подорожание квартир в тюмени
С 1 октября ожидается переворот на рынке недвижимости: какие квартиры станут дешевле, а какие подорожают
Застройщики начали менять тактику продаж, а спрос на некоторые квартиры упал. Какая недвижимость подешевеет в октябре и какие новые возможности появятся у покупателей жилья?
Фото © ТАСС / Пименов Роман
Как изменятся цены на квартиры в октябре
В октябре цены на недвижимость продолжат плавное снижение, начавшееся ещё в июле. По регионам оно будет не столь заметным из-за оставшейся актуальной льготной ипотеки на новостройки. Зато в столичной агломерации до конца года стоимость квадратного метра может снизиться на 6–8% от своего пикового значения в мае-июне. Такой прогноз даёт эксперт рынка недвижимости «Академии управления финансами и инвестициями» Алексей Кричевский.
Он пояснил, что коррекция будет логичной после роста за два года на 30–35%. По мнению аналитика, единственным сегментом, который это падение не слишком заденет, будет и дальше оставаться элитное жильё. Дело в том, что в престижных районах количество таких квартир больше не становится.
— За год количество предлагаемых лотов в премиальных новостройках сократилось на 21% и сейчас составляет немногим более двух тысяч — это минимальные показатели с 2018 года, — отметил Алексей Кричевский.
А в сегменте дешёвого жилья ситуация несколько иная. Там на рынок продолжает выходить много новых объектов. И тут появился другой тренд. Чтобы сделать квартиры более дешёвыми, застройщики сокращают их метраж. Таким образом, у покупателей снова растёт интерес к малогабаритному жилью.
— Если сравнивать показатели спроса с 2020 годом, когда наблюдался ажиотаж из-за льготной ипотеки, то да, можно утверждать, что он упал. Но если анализировать уровень спроса с показателями того периода, когда не было каких-то подогревающих факторов, то он на стабильном, умеренном уровне. Недвижимость, особенно ликвидные проекты, всегда будут востребованны, они найдут своего покупателя. Что касается цен, то они будут расти, но плавно. Резких скачков цены на первичную недвижимость не предвидится, — считает представитель компании «Мегалит — Охта групп» Андрей Кириллов.
Попали под раздачу: От каких кредитных карт экономисты рекомендуют отказаться и как сократить выплаты банку
Осенью можно будет наблюдать стабилизацию рынка, но окончательное его восстановление предвидится только во втором-третьем квартале 2022 года. Рост среднерыночных цен, конечно, продолжит замедляться, но спада ждать не стоит. ЦБ ожидает инфляцию на уровне 6% к концу года, ключевая ставка, скорее всего, пока продолжит рост, и другие факторы, влияющие на себестоимость жилья, сохраняются. Такое мнение высказал коммерческий директор ГК «Ферро-строй» Антон Чудиновских.
В сравнении с 2020 годом или первым полугодием 2021-го объём новых ипотечных кредитов сократился на 61% ниже средних значений. В то же время доля семейной ипотеки в общем объёме ипотечного кредитования выросла на 40%. Это не так заметно, поскольку ранее она занимала минимальный объём — в 4%. Такие цифры приводит директор по маркетингу ГК «Абсолют строй сервис» Никита Пальянов.
По его прогнозам, цены на первичном рынке до конца года будут расти, но незначительно — на 1–2%. Аналитики анонсируют больший рост, но за счёт рекламных акций застройщиков в абсолютном выражении повышение составит 1–2%. На вторичное жильё рост цен, возможно, будет чуть выше — до 5%.
Как сэкономить на покупке квартиры
Ещё один тренд — выход на вторичный рынок ипотечных квартир. Алексей Кричевский обращает внимание на то, что Центробанк ясно дал понять: ключевая ставка будет расти и дальше. Вполне вероятно, её повышение как минимум до 7% до конца года — в запасе у регулятора есть ещё два заседания, чтобы поднять показатель на 25 б.п. Некоторый рост деловой активности, который всегда сопровождается ростом интереса к недвижимости, может несколько подхлестнуть спрос. Тем не менее тренд на его снижение и выход на рынок квартир, за которые люди не в состоянии платить ипотеку, будет продолжаться.
