прогноз стоимости квартир 2021
Вторичка и новостройки: что будет с ценами на жилье в Москве в 2021 году
В 2020 году на рынке московской недвижимости наблюдался ажиотажный спрос, которому способствовал коронакризис, рекордное падение доходности банковских депозитов и льготная ипотека под 6,5%. В результате в столице выросли цены как на вторичные квартиры, так и на новостройки. При этом покупатели продолжают активно скупать жилье, а объем предложения становится все меньше.
Ведущие эксперты рынка недвижимости рассказали, как изменятся спрос, предложение и цены на московские квартиры в 2021 году.
Спрос замедлится
В текущих условиях точность прогнозов не может быть высокой, так как пока неизвестно, как станет развиваться ситуация с коронавирусом и быстро ли восстановится экономическая активность.
«Можно предположить, что в 2021 году году спрос на новостройки останется высоким в первые шесть месяцев, потому что продолжит действовать программа субсидирования жилищных кредитов. После завершения программы ипотеки с господдержкой все будет зависеть от рыночного уровня ставок. Если он поднимется до 8–9%, то спрос начнет уменьшаться», — считает управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Мария Литинецкая.
Число сделок с квартирами в новостройках вряд ли превысит результаты 2020 года, если не произойдет каких-то внешних событий, стимулирующих ажиотажный спрос, отметил руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. По его прогнозу, из-за возросших цен и в связи с исчерпанием отложенного спроса, число сделок на первичном рынке в 2021 году может уменьшиться на 10% по сравнению с текущим годом, вернувшись на уровень 2019-го.
На вторичном рынке жилья в Москве также ожидается замедление покупательской активности.
«По итогам октября 2020 года актуальный спрос увеличился на 30% в годовом выражении. Однако, по нашим наблюдениям, столь ажиотажный спрос исчерпал себя, и в следующем году активность покупателей на вторичном рынке жилья ожидаемо будет ниже. Мы уже наблюдаем ослабление спроса — за первую половину ноября компания получила на 27% авансов меньше, чем в первые две недели октября (хотя разрыв с тем же периодом 2019-го все еще значителен — плюс 26% договоров о предоплате). Активность покупателей будет сдерживать недостаток предложения», — спрогнозировал директор департамента вторичного рынка риелторской компании «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома.
Новостройки побьют рекорд
Предложение на первичном рынке жилья в Москве в следующем году вырастет. На 2021 год запланирован ввод порядка 6 млн кв. м жилья, что может стать рекордом за всю историю московского рынка, поэтому предложение также будет постепенно восстанавливаться после снижения в этом году, прогнозирует Литинецкая.
«У столичных застройщиков сформировался значительный объем предложения «в запасах» (лотов, по которым получена разрешительная документация, но где еще не началась активная реализация помещений). Сегодня девелоперы продолжают наращивать свои объемы, однако вечно создавать иллюзию дефицита предложения не получится, так как разрешительная документация имеет свой срок действия (по его истечении большинство процедур придется проходить заново). Со второй половины следующего года объем предложения может вырасти на 10% относительно предыдущего уровня», — объяснил Попов.
Вторички станет еще меньше
На вторичном рынке московского жилья сегодня наблюдается серьезный дефицит ликвидного предложения вследствие его вымывания с рынка из-за повышенной активности покупателей.
«Сейчас в масс-маркете (жилье классов стандарт и комфорт. — Прим. ред.) спрос в три раза превышает количество ликвидных лотов, а наиболее качественные объекты уходят из продажи в среднем за неделю. Мы предполагаем, что недостаток предложения на вторичке будет наблюдаться и в следующем году, так как пополнение экспозиции новыми лотами происходит довольно медленно. В целом для нормального функционирования вторичному рынку Старой Москвы не хватает 30% объектов от нынешнего объема предложения», — пояснил Шлома.
