проект реконструкции частного дома
Проект реконструкции частного дома
(Заявки принимаются 24/7)
Реконструкция частного дома
Реконструкция частного дома: особенности
В процессе обхода какого-либо дачного поселка можно обнаружить множество домов, нуждающихся в срочной реконструкции. Некоторые строения возводились с использованием ненадежных технологий, другие, наоборот, эксплуатировались дольше положенного срока и вскоре стали разрушаться, а третьи были вовсе не достроены и брошены. Все это привело к популярности такой услуги, как реконструкция частного дома.
Вы стали чувствовать дискомфорт, находясь в своем доме? Причины могут быть разными:
Физический либо моральный износ строения – ключевая причина, почему вы желаете видеть новое жилье на месте старого сооружения. Однако даже в том случае, если существующее здание полностью вас не устраивает, не рекомендуем разрушать его. Мы можем предложить план реконструкции дома, который позволит кардинально изменить жилище.
Есть мнение, что гораздо легче выстроить новый дом, чем заниматься переделкой имеющегося строения. Это связано со страхом перед серьезными бытовыми неудобствами и огромными материальными тратами, касающимися реконструкции, а также продолжительностью процесса. В действительности все зависит от трудоемкости работ, и в большинстве случаев именно реконструкция части деревянного дома является самым выгодным вариантом.
Проекты реконструкции дома по выгодным ценам
Зачастую владельцы частных домов сталкиваются с проблемой расширения их площади. Для решения данной задачи требуется привлекать специалистов, поскольку достройка зданий представляет собой одно из направлений в работе различных строительных компаний.
РЕКОНСТРУКЦИЯ КОТТЕДЖЕЙ
ПРИЁМЫ РЕКОНСТРУКЦИИ ДОМА
Если стало негде расселить подросших детей, устроить погостить родителей, принять друзей или заняться любимым делом, некуда поставить вторую машину и сложить садовую мебель на зиму или просто вид дома устарел и «разлюбился» – значит, пора перестраивать!
Традиционные приемы перестройки или реконструкции дома – перепланировка помещений, надстройка этажей, пристройка, изменение стиля архитектуры или деталей: балконов, входов, окон, крыши и т.д. Выбор приема реконструкции зависит от причин перестройки, особенностей архитектуры, планов и конструктивного устройства дома.
Надстройку и пристройку применяют для увеличения площади дома, перепланировку – для повышения комфорта и улучшения интерьеров коттеджа.
Надстройка применяется для реконструкции домов с достаточным запасом прочности фундаментов, отсутствием сложного декора на фасадах, «открытой» к продолжению вверх схемой лестницы, а также в случае отсутствия земельного резерва для пристроек или для экономии площади участков.
Пристройки целесообразны для увеличения площади дома при наличии места рядом и возможности организации конструктивно безопасных «зон контакта» старой и новой частей.
Историю создания этого уютного поместья из невзрачного дома вы найдёте ниже.
Реконструкция дома – это стройка, поэтому она всегда в той или иной степени затрагивает не только архитектуру дома и его планы, но и несущие конструкции.
Реконструктивное строительство имеет много особенностей и сложностей именно в зоне «стыка» новой и старой частей, например, важно запроектировать деформационные швы и соблюсти конструктивную независимость фундаментов, перекрытий, стен, крыш дома и пристройки к нему.
Для того чтобы быть уверенным в полной сохранности дома после проведения строительных работ, а также в красоте и удобстве перестроенного дома, реконструкцию следует доверить строителям-профессионалам и осуществлять ее по заранее разработанному проекту, в котором будет четко виден результат будущей перестройки.
КАК РАЗРАБАТЫВАЕТСЯ ПРОЕКТ
Проект реконструкции выполняется на основе пожеланий заказчика, обследования конструкций и архитектурных особенностей дома. Как правило, вся работа делится на этапы. На каждом из них решаются свои задачи, полученный результат является основой для продолжения. Смысл, основные задачи и результат каждого этапа проектирования реконструкции изложены ниже.
Этап 1
ПОДГОТОВИТЕЛЬНЫЙ
Смысл этого этапа – правовое закрепление отношений с заказчиком и формулирование основных задач реконструкции. Результатом работ является договорная документация на разработку проекта реконструкции.
Пакет договорных документов состоит из договора, технического задания на проектирование реконструкции, ориентировочного перечня комплекта чертежей будущего проекта, сметы и графика выполнения проектных работ.
В договоре устанавливаются основные правила, определяющие взаимоотношения исполнителя проекта реконструкции и заказчика и общий порядок выполнения и сдачи работы.
В техническом задании на проектирование подробно расписывается вся предстоящая работа. Формулируются основные пожелания заказчика к изменениям в доме и его новому внешнему виду, оговаривается объем предстоящей проектной работы и деление ее на этапы, объясняется смысл каждого этапа и ожидаемый результат.
