостроительного кодекса РФ понимаются отдельно стоящие жилые дома, не выше трех этажей, предназначенные для проживания одной семьи.
Какие документы являются основаниями для государственной регистрации на эти дома?
В случае если земельный участок, отведенный для создания частного дома, принадлежит заявителю на праве собственности, то регистрация происходит на основании документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства (частного дома).
В случае если земельный такой участок, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.
А с учетом ст. 25.3 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», предусматривающей упрощенный порядок регистрации, основаниями для государственной регистрации являются документы, подтверждающие факт создания объекта недвижимого имущества:
а для объекта недвижимого имущества на предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства земельном участке, либо гаража или иного объекта недвижимого имущества является декларация о таком объекте недвижимого имущества.
К перечисленным документам прилагаются правоустанавливающие документы на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества. К ним относятся: акт о предоставлении гражданину земельного участка, изданный органом государственной власти или органом местного самоуправления; акт (свидетельство на право собственности) о праве гражданина на данный участок; выписка из похозяйственной книги, выдаваемая органом местного самоуправления, только для земельных участков, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, или иной документ, устанавливающий право на земельный участок. Правоустанавливающий документ не требуется, если право заявителя на этот земельный участок уже зарегистрировано в ЕГРП.
Каким требованиям должен отвечать земельный участок, для того, чтобы он был признан недвижимостью?
Следует отметить, что в настоящее время Росреестр осуществляет функцию приема документов в режиме «одного окна», согласно которой при регистрации права на ранее учтенные земельные участки кадастровые паспорта не требуются с заявителей, а запрашиваются специалистами в ФБУ «Кадастровая палата». Таким образом, облегчается процесс оформления документов для заявителей.
А что таков декларация на объект недвижимого имущества?
Регистрация объекта недвижимого имущества (кроме жилых помещений) на предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства земельном участке либо гаража или иного объекта недвижимого имущества осуществляется в упрощенном порядке. Для регистрации достаточно представить декларацию об объекте недвижимого имущества. Форма декларации об объекте недвижимого имущества установлена Приказом Минэкономразвития России от 15 августа 2006 г. N8232. В ней отражаются сведения об его адресе (местоположении), виде (названии), количестве этажей и т.д.
В каких случаях ив требуется разрешение на строительство?
В Градостроительном кодексе РФ п. 17 ст. 51 предусмотрены случаи, когда разрешение на строительство не требуется. В частности, речь идет о следующих случаях:
1) строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;
2) строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других);
3) строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования (сараи, погребы);
4) изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.
Как зарегистрировать права на недвижимость
1. Какие права на недвижимость нужно регистрировать?
Государственной регистрации права — внесению сведений о праве на объект недвижимости в Единый государственный реестр недвижимости ( ЕГРН ) — подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимость и сделки с ней, ограничения прав и обременения недвижимости: сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения и так далее.
Сейчас сведения, внесенные в ЕГРН, — это единственное доказательство наличия зарегистрированного права на объект недвижимости, оспорить которое можно только в суде.
Регистрировать права должен собственник (независимо от того, кто он — гражданин РФ, иностранный гражданин или лицо без гражданства). Если собственник несовершеннолетний, от его лица может выступать законный представитель (родитель, усыновитель, опекун, попечитель). С 14 лет ребенок может зарегистрировать права на недвижимость сам. От лица недееспособных заявление на регистрацию права подают их опекуны. При необходимости можно оформить нотариально удостоверенную доверенность на представителя.
2. Нужно ли перед регистрацией недвижимости ставить ее на кадастровый учет?
Раньше, если объект недвижимости не стоял на кадастровом учете, его нужно было сначала поставить на кадастровый учет и только потом зарегистрировать на него права. Теперь в случае необходимости это можно сделать одновременно.
Только государственная регистрация права вам понадобится в том случае, если сведения об объекте недвижимости, право на который нужно зарегистрировать, ранее уже были внесены в ЕГРН, то есть он уже стоит на кадастровом учете.
