проверки квартир на перепланировки
Как узаконить перепланировку в новостройке
Достраиваем гардеробную по закону
Вот сдал вам застройщик новую квартиру со стенами.
Вы подписали акты и оформили право собственности. А потом решили сделать в коридоре гардеробную. Просто так построить стену нельзя: надо делать перепланировку.
По закону любые новые стены в квартире надо узаконить в БТИ и районном отделе архитектуры. На новые стены получают техпаспорт, и тогда перепланировка законна.
Зачем согласовывать перепланировку
Эта процедура нужна с одной целью: чтобы жильцы не построили у себя в квартире чего-то такого, от чего рухнет весь дом. Есть риск, что новые стены создадут лишнюю нагрузку на что-то важное, дом покосится и упадет. Или жилец решит разобрать кусок стены, а там вентиляционный короб или трубы. Государство не доверяет жильцам вопросы архитектуры многоквартирного дома — и правильно делает.
В реальности согласовывают перепланировку далеко не всегда: слишком много бюрократии, пройти которую выйдет дороже. Чаще всего просто на этапе ремонта зовут бригаду, самостоятельно всё строят и спокойно живут. Перепланировка получается незаконной.
Если о незаконной перепланировке узнают, то собственника оштрафуют на 2500 рублей и потребуют за свой счет всё вернуть как было. Если собственник не вернет, квартиру отберут и выставят на торги. В этой ситуации всем плевать на право собственности: собственник получит только сумму с торгов за вычетом расходов на их проведение.
Чтобы такого не произошло, важно делать перепланировку по закону. Сегодня разбираемся, как сделать перепланировку и узаконить ее. В отдельной статье напишем, что делать, если вы уже всё перестроили, а документы не собирали.
Перепланировку делают в три этапа:
Закажите проект перепланировки
Найдите сайт этой СРО и проверьте, есть ли в реестре членов интересующая вас компания. Если всё в порядке, несите им техпаспорт квартиры и заказывайте проект. Проект перепланировки нужен, чтобы в отделе архитектуры убедились, что перекрытия способны выдержать нагрузку, которую создадут ваши дополнительные кирпичи.
Пока вам в компании сделают проект перепланировки, пройдет 5 дней. В случае с гардеробной проект стоил бы 5 тысяч рублей. Некоторые компании берут дороже, некоторые дешевле. Ограничений цен и сроков нет, так что ищите компанию, которая устроит именно вас.
Компания согласовывает и готовит техническое заключение о допустимости и безопасности работ по перепланировке. Это заключение вы получаете вместе с готовым проектом.
Согласуйте проект с местной администрацией
Готовый проект надо предоставить районному отделу архитектуры. Кроме проекта возьмите с собой такие документы:
С собой на всякий случай берите и оригиналы, и копии
Правильное название — «заключение о техническом состоянии конструкций здания и возможности производства планируемых работ»
У вас могут запросить свидетельство о праве собственности и техпаспорт на квартиру. Если они на руках — проще отдать. В противном случае можно не приносить, а выучить фразу: «В соответствии с частью 2.1 статьи 26 Жилищного кодекса Российской Федерации вы запрашиваете эти документы самостоятельно — в рамках межведомственного взаимодействия».
После этого в местной администрации вам выдадут расписку, что приняли ваши документы. Если всё в порядке, через 45 дней вам выдадут разрешение на проведение работ. Если нет, придется переделывать проект или судиться с отделом архитектуры.
В некоторых регионах срок согласования отличается. Например, в Новосибирской области это не 45, а 48 дней. Чтобы узнать точный срок, обратитесь в отдел архитектуры или МФЦ
Разрешение не выкидывайте: оно понадобится для согласования готовой перепланировки.
Строительство
Дальше стройте гардеробную точь-в-точь по проекту, который вам сделали. Если что-то не будет соответствовать проекту, комиссия администрации не примет у вас перепланировку — придется перестраивать. Это опять же важно, чтобы ваш дом выдержал дополнительную нагрузку и не сломался.