— Причём по сниженным на 10– 15% от рынка ценам. Поэтому оптимальный вариант — отслеживать такие объекты. Ещё один вариант сэкономить — покупать новостройки не у застройщиков, а через переуступку прав требования. Физлица всегда продают жильё дешевле, особенно на поздних стадиях строительства, чтобы зафиксировать прибыль, — пояснил Алексей Кричевский.
В последнее время застройщики стали заметно активнее рекомендовать различные акции и спецпредложения. Количество и суммы дисконтов постоянно растут. Это стало достаточно успешной тактикой продаж. Так, по данным сервиса ЦИАН, после обновления льготной ипотеки размер дисконтов вырос в два раза.
Этой осенью у застройщиков можно встретить невиданные раньше предложения. Например, некоторые квартиры могут продавать со скидкой до 20%. Как правило, речь идёт о жилье большего размера, где несколько комнат. Предлагают также рассрочку и более выгодные проценты по ипотеке в рамках совместных программ с банками. Предложения становятся всё более заманчивыми.
— Осень, особенно октябрь и ноябрь — это время, когда застройщики традиционно начинают рекомендовать скидки и спецпредложения, что подстегнёт спрос покупателей. На вторичном рынке также можно ожидать оживления, потому как инвесторы, которые в прошлом году активно приобретали жильё по льготной ипотеке, начинают получать ключи и выставлять свои лоты на рынок, — рассказал коммерческий директор ГК «Страна девелопмент» Александр Гуторов.
Впрочем, если жильё действительно требуется в ближайшем будущем, то тянуть с покупкой квартир риелторы тоже не рекомендуют. Мнения участников рынка разделились. В то время как одни ждут снижения цен и падения спроса, другие уверены, что стоимость жилья продолжит расти. Особенно это касается самого популярного сегмента недорогих квартир. Как отметил Александр Гуторов, повышение стоимости жилья — общемировая тенденция. За год в мире цены увеличились в среднем на 9%.
— Никакого снижения спроса я не ожидаю. Напротив, он стабильно растёт. Карантина нет, ограничения сняты, под конец года люди будут активно инвестировать, поэтому никаких предпосылок для падения я не вижу. Однако стоит отметить, что по сравнению с прошлым годом ажиотаж спал, поскольку тогда он был вызван льготной ипотекой. Сейчас ситуация успокоилась. Что касается трендов, то в высокобюджетном сегменте можно выделить повышение спроса на небольшие клубные дома и таунхаусы. Жить в высотках уже не хочется, покупатели ищут уединения, — рассказал директор по продажам агентства премиальной недвижимости Point Estate Роман Амелин.
По его словам, разброс цен на первичном рынке Москвы (классы «бизнес» и «премиум») довольно высокий — 350−700 тыс. рублей за 1 кв. м. Всё зависит от локации: в пределах Садового кольца — 500−700 тыс. рублей за 1 кв. м, в пределах ТТК — 400−700 тыс. рублей за 1 кв. м.
— Мы не видим макроэкономических причин для спада спроса на недвижимость. Внешняя конъюнктура остаётся благоприятной, цены на российский газ бьют рекорды в Европе. Финансовая ситуация в стране находится под контролем. Об этом говорит решение Центробанка РФ повысить ключевую ставку на 0,25%, хотя многие участники рынка предсказывали рост на 0,5%. Во втором квартале экономика показала хорошие результаты. К тому же наступает сезон повышенной деловой активности, и мы ожидаем рост спроса на недвижимость. Но это будет менее бурный период, чем весной, — считает заместитель директора по продажам ГК «Гранель» Сергей Нюхалов.
В Тюмени рекордно подорожали квартиры. Почему — объяснили эксперты в сфере недвижимости
Ожидается, что с лета темпы роста цен на жилую недвижимость пойдут на спад
Стремительно растут цены на квартиры в новостройках. Вторичка, впрочем, тоже дорожает, хотя и не так сильно
Фото: Ирина Шарова / 72.RU
В Тюмени резко подорожала жилая недвижимость
В Тюмени стремительно дорожает жилая недвижимость, причем тенденция касается как квартир в новостройках, так и на вторичном рынке. Это отмечают не только аналитики: горожане также заметили, что с начала пандемии цены резко взмыли ввысь. Простой пример из наблюдения наших читателей: квартира в строящемся доме, которая летом стоила 4,5 миллиона рублей, сейчас продается уже за 5,3 миллиона, а таунхаус в пределах города за последние полгода подрос в цене почти на миллион. И подобных примеров — великое множество.