Государственная регистрация права собственности одновременно с постановкой на кадастровый учет требуется, если объект был За исключением ранее не учтенных объектов недвижимости, в отношении которых было выдано разрешение на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию (например, многоквартирные дома). В этом случае объект ставит на кадастровый учет тот орган государственной власти или местного самоуправления, который выдал разрешение.
«>создан (например, построен частный дом) и, соответственно, ранее не числился в ЕГРН, либо был образован (например, путем деления участка земли), либо прекратил свое существование (при условии, что раньше права на него были зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости).
Только кадастровый учет нужен в том случае, если характеристики объекта недвижимости существенно изменены (например, увеличена площадь частного дома), либо объект, права на который ранее не были зарегистрированы в ЕГРН, прекратил существование.
3. Какие документы нужны, чтобы зарегистрировать права на недвижимость?
Полный перечень документов, которые могут потребоваться для регистрации прав на недвижимость (как отдельно, так и одновременно с кадастровым учетом), представлен на сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра). Но итоговый пакет документов зависит от деталей каждой конкретной ситуации. Чтобы узнать, какие документы понадобятся именно вам, воспользуйтесь специальным конструктором жизненных ситуаций на сайте Росреестра.
4. Как подать документы на регистрацию права?
Подать документы на регистрацию прав на недвижимость можно несколькими способами.
Лично
Если недвижимость расположена в Москве, подавать заявление нужно в любой центр «Мои документы». Если регистрируемая недвижимость находится за пределами Москвы, подать документы лично вы можете:
Сотрудники приемной Росреестра и работники Дворца госуслуг ведут прием только по предварительной записи. Инвалиды I и II групп, а также инвалиды и ветераны Великой Отечественной войны при подаче и получении документов обслуживаются без очереди. Записаться можно по телефону: +7 (495) 587-78-55, добавочный 24-15.
По почте
Отправить пакет документов можно на адрес территориального органа или офиса Росреестра по месту нахождения объекта недвижимости или на адрес приема корреспонденции в центральном аппарате Росреестра: 101000, Москва, Чистопрудный бульвар, дом 6/19.
Онлайн
Вы можете сформировать электронное обращение с помощью онлайн-сервиса Росреестра для регистрации прав на недвижимость или регистрации прав на недвижимость с одновременной постановкой на кадастровый учет. Обратите внимание: на последнем шаге формирования заявления его необходимо подписать усиленной электронной подписью.
На дому
Ветераны Великой Отечественной войны, инвалиды Великой Отечественной войны, инвалиды I и II групп могут зарегистрировать права на свою недвижимость, воспользовавшись бесплатной услугой «Выездное обслуживание». К ним приедет курьер, который примет заявление на регистрацию прав.
Права на недвижимость будут зарегистрированы в течение 5–15 рабочих дней. Для проверки статуса рассмотрения заявления вы можете воспользоваться электронным сервисом «Проверка исполнения запроса online».
5. Чем подтверждается государственная регистрация права?
По итогам регистрации ваших прав на недвижимость вам выдадут выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Ее можно получить в виде электронного документа, подписанного квалифицированной электронной подписью, на e-mail либо в виде документа на бумажном носителе, который можно получить по почте или лично в центре «Мои документы». Также вы можете заказать доставку выписки из ЕГРН курьером (услуга платная). Способ получения документа нужно указывать в заявлении при подаче документов на регистрацию права.
Сведения, содержащиеся в ЕГРН, считаются актуальными на момент выдачи документов. Поэтому в дальнейшем для подтверждения нахождения в реестре информации о правах на недвижимость вам может потребоваться новая выписка из ЕГРН.
Свидетельства о праве собственности с 2017 года больше не выдаются.
6. Как запретить регистрировать права на мою недвижимость без моего присутствия?
Если вы собственник недвижимости, вы можете обратиться с заявлением о внесении в ЕГРН записи о невозможности государственной регистрации перехода, ограничения (обременения), прекращения права на объект недвижимости без вашего личного участия.