Что будет с ценами
Цены на новостройки в Москве за последние несколько месяцев повышались. «Во многом именно ажиотажный спрос выступал основным стимулятором подорожания первичной недвижимости. Так, в годовом выражении (третий квартал 2020-го к третьему кварталу 2019-го) квадратный метр в столичных новостройках увеличился в цене на 6%, составив 186 тыс. руб. В первой половине будущего года рост цен на новостройки, скорее всего, замедлится и будет колебаться в пределах 7% ввиду снижения потребительского интереса», — прогнозирует руководитель направления первичной недвижимости сервиса «Авито Недвижимость» Дмитрий Алексеев.
Средняя стоимость вторичного жилья увеличилась в Москве за год на 12%, составив 214 тыс. руб., уточнил Алексеев. По его словам, в первом полугодии 2021 года рост цен на вторичные объекты предположительно остановится. Схожей позиции придерживается директор департамента вторичного жилья «Инком-Недвижимости».
«Дальнейший потенциал для столь заметного роста цен во вторичном сегменте жилья уже исчерпан. Наиболее вероятный прогноз на 2021 год — цены останутся на том же уровне, что и сейчас, даже несмотря на предполагаемое ослабление спроса. Напомню, что вторичка — это, так сказать, рынок физических лиц, продавцам здесь зачастую необходимо время, чтобы привыкнуть к новой конъюнктуре рынка и начать снижать или повышать стоимость своего предложения. Менее вероятный сценарий — колебания среднего уровня цен в диапазоне 5%, причем в равной степени возможен как его рост, так и понижение. Многое будет зависеть от экономической ситуации в 2021 году», — резюмировал Шлома.
Скиньте денег. На рынке жилья в Москве началась массовая распродажа квартир. Как их купить дешевле?
Квартирный ажиотаж в Москве сошел на нет, спрос на жилье вернулся к показателям 2019 года, то есть к допандемийным. Это связано прежде всего с усечением программы льготной ипотеки — после того как предельную сумму кредита ограничили тремя миллионами рублей, у потенциальных заемщиков не осталось шансов взять кредит по сниженной ставке на покупку даже очень скромной квартиры в столице. Рыночные условия по ипотеке тоже изменились не в лучшую сторону, поэтому спад покупательского интереса абсолютно закономерен. Но у застройщиков своя логика — квартиры надо как-то продавать. И хотя за полтора года бума на рынке недвижимости они почти отучились торговаться, скидок в московских новостройках становится все больше. Долгожданная распродажа квартир — в материале «Ленты.ру».
Нам не надо
Спрос на квартиры в Москве падает с середины лета — по данным системы мониторинга рынка жилья bnMap.pro (есть в распоряжении «Ленты.ру»), в июле в городе заключили 3,6 тысячи сделок в новостройках, в августе регистрацию прошли 2,1 тысячи (по прогнозам аналитиков, их реальное количество может составить около четырех тысяч). В первом полугодии, когда действовали старые условия выдачи льготной ипотеки, в Москве продали 45,5 тысячи квартир в строящихся домах (данные Росреестра), то есть в среднем за месяц уходило по 7,6 тысячи лотов. 3-4 тысячи — это среднемесячный уровень продаж в Москве в допандемийном 2019 году.
После 1 июля (тогда ставку по льготной ипотеке повысили до семи процентов, предельную сумму урезали до трех миллионов рублей) рынок лишился около 40 процентов спроса, который до этого обеспечивали частные инвесторы, говорится в материалах «Бест-Новострой» (есть у «Ленты.ру»). «Конечно, в Москве ни при каких условиях по 6,5-7 тысяч квартир в месяц не продавалось, рост спроса 2020-2021 годов не органический, и в том, что он прекратился, нет ничего удивительного», — отмечают эксперты.