Почему так происходит? Что будет с ценами, когда закончится срок действия ипотеки с господдержкой? Когда в 2021 году ждать очередного роста стоимости жилья? Нашли ответы на эти вопросы с помощью местных застройщиков и независимых экспертов в сфере недвижимости.
Цены выросли за год и продолжат повышаться: данные аналитика в сфере недвижимости
«Причиной такого высокого роста стоимости квадратных метров является ажиотажный спрос на недвижимость в прошлом году. В первую очередь тюменцы раскупили наиболее бюджетные варианты квартир (например, объекты на стадии котлована в новостройках), что отразилось на средней цене квадратного метра. Сказалось на итоговой стоимости квартир и подорожание стройматериалов. Итог — объем готовых объектов на тюменском рынке недвижимости с июля по декабрь 2020 года снизился почти на треть», — прокомментировал 72.RU Александр Иванов, ведущий аналитик федеральной компании «Этажи».
По его словам, динамика цен на вторичном рынке не зависит от этих факторов, но неизменно следом за ростом цен на жилье в новостройках растет и стоимость вторичного жилья.
Инфографика: Дмитрий Гладышев / 72.RU
Всё дело — в удорожании стройматериалов, нехватке рабочих и эскроу-счетах: мнение тюменских застройщиков
Коммерческий директор ГК «ТИС» Светлана Утешева считает, что существует три основных фактора повышения стоимости квартир в новостройках Тюмени — введение эскроу-счетов, подорожание стройматериалов и нехватка кадров.
Она считает, что еще одной ключевой причиной стала нехватка строительных кадров.
«По данным МВД, из-за пандемии в Россию не вернулось 1,5 миллиона мигрантов, работавших на стройках. Наибольший отток рабочих отмечен среди разнорабочих, штукатуров, каменщиков и бетонщиков. В Тюменской области сегодня не хватает примерно 10 тысяч строителей. Соответственно, оплата труда в этой сфере значительно выросла, — объяснила представитель компании-застройщика. — На цены влияет и высокий спрос на квартиры. Недвижимость по-прежнему остается одним из самых надежных инструментов для сбережения и инвестиций».
Алексей Габула, директор департамента по реализации недвижимого имущества АО «АИЖК по Тюменской области», в качестве причин роста цен на недвижимость называет эти же факторы.
«Во время перехода застройщиков на новый формат строительства и продаж через эскроу-счета уменьшились объемы возводимого жилья, и люди столкнулись с нехваткой предложений на рынке новостроек. Снижение ставок по вкладам, повышение курса доллара и евро, начало пандемии вызвали опасения по поводу сбережений, и люди начали вкладывать в недвижимость, которая всегда была одним из надежных средств сохранения финансов. Снижение ипотечных ставок также сильно стимулировало ажиотажный спрос на жилье», — считает эксперт.
Есть и еще один важный аспект, повилявший на стоимость новых квартир в Тюмени.
«Появились условия, которые вынудили застройщиков поднять цены. В частности, застройщики перенесли свои операционные издержки, связанные с эскроу-счетами, в стоимость жилья, произошел рост цен на материалы, и, кроме этого, сказалось отсутствие дешевой рабочей силы из ближнего зарубежья — границы в пандемию отказались закрыты», — объяснил Алексей Габула.
Рост цен ожидается с лета: вердикт независимого эксперта
К причинам рекордного роста стоимости недвижимости в Тюмени гендиректор UP ConsAllt Андрей Панасюк так же, как Светлана Утешева, относит удорожание себестоимости металла с 38 до 80 тысяч рублей за тонну. Но есть и другие аспекты, повлиявшие на итоговую стоимость квартир в новостройках и строящихся домах.