Этап 2
ВИРТУАЛЬНАЯ МОДЕЛь СУЩЕСТВУЮЩЕГО ДОМА
Этап 3
КОНЦЕПЦИЯ
Основная задача этапа – разработка оптимально удобной схемы необходимых заказчику изменений планов этажей (перепланировка, надстройка или пристройка) и поиск нового архитектурного стиля коттеджа.
Поиск ведется методом эскизного моделирования разных по архитектуре и планам вариантов. Выполненный на основе модели существующего дома эскиз измененного дома позволяет заказчику рассмотреть идею проекта реконструкции в любых ракурсах и понять в полной мере то, что ему предлагает проектировщик. Варианты демонстрируются со всех сторон: снаружи, сверху, изнутри и т.д. и обсуждаются.
Таким образом, от варианта к варианту «вырисовывается» идея реконструкции коттеджа. Чтобы придумать и смоделировать эскизно несколько разных вариантов изменения дома, понадобится приблизительно месяц и надо быть готовым к тому, что на этом этапе работ придется довольно часто встречаться с архитектором для обсуждения эскизов.
Этап 4
АРХИТЕКТУРНЫЕ ЧЕРТЕЖИ
Этап 5
РАБОЧИЕ ЧЕРТЕЖИ
Все конструктивные элементы и детали будущей пристройки или надстройки дома в виртуальной модели можно будет рассмотреть как в отдельности, так и в совокупности в едином виртуальном пространстве.
«Реконструированный» объект обязательно демонстрируется заказчику, т.к. тот должен быть уверен, что найденный на поисковом этапе работ новый архитектурный образ дома не искажен в процессе рабочего проектирования, а конструктивные элементы –все на своих местах.
После того, как одобрение заказчика получено, конструктивная модель послойно «раскладывается» на рабочие чертежи проекта. Для удобства пользования чертежи проекта располагаются в порядке производства строительно-монтажных работ: подготовительные работы, нулевой цикл (если это проект пристройки), возведение стен, монтаж перекрытий и конструкций крыши и т.д. На каждом чертеже проекта даются необходимые пояснения и расход строительных материалов на изображенный вид строительных или отделочных работ
Модельный метод проектирования позволяет получить любое наглядное изображение объекта, проект дополняется иллюстрациями ответственных этапов перестройки.
Завершают проект реконструкции итоговые сводные спецификации расхода строительных и отделочных материалов
Поясним сказанное на примере проекта реконструкции коттеджа, разработанного в бюро ИНВАПОЛИС.
ИСТОРИЯ ОДНОЙ РЕКОНСТРУКЦИИ
К тому же со временем выявился длинный перечень претензий семьи к его устройству: не устраивал внешний вид дома, неудобство, теснота и недостаточность и неуютность общих комнат первого этажа, отсутствие необходимости в гараже.
Заказчик мечтал облагородить внешний вид коттеджа, улучшить планировку первого этажа дома, и пристроить недостающие помещения: столовую, баню и крытую террасу с мангалом.
По обмерам, фотографиям и предоставленному заказчиком проекту мы составили компьютерную модель существующего дома, выявили и сформулировали основные недостатки, делающие жизнь в доме неудобной, и вызвавшие у Заказчика желание начать перестройку.
Это:
— непредставительный и «мокнущий» в непогоду главный вход в дом;
— слишком удлиненное, тесное и проходное во всех направлениях помещение гостиной,
— невозможность расположения гардероба в спальне, отсутствие помещения для столовой, и, в то же время, наличие неиспользуемого помещения гаража.
В процессе работы над проектом реконструкции предстояло выполнить пожелания Заказчика и одновременно исправить все дополнительно обнаруженные архитекторами недостатки его жилья.
На основе компьютерной модели существующего дома разработали несколько вариантов его усовершенствования реконструкцией, отличающихся по планам, способу пристраивания столовой, террасы и бани и стилю архитектуры нового ансамбля построек.
ПОСЛЕ РЕКОНСТРУКЦИИ
После обсуждения вариантов заказчик выбрал один из них с архитектурой в стиле ШАЛЕ с наиболее удобным и представительным пространством первого этажа, наилучшим образом вписывающийся в участок, и в то же время, самый «нетравматичный» для конструкций существующего дома.
Благодаря переносу прихожей вход в дом оказался под балконом и стал «сухим», прихожая увеличилась и «обзавелась» гардеробной зоной, спальня также обрела гардеробную за счет части пространства новой прихожей.
Вместо редко используемого, но самого просторного в доме помещения гаража организовали каминную – диванную с огромным панорамным окном в сад. Гостиную зону переместили ближе к кухне и улучшили пропорции всех помещений 1-го этажа.