Согласно подсчетам ЦИАН, предоставленным «Ленте.ру», в августе 2021-го спрос на новое жилье в Московском регионе снизился почти на треть по сравнению с июньским показателем. За месяц в старой Москве, Подмосковье и Новой Москве зарегистрировали 10,95 тысячи договоров долевого участия в строительстве (ДДУ) — против 15,78 тысячи в июне. В годовой динамике (в сравнении с августом 2020-го) спрос упал на 18 процентов.
Фото: Григорий Сысоев / РИА Новости
Снижение числа сделок произошло по всем направлениям, указывают аналитики: в Москве за месяц оно уменьшилось на 18 процентов, в Московской области — на шесть процентов. Относительно июня падение — на 33 процента для Москвы и 27 процентов для Московской области. В годовой динамике продажи на первичном рынке столицы просели на 12 процентов, в области — на 24 процента.
На фоне падения спроса растет предложение строящихся квартир. По данным сервиса поиска жилья «Синица» (есть в распоряжении редакции), в Москве (включая присоединенные территории) только за август оно увеличилось на 14 процентов. За месяц застройщики вывели на рынок 20 корпусов в новых и уже реализуемых проектах. Число самых востребованных у покупателей квартир комфорт-класса выросло на 22 процента, до 26,8 тысячи лотов.
Держим цены
Изменилась и ценовая ситуация, хотя «с ретроспективной точки зрения речь идет только о незначительной коррекции», отмечают аналитики «Метриум». По их подсчетам, в августе в шести из восьми округов Москвы цены на массовые новостройки снизились или не изменились. За месяц до этого отрицательную динамику показал только один округ города — Юго-Восточный. Но в последнем месяце лета на северо-западе «квадрат» нового жилья подешевел в среднем на семь процентов, в Северном округе ценник сократился почти на четыре процента, в Южном — более чем на процент.
Фото: Евгений Павленко / Коммерсантъ
Небольшое падение стоимости новостроек (в пределах одного процента) произошло и в Юго-Восточном, и в Юго-Западном округах. И все же сейчас «квадрат» во всех округах сильно дороже, чем год назад. Самый заметный разрыв — на непрестижном северо-востоке, с августа 2020-го там он подорожал на рекордные 52 процента.
У ЦИАН тоже малоутешительные для покупателей квартир данные — в среднем по Московскому региону «квадрат» строящегося жилья за август подорожал на полтора процента, в старой Москве он стоит 312 тысяч рублей, в Новой — 194 тысячи, в Подмосковье — 135,7 тысячи. Падение числа сделок привело к снижению темпов роста цен на недвижимость, в столице фиксируются признаки охлаждения рынка, но по итогам августа «все равно был обновлен новый ценовой рекорд», указывают аналитики.
За июль-август средняя цена предложения строящегося метра в Москве снизилась на 9 тысяч рублей, подсчитали в bnMap.pro, но в структуре спроса стоимость жилья по-прежнему растет. В июне «квадрат» в сделках с квартирами и апартаментами стоил 306,6 тысячи рублей, в июле — уже больше 321 тысячи, в августе — 325,5 тысячи рублей. На увеличение этого показателя как минимум отчасти повлияли сами потребители — из-за взлетевших ипотечных ставок и падающих доходов они вынуждены выбирать небольшие квартиры, а в них «квадрат» всегда дороже.
Тень торга
«По моему мнению, в настоящий момент рынок постепенно возвращается к тем же объему и стратегии специальных условий, что фиксировались до апреля 2020 года, когда была запущена льготная ипотека. Сейчас их можно разделить на три основные группы, — рассказала «Ленте.ру» Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). — Первая включает в себя предложения, предусматривающие снижение ипотечной ставки ниже среднерыночного уровня для определенных категорий покупателей. К ним относятся, например, зарплатные клиенты, а также заемщики банков, в которых открыто проектное финансирование под конкретный объект. Снижение ставки в этом случае происходит за счет субсидирования на сумму скрытого дисконта от застройщика».
