разменять 3 комнатную квартиру

Обменять 3х комнатную квартиру

Посмотрите полную базу квартир: вторичное жилье и новостройки в Москве и Подмосковье.

Найдено объектов: 11

Москва, Островитянова ул. 34к2

Москва, Чертановская ул. 21к3

Москва, Клинская ул.

Москва, Южнобутовская ул. 101

Москва, Дежнева пр-д 38А

Москва, Полярная ул. 19

Москва, Новоподмосковный 2-й пер. 3

Москва, Славянский бул. 1

Славянский бульвар м.

Москва, Борисовские пруды ул. 16к5

Москва, Гжатская ул. 8

Славянский бульвар м.

Москва, Ясный пр-д 11А

Многие семьи, состоящие из трех или четырех человек, мечтают о трехкомнатной квартире. И это неудивительно, поскольку она является идеальным вариантом для размещения всех членов семьи. Как показывает статистика, именно такое расположение комнат считается максимально комфортным для проживания. Тем не менее, иногда возникают ситуации, вынуждающие собственников обменять 3х-комнатную квартиру на другое жилье. Именно о таких ситуациях и способах их успешного разрешения пойдет речь в данной статье.

Когда люди хотят обменять трехкомнатную квартиру?

Вариантов может быть несколько. Если вы решили воспользоваться помощью риелтора, назовите ему причину обмена. Так, основными обстоятельствами являются:

Варианты обмена

Так, обменять трехкомнатную квартиру можно:

Способы обмена

Обмен 3х-комнатной квартиры может быть произведен на жилье как большей, так и меньшей площади. Какие варианты являются наиболее актуальными?

Обмен трехкомнатной квартиры на меньшую

Если обмен трехкомнатной квартиры осуществляется на одно- или двухкомнатное жилье в одном и том же районе и таком же доме, собственник может получить доплату. Так, решив обменять трехкомнатную квартиру на однокомнатную в своем районе, доплата образуется за счет ощутимой разницы в метраже. Тем не менее, если вы хотите обменять трехкомнатное жилье на двухкомнатное, но в престижном районе и новом доме, вряд ли получится рассчитывать на доплату. Это обусловлено более высокими ценами за квадратный метр в выбранном вами районе.

Обмен трехкомнатной квартиры на большую

Такой обмен может быть как с доплатой, так и без нее. К примеру, владелец трехкомнатной квартиры хочет обменять трешку 55 кв.м в пятиэтажном доме на трешку 75 кв.м в своем районе, но в более современном доме с лифтом. Конечно, такой обмен невозможен без внесения доплаты, образующейся за счет разницы в квадратных метрах и их цене.

Однако обменять трехкомнатную квартиру в Москве на жилье такой же или большей площади можно без доплаты. Так, трешку в сталинском доме, находящуюся недалеко от станции Университет, можно обменять на четырехкомнатное жилье в Южном Бутово без какой-либо доплаты. В данном случае снижается уровень района, тем не менее, если нет других вариантов, этот риск оправдан.

Обмен трехкомнатной квартиры на две однокомнатные

Получить доплату в этой ситуации можно только тогда, когда обмениваемая трехкомнатная квартира находится в престижном районе в новом, комфортабельном доме и имеет большую площадь.

На сегодняшний день наиболее актуальным является обмен квартиры большей площади на жилье меньшей с доплатой. Такие сделки составляют больше половины всех обменов.

Как обменять 3-х комнатную квартиру, если одному из собственников нет 18 лет?

Соблюдение интересов лиц, не достигших совершеннолетия, строго контролируется органами опеки и попечительства. Как же обменять трехкомнатную квартиру, если он является одним из собственников? В том случае, когда несовершеннолетнему принадлежит доля, при размене следует учесть тот факт, что он должен стать владельцем недвижимости, равноценной по жилищным условиям продаваемой квартире.

В данном случае сделка совершается его законным представителем, но только после получения согласия со стороны органов опеки. Его невозможно получить, если после сделки имущество ребенка уменьшится. При этом должностные лица из органов опеки проверяют законность совершенной сделки. Так, они устанавливают ее соответствие интересам ребенка, следят за тем, чтобы не ухудшились условия его проживания и т.д.

Что необходимо для успешного совершения сделки?

Оплатить все коммунальные услуги, сведя тем самым задолженность к нулю.