«Прошлый, 2020 год был непростым. В среднем за год стоимость квадратного метра выросла на 10 тысяч рублей, и это достаточно ощутимо для покупателей», — рассказал Андрей Панасюк.
Он считает, что темпы продаж квартир в новостройках в первые месяцы 2021 года довольно скромные. Чего ждать от рынка в дальнейшем — спрогнозировать довольно сложно.
Что мы еще рассказывали о жилье в Тюмени
У нас есть целая рубрика, посвященная недвижимости, — там можно найти огромное количество материалов на эту тему.
Например, недавно мы показали вам, что было на месте холеных новостроек и элитных домов, и рассказали, какие ЖК появятся в Тюмени в ближайшие пару-тройку лет: посмотрите. А еще мы писали про пять самых дорогих новостроек нашего города: жмите на ссылку.
Повлияло даже подорожание авто: тюменский причинах роста цен
Ильдар Хусаинов рассказывает, как пандемия привычки повлияли квартир
Ильдар Хусаинов рассказал, какие факторы оказали влияние на рынок недвижимости — среди них отказ от походов в кафе и количество поездок на такси
Фото: Ирина Шарова / 72.RU, Ильдар Хусаинов / Instagram.com
Наличие собственного авто повлияло на рост цен на недвижимость в Тюмени
В Тюмени зафиксировали небывалый рост цен на недвижимость — это следствие большого спроса на квартиры, нехватки кадров на рынке и роста цен на материалы. Причины, почему люди стали покупать квадратные метры, кажется, очевидны: предложений на рынке не так много, дольщики защищены эскроу-счетами, ставка по ипотеке довольно щадящая. Но на рост повлияли и другие причины, например наличие авто у тюменцев и количество проведенных часов онлайн. Какие еще — рассказал Ильдар Хусаинов, директор АН «Этажи». Далее — от первого лица.
Почему растут цены на недвижимость? Хочу обозначить несколько неочевидных причин. Стандартные писать не буду, уверен, все их знают, к сожалению, они рукотворные.
Люди стали меньше тратиться на поездки за рубеж. На самом деле многие раньше чаще ездили и тратили много денег. Сейчас при большой цене на отдых за рубежом за границу ездят только в основном те, чьи траты не влияют на возможность покупать жилье. В пандемию эти непотраченные средства перенаправили в недвижимость.
Развитие такси и рост цен на авто. Эти два фактора привели к тому, что всё больше людей предпочитают жилье с удобным расположением и отказываются от автомобиля. Есть и те, кто, имея старую машину, стал чаще пользоваться услугами такси. При чем тут авто и недвижимость? Одни отказываются от покупки нового авто и свободные деньги инвестируют в недвижимость, другие продают машину и используют полученную сумму в качестве первоначального взноса на новую квартиру, а сами пересаживаются на такси.
Пандемия научила ценить свой дом. Оказавшись в изоляции, люди по-другому взглянули на свой быт. Многие поняли, что, например, детям нужно больше своего места, кому-то захотелось обзавестись рабочей зоной, кому-то кухню побольше, и так далее. В итоге многие стали искать жилье уже под новые запросы.
Миграция. В пандемию усилились тенденции переезда между регионами, в тренде смена места работы. Это всё влияет на спрос. Тюмень — вообще особый город, более половины квартир в нем приобретают иногородние.
Отказ от ненужных трат. Меняется формат потребления. У людей формируется более грамотный подход. Люди отказываются от ненужных трат, отдавая предпочтение тому, что только вырастет в цене. Плюс определенная часть трат стала невозможной. Несколько месяцев не работала вся сфера досуга. Как результат, многие привыкли к другому стилю жизни за это время и стали гораздо больше накапливать.
Смерть. Многие задумались о конечности бытия — увеличение смертности, в том числе среди близких людей, стимулировало всех жить в комфортных условиях здесь и сейчас.
Онлайн. Больше людей стали проводить время у компьютера, как следствие, шанс заинтересоваться недвижимостью стал резко возрастать. Сегодня на сайтах можно фактически полноценно посмотреть любые квартиры, и тут включается закон маркетинга: чем больше сокращается путь потребителя до покупки, тем с большей вероятностью он ее совершит. Чем проще механизмы ипотеки и покупки недвижимости, тем меньше психологические барьеры при принятии такого решения.
