разбить квартиру на студии

Разделение квартиры на студии

В данной статье рассмотрим возможность разделения квартиры на студии и/или устройство квартир-студий.

Понятия «квартира-студия» в жилищном законодательстве не определено. Данное определение скорее возможно отнести к коммерческим терминам. По сложившейся практике квартирой-студией называется помещение с минимальным количеством внутренних перегородок, имеющее, к примеру, зону кухни, не отделённую от жилой площади

При устройстве квартиры-студии и при перепланировке квартиры в студию должны соблюдаться следующие условия:

В данном проекте при перепланировке однокомнатной квартиры расширили санузел на площадь коридора и совместили кухню с комнатой, получив единое пространство по типу «студии». Та как между коридором и жилой комнатой оставили только условную границу, согласование такой перепланировки может быть осложнено. Надзорный орган может потребовать отделить коридор с выходом из санузла от комнаты при помощи двери. Подробнее данный проект представлен здесь.

Деление квартиры на несколько студий

Разделение квартиры на студии не запрещено жилищным законодательством. Однако, несмотря на это, согласовать разделение квартиры на студии, исходя из сложившейся на текущий момент практики согласования, не представляется возможным.

Надзорным органом деление квартиры на несколько студий трактуется как устройство мини-отелей (хостелов, гостиниц), что изменяет первоначальный статус помещения с жилого на нежилой.

Любое нежилое помещение, располагающееся в жилом доме, должно обладать отдельным входом, обособленным от прохода жителей МКД. Соответственно для того, чтобы разделить квартиру на студии потребуется не только перевести квартиру из жилого фонда в нежилой, но и устроить в каждую из студий обособленный вход.

Чтобы при разделении квартиры на студии сохранить статус жилого помещения, необходимо устройство отдельного входа для каждой из них.

Для этого потребуется либо устройство дополнительного выхода на общедомовую площадь, либо отдельные входы устроить на площади самой квартиры.

Так как в этих случаях затрагивается общедомовое имущество, потребуется получить разрешение 2/3 голосов собрания всех собственников, а во втором случае осуществить перевод части площади квартиры в общедомовую с изменением кадастрового учёта данной площади.

Как показала практика нашей компании, проведение собрания в многоквартирных домах сопряжены с существенными сложностями.

Самовольная перепланировка

Некоторые собственники, зная о необходимости согласования перепланировки, идут на риск и осуществляют строительные работы самовольно.

Согласовать выполненную перепланировку «по факту» возможно лишь в том случае, если при проведении работ не нарушались действующие нормативы.

При обнаружении факта незаконной перепланировки собственнику направляется предписание с требованием узаконить выполненные мероприятия или вернуть помещение в первозданный вид.

В случае неисполнения этих требований, против собственника возбуждается судебное производство, которое может закончится даже лишением прав собственности и продажи объекта недвижимости с торгов. К тем же результатам приводит попытка не допустить представителей надзорного органа и управляющей компании на объект.

Особый риск связан с самовольной перепланировкой, затрагивающей несущие конструкции дома, а также любые изменения в домах с деревянными или смешанными междуэтажными перекрытиями. Подобные мероприятия зачастую приводят к необходимости масштабных и дорогостоящих восстановительных работ.

Резюмируя вышесказанное, можно дать однозначный ответ на вопрос возможно ли выполнить законно разделение квартиры на студии – на сегодня практически невозможно.

Источник

Деление квартиры на студии

В данной статье мы рассмотрим возможность разделения квартиры на студии, а также устройства квартиры-студии при проведении перепланировки.

Что такое понятие как «квартира-студия» в жилищном законодательстве не определено и его следует отнести к скорее к коммерческому термину.

Согласно сложившейся практике к квартирам-студиям, относятся помещения с минимальным количеством внутренних перегородок, где, к примеру, кухонная зона может быть объединена с жилой площадью, образуя единое пространство и как правило это помещения крайне ограниченного размера начиная от 8 кв. метров и заканчивая 20-25 кв. метрами.