Все пристроенные помещения: столовую, террасу с мангалом и спроектированную индивидуально баню МАЛЫШ, расположили под общей кровлей, запроектированной в едином стиле ШАЛЕ.
Между баней и домом образовался уютный внутренний дворик, скрытый от посторонних глаз, на котором устроили лужайку для отдыха и игр. С другой стороны дома и бани устроили сад.
Разработали новое цветовое решение деталей коттеджа в шоколадно-золотистых тонах. Не очень затратные, но стилистически точные дополнения к фасадам придали дому индивидуальность и шарм.
После утверждения заказчиком идеи реконструкции дома, архитектурную модель дополнили конструкциями: фундаментами, перекрытиями, перемычками над проемами, системой колонн и балок, стропильной системой кровли, «разложили в межстропильном пространстве утеплитель и накрыли пристройку финишным покрытие крыши.
При выполнении рабочих чертежей реконструкции особое внимание уделили разработке узлов примыкания существующих конструкций (крыши, стен и фундаментов) к конструкциям пристроенной части и предусмотрели их независимую «работу».
В составе проекта заказчик получил кроме чертежей, необходимых для реализации реконструкции, полный расчет материалов для строительства и иллюстрации, поясняющие основные этапы монтажа пристройки, выполненные с конструктивной модели пристройки.
Проектом реконструкции удалось преобразовать утилитарную ничем не примечательную постройку в стильный удобный дом для семейного отдыха и встреч с друзьями.
Использование гаража и пристройка столовой увеличили вдвое пространство первого этажа, старый дом и пристроенная часть, объединенные новым стилем, слились в органичное целое и превратились в современный дом, отвечающий эстетическим и техническим требованиям.
Новый облик дома приобрел остроту и пикантность.
Верный выбор направленности реконструкции и бережное отношение к конструктивной основе старого – позволили не только использовать потенциал устаревшего дома и вывести «неликвид» на высокий современный уровень, но и значительно сэкономить территорию участка и средства владельца.
После воплощения предложенного проекта реконструкции дом обретет новую жизнь, превратившись из не очень удобного и внешне неприметного сооружения в респектабельную современную усадьбу.
Фото почти готового дома
Интерьер обновлённой гостиной с балками над камином
Больше иллюстраций и фото интерьеров и отделочных работ этого коттеджа здесь.
Реконструкция кирпичного коттеджа в Подмосковье
Реконструкция в Подмосковье пристройкой с заменой кровли
Расширение пристройками 1-го этажа 2-х этажного дома
Реконструкция незаконченного строительства коттеджа БАЛТИКА
Пристройка террас и перепланировка сруба
Пристройка и перепланировка
Реконструкция недостроенного дома
Реконструкция и создание усадьбы
Пристройка гаража и комнаты
Реконструкция недостроя
Пристройка к старому дому
Хозяйственная пристройка
«Щадящая» модернизация фасадов
Реконструкция недостроя
Реконструкция частного дома: как получить разрешение
С 4 августа 2018 года вступили в силу изменения в Градостроительный кодекс и отдельные законодательные акты Российской Федерации, внесенные Федеральным законом от 03.08.2018 N 342-ФЗ, по которым больше не требуется получать разрешение на строительство или реконструкцию дома (объектов ИЖС). Теперь, чтобы выполнить реконструкцию дома, собственник должен уведомить об этом органы местного самоуправления. Расскажем, как правильно это сделать.
Что такое реконструкция частного дома
По российскому законодательству, любая переделка дома, изменяющая его ключевые параметры (этажность, площадь, высота, объем) считается реконструкцией.
По российскому законодательству, реконструкция частного дома – это изменение ключевых параметров всего дома или его частей (этажность, площадь, высота, объем).
Реконструкция – это именно конструктивное изменение дома.
Нормативно-правовые акты, которые регулируют реконструкцию частного дома:
К реконструкции относятся надстройка нового этажа или мансарды, изменение формы, размера и конфигурации дома, вырубка в несущих стенах оконных и дверных проемов, пристройка крыльца, веранды и т.п. – какие-то пристройки и изменения, при которых ключевые параметры дома остаются неизменными. Сюда можно отнести все перемены, после которых дом перестает соответствовать своей технической документации.
Это не касается простой заменой несущих конструкций аналогичными или более прочными.
Если вы решили поменять деревянные перекрытия в доме на ж/б без увеличения площади помещений и объёма, то согласования не требуется.
Уведомление о проведении реконструкции подается, когда земельный участок имеет одну из следующих разрешенных категорий:
Какие виды работ нужно согласовывать
Уведомление требуется не для всех видов работ. Для вашего удобства мы составили таблицу-шпаргалку.