Мнение автора может не совпадать с мнением редакции
2 октября 2021, 11:00
8 августа 2021, 12:40
8 августа 2021, 06:30
4 августа 2021, 08:21
28 марта 2021, 11:30
Автором колонки может стать любой. У вас есть свое мнение и вы готовы им поделиться? Почитайте рекомендации и напишите нам!
Льготная ипотека разогнала цены: чего ждать от рынка недвижимости в этом году
Эксперты прогнозируют рост цен до 5%
В конце 2020 — начале 2021-го цены на квартиры росли из-за ажиотажного спроса по льготной ипотеке. Сейчас же на цены больше влияет растущая стоимость строительных материалов и недостаток рабочих
Фото: Илья Бархатов / 74.RU
Этот год для рынка недвижимости был не самым стабильным. Сильно подорожали квартиры в новостройках и на вторичном жилье. Все ожидали окончания программы льготной ипотеки, а президент ее продлил. Мы узнали у экспертов, что будет с рынком недвижимости, как в ближайшее время изменятся цены и стоит ли сейчас покупать квартиру или лучше немного подождать.
Как изменились цены на недвижимость за год
Сейчас покупать жилье кажется уже не так выгодно, как год или полтора назад. Цены на недвижимость, особенно в новостройках, сильно «разогнаны». Произошло это из-за программы льготной ипотеки, которую ввели весной прошлого года под предлогом поддержки граждан и строительной области. Из-за пандемии спрос на жилье упал до 70%. В итоге из-за выгодных условий программы он снова вырос, а вместе с ним выросли и цены на квартиры в новостройках.
Резкий рост первичного жилья начался после введения льготной ипотеки в апреле 2020 года
Инфографика: Дмитрий Гладышев / Сеть городских порталов
В среднем по России за год действия программы льготной ипотеки цены на квартиры в новостройках выросли на 16,3% (по данным Росстата). Причем чем качественнее квартира, тем выше стала цена за квадратный метр. Квартиры улучшенного качества подорожали на 19,8%, а элитные и вовсе на 24,2%. То есть, по сути, низкая кредитная ставка спряталась в цене за квартиру.
Больше всего за год подорожали квартиры улучшенного качества и элитное жилье
Инфографика: Дмитрий Гладышев / Сеть городских порталов
На вторичном рынке рост был не такой существенный. Все-таки программа в первую очередь касалась новостроек. Но и там за год цены выросли на 11%.
Хоть льготная программа и распространялась только на квартиры на первичном рынке, но цены на вторичном рынке выросли вслед за новостройками
Инфографика: Дмитрий Гладышев / Сеть городских порталов
Что будет с ценами дальше
Полностью списать подорожание квартир на льготную ипотеку нельзя. Росту также способствовали падение курса рубля, рост цен на материалы и дефицит рабочей силы: значительная часть строителей — трудовые мигранты, которые в пандемию уехали из России. И это те факторы, которые влияют на стоимость квадратного метра до сих пор.
По тем же данным Росстата, одним из лидеров роста за год стали строительные материалы. Почти в два раза за год подорожал металл, арматура в первом квартале 2021 года подорожала на 70–90%, газобетонные блоки — на 8%, цемент и утеплители — на 30–50%. Всё это сильно сказывается на себестоимости строительства.
— Мы прогнозируем рост цен в новостройках до 30% в течение ближайшего года, — говорит коммерческий директор компании «TEN девелопмент» Владимир Щеколдин. — Этому есть объективная причина — кратный рост стоимости строительных материалов. Это четко видно по экспозиции объектов в новых проектах, которые только заходят на рынок — цены выше, чем в сданных новостройках такого же класса.
Рост на строительные материалы прибавил не только к стоимости самих квартиры, но и к их ремонту. Особенно это актуально для квартир в новостройках без отделки. Подорожание материалов, а также ажиотажный спрос на жилье дали повод поднять цены строительным компаниям и бригадам. Согласно исследованию ЦИАН, только в Московской области рынок отделочных работ вырос минимум на 50%. Но даже при таком росте предложения цены на услуги рабочих растут — они по-прежнему в дефиците из-за пандемии и оттока мигрантов.