Взять нужные выписки из Росреестра, справки из БТИ, разрешения.

Выписаться с места жительства.

Где оформляются и куда подаются документы?

Для обмена потребуются:

Паспорта всех участников сделки.

Согласие на сделки от сособственников и бывших супругов.

Разрешение от органов опеки, если есть несовершеннолетний участник.

Техпаспорта и кадастровые паспорта всех объектов.

Вышеуказанные документы и договоры подаются в Росреестр.

При подаче пакета документов выдается справка об их принятии, где должна указываться дата выдачи свидетельства о собственности.

Когда обмен невозможен?

Законом установлено несколько случаев, которые запрещают размен квартиры. К ним относятся:

На одну из квартир, участвующих в сделке, наложен арест.

Жилье непригодно для проживания.

Есть сомнения в дееспособности какой-либо стороны.

Человек, который хочет заселиться в квартиру, имеет одно из хронических заболеваний, перечень которых устанавливает правительство.

Право пользования недвижимостью оспаривается в суде.

Нет одного из необходимых документов, или один из них не отвечает предъявляемым требованиям.

Нюансы

Для того чтобы выгодно обменять трехкомнатную квартиру, нужно обладать определенным опытом и большим количеством свободного времени. На начальной стадии следует досконально изучить рынок недвижимости, чтобы быть в курсе стоимости обмениваемых квартир. Обмен – это непростая процедура, требующая определенного опыта. Именно поэтому лучше обратиться к риелтору. Специалист обладает необходимыми знаниями в сфере жилищного права, умеет собирать нужные документы и грамотно вести переговоры.

Источник

Как и на что разменять трёхкомнатную квартиру? Варианты обмена на двухкомнатные и однокомнатные

Многие из нас мечтают о трехкомнатной квартире. Еще бы, это идеальный вариант для проживания семьи из четырех человек, где каждому найдется место.

По статистическим данным, именно такое расположение комнат является максимально комфортным для проживания.

И все же, иногда возникают случаи и ситуации, которые требуют размена трехкомнатного жилья. О том, в каких ситуациях данное возможно, что необходимо для обмена и каковы его основные этапы мы поговорим в этой статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Читайте на нашем сайте о способах бартера приватизированных и муниципальных квартир, о правилах междугороднего обмена, а также об особенностях обмена старого жилья на новостройку.

О возможности

Можно ли разменять трехкомнатную жилплощадь?

Многих интересует вопрос, как можно разменять 3х комнатное жилье и на сколько это сложно? Люди, далекие о знаниях законодательства нашей страны и вовсе сомневаются, возможно ли такое действие, и спешат на консультативный прием к юристам и риелторам.

А между тем, закон напрямую допускает и разрешает размен недвижимости, при этом, количество комнат и метраж никак не влияет на то, можно ли или нельзя осуществлять сделку по бартеру.

Практика договора мены началась достаточно давно. Еще во времена Советского Союза, когда все квартиры были по большей части однотипными, людям было намного проще менять свои жилые помещения во время переезда. Такой тип обмена применялся даже в случае, если граждане переезжали из города в город.

Со времен существования Советского Союза, практика меня недвижимости претерпела ряд изменений. Сегодня подобная процедура регламентируется совсем иными нормативными актами и требует соблюдения ряда правил.

О том, как обменять жилье с доплатой, а также о том, как осуществляется принудительный размен жилплощади через суд, можно узнать из наших статей.

Законодательный регламент

Сам контракт мены тщательно рассматривается в Гражданском кодексе. Ему посвящена статья 567, а последующие статьи в этой главе направлены на конкретизацию действий по заключению договора.

Контракт мены в соответствии с Гражданским кодексом можно заключить только для приватизированных квартир.

Если недвижимость находится в собственности государства и используется по договору социального найма, то можно также рассчитывать на обмен, правда, в соответствии с другими правилами и руководствуясь другими нормативными актами.

Так, с вопросами бартера жилья находящегося в договоре социального найма вам поможет разобраться Жилищный кодекс в статьях 72, 73, 74и 75.

Кроме того, в ряде случаев можно прибегнуть к такому специфическому источнику права, как судебные решения по разным категориям дел, которые дают разъяснения по опросам обмена.

Такие законодательные источники называют судебной практикой, и они также крайне полезны для ознакомления.

