проем между двумя квартирами
Согласование проема в несущей стене при объединении двух квартир
Александр, добрый день!
Если результатом перепланировки не будет уменьшение общей собственности жильцов МКД, то по логике Верховного суда, отраженном в п.11 Обзора судебной практики ВС РФ (утв.
Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 декабря 2018 г. ) №4 2018, согласия собственников МКД не трубуется:
Согласно ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Организацию дверного проема в несущей стене, можно считать уменьшение общей собственности жильцов МКД?
Мы ведь учитываем то, что не нарушаются конструктивные и эксплуатационные свойства здания, не нарушаются права и охраняемые законом интересы жильцов и соседей (стена внутри квартиры) и не создается угрозы жизни и здоровью граждан (проем будет соответствующем образом укреплен, согласно проекта).
Александр, судя по плану, который Вы представили, стена находится между квартирами и ее снос никак не уменьшает общую собственность (общие коридоры, балконные плиты, лестничные проемы и т.п.). С другой стороны, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое оборудование (п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ). Согласно п. 2 раздела I «Определение состава общего имущества» Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491, в состав общего имущества включаются в том числе ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции). В силу этих норм несущие стены входят в состав общего имущества. То есть, получается по логике Верховного суда (п.11 в приведенном выше обзоре), ломая несущую стену, Вы уменьшаете общее имущество.
Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищных кодексом Российской Федерации и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 36 ЖК РФ). Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).
Объединение квартир в 2021. Все особенности.
Объединение квартир- это организация прохода между двумя смежными квартирами. При этом, юридически, две квартиры можно объединить, а можно оставить и отдельными.
Данный тип перепланировки достаточно распространен в наши дни. Здесь мы рассмотрим нюансы такой перепланировки на момент 2021 года Старые квартиры тесны и неудобны, а потому их объединение выглядит вполне логичным мероприятием. Хотя и в новостройках не редко можно встретить такие преобразования. Как говорил профессор Преображенский из нетленного булгаковского “Собачьего сердца”: “Обедать я буду в столовой, а оперировать в операционной”. И данный подход абсолютно верен.
Объединение квартир разделяют на два существенно отличающихся типа:
1. Объединение квартир по горизонтали.
Иными словами, объединяемые квартиры располагаются по соседству на одном этаже. В целом, к такому ремонту применимы все основные правила и нормы, действующие для обычной перепланировки. Однако рассмотрим наиболее часто встречающиеся особенности:
1.1. Не редко собственники хотят объединить квартиры через лестничную клетку (общедомовой коридор):
объединение двух квартир в одну
В соответствии с 36-ой статьей жилищного кодекса РФ этажные коридоры относятся к общедомовому имуществу. Согласно п. 2.5.1.1.1.8 Приложения 2 Постановления Правительства Москвы №508 для использования участка общего имущества необходимо организовать собрание собственников помещений дома, на котором они примут решение об аренде или передаче в безвозмездное пользование этого общедомового участка.
Иными словами, организовать такое собрание и согласовать перепланировку крайне трудно, а потому объединять квартиры лучше через внутреннее пространство, а не общую лестничную клетку.
1.2. Во многих домах (а особенно панельных) две соседние квартиры разделяет несущая стена, а потому их объединение невозможно без выполнения проема в капитальной стене. Не стоит забывать, что затрагивание несущих конструкций является ответственным мероприятием.
Во-первых, функциональное назначение таких стен трудно определить визуально, если выполнена отделка, а также затруднительно замерить ее толщину, поэтому для выявления конструктивного предназначения стены лучше вызывать специалистов, чтобы потом не возникло проблем. Во-вторых, проем в несущей стене требует усиления по разработанному проекту и, в соответствии с п. 1.4.8 Приложения 3 Постановления Правительства Москвы №508, наличие технического заключения от автора проекта дома о возможности выполнения данного проема.