Пример квартир-студий в новостройке

Зачем собственники хотят делить квартиру на студии:

Ответ на этот вопрос простой

Если разделить квартиру на студии, то ее можно сдать по-комнатно (4 студии) за порядка 80 тысяч. Выгода кажется очевидной. Сделать один раз «инвесторский ремонт», вложившись в него несколько больше чем в ремонт обычной квартиры, но потом на протяжении десятков лет, сдавать их в аренду, с практически гарантированной загрузкой, так как маленькие площади всегда востребованы на рынке аренды.

Допустим покупается «убитая под ремонт» трехкомнатная квартира за 10 миллионов. Вкладывается миллион-два в ремонт. Делиться на 4 студии. И каждая студия продается по 3-4 миллиона. Итого два-три миллиона после реализации проекта остается в плюсе.

И на рынке уже существует множество подобных «студий» под продажу и множество компаний которые обучают данному виду деятельности.

Проблемы узаконивания деления квартир на студии.

Проблем множество. Начнем по порядку:

Бизнес на разделении квартир на студии

По нашему мнению бизнес на разделении квартир на студии в данное время «не сделать». Проблемы с соседями, не возможность согласования перепланировки, законодательные препоны, не ясный правовой статус, все это в данное время осложняет процесс.

В большинстве случаев это становиться дорогостоящим и убыточным мероприятием, так как для того что бы «попробовать», необходимо как минимум купить квартиру, вложиться в ремонт, начать работу и позже понять что сдавать в аренду эти студии нельзя и с продажей их будут также сложности.

Кроме того, в последнее время «инициативу» перехватили застройщики, которые стали строить дома в которых уже изначально

квартиры крайне малогабаритные, то есть фактически это и есть студии, но у них есть нормальный правовой статус (квартира, апартаменты), а не доля (условно 28/100) в общей площади.

Компании занимающиеся делением квартир на студии:

Компании, которые в данное время занимаются подобными делениями не информируют будущего покупателя о сложностях, которые возникнут у него в будущем.

Акцент в основном ставится на эмоциональную составляющую, что наконец то у человека будет собственное отдельное жилье и он не будет от кого то зависеть.

Проблемы же будущих собственников после продажи их не интересуют.

И допустим вы не верите всему написанному выше. Вы предположили что мы ничего не понимаем, а те кто этим занимаются ситуацию знают значительно лучше. И вы решили проверить данную информацию.

Пообщавшись с компанией которая занимается делением стоит задать им следующие вопросы:

Под вопросом мы будем давать комментарии с проблемами относительно данного вопроса.

Один из наших собственников, рассказывал нам, что он реально посчитал сколько нужно электричества и пошел подавать заявку причем даже не в управляющую компанию, а каким то образом дошел до Мосэнерго и сказал сколько ему нужно электричества на квартиру.
И чиновник в «одном окне» спросил «А зачем столько? С таким количеством электричества вы из квартиры «завод» сможете запитать».

И таких пунктов можно написать еще приличное количество. Но цель данной статьи не в этом, а в том что бы прокомментировать собственникам всю негативную ситуацию по разделению квартир на студии.

Да и в принципе и гражданам которые хотят заняться данным бизнесом и которым «красиво рассказывают» различные «инфоцыгане» о обучении такому бизнесу как «доходная недвижимость в виде деления квартир на студии» (естественно за свои курсы они берут немалые деньги), будет полезна данная статья, в контексте того, что не стоит им заниматься.

Первыми, кому будут звонить через непродолжительное время разъяренные собственники с вопросами, что вы нам продали и что теперь нам делать с предписанием жилищной инспекции будете Вы.

Но скорее всего подобного не случиться, так как после нескольких звонков сим-карту придется заблокировать и собственники со своими бедами останутся наедине с собой.

Это ссылки с сайта Мос.ру — официальный орган города Москвы с которым вам придется столкнуться в лице жилищной инспекции.

А вот со ссылкой ниже, ситуация значительно сложнее. Просто исключительно все плохо.

И теперь, у них предписание на восстановление исходной планировки квартиры, то есть они уберут все кухни, уберут все санузлы (после подобной ситуации сомневаемся что им согласуют хотя бы один дополнительный) и фактически будет то, что они будут жить в коммунальной квартире.