В этом случае Росреестр будет отклонять любые попытки сторонних лиц зарегистрировать какие-либо права на вашу недвижимость без объяснения причин. Исключение: изменение прав на недвижимость на основании вступившего законную силу решения суда или требования судебного пристава-исполнителя.
7. Что делать, если я не согласен с записью в ЕГРН о праве на недвижимость?
Если в ЕГРН появилась запись о том, что у вашей недвижимости появился новый собственник, а вы с этим не согласны и готовы оспорить это в суде, вы можете подать в Росреестр заявление о наличии у вас возражений в отношении зарегистрированного права на недвижимость.
Такая запись в ЕГРН никак не повлияет на дальнейшую регистрацию прав на эту недвижимость, но может помочь снизить число оспариваемых впоследствии сделок.
8. Можно ли оформить все необходимые при покупке жилья документы одним пакетом?
В центрах госуслуг «Мои документы» вы можете оформить документы и получить услуги, которые могут понадобиться вам в процессе или сразу после покупки жилья, например:
Возможность получить документы одним пакетом есть во всех центрах «Мои документы».
Подробнее можно узнать на сайте центров «Мои документы» или по телефону единой справочной службы Москвы: 8 (495) 777-77-77.
Регистрация жилого дома: инструкция регистрация права собственности дома на земельном участке
Очередные поправки в законодательство изменили порядок регистрации жилых и садовых домов. С августа 2018 года было отменено разрешение на строительство для ИЖС и введен уведомительный порядок. Изменения направлены на борьбу с самостроем, так как они должны были уменьшить бумажную волокиту.
Содержание
Как это было раньше
Раньше для строительства нужно было получить разрешение на строительство. Владельцы нежилых садовых домов были избавлены от необходимости получения разрешения на строительства. Заявление с пакетом документов нужно было подать в Росреестр.
Постановка дома на учет и регистрация прав проходили в несколько этапов:
Введение уведомительного порядка сильно изменило и процедуру строительства, и процедуру регистрации.
Основные изменения в 2021 году
Отмена разрешений – не единственное изменение в законах:
До начала строительства
Перед началом строительства застройщик подает уведомление в орган местного самоуправления. В нем он указывает информацию о себе, земельном участке и планируемом строении.
Важно. Подача уведомления сама по себе не может быть стартом к строительству. Местные власти должны проверить поданную вами информацию и дать ответ. Это может быть уведомление о соответствии градостроительным нормам или обоснованный отказ.
После того, как ответ от местной администрации получен, можно начинать стройку. Действует уведомление 10 лет, так же, как раньше действовало разрешение.
Подать уведомление можно разными способами:
Ответ от уполномоченного органа вы получите удобным для вас способом. Его можно указать на бланке уведомления.
Одно из ключевых отличий нового порядка – теперь уведомлять нужно и о строительстве на землях СНТ.
Уведомление заполняют по форме, разработанной Минстроем:
Образец для заполнения
Скачать утвержденный типовой бланк-образец для заполнения: Уведомление о начале строительства.
Уведомительный порядок планировался быть проще и удобнее для застройщиков, чем получение разрешения на строительство, на практике оказалось все немного сложнее чем звучит. Строить по нему можно только жилые и садовые дома, которые соответствуют требованиям:
Кроме того, планируемое здание должно соответствовать градостроительным нормам.
Сама по себе подача уведомления в администрацию – это еще не старт к началу строительства. Сначала нужно дождаться ответного уведомления от местных властей о том, что планируемое строение соответствует всем нормам и его можно строить. Если что-то будет не соответствовать, администрация вам откажет. Тогда нужно либо исправлять ошибки, либо строить через получение разрешения.
Любые хозяйственные постройки – бани, гаражи, беседки, сараи – можно строить без уведомлений. Изменения в законодательстве их не затронули.