Пример соединения квартир с выполнением проема в несущей стене:
проект объединения двух квартир
1.3. Объединение квартир в монолитном доме или старом кирпичном здании может быть осуществлено путём демонтажа не несущей межквартирной перегородки, которые выполняются из двойных гипсобетонных панелей с воздушным зазором, кирпича, пеноблоков и т.д.
Однако, в соответствии с п. 2.2.5 Приложения 1 всё того же постановления согласование устройства проема в межквартирной перегородке осуществляется только по проекту перепланировки, выполненном проектным бюро, имеющем допуск саморегулирующей организации на исполнение соответствующих проектных работ.
Пример объединения квартир с демонтажом межквартирной перегородки:
1.4. Часто при объединении двух квартир вторая кухня становится не нужна, и возникает желание сделать из неё жилое помещение. Однако напрямую это делать нельзя: в соответствии с п.24 Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 №47 запрещено размещать жилые помещения под кухнями соседей. Выход прост: назвать в экспликации проекта перепланировки бывшую кухню не “жилой комнатой”, а “кабинетом”.
1.6. Для объединения двух квартир в одну необходимо, чтобы у этих квартир был хотя бы один одинаковый собственник. Иначе Жилищная инспекция не выдает своего разрешения.
2. Объединение квартир по вертикали.
В этом случае квартиры располагаются (хотя бы частично) друг над другом. Данный вариант встречается гораздо реже, чем объединение квартир по горизонтали, так как он сопряжен с куда большими трудностями и нюансами:
2.1. Прежде всего такое объединение требует выполнение проема в перекрытии между квартирами:
Зачастую выполнить такой проем невозможно, так как его выполнение даже с усилением приведет к обрушению перекрытий (например, если отверстие идет поперёк раскладки сборных плит). В любом случае вопрос возможности исполнения, усиления и реализации таких проемов должны выполняться на основании как минимум консультации с квалифицированными специалистами, а не на основании сомнительных заключений дизайнеров или прорабов. В противном случае, такие преобразования могут привести к плачевным последствиям.
Комментарии к видео:
Изменился пункт: Общедомовое собрание при затрагивании общедомового имущества необходимо проводить согласно п. 2.5.1.1.1.8 Приложения 2 Постановления Правительства Москвы №508 (после выхода ППМ №1104 от 29.12.2017, ППМ №1572 от 17.12.2018 и ППМ № 1335 от 19.08.2020).
Изменился пункт: Демонтаж перегородки между двумя квартирами необходимо согласовывать по проекту согласно п.2.2.5 Приложения 1 к Постановлению Правительства Москвы № 508 (после выхода ППМ №1104 от 29.12.2017, ППМ №1572 от 17.12.2018 и ППМ № 1335 от 19.08.2020 ).
Для объединения квартир необходимо, чтобы у той и другой квартиры был хотя бы один общий собственник.
2.2. Помимо выполнения самого проема, под него для перехода между этажами необходимо “впихнуть” лестницу. В соответствии с п.8.2 СП 54.13330.2011 “Здания жилые многоквартирные” уклон внутриквартирных лестничных маршей следует принимать не менее 1:1,25, а ширину не менее 0,9м. Иными словами, если у Вас высота этажей 2,7 метра, то длина лестницы для соблюдения безопасности и удобства передвижения должна составить 3,375м. Далеко не всегда удается “втиснуть” в внутриквартирное пространство такую лестницу. Конечно, её можно сделать двухмаршевой с промежуточной площадкой, но возможность устройства такой площадки опять-таки связана с конструктивными особенностями конкретной квартиры.
2.3. В соответствии с п. 2.2.3 Приложения 1 постановления Правительства Москвы №508 согласование объединения квартир по вертикали производится только по проекту перепланировки квартир, выполненному компанией, имеющей доступ саморегулирующей организации на исполнение данных проектных работ. При этом к данному проекту согласно п. 1.4.8 Приложения 3 того же постановления должно прилагаться техническое заключение о возможности такого объединения, выполненное автором проекта дома.