Если будете нанимать бригаду, укажите в договоре, что ваш подрядчик строит гардеробную из материалов по проекту заказчика. Лучше всего перечислить материалы и их количество: это потом докажет, что вы построили гардеробную в соответствии с проектом.
Согласование перепланировки и новые документы
С новым техническим паспортом и справкой о факте перепланировки обращайтесь в администрацию района. Вам назначат приемочную комиссию, которая проверит, всё ли в вашей перепланировке соответствует проекту, который вам согласовывали. Если всё в порядке, вам выдадут акт о перепланировке и решение администрации о том, что перепланировка выполнена законно и согласно проекту.
Обжалование отказа
Администрация может отказать вам в согласовании перепланировки. Вы вправе обжаловать такой отказ в суде. Для этого нужно подать в суд исковое заявление.
Заявление будет называться «О признании незаконным решения об отказе в согласовании переустройства или перепланировки помещения в многоквартирном доме». Его подают в районный суд по вашему месту жительства или по адресу администрации, которая вам отказала. На обращение в суд будет три месяца с того дня, когда вам стало известно об отказе в согласовании перепланировки.
В заявлении укажите наименование и дату принятия оспариваемого решения. Напишите, что отказ в согласовании переустройства нарушает ваши жилищные права.
К заявлению нужно приложить:
Можете приложить и другие документы, подтверждающие вашу позицию.
Когда суд вынесет решение, оно должно вступить в законную силу. После вступления в законную силу вынесенного в вашу пользу решения суда вы сможете обратиться в регистрирующий орган, чтобы ввести в эксплуатацию квартиру в перепланированном виде.
Ввод в эксплуатацию и кадастр недвижимости
Дальше надо заново ввести квартиру в эксплуатацию. Для этого подготовьте копии:
Приносите копии в администрацию района, оригиналы возьмите с собой: копии заберут, но сначала сверят с оригиналом. В итоге через 30 дней вам выдадут разрешение на ввод в эксплуатацию.
Теперь перепланировка узаконена, а информация о ней записана в государственный реестр. Поздравляем!
Россиян напугали проверками жилинспекции из-за перепланировок: советы экспертов
Специалисты перечислили варианты законного и незаконного ремонта
Фото: Алексей Мощенков
«Грязные» техпланы очень не любят банки. Они отказывают в ипотеке тем, кто хочет приобрести такое жильё.
Но чаще всего в жилинспекцию жалуются соседи, встревоженные тем, что могут быть разрушены несущие стены.
По статистике Мосжилинспекции, в среднем на каждую 1000 обращений граждан приходится более 300, связанных с вопросами незаконного ремонта. Это довольно внушительный процент с учетом того, что та же инстанция разбирается и с жалобами на коммунальщиков, и плату за ЖКХ. Правда, по результатам проверок подтверждается только около 10% жалоб.
Прийти с проверкой, однако, не так просто, как кажется.
1) Сначала инспектора устанавливают, кто собственник квартиры, на которую жалуются. Для этого делается запрос в Росреестр.
3) Только после того, как надлежащим образом оформленные просьбы пустить к себе контролеров будут дважды проигнорированы, инспекция вправе обратиться за постановлением суда. Оно даст право войти в квартиру уже не «по-доброму», с привлечением судебных приставов.
КАКИЕ РЕМОНТНЫЕ РАБОТЫ ПОЛНОСТЬЮ ЗАПРЕЩЕНЫ:
— нельзя сносить несущие стены, перегородки, разбирать перекрытия,
— нельзя утяжелять полы или перегородки,
— нельзя устанавливать вентили на стояках воды или отопления там, где они не предусмотрены,
— нельзя убирать каналы естественной вентиляции,
— нельзя устраивать полы с подогревом от общедомовых систем горячего водоснабжения или отопления, а также переносить батареи на лоджии и балконы,
— нельзя объединять газифицированное помещение с жилой комнатой или устраивать между ними проем.