Важно! Введение уведомительного порядка не отменило необходимость согласования строительства в разных инстанциях. Возможно, потребуется получить согласие от Культурного наследия, Росавиации, Роснедр и т.д. Необходимость в таких согласованиях зависит от разных условий. Например, получать разрешение от Росавиации требуется в тех случаях, когда участок находится недалеко от аэропортов.
Требуется ли согласование в вашем случае, можно узнать на бесплатной консультации специалиста «Геомер групп». Оставьте свой номер телефона, и мы перезвоним вам.
Получение согласований в уполномоченных органах требует не только дополнительных затрат. Оно может занять колоссальное время. Мы поможем вам избежать потерь времени. Наш специалист согласует ваше строительство в тех инстанциях, где это необходимо. После чего подаст уведомление.
После окончания строительства
На момент начала стройки у вас должно быть два уведомления – о начале строительства и ответ администрации о том, что планируемая постройка соответствует всем нормам. Когда стройка закончена нужно опять уведомить администрацию. Уведомление об окончании строительства с техпланом дома подают в течение месяца.
Дальше администрация должна проверить соответствие построенного здания градостроительным нормам и тем параметрам, которые были заявлены изначально. Проверка занимает 7 дней. После этого вы получаете ответное уведомление о соответствии.
Подача уведомления о том, что стройка закончена – это последняя задача застройщика. Все остальное делает администрация. После того, как соответствие будет проверено, все документы орган местной власти сам направляет в Росреестр. Застройщик имеет право подать заявление в Росреестр самостоятельно.
Важно. Кадастровый учет и регистрация прав на дома без уведомления администрации сохранялся до 1 март 2019 года. Сейчас уведомлять нужно обязательно.
Сколько стоит регистрация дома
За регистрацию прав нужно уплатить госпошлину:
Квитанцию об уплате пошлины нужно приложить к уведомлению об окончании строительства. По закону постановка дома на учет и регистрация прав в Росреестре занимает 7 дней с момента подачи заявления. Но здесь важно учесть, что отсчитывать его будут от того момента, как вы предоставите документ, подтверждающий уплату госпошлины.
Также вам потребуется оформить техплан на готовый дом. Сделать это может только кадастровый инженер.
Заказать подготовку техплана на дом можно в компании «Геомер групп». Кадастровые работы занимают в среднем 2 недели. Продолжительность подготовки техплана зависит от технических особенностей вашего дома. Стоимость – от 12 тыс. рублей.
Мы можем помочь вам уведомить местную администрацию. В этом случае наш специалист будет действовать в ваших интересах на основании доверенности. Вам не придется тратить время на бумажную волокиту. Когда процедура постановки на учет и регистрации вашего дома будет завершена, вы получите выписку из ЕГРН.
Чтобы записаться на консультацию позвоните по телефону ☎ +7 (495) 481-49-21 или оставьте заявку на сайте.
Упрощенная регистрация дома имеет 2 подвоха: 404-ФЗ от 08.12.2020
Что такое регистрация дома в упрощенном порядке?
Это кадастровый учет и регистрация права собственности на дом с минимальным пакетом документов.
Упрощенная регистрация дома облегчает оформление жилых и садовых домов.
Однако, в ней есть и подводные камни.
Изучим детально регистрацию дома.
Понимание нюансов помогает делать осознанный выбор и избегать болезненных разочарований.
Регистрация дома возможна 2 путями: по упрощенному порядку или по уведомительному.
В конце сделаем выводы, какой порядок – упрощенный или уведомительный – лучше выбрать.
Определимся с терминами.
Что понимаем под термином регистрация?
Как упоминал выше, под регистрацией понимаем 2 процедуры:
Все вновь построенные объекты проходят эти две процедуры.
Регистрация дома осуществляется органами Росреестра.
Что понимается под термином дом?
Дом – это объект капитального строительства (здание), который бывает 2-х видов:
На иные виды домов (многоквартирные, блокированной застройки и др.) упрощенный и уведомительный порядок не распространяются.
ИЖС и садовый дом должны отвечать 5 признакам:
если дом соответствует 5-ти признакам, то регистрация дома возможна в упрощенном или уведомительном порядке.