То есть получиться, что 6 незнакомых человек (хотя скорее всего там фактически больше человек проживает) «скинулись» деньгами и купили пятикомнатную квартиру и все туда заселились. Хотя когда они покупали ее, думаем что о подобном возможном варианте развития событий разные «делильщики квартир на студии» их не предупредили.

Но звучало бы это приблизительно так и было бы комично:
«У вас будет свое жилье, отдельная, пусть небольшая, но своя уютная квартира, никто вас не будет беспокоить, вы всегда ее сможете продать. Но есть вероятность, что придет жилищная инспекция, всех ужасно «вздернет», и вы с соседями переделайте за свои деньги весь этот инвесторский ремонт в обычную квартиру и дальше будете жить «одним колхозом».

Подобных ссылок можно без труда найти десятки, данный вопрос стоит на жестком контроле жилищной инспекции.

И «подискутировать» с жилищной инспекцией на тему «мы считаем что это не гостиничные услуги а отдельные комнаты» не удастся.

Жилищная инспекция «молча» выдаст предписание на устранение нарушения с комментарием что «если вы считаете что ваши права нарушены, вы можете оспорить предписание в суде».

Процесс затянется не на один месяц и вероятность того что вы выиграете суд нулевая. Мы были на подобных судах.

С одной стороны приходит собственник с умными адвокатами и «сумками» документов, экспертиз и заключений.
С другой стороны является представитель жилищной инспекции.

Начинается долгие, пламенные и обличающие выступления собственника и адвоката, сотрясание документами и выводами о том что «все соответствует», в ответ короткий и унылый монолог представителя жилищной инспекции представляющего видение ситуации госорганом.

Судья заходит в совещательную комнату, щёлкает замок. (Началось совещание).
Через секунду снова щелкает замок, судья выходит. (Совещание окончилось).

Решение — в иске отказать, требование жилищной инспекции удовлетворить в полном объеме.

Согласование деления квартиры на студии

В жилищном законодательстве нет запрета разбивки квартиры на меньшие (в том числе и студии). Однако, несмотря на это, согласовать разделение квартиры на студии, исходя из сложившейся на текущий момент практики согласования, не представляется возможным.

Жилищной инспекцией проект перепланировки с разбивкой квартиры на несколько студий трактуется как устройство хостелов (гостиниц, апарт-отелей), что изменяет первоначальный статус помещения с жилого на нежилое.

Согласно действующим нормам, любое нежилое помещение, расположенное в жилом доме, должно иметь отдельный вход, обособленный от общедомовой площади, служащей для доступа жителей в свои квартиры.

План застройщика и дизайн-проект разбивки квартиры

Подобную перепланировку согласовать невозможно по целому ряду причин, так как дизайн-проект выполнили без учета действующих норм.

Незаконная перепланировка в студии и последствия

Несмотря на то, что закон предполагает согласование перепланировки и/или переустройства квартир, зачастую ремонтные работы производятся самовольно.

При выявлении самовольной перепланировки жилищная инспекция налагает на каждого собственника помещения штраф 2500 рублей, а также выдает собственнику предписание с требованием узаконить перепланировку или вернуть помещение к первоначальному планировочному решению.

А так как узаконивается перепланировка все в тоже же жилищной инспекции, а разбивку квартиры на студии она никогда не узаконит, то остается только один вариант — возвращение планировки квартиры к исходному состоянию, либо корректировка планировочного решения до такого варианта, который не будет предполагать устройство студий.

Согласовать выполненную перепланировку «по факту» возможно лишь в том случае, если при проведении работ не нарушались действующие нормы.

В случае неисполнения этих требований, жилищная инспекция передает дело в суд и дело может закончится даже лишением прав собственности и продажи квартиры с торгов.
К тем же результатам приводит попытка не допустить представителей жилищной инспекции и управляющей компании на объект.

Спасибо за прочтение статьи, надеемся, мы в полной мере в данной статье раскрыли тематику деления квартир на студии.