2.4. При объединении квартир по вертикали можно размещать мокрые помещения вышележащей квартиры (ванную, санузел и т.д.) над жилыми помещениями нижележащей квартиры. Об этом прямо сказано в виде исключения в п.3.8. СаНПиН2.1.2.2645-10 и п.9.25 СП 54.13330.2016. Дела с устройством жилой комнаты на месте кухни обстоят также как и с объединением квартиры по горизонтали (см.выше).
Надеемся, информация в статье была для Вас полезной. Также советуем Вам прочесть статью о согласовании перепланировки квартиры и штрафах за незаконную перепланировку квартиры.
Объединение квартир
Объединение квартир в одну относится к одному из самых сложных типов перепланировки. Это связано с тем, что здесь в 99% случаев затрагиваются несущие конструкции, ведь стены между квартирами как правило относятся к несущим, а не перегородкам. Объединять квартиры можно либо по горизонтали, либо по вертикали. Причем объединение квартир по вертикали — это редкий случай, поскольку не во всех домах, конструктивные особенности здания позволяют это сделать.
Преимущества объединения квартир в одну
При удачной реализации этот вид перепланировки может иметь и другие преимущества. Во-первых, он дает возможность получить большее разнообразие планировок, из которых вы можете выбрать подходящую, согласно вашим, индивидуальным представлениям о комфортной квартире. Хотя при этом надо помнить, что здесь действуют те же нормативы, что и для обычной перепланировки типовой квартиры, то есть объединение квартир не дает вам права, к примеру, менять функциональное назначение помещений. Скажем, вы не сможете перенести кухню в жилую комнату – за исключением второго уровня двухэтажной квартиры.
На что обратить внимание при объединении двух квартир
Планируя объединение квартир в одну следует заранее обратить внимание на то, что строительные нормы запрещают проводить полный демонтаж несущей стены, поскольку это приведет к аварийной ситуации. Поэтому максимум, что возможно при объединении двух квартир — устройство проема в ней. Местоположение этого проема определят специалисты организации, разрабатывающей техническое заключение о состоянии конструкций и возможности перепланировки. Сразу заметим, что не в каждом случае это возможно, если у ваших соседей снизу или сверху уже имеются проемы или если несущие конструкции здания износились и имеют малый запас прочности, в устройстве проема будет отказано.
Данное ТЗК обязательно для подобных перепланировок. Более того, его оформление требуется и в том случае, когда затрагивается ненесущая перегородка между квартирами. Для устройства проема в несущей стене потребуется техническое заключение от автора дома, а в случае с простенком его может разработать любая проектная организация с допуском СРО, в том числе и наша.
Что касается параметров проема в несущей стене, то чаще всего он делается шириной 90 см «в чистоте» и усиливается металлоконструкциями, хотя в зависимости от типа дома и этажа квартиры проем может быть и шире, при этом высота проема не нормируется. Однако меньше он быть не может, так как из стандартных 90 см, около 5 см придется на дверную коробку с каждой стороны, т.е. размер двери составит 80 см — это наименее возможный размер двери между квартирами.
В отдельных случаях возможно и полное объединение двух квартир, например, если между ними ненесущая перегородка, что встречается довольно редко (в основном, в домах старого фонда и некоторых кирпичных сериях 50-80х годов). В этом случае стена, отделяющая квартиры друг от друга может быть демонтирована полностью.
В любом случае, какие бы работы не были задуманы, их необходимо предварительно согласовать с Мосжилинспекцией. Это очень важно, так как квартира с незаконной перепланировкой при продаже потеряет в стоимости. Кроме того, с такой квартирой в будущем невозможно будет провести какие-либо юридические действия: обменять, завещать, подарить или взять кредит под залог этой квартиры.