Забегая вперед, отмечу следующее.
Пять признаков это не единственные критерии для применения упрощенного или уведомительного порядка.
Существуют еще требования к земельным участкам.
Но требования к участкам рассмотрим ниже.
Сейчас немного предыстории.
Упрощенный порядок регистрации применяется уже достаточно давно.
Пресловутая дачная амнистия и есть упрощенный порядок регистрации домов.
Однако, дачная амнистия распространялась только на дачные и садовые дома.
На объекты ИЖС дачная амнистия не распространялась до последнего времени.
Закон № 404-ФЗ распространил упрощенный порядок регистрации домов на ИЖС.
Данный акт принят 08 декабря 2020 года.
В законную силу 404-ФЗ вступил 19 декабря 2020 года.
Какие новшества добавили в упрощенный порядок регистрации домов?
Регистрация дома по новому упрощенному порядку действует с 19 декабря 2020 года по 404-ФЗ.
По новым упрощенным правилам регистрация дома требует всего 2 документа:
При этом, если права на участок зарегистрированы в ЕГРН, то 2-ой документ не нужен.
при наличии сведений в ЕГРН, регистрация дома может быть проведена только на основании технического плана.
Напомню, что упрощенная регистрация дома возможна, если дом соответствует вышеуказанным 5-ти признакам.
Помимо критериев к дому, должны соблюдаться условия, предъявляемые к земельному участку.
В частности, упрощенная регистрация применима, если дом располагается на участке:
упрощенная регистрация дома возможна, если участок имеет один из 3-х видов разрешенного использования.
Вышеизложенные критерии определяют общие условия для применения упрощенного порядка регистрации.
Помимо указанных критериев есть важные нюансы.
О них следует упомянуть, потому что они имеют существенное значение.
Нюансы упрощенного порядка.
Регистрация дома в упрощенном порядке действует до 01 марта 2026 года.
Закон 404-ФЗ от 08 декабря 2020 года установил, что упрощенный порядок применяется до указанной даты.
Иными словами, регистрация дома в упрощенном порядке носит временный характер.
Однако, установление предельного срока не гарантирует, что после упрощенный порядок не продолжит свое действие.
Прецедентов продления хватает.
Например, несколько раз продлевалась дачная амнистия и приватизация жилья.
Тем не менее, на текущий момент установлен крайний срок действия упрощенного порядка.
Данный нюанс следует учитывать.
Второй нюанс касается времени постройки дома.
Для упрощенного порядка регистрации не важно, когда построен дом.
Законодатели, устанавливая какие-либо льготы или упрощая процедуры, нередко добавляют ограничивающие условия.
В случае с 404-ФЗ ситуация выглядит иначе.
По крайней мере, никаких ограничений по времени возведения дома упрощенный порядок не содержит.
Росреестр в своих разъяснениях заостряет внимание на данном обстоятельстве.
В частности, ведомство указывает, что для упрощенного порядка неважно, когда был построен дом.
Другими словами, на текущий момент, дома любого года постройки, имеют шанс быть зарегистрированными в упрощенном порядке.
Напомню, что дом и участок должны соответствовать критериям, которые описаны выше.
Как оформить дом в упрощенном порядке?
Алгоритм действий следующий.
Закажите подготовку технического плана на дом.
Услуги по изготовлению планов оказывают кадастровые инженеры.
Совет.
Не «бросайтесь в объятия» первого попавшегося инженера.
Как и в любой сфере, среди кадастровых инженеров есть профи, и есть рукож.пы.
Проверяйте исполнителя на сайте через реестр кадастровых инженеров:
Особенно обращайте внимание на количество отказов в регистрации, полученные инженером за последние 2 года.
Если права на земельный участок зарегистрированы в ЕГРН, то правоустанавливающие документы на участок не понадобятся.
Проверить наличие регистрации прав на участок можно онлайн.
Для этого получите выписку из ЕГРН.