Узнайте, как обменять комнату в коммунальном жилье или общежитии, а также двухкомнатную квартиру, из наших статей. Читайте также о том, как обменять комнату на дом и земельный участок, и как обменять жилье, купленное в ипотеку.

Варианты

Какие есть варианты размена 3 х комнатной недвижимости? На что можно разменять 3 х комнатные апартаменты?

Можно ли разменять 3 комнатную жилплощадь на 2 и 1 комнатную? Бартер 3-х комнатной недвижимости на двухкомнатную и однокомнатную в принципе возможен. Конечно, важно учитывать, в каком состоянии находится каждая из них.

Если меняя свои апартаменты большим метражом, вы согласны на менее престижный район и менее дорогостоящий ремонт, то вариант такого обмена – как раз то, что вам нужно.

Можно ли разменять трехкомнатную недвижимость на две однокомнатные?

В некоторых случаях, чтобы поменять трехкомнатную квартиру на две однокомнатные, когда однокомнатные превосходят ваши апартаменты по качеству ремонта или по занимаемому местоположению в городе, продавцы могут потребовать небольшую доплату за работу.

Согласно практике можно обменять трехкомнатную недвижимость на две однокомнатные и даже на три однокомнатных жилплощади, если учитывать, что большая метражом площадь имеет хороший ремонт и увеличенные квадратные метры.

Возможен и бартер трехкомнатной недвижимости на двухкомнатную с доплатой. Иногда трехкомнатные апартаменты в не самых престижных районах и не с самым завидным ремонтом меняют на двухкомнатные и даже однокомнатные квартиры.

Очень многое зависит от состояния конкретного жилья, поэтому, прежде чем заняться поиском кандидата для сделки, вам необходимо оценить собственную недвижимость, пригласив риелтора или оценщика.

Причины размена

Причинами размена трехкомнатной недвижимости могут стать различные факторы, с которыми вам нужно познакомиться:

Также имеют место быть и иные причины на обмен, но мы рассмотрели самые основные и часто встречающиеся.

Способы

Обмен может быть осуществлен двумя способами, которые разрешены законом:

Варианты для обмена апартаментами сегодня найти не так уж и сложно.

Можете подать объявления в газету или в интернете: «обменяю трехкомнатную квартиру…», а также искать похожие объявления в этих же источниках.

Если у вас нет времени для того чтобы долго ждать подходящей ситуации, или же нет времени заниматься поиском, то обратитесь в риелторское агентство, где уже есть готовая база данных.

Рассмотрим варианты обмена 3 х комнатных апартаментов.

На двухкомнатную и однокомнатную

Как разменять 3 х комнатную жилплощадь на 2 х комнатную и 1 комнатную? Если вам предстоит обмен трехкомнатных апартаментов на две недвижимости разным метражом, предлагаем вам ознакомиться с нашей инструкцией:

На две однокомнатные

Как разменять 3 х комнатную недвижимость на 2 однокомнатные?

В ситуации, когда оформление мены невозможно ввиду двух разных хозяев при размене трехкомнатной недвижимости на две однокомнатные делается следующее:

С чего начать?

Как обменять 3х комнатную недвижимость? Ваши апартаменты нуждаются в предпродажной подготовке.

Куда обратиться?

Что нужно, чтобы обменять трехкомнатную квартиру на двухкомнатную и однокомнатную или на две однокомнатные?

Однако если надо сэкономить денежные средства, можно составить договор без соответствующего заверения.

Для обмена понадобится:

Документы вместе с договором о сделке подаются в регистрационную палату по вашему региону. В обмен на пакте документов вам выдадут справку с примерной даты выдачи свидетельства.

Сроки и стоимость оформления

Оформляется новое свидетельство о праве собственности от семи дней до одного месяца. Все зависит от индивидуальных особенностей вашей сделки.

Стоимость за каждое действие с квартирой равно 13 процентов от суммы сделки, что в общем и целом – достаточно приличная сумма. Оплачивается такая пошлина в форме налога.

Когда могут оказать в оформлении?

В оформлении могут отказать в случае, если не принесены какие либо документы, если неправильно составлен договор, или же не оплачена пошлина (налог).