Также необходимо представлять, что такую перепланировку не удастся скрыть, так как проводимые работы по объединению квартир будут очень шумными, и будут мешать соседям. Шум инструментов, режущих несущие конструкции будет слышен во всем подъезде. Поэтому, скорее всего, не стоит особо удивляться, если в самый разгар работ к вам придут сотрудники Жилищной инспекции и попросят вас предъявить разрешение на проведение перепланировки.
И в этой ситуации либо вы обязаны предъявить разрешение жилищной инспекции, если, конечно заблаговременно позаботились об этом, либо вам предстоит начинать процесс узаконивания перепланировки, проводимой в данный момент.
Документы для объединения двух квартир в одну:
Список документов не отличается от списка для согласования какой либо иной перепланировки. Это (в 99 процентах случаев) техническое заключение от автора-проекта дома (не играет роли как объединяются квартиры — по вертикали или по горизонтали), проект перепланировки от любой проектной организации с допуском СРО, заявление на перепланировку и иные дополнительные документы которые могут потребоваться в зависимости от ситуации. Например согласование Мосгаз, если при перепланировке переставляется газовая плита, или справка управляющей компании если затрагиваются общедомовые коммуникации или справка банка, если квартира находится в залоге у банка и т.д.
Комплект документов формируется точно также как при стандартной перепланировки и подается в МФЦ.
Но иногда (очень редко) можно не заказывать техническое заключение у автора-проекта дома. Данное заключение как правило дорогостоящее и бывают случаи когда можно сэкономить. Это индивидуальные случаи, например:
Когда дом типовой и жилищная инспекция заранее знает что стена не несущая/
Пример подобного случая это серия II-18, объединение двухкомнатной и трехкомнатной квартиры.
Или объединение квартир в доме-новостройке, где уже есть «заранее» заложенный проем в несущей стене пеноблоками. То есть автор-проекта уже заранее предусмотрел в некоторых стенах проемы которые позволят объединить квартиры по горизонтали не затрагивания несущие стены.
Или когда конструкция дома представляется собой каркас и внутренние стены выложены из пеноблоков. В таком случае можно попробовать приложить фотофиксацию квартиры и заверить ее в управляющей компании.
Объединение двух квартир по вертикали (на разных этажах)
Что касается объединения квартир по вертикали (на разных этажах), то, как мы уже говорили, это довольно редкий случай. В нашей практике подобные объекты были только в нескольких десятках случаях.
Чем это обусловлено мы не однозначно не знаем. Казалось бы какая разница как объединять квартиры, по горизонтали или по вертикали, тем более двухуровневая квартира даже наверно несколько престижней звучит. Однако подобные объекты в практике согласования можно сказать что единичные.
Но возможные причины которые могут быть, это то что
1. Многие собственники не думаю что такое вообще можно согласовать
2. Многие собственники не могут позволить себе покупку точно такой же квартиры из за стоимости. Действительно, если есть допустим трехкомнатная квартира в серии П44 (примеры объединений представлены ниже), то покупка соседней однокомнатной осуществимое с точки зрения бюджета мероприятие, вот покупка точно также трехкомнатной уже нет.
3. Не известность возможно ли согласовать проем в перекрытии или нет, так как авторы-проектов с большой «неохотой» дают разрешение на затрагивание межэтажных перекрытий.
Поэтому резюмируя вопрос объединения квартир по вертикали следует сказать, ситуация в большинстве случаев неоднозначная, где то сложная, а где то проемы не получается организовать вовсе. Поэтому если собственник обращается к нам с подобным объектом, перед тем как взять его в работу каждый раз предварительно проводится достаточно большой объем работ по анализу объекта.
Объединение квартир в новостройке:
Многие собственники планирующие купить квартиру в новостройке зачастую сталкиваются с ситуацией что квартиры подходящей площади нет и они хотят купить две соседние квартиры с целью их объединения.