ЧТО МОЖНО ДЕЛАТЬ БЕЗ СОГЛАСОВАНИЯ:
— разбирать встроенные шкафы,
— устанавливать легкие раздвижные двери-купе или другие легкие перегородки,
— устанавливать кондиционеры и антенны на наружную стену,
— заменять любое оборудование в квартире на другое.
Мосжилинспекция опровергла рейды против незаконных перепланировок жилья
Информация, что в России начались масштабные проверки жилья, чтобы выявить незаконные перепланировки, не соответствует действительности. Об этом РБК сообщили в пресс-службе Мосжилинспекции.
«Никаких у нас рейдов априори быть не может, так как у нас нет полномочий проникновения в квартиру. По Конституции жилище неприкосновенно. Какие могут быть рейды? Мы не правоохранительные органы. Мы только выходим на обращение, и то только с момента поступления жалобы: могут пожаловаться либо жители дома, либо управляющая организация, либо специализированная организация, Мосгаз, например. Это процедура не одного дня», — пояснили в инспекции.
В Мосжилинспекции сообщили, что сперва специалисты запрашивают документы о собственнике, на которого поступила жалоба, а также техническую документацию, и только собрав эти данные, подготавливается распоряжение на проверку, после чего с помощью заказного письма собственнику отправляется просьба предоставить доступ в определенную дату. «Попасть в квартиру мы можем только с согласия собственника помещения либо по решению суда», — уточнили в пресс-службе.
В организации пояснили, что сведения о проведении в помещениях самовольных работ по перепланировке поступают посредством направления гражданами жалоб или обращений, а также в рамках предоставления госуслуги по согласованию ранее выполненных работ. Обращения, содержащие информацию о незаконной перепланировке, поступают также и от органов исполнительной власти, управляющих и специализированных организаций.
При поступлении соответствующего обращения Мосжилинспекция проводит проверку помещения на предмет его соответствия технической документации. Если собственник дважды добровольно не предоставил доступ, инспекция обращается в суд с иском, в котором требует его предоставить. Решение суда исполняют сотрудники Федеральной службы судебных приставов (ФССП). «В случае выявления самовольной перепланировки помещения виновное лицо привлекается к административной ответственности, а также ему выдается предписание о приведении помещения в первоначальное состояние», — сообщили в пресс-службе.
Информацию о массовых проверках квартир на предмет незаконных перепланировок 20 января опубликовал РЕН ТВ. В сюжете телеканала утверждалось, что инспекторы обходят дома, чтобы выявить соответствующие нарушения. «Их интересует практически любое несогласованное изменение. Причем не только снесенные стены для расширения комнат или дополнительно протянутые трубы. Штраф можно получить даже за снятую кухонную дверь», — говорилось в материале.
В Мосжилинспекции сообщили РБК, что организация содействовала телеканалу при съемках сюжета. «Просто наш выход инспектора на плановую проверку сняли, а выдали с заголовком, что какие-то массовые проверки и рейды идут», — пояснили в пресс-службе.
Проверки квартир на перепланировки
Перепланировка квартиры включает, в частности, перенос и разборку перегородок, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.
— перепланировка квартир, ведущая к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, повреждению противопожарных устройств;
— перепланировка квартир (комнат), ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры.
На сегодняшний день законодательством детально урегулирован вопрос перепланировки помещения в многоквартирном доме. С 8 января 2019 года в связи с вступлением в силу новых положений Жилищного кодекса Российской Федерации, установлен единый порядок проведения, согласования с органами местного самоуправления, завершения работ перепланировки для всех помещений в многоквартирном доме (как для жилых, так и для нежилых помещений).
Для согласования перепланировки квартиры рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.