Разбираясь в процедуре обмена, человек, сам того не замечая, начинает разбираться во всех правовых аспектах, касающейся вашей недвижимости, что не может ни радовать. Удачной вам и продуктивной сделки.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Источник

Размен 3-х комнатной квартиры: варианты, доплата, процесс купли-продажи

25.01.2019 | Служба новостей Росфирм

Как можно разменять 3-х комнатную квартиру в Москве

Размен 3-х комнатной квартиры всегда являлся сложной операцией как для ее владельцев, так и для риэлторов. Проблема заключается в том, что результатом размена должно стать превращение одной квартиры в две, а то и три отдельные жилплощади, и собственникам квартиры, решившимся на ее размен, часто приходится сталкиваться с такими понятиями, как «неравноценное жилье» и «доплата». Впрочем, все зависит от запросов.

Но, прежде чем мы расскажем, о том, как можно разменять 3-х комнатную квартиру, сделаем одно уточнение. Подавляющее большинство сделок на современном рынке недвижимости проходит через заключение договора купли-продажи, когда жилье сначала продается, и потом покупается другое. В этой статье мы говорим именно о такой схеме размена квартир, а не о прямом обмене, имевшем широкую практику во времена Советского союза.

Чаще всего собственники 3-х комнатных квартир хотят разменять свое жилье на одну однокомнатную и одну двухкомнатную квартиры. Без доплаты сделать это не просто. Даже если площадь найденных квартир суммарно будет равна площади размениваемой квартиры, их суммарная стоимость будет выше. Каждая отдельно взятая квартира имеет свою рыночную стоимость, и трехкомнатная квартира в одном районе Москвы может стоить столько же, а то и дешевле однокомнатной квартиры в другом, более престижном, месте. К тому же, цена квадратного метра в однокомнатных квартирах всегда выше, чем в двухкомнатных и трехкомнатных. Причина как в высокой востребованности «однушек», так и в самом понятии «отдельное жилье». Квартира, как среда обитания человека, представляет собой некое пространство, комфорт в котором обеспечивается комплексом инженерных коммуникаций (системы водоснабжения, отопления, канализации и вентиляции). И с этой точки зрения один комплекс в 3х комнатной квартире меняется на два комплекса.

Конечно, все зависит от самой квартиры. Если квартира обладает параметрами, играющими на повышение ее рыночной стоимости – находится в доме современной постройки, расположенном близко к центру, имеет большую площадь и качественный ремонт, то, пожертвовав районом, метражом, состоянием новых квартир и качеством дома, разменять ее на однокомнатную и двухкомнатную без доплаты, вполне реально.

Если же собственники трехкомнатной квартиры не хотят жертвовать привычным образом жизни и качеством жилья, то, возможно, им следует рассмотреть вариант ее размена на две однокомнатные. В этом случае перспективы радужнее: можно постараться найти варианты в своем или близлежащих районах, можно уже смелее смотреть в сторону домов более современной постройки, можно претендовать на квартиру с приличным ремонтом.

Отметим, что оба вышеназванных случая размена 3-х комнатной квартиры потребуют от ее владельцев большего количества времени как на поиски вариантов, так и на поиски покупателя на свое жилье. Спрос на трехкомнатные квартиры не так высок, как на однокомнатные или двухкомнатные. К тому же, если нужен размен без доплаты, то круг поисков подходящего жилья, даже при согласии на снижение его качества, все равно сужается: придется все время соотносить цену продаваемого и покупаемого жилья, и не всегда эти цифры будут равными.

Конечно, готовность прибегнуть к доплате значительно ускоряет процесс размена и во много раз расширяет возможности выбора. Если свободных денег на доплату нет, можно прибегнуть к ипотеке, тем более, что занимать у банка придется не полную рыночную стоимость квартиры, а лишь сумму, составляющую разницу в цене. Кроме того, кредиты сегодня предлагаются под вполне приемлемые проценты, и перспектива вступить в финансовые отношения с банком уже перестала пугать заемщиков.

Еще одна сложность размена 3-х комнатной квартиры состоит в том, что помимо поисков подходящих вариантов размена, ее собственнику одновременно надо заниматься и поиском покупателя на свою квартиру. Мало того, надо организовать процесс купли-продажи всех объектов так, чтобы все сделки прошли одновременно. Самостоятельно совершить все это практически невозможно, ведь в куплю-продажу будет вовлечены сразу четыре участника – покупатель трехкомнатной квартиры, ее продавец, а также продавцы первого и второго покупаемых объектов. Поэтому размен трехкомнатной квартиры редко удается без участия в сделке опытного агентства недвижимости, которое берет на себя поиск покупателя на квартиру, поиск вариантов размена, проверку их истории, организацию финансовых расчетов между сторонами, сопровождение сделок, и, наконец, их оформление.