На этом, комплект документов готов.
Подавайте их Росреестр самостоятельно или через кадастрового инженера.
На этом с упрощенным порядком заканчиваем и переходим ко второму.
Уведомительный порядок регистрации дома.
Данный порядок регистрации домов действует с 04 августа 2018 года.
Суть его сводится к отмене разрешения на строительство ИЖС и садовых домов.
С 04 августа 2018 года дома, соответствующие 5 критериям, можно строить без получения разрешения на строительство.
Вместо получения разрешения на строительства, владелец участка подает уведомление о начале строительства дома.
Уведомление, как правило, подается в местную администрацию.
У чиновников есть 7 дней, чтобы:
Если администрация не дала официальный ответ, то по закону считается, что строительство согласовано.
Обратите внимание.
В согласовании строительства могут отказать.
Отказ в согласовании строительства, на мой взгляд, является важным защитным механизмом от «слива денег в унитаз».
Но к этому вопросу мы вернемся ниже. Когда будем сравнивать плюсы и минусы упрощенного и уведомительного порядка регистрации.
После завершения строительства, хозяин участка подает уведомление об окончании строительства.
При этом уведомление об окончании также подается в местную администрацию.
После этого, администрация передает в Росреестр сведения о доме.
Для справки.
Уведомление о начале и окончании строительства можно сформировать онлайн.
Либо заполнить самостоятельно вручную.
Хозяину участка даже не нужно обращаться в Росреестр.
Всю информацию предоставляет администрация.
На основании этих уведомлений и технического плана Росреестр:
С момента внесения записи в ЕГРН процедура уведомительного порядка регистрации завершается.
Мы рассмотрели оба порядка регистрации домов.
Теперь давайте сравним их, чтобы определить плюсы и минусы каждого.
Сравнение упрощенного и уведомительного порядка регистрации дома.
Сходу понятно, что упрощенный порядок требует меньших усилий.
Выбирая упрощенный порядок регистрации, владельцу участка не нужно подавать уведомления о начале и окончании строительства.
При выборе упрощенного порядка регистрации нужно только заказать изготовление технического плана.
Проще говоря, при упрощенном порядке, согласование строительства становится не обязательным.
Плюс упрощенного порядка в том, что можно не подавать уведомление о начале строительства.
В этом, собственно говоря, и состоит главный плюс упрощенного порядка.
Однако, парадокс в том, что данный плюс, в некоторых случаях, может обернуться «убийственным» минусом.
Но об этом расскажу далее.
Переходим ко 2-му плюсу.
Упрощенный порядок допускает строительство на садовом участке без утвержденных градостроительных регламентов.
Звучит сурово и запутано, но разобраться можно.
Начнем с того, что существует общее правило.
Суть этого правила состоит в следующем.
Строить на садовом участке дом допускается только в одном случае.
Если участок включен территориальную зону, для которой утверждены градостроительные регламенты, предусматривающие возможность такого строительства.
(часть 2 статьи 23 закона от 29.07.2017 N 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и …»).
Градостроительный регламент – это документ, который обычно является частью Правил землепользования и застройки.
В градостроительном регламенте указывают, что можно строить, и с какими предельными параметрами.
Полное определение градостроительного регламента смотрите по ссылке.
Возвращаемся к общему правилу.
Если садовый участок находится в территориальной зоне, для которой не утверждены градостроительные регламенты, то строить дом нельзя.
Обратите внимание.
Данное общее правило касается только садовых участков.
На участки для ИЖС и ЛПХ в границах населенного пункта, это правило не распространяется.
Второй плюс упрощенного порядка состоит в том, что
Регистрация дома на садовом участке допустима при отсутствии утвержденных градостроительных регламентов.
Иными словами, упрощенный порядок делает исключение из общего правила.
Если дом построен на садовом участке, для которого не утверждены градостроительные регламенты, то зарегистрировать права на дом можно в упрощенном порядке.
Теперь перейдем к минусам.