И они задают вопрос — а можно ли объединить две квартиры на стадии строительства дома? Ответ на этот вопрос в данное время отрицательный. Раньше (причем достаточно давно), застройщики имели возможность внести изменение в проектную документацию и сразу на стадии строительства дома объединить квартиру и сдать объект с одной квартирой. Сейчас же такой возможности нет.
Существует единственный способ объединять квартиры в новостройке и он точно такой же как и для домов построенных достаточно давно — согласовывать перепланировку после вступления в собственность по обоим квартирам.
То есть фактически процесс ничем не будет отличаться от согласования обычной перепланировки с объединением квартир. В нашей практике постоянно есть несколько объектов по подобному типу работ.
Единственной сложностью является то, что зачастую дом сдается, выдаются ключи, а собственность на квартир нет и нет обмеров БТИ, но ремонт вести необходимо. В таком случае приходится идти по согласованию перепланировки с объединением квартир в новостройке постфактум. То есть фактически владелец делает ремонт незаконно согласуя все свои действия с автором-проекта дома, а потом, когда он вступит в права собственности он начинает согласование перепланировки постфактум уже после выполнения ремонта. Здесь следует обратить внимание на то что при согласование перепланировки постфактум необходимо будет уплатить штраф. Он составляет 2000-2500 рублей.
Объединение лицевых счетов в квартире и прочие юридические детали при объединении двух квартир в одну
Как и любая перепланировка, объединение квартир в одну должно быть согласовано на основании проекта перепланировки, который в свою очередь разрабатывается на основе технического заключения, однако это не все документы для объединения 2-х квартир, которые вам потребуются в процессе.
Если смежные квартиры на одном этаже объединяют с присоединением примыкающего «тамбура», который является частью лестничной площадки, то заявителю понадобится собрать подписи 73% собственников жилья всего дома. Это необходимо, поскольку затрагивается общедомовое имущество. Несмотря на сложность, этот вариант имеет определенное преимущество: позволяет сделать один вход в квартиру.
В том случае, если обеими квартирами владеет одно и то же лицо, тогда проблем с объединением двух квартир не возникает. Юридические трудности начинаются тогда, когда владельцы разные, и это может существенно затянуть подготовку ремонта. В этом случае, в процессе перепланировки участвует не только один заявитель, либо его доверенное лицо, ее должны одобрить оба собственника, и дать нотариальное согласие на объединение, а также выступать в качестве заявителей.
Особняком стоит объединение лицевых счетов в квартире. Подобная процедура предстоит владельцам не приватизированных муниципальных квартир и жителям коммуналок. Для того, чтобы объединить лицевые счета в квартире или сделать квартирой несколько комнат в коммуналке, необходимо обратиться в Росреестр с установленным пакетом документов.
Можно ли самовольно произвести объединение квартир в одну
Согласование уже начатых работ, по опыту тех, кто проводил подобные перепланировки с объединением двух квартир, обычно проходит гораздо труднее, чем только планируемых, поскольку вы вряд ли смогли учесть все строительные и санитарные нормы. Поэтому лучше будет заблаговременно согласовать перепланировку, чтобы в дальнейшем спокойно проводить задуманный ремонт, не беспокоясь о правильности и законности ваших изменений.
Сроки согласования данного типа перепланировок порядка 6 месяцев, стоимость определяется индивидуально в каждом случае, так как она зависит от множества факторов: округа в котором вы проживаете, серии дома в котором расположена квартира, организации которая является автором проекта здания и многих других составляющих.
Пример № 1 объединения однокомнатной и трехкомнатной квартир в серии П44
Перепланировка с объединением двух квартир в одну встречается все чаще и чаще в нашей практике и одним из самых популярных домов, в которых проводят подобные перепланировки является панельный дом серии П-44-16/1. Ниже вы можете видеть план квартиры до перепланировки и экспликацию к нему.