Источник

Инвестиции в новостройки с разделением квартиры на студии

Люди, которые хотят надежно вложить деньги, традиционно рассматривают недвижимость как один из наиболее очевидных вариантов. Но не у всех есть средства на покупку квартиры, а доход с аренды обычно не покрывает ипотечных выплат. Стратегия новостроек с разделением квартиры на студии решает обе эти проблемы и позволяет инвестору повысить доходность своих инвестиций в полтора-два раза.

Эта стратегия основана на бестселлере Роберта Кийосаки “Богатый папа, бедный папа” и адаптирована к современным российским реалиям. Её суть заключается в том, что инвестор покупает квартиру в ипотеку, делит ее на отдельные студии и сдает арендаторам. Разделение квартиры на студии позволяет в 1,5-2 раза повысить доходность с одного квадратного метра. Даже если квартира куплена полностью на ипотечные деньги. Доход с аренды двух студий превышает ежемесячные выплаты по кредиту, а все что сверху – идет в карман инвестору. Получается, что квартира покупается за счет банка, но долг банку фактически выплачивают арендаторы. Инвестор даже с нулевыми вложениями имеет дополнительный пассивный доход.

Когда ипотека будет выплачена чужими руками, инвестор сможет забрать себе полную сумму арендных платежей. К тому же к этому времени сама квартира вырастет в цене.

Как вложить деньги в квартиру с максимальной выгодой: особенности и преимущества стратегии новостроек

«Свой новый дом на первый год отдай врагу, на второй — другу, а на третий въезжай в него сам.»

С инвестиционной точки зрения свою квартиру можно сдавать и 2 года, и 20 лет, и даже больше, если все это время она растет в цене и приносит хороший пассивный доход.

Самая простая инвестиционная стратегия в недвижимости – купить квартиру и сдать её в аренду. Покупка новостройки с распилом на студии имеет перед ней ряд преимуществ, ведь получается, что фактически вы сдаете не одну, а две жилплощади:

Вот цены на аренду студий в Санкт-Петербурге:

Цены на аренду однокомнатных квартир:

А вот цены на аренду трехкомнатных квартир:

На студиях в Санкт-Петербурге можно получать доход 1 тысячу рублей с каждого квадратного метра в месяц. В случае с однокомнатной квартирой доход с квадратного метра примерно в 1,5 раза меньше. Если в квартире несколько комнат, соотношение цена/площадь будет еще ниже.

При покупке квартиры человек платит за квадратные метры. Но в случае с арендой площадь не имеет большого значения и лишь косвенно влияет на цену. Арендаторам куда важнее расположение жилья и ремонт, а также состояние мебели и бытовой технике. Поэтому удачно расположенные и хорошо укомплектованные студии могут сдаваться по цене выше, чем однокомнатная квартира.

Откуда именно берется ваш доход, как формируется

Доход инвестора – разница между стоимостью аренды двух студий и суммой выплат по ипотеке. Когда ипотека выплачена, вся сумма от аренды идет в карман собственника квартиры.

В случае с однокомнатной квартирой инвестор обычно получает пассивный доход 5-15 000 рублей в месяц на этапе выплаты ипотеки и весь доход с аренды (20-55 000 рублей в месяц) после того как ипотека выплачена.

Какой доход приносят вложения в недвижимость и за какой срок

Насколько доходными окажутся ваши вложения в недвижимость, зависит от нескольких факторов:

Если однокомнатную квартиру в Москве можно сдать за 30 000 рублей, то две студии – за 50-55000 рублей. В случае покупки без первоначального взноса платеж по ипотеке обычно чуть выше, чем стоимость аренды – при арендной ставке 30 000 платеж по ипотеке может составить примерно 35 000. Если же разбить квартиру на студии, доход инвестора составит:

Если квартира куплена с добавлением своих денег, ипотечные выплаты будут ниже, а доход – выше. После выплаты ипотеки доход составит 55 000 рублей.

Срок выхода на этот уровень дохода – от 1 месяца до 2-3 месяцев (в зависимости от того, как быстро нашли квартиру и сделали ремонт).