В отличие от плюсов, минусы не столь очевидны. Но последствия от них намного серьезней.
Минус упрощенного порядка состоит в повышенном риске получить отказ в регистрации права собственности на дом.
Как мы выяснили, упрощенный порядок не требует согласовывать строительство.
Достаточно построить дом и оформить технический план.
Упрощенный порядок допускает регистрацию дома на основе только технического плана.
Однако, нужно понимать следующее:
упрощенный порядок регистрации дома не отменяет проведение Росреестром правовой экспертизы.
Иными словами, до внесения регистрационной записи Росреестр проверяет наличие оснований для приостановления и/или отказа в регистрации.
упрощенный порядок допускает, но не гарантирует регистрацию дома на основании технического плана.
После принятия закона 404-ФЗ, устанавливающего с 19 декабря 2020 года новые правила, Росреестр заметно возбудился.
Ведомство начало выстреливать официальные разъяснения.
Иногда даже по несколько за один день.
Суть этих разъяснений касается позиции Росреестра в случае выявления нарушений.
Одним из нарушений является строительство дома на участке, который находится в зоне с особыми условиями использования.
Существует более 20 видов зон с особыми условиями использования.
Полный список всех видов зон с особыми условиями использования смотрите в статье 105 ЗК РФ.
Зона с особыми условиями использования, сокращено — ЗОИТ.
Некоторые зоны ограничивают или в полностью запрещают строительство домов.
Жуткий подвох состоит в том, что отсутствие в ЕГРН сведений о зоне с особыми условиями использования не гарантирует, что ее нет.
Зона может быть установлена, но при этом найти сведения о ней бывает проблематично.
Если Росреестр установит наличие ЗОИТ, то регистрация будет приостановлена.
После истечения срока приостановления в регистрации откажут.
Таким образом, упрощенный порядок освобождает владельца участка от согласования строительства.
Но при этом, все риски, в том числе, связанные со строительством на ЗОИТ, ложатся на хозяина участка.
Проще говоря, можно построить дом, в надежде в упрощенном порядке зарегистрировать права, а потом получить отказ.
В итоге, деньги, потраченные на строительство, слиты «в канализацию».
Переходим ко второму минусу.
Упрощенный порядок повышает риск нарушения предельных параметров строительства.
К предельным параметрам строительства относят:
Само по себе нарушение предельных параметров не приведет к отказу регистрации в упрощенном порядке.
По крайней мере, Росреестр разъяснил, что не проверяет соблюдение предельных параметров строительства.
Если, например, нарушены отступы, то Росреестр все равно зарегистрирует дом.
Однако, нарушение предельных параметров строительства все равно может создать проблемы.
Суть проблемы может заключаться в следующем.
Если использование дома и/или участка с допущенными нарушениями опасно для:
то может быть наложен запрет на использование. (часть 8, 9, 10 статьи 36 ГрК РФ).
при допущенных нарушениях права на дом зарегистрируют, но могут наложить запрет на использование.
Конечно, вероятность, что нарушение отступа на 1 метр, может повлечь угрозу жизни и здоровью, достаточно низка.
Тем не менее, стоит задуматься.
Где гарантия, что кто-нибудь не попытается натянуть «сову на глобус».
Особенно, если этот кто-то обладает административным ресурсом и ему понравился ваш участок.
На этом с плюсами и минусами прощаемся.
Переходим к выводам.
Когда лучше использовать упрощенный порядок регистрации дома?
Выбирать упрощенный порядок регистрации оправдано, когда дом построен давно.
На мой взгляд, именно на это он и нацелен.
За многие годы в стране накопился существенный объем построенных домов.
При этом дома возводились без предварительного получения разрешений и согласований.
Если у вас именно такая ситуация и:
то упрощенка вам подойдет.
Второй случай, когда оправдано использование упрощенного порядка, касается некоторых садовых участков.
Строительство дома на садовом участке, для которого не утвержден градостроительный регламент.
Допустим, садовый участок находится в зоне, для которой не утвержден градостроительный регламент.