Источник

Я обменяла трехкомнатную квартиру в новостройке на однокомнатную с доплатой

Когда не смогла ее продать

Мы не смогли продать свою квартиру в Подмосковье, зато обменяли ее на другую.

В этой статье я расскажу, почему мы решили переезжать, как искали варианты для обмена, как заключили сделку и насколько выгодной мена оказалась для нашей семьи.

Как мы купили квартиру в Подмосковье

Мы рассуждали так: у нас уже есть ребенок и мы планируем в ближайшие пару лет еще одного, поэтому однокомнатная квартира нам быстро станет мала. Решение — трехкомнатная квартира в строящемся доме в Подмосковье. В ней можно жить, а потом продать дороже и купить в Москве.

Так мы и поступили: купили трешку за 3 890 000 Р в комплексе на границе с поселком Нахабино в 20 км от Мкада. До Москвы можно было добраться на машине сразу по двум шоссе: Волоколамскому и Новорижскому. До ближайшей железнодорожной станции было 10 минут на машине или маршрутке. При этом сам район был тихим, зеленым и имел бонусом пруд.

Дом должны были сдать в октябре 2014 года. Но строительство затянулось, застройщик обанкротился, и дом сдали позже на два года.

С инфраструктурой все тоже оказалось не радужно: мы не стали менять московскую прописку на подмосковную, когда вставали на очередь в садик. Поскольку первыми брали детей с местной регистрацией, в очереди мы оказались последними. Стало понятно, что сын получит место в саду как раз к тому моменту, когда ему будет пора идти в школу.

Со школами тоже все было непросто: ближайшая школа, к которой был прикреплен наш район, находилась в соседнем поселке, так же как и поликлиника. Возить туда ребенка было бы проблематично.

Мы все взвесили и решили продать эту квартиру и купить другую в Москве.

Как мы пытались продать эту квартиру

В октябре 2015 года мы получили квартиру без ремонта. На тот момент в ней были только бетонные стены, межкомнатные перегородки из блоков, газовая плита и газовый котел. В июне 2016 мы уже точно понимали, что жить в ней не будем, и решили продавать и искать подходящий нам вариант.

Вокруг продавались десятки похожих квартир. Но мы заметили, что квартиры с черновым ремонтом — это когда стены, пол и потолок только подготовлены к чистовой отделке — продаются на 20—30% дороже, а по количеству их меньше. Покупателям взять квартиру с черновым ремонтом удобнее: можно не ждать, пока высохнет штукатурка и бетонные стяжки, а сразу начинать чистовую отделку и быстрее заселяться.

Тогда мы решили сделать черновой ремонт и продать квартиру с ним.

Черновой ремонт — 419 885 Р

Я взяла за основу план квартиры, который мне высылал застройщик на этапе продажи. Знакомый дизайнер нарисовала мне план коммуникаций: выводы под воду, электрические розетки и выключатели.

Мы сравнили предложения нескольких фирм, которые делают черновой ремонт, и остановились на той, которую предлагал застройщик. Офис этой фирмы был на территории нашего комплекса. Они делали ремонт в большинстве квартир в ЖК.

Черновой ремонт обошелся нам в 419 885 Р и занял три месяца. Было очень много недочетов. Например, розетки надо было разместить в расчете от будущего чистового пола. А строители разместили даже не от чернового, а от бетонных перекрытий, на которые наливается черновой пол. Из-за этого розетки оказались на 15 см ниже, чем предполагалось. Пришлось все переделывать.

В ноябре 2016 черновой ремонт мы закончили. Я сфотографировала квартиру и выставила на продажу на «Циане». По ней было 3—4 звонка в день, но все от агентов по недвижимости. От реальных покупателей не было ни одного звонка.

Тогда мы поняли, что если квартиры выставлены в объявлениях по высокой цене, это не значит, что их по такой же цене покупают. По нашим наблюдениям, квартиры с черновым ремонтом исчезали из продажи только после того, как продавцы начинали снижать цену.

Через два месяца стало ясно, что квартира сама не продастся. Знакомый риелтор сказала, что в новостройках квартиры без чистового ремонта продаются плохо. Покупатели стараются сбить цену, чтобы сэкономить на предстоящий ремонт. Мы решили подождать еще два месяца, а если покупателей не будет, начать чистовой ремонт.