Подготовьте проект перепланировки квартиры
1. Заключите договор подряда на подготовку проекта перепланировки с организацией или индивидуальным предпринимателем, являющимися членами соответствующей саморегулируемой организации (СРО).
2. Обратитесь в уполномоченный орган с заявлением о перепланировке и необходимыми документами.
Перепланировку квартиры нужно согласовать с органом местного самоуправления.
Для этого собственник или наниматель по договору социального найма (уполномоченное им лицо) должен обратиться в орган, осуществляющий согласование перепланировки, по месту нахождения квартиры непосредственно либо через МФЦ и представить следующие документы:
2) правоустанавливающие документы на перепланируемое помещение в многоквартирном доме (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии) (представляется заявителем если право на квартиру не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН);
3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект перепланировки перепланируемого помещения в многоквартирном доме, а если перепланировка помещения в многоквартирном доме невозможна без присоединения к данному помещению части общего имущества в многоквартирном доме, также протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о согласии всех собственников помещений в многоквартирном доме на перепланировку помещения в многоквартирном доме;
5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);
6) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения перепланировки помещения в многоквартирном доме, если такое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры (представляется по инициативе заявителя).
Необходимые документы можно представить также в электронной форме через Портал государственных и муниципальных услуг после получения стандартного доступа к подсистеме «Личный кабинет» Портала. Прием заявлений и документов от представителей физических лиц в этом случае не предусмотрен.
После принятия от вас документов орган, осуществляющий согласование перепланировки, или МФЦ выдаст вам расписку в получении документов с указанием их перечня и даты получения.
Получите разрешение на перепланировку.
В течение 45 дней с момента получения всех необходимых документов орган, осуществляющий согласование перепланировки, должен принять решение о согласовании перепланировки квартиры либо об отказе. Если вы подавали документы через МФЦ, срок принятия документов исчисляется со дня их передачи МФЦ в орган, осуществляющий согласование перепланировки.
Решение должно быть направлено вам в течение трех рабочих дней с его принятия.
В случае подачи документов в электронной форме вы по желанию можете получить результат предоставления государственной услуги в форме документа на бумажном носителе в МФЦ.
Решение о согласовании перепланировки является основанием для проведения перепланировки квартиры. может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.
Проведите перепланировку и зарегистрируйте ее в установленном законом порядке
Проведите перепланировку квартиры в соответствии с проектом перепланировки и полученным решением о согласовании перепланировки.
Завершение перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии. Орган, осуществляющий согласование перепланировки, направляет акт приемочной комиссии в Росреестр для внесения сведений в ЕГРН.
Росреестр в течение 15 рабочих дней с даты получения акта приемочной комиссии вносит в ЕГРН уточненные сведения об объекте недвижимости, о чем вы получите уведомление с описанием внесенных изменений на электронную почту (при наличии сведений о ней в Росреестре) либо почтовым отправлением.
Если в указанный срок изменения в ЕГРН по каким-либо причинам не внесены, вы можете обратиться в Росреестр с заявлением об их внесении. При этом сведения о произведенной перепланировке Росреестр запрашивает самостоятельно в порядке межведомственного информационного взаимодействия в течение трех рабочих дней с момента вашего обращения. При необходимости вы можете получить выписку из ЕГРН, содержащую обновленные данные о жилом помещении, в том числе в виде электронного документа.
Приемка квартиры после перепланировки
Сдача завершенной перепланировки жилищной инспекции является заключительным этапом, после которого собственник может считать ее окончательно узаконенной.
Результатом этого процесса становится подписанный руководителем жилищной инспекции
АКТ О ЗАВЕРШЕННОЙ ПЕРЕПЛАНИРОВКЕ
* Данный акт составляется в 4-х экземплярах:
Типы согласований перед приемкой:
1. ПЕРЕПЛАНИРОВКА СОГЛАСУЕМАЯ В УВЕДОМИТЕЛЬНОМ ПОРЯДКЕ (ПО ЭСКИЗУ)
Речь идет о самых простых мероприятиях.