Фото: Эмин Джафаров / Коммерсантъ
Вторая группа спецусловий — это когда застройщик предлагает скидку на пул квартир (одного типа или в рамках проекта). Данные опции чаще всего действуют на протяжении максимум двух месяцев. Третья — индивидуальный дисконт. Скидка обсуждается непосредственно в офисе продаж при переговорах с клиентом и редко превышает три-пять процентов от стоимости лота, сообщила Коркка.
Скидки в столичных новостройках действительно появились, но пока их дают далеко не везде. Как свидетельствует статистика ЦИАН по квартирам в Московском регионе, которые были в реализации одновременно в июне и августе, стоимость была снижена для 13 процентов из них, в среднем по региону — на пять процентов, или 537 тысяч рублей. В старой Москве дисконт составил четыре процента (749 тысяч рублей), в Новой Москве — семь процентов, или 607 тысяч рублей. В Московской области скидка превысила пять процентов (392 тысячи рублей).
Ожидать резкого падения цены в ближайшие полтора-два месяца я бы не стала, так как изменения не происходят молниеносно. Чтобы застройщики пошли на снижение цены, особенно значимое, нужно ощутить падение спроса
По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (ИРН), максимальная скидка в денежном выражении в сентябре (без учета элитных новостроек; рассматривались предложения в Москве и области) — 1,6 миллиона рублей. «Столичные застройщики в сентябре не отличаются особой щедростью — скидки на квартиры редко превышают четыре-пять процентов», — сетуют аналитики.
Альтернативой скидкам стали различные ипотечные программы, запускаемые девелоперами совместно с банками. Покупателям предлагают кредиты по сниженным ставкам, без первого взноса, а также программы беспроцентных рассрочек (как правило, на срок от шести месяцев до года, реже — до окончания строительства дома).
Ипотека как подарок
Большинство опрошенных «Лентой.ру» экспертов считают, что большой распродажи квартир в Москве в обозримом будущем не будет. По мнению Виктории Кирюхиной, эксперта аналитического центра ЦИАН, разнообразие ипотечных программ и возможность получить кредит на жилье по ставке существенно ниже рыночной — главный подарок, на который можно рассчитывать в ближайшие месяцы. «Сейчас на рынке активно анонсируют льготную ипотеку от застройщиков в рамках партнерских программ девелоперов и банков, появляется ипотека без первого взноса, ипотека с отложенным платежом», — перечисляет эксперт.
Поводов для снижения цен нет и не будет, пока спрос не упадет серьезно, полагает Владимир Щекин, совладелец группы «Родина» (девелопер кластера Russian Design District в Новой Москве). По его словам, девелоперы в настоящее время ведут строительство преимущественно на деньги банков, поэтому они больше не зависят от средств дольщиков и не станут уменьшать расценки — ограничатся «точечными» дисконтными акциями.
«Лихорадочных скидок ждать не стоит, но некоторые компании перегнули палку с ценами во время ажиотажа и теперь поняли, что надо «остывать», или распродавать неликвид, — указывает Павел Луценко, генеральный директор федерального портала «Мир Квартир». — Множество таких предложений будет появляться в ноябре-декабре под соусом новогодних скидок и акций».
Глава аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов тоже ждет специальных предложений к Новому году (стоит отметить, что год назад праздничной распродажи жилья вообще не было). При этом до конца 2021-го он прогнозирует умеренный рост спроса на квартиры в новостройках и, соответственно, небольшое увеличение цен.
«Цены снижаться не будут, предпосылки для этого отсутствуют: себестоимость у проектов только растет — стройматериалы, стоимость проектного финансирования, смена вида разрешенного использования участка — все только дорожает, — сетует Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet. — На рынке есть скидки, они были и раньше. И были и есть застройщики, которые периодически «откатывают» цены переоценками и новыми объемами — это было, есть и будет, и это не структурное изменение рынка, а обычная практика».