Все это время я мониторила на сайтах «Циан» и «Авито», какие квартиры и с каким ремонтом продаются быстрее и, главное, дороже. Мы хотели понять, в какой ремонт нам выгоднее будет вложиться.

Я выделила для себя несколько вариантов ремонта:

Мы решили остановиться на третьем варианте и делать ремонт так, как делали бы его для себя.

Чистовой ремонт — 750 000 Р

Мы с мужем решили, что сделаем всю чистовую отделку стен, пола и потолка, оформим все электрические выводы розетками и установим кухню. И будем продавать в таком виде, чтобы у покупателя остался простор для творчества.

Мы договорились со знакомым рабочим. За 300 000 Р он обещал:

400 000 Р мы оставили на расходные материалы. Дополнительно мы установили двери. Эти работы выполнял другой мастер.

Когда чистовой ремонт был готов, мы заказали кухню в «Икее». С готовой кухней создавалось ощущение, что ремонт в квартире почти закончен, можно заезжать и жить. Также мы купили одну двуспальную кровать и пару столов, чтобы сделать фотографии. Планировали оставить мебель новым хозяевам, но в итоге те отказались, и мы забрали ее с собой.

Объявление о продаже

Чтобы быстрее продать квартиру, я опять стала изучать объявления на «Циане» и отмечать для себя удачные моменты в них.

Фотографии. Когда покупатель ищет квартиру в новостройке, ему важно понимать, что в квартире уже сделано, а что еще предстоит доделывать. Поэтому можно сфотографировать электрощиток, распределительный коллектор для воды, терморегулятор теплого пола и недоделанные места.

Текст. В тексте объявления мы написали то, что хотели бы узнать о квартире сами: какова транспортная доступность, легко ли добраться до Москвы и соседних городов, есть ли поблизости магазины, детские сады и школы и возможно ли в них попасть.

Например, рядом в 500 метрах от нашего ЖК располагались две школы, два детских сада и одна гимназия, но с регистрацией в нашем комплексе в них не принимали. Причина — наши дома стояли на территории Истринского района, а школы и детсады относились к Красногорскому району. В тот детский сад и школу, куда должны были ходить дети нашего района, нужно было добираться с двумя пересадками на автобусе или маршрутке. В объявлении мы об этом не писали, но во время просмотра честно обсуждали это с потенциальными покупателями.

Еще в тексте объявления мы написали, что было сделано в квартире, как подготовлены стены, какие потолки, есть ли теплый пол, какой фирмы встроенная техника на кухне, что остается в квартире при покупке, что еще надо доделать.

Знакомый риелтор подсказал, что еще нужно добавить. Так в объявлении появилась фраза: «Два взрослых собственника, квартира без обременения, легкая альтернатива подобрана».

Что писать в объявлении о продаже квартиры

Для покупателя все эти слова означают, что сделка будет проведена в течение нескольких дней, а не растянется на месяцы ожидания.

Размещение. Объявление мы разместили на «Циане» и «Авито» в октябре 2017. Еще объявление автоматически появилось на «Домофонде», который принадлежит «Авито». Еще через два дня мне позвонили с сайта «Яндекс-недвижимость» и предложили разместить объявление там. Менеджер заполнил все сам, а я только подтвердила, что все правильно.

мы заплатили за размещение объявлений на «Циане» и «Авито»

Самый первый покупатель, который приехал на просмотр, нас очень обнадежил. Он был готов брать квартиру в тот же день. Восхищался продуманностью деталей, фантазировал, что куда поставит и что где переделает. Сказал, что жена особо не хочет переезжать, но он в семье главный, решает все он, а жену поставит перед фактом. Больше мы его не видели.

Следующие показы натолкнули нас на мысль составить список часто задаваемых вопросов и добавить ответы на них в текст объявления.

Чаще всего покупатели спрашивали:

Сначала мы думали, что покупатели будут из Москвы. Но после нескольких звонков по объявлению стало ясно, что квартирой интересуются в первую очередь местные жители. Кто-то снимал жилье в этом районе, его все устраивало и он решил купить здесь квартиру. Другие хотели переехать подальше от железнодорожной станции. Третьим стала мала однокомнатная квартира и они решили расширяться.