Таких как: перестановка унитаза, раковины, электроплиты, мойки в прежних границах помещений, устройство проема в не несущей перегородке между комнатами и т.п.
Подобные мероприятия согласуются без разработки проектной документации. Вместо нее предоставляется эскиз.
После окончания ремонта, заявителем на Мос.ру подается заявление на выход комиссии на квартиру для приема выполненных работ.
Акт приемки заполняется инспектором при посещении объекта, собственник его также подписывает на квартире и через некоторое время получается свой экземпляр.
Никого кроме инспектора жилищной инспекции приглашать не требуется, так как собственно кроме вас и инспектора больше никто в процессе не участвует.
2. ПЕРЕПЛАНИРОВКА СОГЛАСУЕМАЯ НА ОСНОВАНИИ ПРОЕКТНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ (ПО ПРОЕКТУ)
Это может быть как техническое заключение о возможности проведения работ и проект перепланировки от любой проектной компании. (Данная организация должна быть членом СРО), так и если затрагиваются несущие конструкции, то техническое заключение должно быть от автора проекта дома, а проект перепланировки от любой организации.
В таком случае приемка перепланировки осуществляется комиссией в составе представителей:
3. РАНЕЕ ВЫПОЛНЕННАЯ ПЕРЕПЛАНИРОВКА СОГЛАСУЕМАЯ НА ОСНОВАНИИ ТЗ ПО ФАКТУ
Похожа на первый тип перепланировок, то есть работы уже выполнены.
Это могут быть работы как и без затрагивания несущих конструкций (например расширение санузла), так и с затрагиванием (например проем в несущей стене).
Что делать после перепланировки чтобы обеспечить присутствие инспектора:
Следует через Мос.ру выполнить следующие действия:
И ПРИЛОЖИТЬ СКАН-КОПИИ ДОКУМЕНТОВ:
Выход комиссии МЖИ должен состояться не позднее чем ЧЕРЕЗ 10 ДНЕЙ после подачи заявления.
Точная дата и время визита согласуется сотрудником Мосжилинспекции.
* Оригиналы документов передаются при посещении квартиры инспектором.
Присутствие представителей авторского надзора и подрядчика обеспечивается собственником.
Видео о процессе приемке квартиры:
Как происходит приемка квартиры после перепланировки
Собственник информируется от дате выхода на квартиру по контактному телефону который он оставляет в заявке на Мос.ру.
На квартиру выходит представитель жилищной инспекции для визуальной проверки.
(В это же время должны присутствовать представители проектной и строительной организации)
* Но так бывает не всегда.
Совместить время инспектора, собственника, представителя проектной компании, представителя строительной компании, а еще бывает доверенного лица и представителя управляющей компании удается редко.
Поэтому обычно, инспектор жилищной инспекции посещает квартиру один в удобное для него время.
Он выдает 4 экземпляра акта о завершенном переустройстве собственнику и собственник уже самостоятельно решает вопросы с проставлением печатей проектировщиков и строителей.
Но бывает и по иному:
В некоторых непредсказуемых случаях собственник вместо актов о завершенном переустройстве получает вот такую бумагу:
Что должна предоставить строительная компания собственнику.
Примеры документов:
Договор подряда на ремонтно-строительные работы
Документ, оформляемый при заказе услуг строительной организации.
Допуск СРО на строительные работы
Документ, предоставляемый подрядчиком при выполнении гидроизоляции, звукоизоляции, усиления проема.
Журнал производства ремонтных работ
Документ, пошаговое заполнение которого необходимо при любой перепланировке.
Старые и новые версии журнала.
Акт скрытых работ
Документ, заполняемые строительной компанией при выполнении работ по гидроизоляции, звукоизоляции и усиления проема в несущей стене.
Оформляются и подписываются по факту выполнения работ при совместном участии строителей, проектировщиков и заказчика.