Роста цен ждут и в «Азбуке Жилья» — по мнению экспертов, «рынок еще не отошел от ажиотажного года, и застройщики пока не готовы массово запускать различные акции, даже несмотря на снижение спроса». На дисконты могут рассчитывать те, кто отложит сделки до 2022 года, полагают специалисты. Все реже в речи участников рынка недвижимости появляются слова о непредсказуемости рынка и возможных «черных лебедях» (в виде, например, нового витка пандемии или обвала экономики) — то ли наступила стабильность, то ли нестабильность стала нормой — как и сохраняющаяся при любых внешних условиях недоступность московского жилья.
С 1 октября ожидается переворот на рынке недвижимости: какие квартиры станут дешевле, а какие подорожают
Застройщики начали менять тактику продаж, а спрос на некоторые квартиры упал. Какая недвижимость подешевеет в октябре и какие новые возможности появятся у покупателей жилья?
Фото © ТАСС / Пименов Роман
Как изменятся цены на квартиры в октябре
В октябре цены на недвижимость продолжат плавное снижение, начавшееся ещё в июле. По регионам оно будет не столь заметным из-за оставшейся актуальной льготной ипотеки на новостройки. Зато в столичной агломерации до конца года стоимость квадратного метра может снизиться на 6–8% от своего пикового значения в мае-июне. Такой прогноз даёт эксперт рынка недвижимости «Академии управления финансами и инвестициями» Алексей Кричевский.
Он пояснил, что коррекция будет логичной после роста за два года на 30–35%. По мнению аналитика, единственным сегментом, который это падение не слишком заденет, будет и дальше оставаться элитное жильё. Дело в том, что в престижных районах количество таких квартир больше не становится.
— За год количество предлагаемых лотов в премиальных новостройках сократилось на 21% и сейчас составляет немногим более двух тысяч — это минимальные показатели с 2018 года, — отметил Алексей Кричевский.
А в сегменте дешёвого жилья ситуация несколько иная. Там на рынок продолжает выходить много новых объектов. И тут появился другой тренд. Чтобы сделать квартиры более дешёвыми, застройщики сокращают их метраж. Таким образом, у покупателей снова растёт интерес к малогабаритному жилью.
— Если сравнивать показатели спроса с 2020 годом, когда наблюдался ажиотаж из-за льготной ипотеки, то да, можно утверждать, что он упал. Но если анализировать уровень спроса с показателями того периода, когда не было каких-то подогревающих факторов, то он на стабильном, умеренном уровне. Недвижимость, особенно ликвидные проекты, всегда будут востребованны, они найдут своего покупателя. Что касается цен, то они будут расти, но плавно. Резких скачков цены на первичную недвижимость не предвидится, — считает представитель компании «Мегалит — Охта групп» Андрей Кириллов.
Попали под раздачу: От каких кредитных карт экономисты рекомендуют отказаться и как сократить выплаты банку
Осенью можно будет наблюдать стабилизацию рынка, но окончательное его восстановление предвидится только во втором-третьем квартале 2022 года. Рост среднерыночных цен, конечно, продолжит замедляться, но спада ждать не стоит. ЦБ ожидает инфляцию на уровне 6% к концу года, ключевая ставка, скорее всего, пока продолжит рост, и другие факторы, влияющие на себестоимость жилья, сохраняются. Такое мнение высказал коммерческий директор ГК «Ферро-строй» Антон Чудиновских.
В сравнении с 2020 годом или первым полугодием 2021-го объём новых ипотечных кредитов сократился на 61% ниже средних значений. В то же время доля семейной ипотеки в общем объёме ипотечного кредитования выросла на 40%. Это не так заметно, поскольку ранее она занимала минимальный объём — в 4%. Такие цифры приводит директор по маркетингу ГК «Абсолют строй сервис» Никита Пальянов.