Строить дом, по общему правилу, нельзя.
Если подать уведомление о начале строительства, то высока вероятность отказа.
При этом, регистрация дома, построенного на таком садовом участке, допускается.
Звучит немного странно, но так написано в законе.
Рассмотрим случаи, когда не стоит рассчитывать на упрощенный порядок, а лучше использовать уведомительный.
Регистрация дома в уведомительном порядке оправдана в 3-х случаях.
Дом еще не построен.
Если строительство не начато или находится на начальном этапе, то целесообразно выбрать уведомительный порядок.
Для этого, сформируйте уведомление о начале строительства.
Подайте его в местную администрацию.
Если по каким-то причинам строительство на участке запрещено или ограничено, то вы избежите пустых трат на стройку.
в случае ободрения строительства, вы застрахованы от негативного изменения условий и правил строительства.
Что означает негативное изменение условий и правил?
Рассмотрим это подробнее.
Допустим, вы подали уведомление о начале строительства ИЖС.
Через 7 дней администрация прислала уведомление о соответствии строительства.
Иными словами, чиновники согласовали стройку.
Юридически это означает следующее.
В течение всего периода строительства, но не более 10 лет, вам безразличны любые изменения.
На подобные изменения вам «по барабану».
Если согласовали уведомление о начале строительства, то фактически
зафиксировали параметры и условия строительства, по которым будет проведена регистрация дома.
С упрощенным порядком регистрации такой фокус не пройдет.
Если не подавали уведомление о начале строительства, надеясь на упрощенный порядок, то могут быть сюрпризы.
Например, за время стройки чиновники внесли изменения в ПЗЗ.
Либо установили новую зону с особыми условиями использования, в которую попал участок.
В этом случае, Росреестр будет проводить правовую экспертизу документов с учетом изменившихся правил.
Это чревато отказом, поскольку не было согласования, фиксирующего для хозяина участка, параметры и условия строительства.
Безусловно, можно понадеяться на авось и проскочить.
Но пока работает «бешенный принтер», рисковать силами и средствами, вкладываемыми в стройку, весьма опрометчиво.
Хотите получить отклонение от предельных параметров строительства.
На некоторых участках, в силу формы или рельефа, невозможно построить дом без нарушения предельных параметров.
Либо для удобства или по другим причинам хотите выйти за предельные параметры разрешенного строительства.
В этом случае, можно попытаться получить разрешение на отклонение от предельных параметров.
Решение на отклонение от предельных параметров дает администрация.
Если вы получили положительное решение, то можете его использовать при согласовании строительства.
В уведомлении о начале строительства есть раздел, в котором указывают реквизиты решения.
Укажите в уведомлении о начале строительства реквизиты решения об отклонении от предельных параметров.
В этом случае, можно на законных основаниях отклониться от предельных параметров строительства.
Повышение ликвидности земельного участка.
Это мало очевидный, но существенный нюанс.
В случае перехода прав на земельный участок, согласование строительства сохраняет силу.
Собственник участка решил использовать уведомительный порядок.
Для этого он подал уведомление о начале строительства и получил согласование.
Допустим, собственник решил продать земельный участок с недостроенным домом.
Либо переоформить землю на детей, родителей и т.д.
В случае продажи участка, для нового собственника сохраняет действие ранее согласованное строительство.
Новый хозяин участка может завершить строительство и оформить дом по уведомлению, которое подавал предыдущий владелец.
гарантированная регистрация дома по сохраняющему силу согласованию строительства
повышает привлекательность участка для покупателей.
Преемственность согласованного строительства для нового владельца делает участок более ликвидным.
Если предыдущий хозяин земли не подавал уведомление о начале строительства, надеясь на упрощенный порядок, то юридические риски для нового собственника будут выше.
Данный нюанс не добавляет привлекательности земельному участку и строящемуся дому.
Если было полезно, поделитесь в соц. сетях.
Интерактивная интеллект карта
Желаю достойной жизни и легкого оформления прав на дом.