Что делать, если строительная компания не имеет права оформлять акты?
Если строительная компания, НЕ МОЖЕТ оформить какие-либо документы в силу отсутствия допуска,
вы можете обратиться в нашу компанию и мы поможем с предоставлением данных документов.
Что проверяет комиссия в ходе приемки перепланировки?
При проведении осмотра квартиры приемочная комиссия проверяет соответствие проведенных работ ранее согласованному проекту, наличие доступа к общедомовым инженерным коммуникациям.
*Также проверяется правильность заполнения актов скрытых работ и журнала ремонтно-строительных работ.
Критерии проверки квартиры жилищной инспекцией:
► расстановка сантехнического оборудования и кухонной плиты согласно проекту.
► наличие доступа к общедомовым коммуникациям.
► расстановка стен на своих местах.
► установленные двери.
► уложенные напольные покрытия.
* При отсутствии актов на скрытые работы комиссия вправе потребовать выборочного вскрытия конструкций, чтобы убедиться в отсутствии нарушений.
Поэтому актирование следует проводить до закрытия усилений проемов или гидроизоляции полов отделочными материалами.
ЕЩЕ РАЗ УПОМЯНЕМ О ТОЧНОМ СООТВЕТСТВИИ СОГЛАСОВАННОГО ПРОЕКТА СДЕЛАННОМУ РЕМОНТУ.
Не может быть:
1) В точном в соответствии с проектом — КВАРТИРА ПРИНИМАЕТСЯ.
2) ЕСТЬ ОТЛИЧИЯ ОТ ПРОЕКТА — КВАРТИРА НЕ ПРИНИМАЕТСЯ.
Дадим пример отличий:
Например частым случаем является отклонения в части «неочевидных» элементов.
То есть:
— добавление элементов которые не были согласованы, но были сделаны.
или
— отсутствие элементов которые были согласованы, но не были сделаны.
И заказчики считая, что эти элементы не нужно согласовывать или что их «прибавка или отсутствие» не на что не повлияет.
Согласовывая перепланировки обо всех данных моментах мы рассказываем заказчику, а также высылаем «памятку по ремонту» в которой все эти ситуации подробно описываются.
Примеры ниже: это декоративные конструкции из реек, установка электросчетчика в накладной гипсокартонной конструкции.
Что будет если приемка произошла и увидели отклонения:
В случае, если комиссия обнаружит какое-либо расхождение фактического планировочного решения с планом квартиры из проекта перепланировки, на который инспекция выдала разрешение, то собственник квартиры получит письменное решение об отказе в оформлении акта о завершенном переустройстве и/или перепланировке.
Пример такого отказа вы можете видеть ниже
Что делать если получили отказ в приемке:
Отдельно отметим особенности приемки перепланировки квартиры в Московской области
В целом, отличий от приемки перепланировки в Москве не так много.
► В Московской области для вызова техника, осуществляющего графическую фиксацию новой планировки, нужно обратиться в БТИ МО или Ростехинвентаризацию.
Далее приемку перепланировки осуществляет межведомственная комиссия в составе:
* Также, в состав межведомственной комиссии может входить представитель «технического надзора заказчика» в лице сотрудника независимой организации (проектной или подрядной).
В различных районах Подмосковья состав МВК может различаться.
Для примера, в городе Реутов, при приемке ремонта может участвовать представитель МЧС.
После оформления вышеперечисленных документов, перепланировку квартиры в городе Москве и Московской области можно считать полностью согласованной и окончательно оформленной.
Порядок приемки Москва и МО
МОСКВА
► Инициация выхода инспектора из Мосжилинспекции для приемки выполненного ремонта путем подачи комплекта документов через Мос.ру.
Через 10 дней после подачи заявления инспектор перезванивает и назначает дату и время выхода его на квартиру.
- Объясните что значит организмы обладают наследственностью
- О чем писать посты мастеру маникюра в инстаграм