По его прогнозам, цены на первичном рынке до конца года будут расти, но незначительно — на 1–2%. Аналитики анонсируют больший рост, но за счёт рекламных акций застройщиков в абсолютном выражении повышение составит 1–2%. На вторичное жильё рост цен, возможно, будет чуть выше — до 5%.
Как сэкономить на покупке квартиры
Ещё один тренд — выход на вторичный рынок ипотечных квартир. Алексей Кричевский обращает внимание на то, что Центробанк ясно дал понять: ключевая ставка будет расти и дальше. Вполне вероятно, её повышение как минимум до 7% до конца года — в запасе у регулятора есть ещё два заседания, чтобы поднять показатель на 25 б.п. Некоторый рост деловой активности, который всегда сопровождается ростом интереса к недвижимости, может несколько подхлестнуть спрос. Тем не менее тренд на его снижение и выход на рынок квартир, за которые люди не в состоянии платить ипотеку, будет продолжаться.
— Причём по сниженным на 10– 15% от рынка ценам. Поэтому оптимальный вариант — отслеживать такие объекты. Ещё один вариант сэкономить — покупать новостройки не у застройщиков, а через переуступку прав требования. Физлица всегда продают жильё дешевле, особенно на поздних стадиях строительства, чтобы зафиксировать прибыль, — пояснил Алексей Кричевский.
В последнее время застройщики стали заметно активнее рекомендовать различные акции и спецпредложения. Количество и суммы дисконтов постоянно растут. Это стало достаточно успешной тактикой продаж. Так, по данным сервиса ЦИАН, после обновления льготной ипотеки размер дисконтов вырос в два раза.
Этой осенью у застройщиков можно встретить невиданные раньше предложения. Например, некоторые квартиры могут продавать со скидкой до 20%. Как правило, речь идёт о жилье большего размера, где несколько комнат. Предлагают также рассрочку и более выгодные проценты по ипотеке в рамках совместных программ с банками. Предложения становятся всё более заманчивыми.
— Осень, особенно октябрь и ноябрь — это время, когда застройщики традиционно начинают рекомендовать скидки и спецпредложения, что подстегнёт спрос покупателей. На вторичном рынке также можно ожидать оживления, потому как инвесторы, которые в прошлом году активно приобретали жильё по льготной ипотеке, начинают получать ключи и выставлять свои лоты на рынок, — рассказал коммерческий директор ГК «Страна девелопмент» Александр Гуторов.
Впрочем, если жильё действительно требуется в ближайшем будущем, то тянуть с покупкой квартир риелторы тоже не рекомендуют. Мнения участников рынка разделились. В то время как одни ждут снижения цен и падения спроса, другие уверены, что стоимость жилья продолжит расти. Особенно это касается самого популярного сегмента недорогих квартир. Как отметил Александр Гуторов, повышение стоимости жилья — общемировая тенденция. За год в мире цены увеличились в среднем на 9%.
— Никакого снижения спроса я не ожидаю. Напротив, он стабильно растёт. Карантина нет, ограничения сняты, под конец года люди будут активно инвестировать, поэтому никаких предпосылок для падения я не вижу. Однако стоит отметить, что по сравнению с прошлым годом ажиотаж спал, поскольку тогда он был вызван льготной ипотекой. Сейчас ситуация успокоилась. Что касается трендов, то в высокобюджетном сегменте можно выделить повышение спроса на небольшие клубные дома и таунхаусы. Жить в высотках уже не хочется, покупатели ищут уединения, — рассказал директор по продажам агентства премиальной недвижимости Point Estate Роман Амелин.
По его словам, разброс цен на первичном рынке Москвы (классы «бизнес» и «премиум») довольно высокий — 350−700 тыс. рублей за 1 кв. м. Всё зависит от локации: в пределах Садового кольца — 500−700 тыс. рублей за 1 кв. м, в пределах ТТК — 400−700 тыс. рублей за 1 кв. м.