Ключевым элементом этой перепланировки стали проемы в несущих стенах между коридорами (6) и (10), и жилыми комнатами (4) и (1), в остальном, собственник квартиры не решился на какие либо оригинальные изменения планировки. Начнем с помещений бывшей трехкомнатной квартиры. Туалет и ванная комната были соединены за счет коридора, в результате вход на кухню остался только в комнате (1), для этого и был выпилен проем.
На что же еще обратить внимание при объединении данных квартир — как и в большинстве подобных случаев было изменено расположение сантехники. Полы были оснащены гидроизоляционым слоем, на который составили акты. Площадь кухни не изменилась — единственным изменением стал перенос электрической плиты. В комнате (1) был демонтирован дверной блок с не несущей перегородкой а сама комната была отделена от коридора при помощи приема зонирования помещений.
Однокомнатная квартира не так сильно «пострадала» при перепланировке и изменения в ней ограничились только переносом перегородки между коридором (10) и кухней(8), перепланировкой санузла, а также переносом сантехоборудования в нем. Все работы были выполнены с соблюдением строительных норм, а с точки зрения практичности и дизайна эту перепланировку можно назвать образцовой, ведь именно по этому лекалу и происходит объединение квартир в одну в домах этой серии.
Пример № 2 объединения однокомнатной и трехкомнатной квартир в серии П44
Еще один вариант объединения соседних трехкомнатной и однокомнатной квартиры в серии П44. Перепланировка проводилась в 16-этажном доме серии П-44, построенном в 1984 году. После объединения в квартиру можно попасть с двух входов. Чтобы из двух квартир сделать одну, в несущей стеновой панели между коридором (7) трешки и жилым помещением (1) однушки вырезали проем под дверь. Дверной проем сначала вырезали методом алмазной резки, а затем усилили металлоконструкциями в форме П-образной рамы. Готовый проем снабдили дверным блоком с дверным полотном. Кухню (4) в трехкомнатной квартире переделали под рабочий кабинет (1), демонтировав мойку и электрическую плиту.
Встроенные шкафы (7а, 7б, 7в) в трешке демонтировали, а туалет (6) с ванной комнатой (5), расположенные напротив, соединили и расширили на часть коридора. При этом в помещении выполнили гидроизоляцию пола и перестановку сантехники. Обратим внимание на то, что часть площади жилой комнаты (3), через которую осуществляется выход на лоджию (3а), использовали для устройства вместительной гардеробной (9). Дверной блок между коридором и комнатой разобрали. А подоконный блок между лоджией и комнатой демонтировали и установили на этом месте стеклянные двери. Еще одним демонтажно-строительным мероприятием по перепланировке трешки стало увеличение площади комнаты (1) за счет части коридорного пространства.
В однокомнатной квартире также произвели определенные изменения.
В первую очередь комнату объединили с балконом (1а). Но не напрямую, поскольку подобная перепланировка запрещена. Просто здесь также, как и в трешке с лоджией, демонтировали подоконную зону и заменили оконно-дверной блок на единый дверной блок из двухкамерного стеклопакета. Сократили площадь совмещенного санузла (3), в котором, помимо прочего, заменили и переставили сантехнические приборы и сделали проем с другой стороны помещения со входом из обновленного коридора (11). Встроенную мебель (4а, 4б) в однушке, предусмотренную базовой планировкой, также демонтировали. Для согласования данной перепланировки в Мосжилинспекцию подавался стандартный пакет документов с проектом от нашей компании и техническим заключением от автора дома – проектного института АО МНИИТЭП.
Наша организация оказывает услуги по перепланировке с объединением квартир. Мы досконально знаем все нюансы данного процесса, начиная от получения первоначальных планов БТИ и заканчивая получением свидетельства на собственность на получившийся новый объект недвижимости. В том случае если вам требуется проект перепланировки или полное согласование проектной документации, вы можете обратиться к нам за предварительной консультацией.