Уведомление требуется для
Уведомление не требуется для:
Для любой надстройки (включая мансарды);
Перемещения сантехники в пределах ранее существовавшего санузла;
Любой переделки, которая приводит к расширению дома;
Закладки окон и демонтажа дверей в несущих перегородках;
Ремонта или восстановления несущих стен;
Сооружении временных перегородок между комнатами;
Утепления пола, потолка, стен;
Прокладке дверных проемов в стенах между комнатами;
Замены инженерного оборудования, установки нового;
Корректировки формы тамбура (без изменения его площади);
Демонтаж старых или возведение новых этажей.
Демонтажа не несущих перегородок.
Демонтаж или перенос несущих стен для объединения помещений запрещен. Но стену можно заменить несколькими столбами – пространство освободится и площадь увеличится.
Неофициально юристы рекомендуют не заморачиваться с уведомлением, если переделка здания не изменяет его размеры, не нарушает безопасности, не превышает параметров разрешенного строительства и не затрагивает прав третьих лиц. Но это должен быть ваш выбор и ваша ответственность.
Без уведомления можете сделать капремонт, но если будете существенно ремонтировать (изменять количество этажей и т.п.), то необходимо уведомить о реконструкции.
Не нужно отправлять уведомление о замене кровли: крыша не относится к несущим конструктивным элементам постройки, поэтому собственник всегда сможет доказать, что это был ремонт, а не реконструкция.
Зато потребуется согласование, чтобы обложить деревянный дом кирпичом (или увеличить его площадь). Это особенно важно, если в будущем дом будет подключен к газу. Домовладельцы могут получить отказ в подключении, если габариты постройки нарушены, и периметр дома фактически больше, чем указано в документах.
Не рекомендуется сносить старый дом и строить новый под видом реконструкции – если изначально получить документацию на тот вид работ, который будет проводиться действительно, это сбережет время, нервы, а в итоге и деньги.
Как направить уведомление о реконструкции дома
Домовладелец отправляет в органы местного самоуправления уведомление о планируемой реконструкции объекта ИЖС. К нему прилагаются только документы, подтвержающие личность заявителя (паспорт) и удостоверяющие права на объекты недвижимости и земельный участок. В большинстве случаев (если дом не находится в исторической зоне и застройщик – не гражданин другого государства) этого будет достаточно.
После проверки документов домовладелец получит уведомление о соответствии или несоответствии планируемой реконструкции допустимым параметрам.
Если получено положительное заключение, можно приступать к реконструкции.
Быстрее и проще будет отправить уведомление через сайт Госуслуг. Участник FORUMHOUSE рассказывает, как он по новой схеме согласовал строительство, но прядок действий при согласовании реконструкции тот же.
Собственник дома должен уведомить органы местного самоуправления и об окончании реконструкции. К этому уведомлению прилагается технический план объекта и квитанция об уплате госпошлины за государственную регистрацию права.
После получения этого уведомления ОМСУ должны в течение семи рабочих дней направить в Росреестр заявление о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на объект.
Как узаконить реконструкцию дома
Нередко домовладельцы, сделавшие в своих домах самовольную реконструкцию, сознательно не идут на легализацию этих изменений. Так, один из участников FORUMHOUSE, пристроивший к дому второй этаж, считает, что в свете выросшего налога на имущество лучше будет оставить все как есть, иначе «с такими налогами за срок службы дома отдашь любимому государству еще один дом». В его случае дом после реконструкции остался на прежнем месте, в кадастровых документах ничего не изменилось, коммуникации не отключались.
У жизни на нас всегда свои планы, и лучше всегда быть готовыми к любому повороту событий, в том числе, держать все дела и документы в порядке. Человек может не планировать продавать или оставлять дом в наследство, но случиться может всякое.
И с газом может быть залет. Если проверка придет, то газ отключат. У них есть схема подключения и если что-то поменялось, то напишут все вернуть как было.
Закон позволяет до 1 марта 2019 года оформить самовольно реконструированные объекты без обращения в суд. Для этого застройщик должен действовать по описанной выше схеме: отправить уведомление о планируемой реконструкции в ОСМУ, указав в уведомлении параметры объекта и получить согласование параметров объекта. После этого он отправляет второе уведомление, об окончании реконструкции, приложив к нему технический план объекта.
После 1 марта 2019 года узаконить самовольную реконструкцию можно только в судебном порядке.
На FORUMHOUSE можно больше узнать о новом порядке уведомления о планируемых строительстве или реконструкции объекта ИЖС и получить консультацию по поводу разрешительной информации на реконструкцию и новое строительство зданий, строений, сооружений. Почитайте нашу статью о проектировании мини-домов, и о том, как грамотно спроектировать дом именно «под себя». Предлагаем посмотреть наше видео, которое рассказывает об успешной перепланировке дома под нужды новых хозяев.