— Мы не видим макроэкономических причин для спада спроса на недвижимость. Внешняя конъюнктура остаётся благоприятной, цены на российский газ бьют рекорды в Европе. Финансовая ситуация в стране находится под контролем. Об этом говорит решение Центробанка РФ повысить ключевую ставку на 0,25%, хотя многие участники рынка предсказывали рост на 0,5%. Во втором квартале экономика показала хорошие результаты. К тому же наступает сезон повышенной деловой активности, и мы ожидаем рост спроса на недвижимость. Но это будет менее бурный период, чем весной, — считает заместитель директора по продажам ГК «Гранель» Сергей Нюхалов.
Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья на 2021 год от IRN.RU
Дешевая ипотека перегрела рынок
Несмотря на коронакризис, сопровождающийся значительным падением доходов населения, цены на недвижимость в 2020 г. выросли больше, чем в благополучном для российской экономики 2019-м. Главным драйвером удорожания жилья стала ипотека, резко подешевевшая за счет бюджетного допинга и смягчения монетарной политики ЦБ. Однако эффект от искусственного стимулирования покупательской активности никогда не бывает продолжительным. Уже в конце лета – начале осени 2020 г. рост цен на квартиры полностью перекрыл всю выгоду от дешевых кредитов для покупателей, а в середине осени на рынке появились признаки снижения спроса. Не исключено повторение ситуации 2014-2015 гг., когда вслед за искусственным ажиотажем последовал резкий обвал покупательской активности.
Экономика падает, цены на жилье растут
В общем, очевидно, что российская экономика находится в кризисе, которого рынок недвижимости, однако, не замечает. По данным аналитического центра www.irn.ru, в 2020 г. рост стоимости вторичного метра в «старой» Москве превысил 10%, при том что за 2019 г. цены выросли только на 3,6%. Новостройки за 2020 г. подорожали на 10-20% в зависимости от сегмента. Для сравнения: в 2019 г. цены на первичном рынке выросли только на 5%, несмотря на ажиотаж в связи с переходом строительной отрасли на проектное финансирование и счета эксроу – см. «Новостройки в Москве и Подмосковье в 2019 году: рост цен не оправдал надежд застройщиков».
Причины аномальных темпов роста цен на жилье в 2020 г. в основном носят инвестиционно-кредитный характер. Во-первых, снижение ставок по вкладам до 3-4% на фоне уменьшения ключевой ставки ЦБ до 4,25% привело к перетоку средств из банков на рынок недвижимости (см. «Депозиты подогрели спрос на вторичные квартиры в Москве»; «Инвестиции в недвижимость: стоит ли овчинка выделки?»). А изменение порядка налогообложения вкладов ускорило этот процесс. Во-вторых, недвижимость является защитным активом, популярность которого всегда растет в период ослабления отечественной валюты.
Доступные кредиты компенсировали негативный эффект от снижения доходов населения и позволили выйти на рынок гражданам, которые не смогли бы купить жилье без поддержки государства. Однако уже с середины лета льготная ипотека начала разгонять цену метра. В результате к сентябрю 2020 г. рост стоимости новостроек в Новой Москве полностью «съел» всю выгоду от низких ипотечных ставок для населения, а к октябрю то же самое случилось и с рынком внутри МКАД.
Ажиотаж на первичном рынке московского региона и снижение ставок по несубсидируемой ипотеке простимулировали рост спроса и на вторичное жилье. Вымывание самых дешевых лотов привело к росту цен и резкому сокращению экспозиции. По оценкам риелторов, к концу 2020 г. в массовых сегментах запросы покупателей три раза превысили объем ликвидного предложения. (См. «Обзор рынка недвижимости по итогам ноября 2020 года».)
Слишком доступная ипотека перегрела рынок
Управление Росреестра по Москве зарегистрировало в январе-октябре 2020 г. 111 746 переходов прав на недвижимость в рамках сделок купли-продажи жилья – это на 5,3% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Число ДДУ за 10 месяцев упало на 7,7%, до 63 480 шт.