Эта стратегия хорошо работает не только в Москве, но и в регионах. Там арендные ставки ниже, но и стоимость квартиры меньше. Уровень доходности новостроек по разным регионам отличается несущественно.

Как инвестировать в квартиру с высокой надежностью

Инвестировать в квартиру имеет смысл только после тщательного анализа и расчета доходности. Если правильно выбрать объект, он гарантированно будет приносить хороший пассивный доход и вырастет в цене со временем.
Уровень доходности зависит от выбора места. Прежде чем принимать окончательно решение, нужно просмотреть объявления об аренде, поговорить с риэлторами и самому дать бесплатное объявление на Авито. По количеству звонков будет понятно, насколько востребованы будут студии.

С какой минимальной суммы можно входить

Для осуществления этой стратегии желательно иметь начальный капитал около 600 000 рублей на ремонт и перепланировку. Но она может сработать и без вложений. В этом случае инвестору нужно найти деньги на ремонт и на первоначальный взнос по ипотеке (если требуется) из других источников. В качестве таких источников могут быть использованы потребительский кредит, кредитные карты и т.п.

Для каких целей стоит вложить деньги в квартиру

Выгодно вложить деньги в квартиру на первичном рынке жилья может любой человек, который хочет:

Вложения в недвижимость: кейсы инвесторов

Вот несколько кейсов инвесторов, которые уже сделали вложения в недвижимость.

Кейс Дмитрия из Анапы

Кейс Милы Колоколовой (Москва)

В этом кейсе квартира уже была куплена, но перепланировка в 2 студии дала инвестору дополнительный доход 25 000 рублей.

С чего начать инвестировать в квартиру

Инвестировать в квартиру начинают с выбора объекта и получения кредита.
С первой квартирой у вас вряд ли получится идеально, но даже с неизбежными ошибками объект все равно должен приносить инвестору доход. Чтобы не наломать дров, инвесторам без опыта рекомендуется пройти обучающие курсы.

Весь процесс можно разделить на несколько этапов:

На этапе поиска квартиры нужно тщательно подобрать объект для инвестиций. От его расположения, планировки, площади и других факторов будет зависеть эффективность инвестиционной стратегии. Подробности выбора объекта расписаны ниже.

На этапе получения кредита инвестор подает заявку на кредит в один и несколько банков. Обычно для одобрения кредита нужно иметь стабильный и подтвержденный официальный доход хотя бы среднего размера. По факту даже люди с плохой кредитной историей и минимальным доходом получают одобрение кредита, если знают все нюансы.

На этапе покупки квартиры происходит оформление сделки, и квартира становится собственностью инвестора.

На этапе ремонта инвестор заинтересован в том, чтобы сделать ремонт максимально быстро, качественно и притом бюджетно. Это называется инвесторским ремонтом. Квартира делится перегородкой из гипсокартона со звукоизоляцией, в каждой студии делают санузел и кухонную зону. Таким образом однокомнатная квартира превращается в две студии. Если в квартире больше 1 комнаты, ее можно превратить в 3-4 студии. Это будет зависеть от площади жилья, количества окон и планировки.

Инвесторский ремонт – это отдельная тема. Большинство людей вкладывает в ремонт квартиры 20-30% от ее полной стоимости. Это очень много. Инвестор может значительно сократить расходы без ущерба качеству, если знает тонкости инвесторского ремонта.

На этапе заселения жильцов важно:

Неопытные инвесторы часто страдают от арендаторов, которые съезжают, не заплатив, или портят имущество. Опытный инвестор быстро приобретает необходимый навык: умеет выбрать беспроблемных квартирантов и подстраховать себя договором и залогом.

Если объект был выбран правильно, проблем с заселением не возникнет, а у инвестора будет возможность выбрать из нескольких желающих.

Что нужно, чтобы начать инвестировать в квартиру в новостройке

Выгодные вложения всегда требуют от инвестора определенных компетенций. Первый опыт может оказаться не самым прибыльным – ошибки в этом случае почти неизбежны. Но даже человек без опыта может сделать доходный проект. Если он и дальше захочет инвестировать в новостройки, следующие объекты наверняка окажутся проще в исполнении и более доходными по деньгам.