Мена с доплатой

В декабре 2017 нам позвонила супружеская пара. Муж и жена жили в соседнем доме в однокомнатной квартире с двумя детьми. Ребята искали квартиру побольше, с готовым ремонтом в этом же жилом комплексе. У них не было всей суммы на покупку нашей квартиры, а мы не хотели ждать, пока они продадут свою квартиру.

Доплату в виде 2 млн рублей плюс дополнительные накопления на первоначальный взнос мы решили вложить в ипотеку на новую квартиру в Москве, а эту однокомнатную квартиру сдавать и оплачивать из этих денег ежемесячные платежи по кредиту.

Оформление обмена

Соглашение об авансе. В конце декабря 2017 года мы обратились к риелтору, чтобы договориться о деталях мены. Все договоренности мы зафиксировали в соглашении об авансе. Само соглашение мы подписали сразу после новогодних праздников в январе 2018 года.

Вот какие вопросы мы обсудили.

Визит к нотариусу. Договор мены квартиры подобен договору купли-продажи, и его можно заключить в простой письменной форме.

Но у нас с мужем была долевая собственность — по ½ доли у каждого. Так получилось, поскольку квартиру мы покупали не в браке, поэтому не могли оформить ее в совместную собственность.

На тот момент все сделки с долевой собственностью обязательно следовало заверять у нотариуса, мы так и поступили. С 31 июля 2019 года для сделок с долевой собственностью появилось исключение: если все собственники решили продать свои доли по одной сделке, к нотариусу ходить не надо. То есть если бы мы менялись сейчас, то могли бы сделать все без нотариуса.

Для регистрации сделки мы подготовили следующие документы:

На подготовку документов нам понадобился примерно месяц. В начале февраля 2018 года мы передали их нотариусу. А уже 8 февраля 2018 года явились на сделку и все подписали.

Но мы решили воспользоваться услугой электронной регистрации через нотариуса. В таком случае сроки регистрации намного меньше, а госпошлина всего 1400 Р с человека. Нотариус сам подаст документы и затем пригласит, когда все будет готово. В 2020 году нотариус обязан это сделать и без всяких доплат, если стороны сделки не возражают.

Расчеты. В этот же день мы арендовали банковскую ячейку, куда вторая сторона договора поместила доплату за квартиру. Мы должны были получить эти деньги, когда Росреестр зарегистрирует договор.

Однако ребята, с которыми мы менялись, нам очень доверяли. Они предложили нам забрать доплату сразу после сделки, предъявив заверенный нотариусом договор мены. Мы же в свою очередь написали расписку, что получили от них деньги, и отдали ее им. Они рисковали, потому что договор могли не зарегистрировать в Росреестре, а мы — отказаться возвращать деньги.

Передаточный акт. Через несколько дней нотариус позвонил и сообщил, что договор зарегистрирован. Мы забрали у нотариуса договор с отметкой, что он зарегистрирован в Росреестре, и свежие выписки ЕГРН о переходе прав собственности. После этого мы встретились со второй стороной, чтобы подписать передаточный акт.

Основная мысль передаточного акта, что стороны принимают квартиры как есть, и претензий к состоянию и внешнему виду не имеют.

Ключами от квартир мы обменялись раньше — как только нотариус сообщил нам о том, что договор зарегистрирован. К моменту подписания акта ребята уже переехали в нашу квартиру и перевезли наши вещи в свою бывшую.

Что с НДФЛ?

При обмене квартир действуют такие же правила, как при купле-продаже. Только в договоре мены каждая сторона одновременно и продавец, и покупатель. Поэтому у обеих сторон сделки может возникнуть обязанность уплатить налоги.

Мы зарегистрировали право собственности на квартиру в 2017 году, а значит, минимальный срок владения, который позволил бы нам избежать налогов после продажи квартиры — пять лет. В 2020 году, если жилье единственное, этот срок — три года.

3 283 415 × 0,7 = 2 298 390,5 Р

Но декларацию нам нужно было подавать все равно. Мы сделали это в следующем — 2018 — году. Приложили к декларации договор долевого участия, который мы заключали с застройщиком, и договор мены. Эти документы подтверждали, что прибыль мы не получили.

Насколько выгодна для нас оказалась мена

Год спустя цены на квартиры в том районе выросли. Мы смогли продать квартиру за 3,6 млн рублей и закрыть ипотеку. В результате обмен оказался выгодным для нас.

Источник