То есть темпы роста цен существенно опередили прошлогодний уровень, а совокупный спрос так и не смог его догнать, несмотря на все инвестиционные и ипотечные стимулы. Это свидетельствует о перегреве рынка.
Правительство продлило программу льготной ипотеки до середины 2021 г., однако уже сейчас она перестает быть гарантом хороших продаж: в октябре 2020 г. Росреестр зарегистрировал на 16,5% меньше ДДУ, чем в сентябре. С учетом апартаментов, но без учета юридических лиц и инвесторов, динамика спроса на первичном рынке по итогам октября оставалась положительной, но ажиотаж начал спадать. Ничего удивительного в этом нет: большинство из тех, кто хотел взять льготную ипотеку, уже успели это сделать, так как изначально программа должна была завершиться в конце октября 2020 г. А чтобы новые покупатели смогли приобрести сильно подорожавшие новостройки, ставки по ипотеке должны опуститься еще ниже. В обозримом будущем это вряд ли возможно – в 2021 г. ставки, скорее всего, скорректируются вверх.
Цены на жилье в 2021 году
В целом, ситуация на рынке недвижимости во второй половине 2020 г. очень напоминает конец 2014 г. Тогда не было никакой эпидемии, но также обвалились цены на нефть, Запад ввел санкции, обесценился рубль, произошел отток средств с банковских вкладов. Все это спровоцировало ажиотаж на рынке недвижимости и резкий рост цен – см. «Обзор рынка недвижимости по итогам 2014 года». Вслед за которым последовал период спада: на вторичном рынке цены потом снижались в течение трех лет – см. обзоры за 2015-й, 2016-й и 2017 гг. – и в итоге вернулись на уровень 2013 г. То есть за три года цена метра просела на 10-15-20% в зависимости от сегмента. Новостройки «отпадались» быстрее, подешевев за 2015 г. сразу на 11,4%.
По всей видимости, до конца 2020 г. спрос останется достаточно высоким: декабрь традиционно самый урожайный месяц на рынке недвижимости. Однако уже в начале 2021 г. разрыв между запросами продавцов и финансовыми возможностями покупателей может достичь критических величин и спрос значительно сократится – как в 2015 г., после ажиотажа 2014 г.
Вряд ли это приведет к обвалу цен. Скорее всего, на этот раз стагнация не превысит года, а цены откатятся назад не более чем на 5-10%, в основном за счет увеличения скидок и торга. Стоимость наиболее ликвидных объектов, скорее всего, вообще не упадет. Все-таки положение дел на рынке недвижимости сейчас не такое тяжелое, как в 2015 г.
Во-вторых, одной из главных причин падения цен в 2015 г. был переизбыток предложения, в первую очередь на первичном рынке. За год этот показатель увеличился более чем на 60%. В настоящее время ситуация обратная. И на первичном, и на вторичном рынке Москвы и Подмосковья предложение находится на минимальных уровнях. Даже несмотря на высокую девелоперскую активность.
В-третьих, низкие ставки по депозитам будут подпитывать рынок недвижимости инвестиционными покупателями еще год или два, так как сроки депозитов у всех разные, и старые депозиты под выгодный процент будут заканчиваться постепенно.
В-четвертых, переход строительной отрасли на проектное финансирование уменьшил ее зависимость от темпов продаж. Поэтому в проектах, которые реализуются по новой схеме (в октябре 2020 г. уже половина ДДУ в Москве была зарегистрирована с эскроу), застройщики не будут демпинговать. Скорее всего, на них будут ориентироваться и продавцы на «вторичке», которые вообще крайне неохотно идут навстречу покупателям.
Все эти факторы будут поддерживать рынок недвижимости Москвы и Подмосковья, препятствуя движению цен вниз даже на фоне падения спроса. Однако возобновления общего роста цен, скорее всего, стоит ждать только в 2022 г.