Ключевые компетенции для осуществления этой инвестиционной стратегии – желание и опыт выбора недвижимости, получения кредита и ремонта с перепланировкой квартиры.

Как выбрать квартиру для инвестиций

Доходная квартира должна отвечать нескольким критериям:

Это основные факторы, но есть еще десятки дополнительных параметров, которые также имеют значение.

Как рассчитать доход на вложения в недвижимость

Доход с квартиры – это сумма за аренду 2 студий минус выплаты по ипотеке.

Возьмем в качестве примера квартиру площадью 45 кв. метров и стоимостью 3 миллиона рублей, взятую в ипотеку с 10% первоначальным взносом. С учетом всех сопроводительных расходов и ремонта первоначальные вложения составили 550 тысяч рублей. Ежемесячный взнос по ипотеке – 22 тысячи рублей.

Стоимость аренды такой квартиры – 18-20 тысяч рублей. После разделения на студии их можно сдать по цене 15 000 рублей за каждую. Таким образом инвестор выплачивает ипотеку за счет арендаторов и получает дополнительно 8 тысяч рублей в месяц, 96 000 в год. Когда ипотека будет выплачена доход инвестора увеличится до 30 000 рублей в месяц (360 000 рублей в год).

4 риска вложений в новостройку и как их минимизировать

Существует несколько основных рисков:

Система налогообложения

Как и любой другой доход, доход с аренды облагается налогом. Не все арендодатели декларируют эти доходы, но их укрывательство чревато проблемами с налоговой службой. Чтобы этого избежать, нужно выбрать систему налогообложения и заплатить налоги.

Сделать это можно по одному из трех вариантов:

Для владельцев нескольких доходных квартир предпочтителен третий вариант.

Вложения в недвижимость: наш выбор

Стратегия “доходной новостройки” с разделением на студии уже опробована многими инвесторами и доказала свою доходность. Арендные ставки и сумма доходов зависят от города, расположения и стоимости квартиры.

В Московской области можно купить небольшую однокомнатную квартиру с минимальным первоначальным взносом и получить с нее 8-12 тысяч пассивного дохода. В Москве цифры будут выше, в других регионах они могут быть чуть ниже.

Например, в Сочи инвестор купил квартиру площадью 60м2 за 19 000 рублей собственных денег, разделил ее на две части и планирует зарабатывать на посуточной аренде 4-5 тысяч рублей в сутки (120-150 тысяч в месяц).

Вне зависимости от географического положения стоимость аренды будет перекрывать выплаты по ипотеке, а инвестор получит пассивный доход. Со временем он выплатит ипотеку и будет забирать себе всю сумму платежей арендаторов. Скорее всего, к тому времени квартира сама по себе вырастет в цене.

Доходность можно увеличить, если купить двухкомнатную или трехкомнатную квартиру и разделить ее на 3-4 студии.

Эта стратегия может сработать и на вторичном рынке жилья, но новостройки имеют ряд преимуществ:

Вот еще несколько кейсов

Кейс Алексея Толкачева

35 кв. метровПолучилось 2 студиибольшая – площадью 18 кв. метров и маленькая – 13 кв. метровСтоимость аренды25 000 рублей + 20 000 рублейДоходность24% годовых

Кейс Николая Мрочковского (Московская область, 20 км от МКАД)

Деление квартиры на студии дает возможность в полтора-два раза повысить доходность. В зависимости от своей финансовой ситуации, инвестор может:

Заработать можно и на перепродаже новостройки. Но деньги быстро обесцениваются, а хорошая недвижимость в долгосрочной перспективе всегда растет в цене и остается самым надежным вложением. Поэтому многие профессиональные инвесторы предпочитают зарабатывать на аренде, а не продают свои квартиры.

Вот что говорит о недвижимости нынешний президент США и успешный инвестор:

“Она ощутима, прочна, красива. С моей точки зрения, она даже артистична. Я просто обожаю недвижимость.”

Вот основные рекомендации при вложении в новостройки:

Источник