Впрочем, и сами россияне за это время богаче не стали. По подсчетам аналитиков ЦИАН, сумма кредита на квартиру весной 2021 года примерна равна заработку за 6 лет и 11 месяцев. В этот кредит был сопоставим с зарплатой за 5 лет и 10 месяцев. Также с 19 лет до 20 лет и 4 месяцев увеличился срок займа.
— Таким образом, рост доходов не успевает за индексацией цен на жилье, — к такому выводу приходят исследователи ЦИАН.
Снижение покупательской способности также будет способствовать сокращению спроса на жилье.
— Цены на первичную недвижимость продолжат расти осенью, а в летний период будет наблюдаться стабилизация рынка, — говорит преподаватель экономического факультета РУДН Елена Егорычева. — Однако рост будет несущественным, так как спрос на недвижимость сокращается наравне с активностью и покупательной способностью населения. Все, кто хотел улучшить свои жилищные условия, но был ограничен в возможностях, уже смогли воспользоваться беспрецедентными условиями и предложениями как от банков, так и от застройщиков.
— Скорее всего, рост цен просто замедлится, и средний их прирост не будет превышать темпы роста инфляции в стране, — говорит Егорычева.
Еще один фактор, который сильно может повлиять на спрос жилья, — это повышение ключевой ставки. Как объясняют эксперты, рынок недвижимости первый отреагирует на изменение этого показателя.
— Наиболее быстрой реакцией на повышение ключевой ставки мы ожидаем увидеть со стороны ставок по ипотеке. Этот банковский продукт первым реагирует на изменение процентной политики ЦБ, — объясняет старший экономист дирекции инвестиционного бизнеса СКБ-банка Сергей Коныгин. — Мы также ожидаем увидеть некоторое повышение ставок по депозитам. Ставки по ипотеке и депозитам могут повыситься на близкую величину роста ключевой ставки.
Сергей Коныгин добавляет, что повышения ключевой ставки ожидают на заседаниях в сентябре-декабре, и будет она примерно на уровне 6,75–7,0% на конец года при инфляции в 6,0% в декабре. Повышение ключевой ставки приведет к повышению ипотечных ставок. В будущем, если повышение действительно произойдет, то это, возможно, снизит спрос на недвижимость, а вместе с ней и рост цен. Но до тех пор только новости о повышении ключевой ставки могут подогревать интерес к рынку недвижимости.
Поэтому нет особых предпосылок к тому, что цены на недвижимость в этом году снизятся.
— Для снижения цен нет никаких оснований, — считает генеральный директор компании «РЕЛАЙТ-недвижимость» Константин Барсуков.
— Потенциал роста был сильно исчерпан во время ажиотажного спроса в конце прошлого года и в начале этого. По моим ощущениям можно прогнозировать рост где-то процентов на пять максимум, — объясняет он. — Эта цифра — максимальный рост. Вполне возможно, что мы не увидим никакого роста или он будет практически незаметен. Но потенциал для 5% есть, выше под сомнением, ниже — возможно.
Похожий прогноз по ценам на недвижимость дает и доцент РЭУ им. Плеханова Владимир Колмаков, экономист:
— Снижение темпа роста цен уже началось, — Владимир Колмаков. — У нас возможно замедление или остановка роста цен. Но ждать снижения я бы не стал. По крайней мере, в Москве. Несмотря на то что много строят — это всё продается. В регионах ситуация может складываться иначе. Местами есть перепроизводство, где действительно не могут продать то, что построили.
Что же касается покупки квартиры, то тут надо понимать, зачем эта недвижимость нужна: для жизни в ней или как средство для вложений.
— С позиции инвестора, то прямо сейчас вкладываться в недвижимость не стоит — рынок перегрет, и, возможно, следует немного подождать, — считает Колмаков. — А если мы говорим о решении жилищного вопроса, то зачем откладывать, если есть возможность. Ну и, соответственно, если вы покупаете жилье на перепродажу, то тут риски известны, а вот выгоды на данный момент неочевидны. Если человек располагает определенными сбережениями, то рынок недвижимости является, скорее, консервативным способом вложения, который, конечно же, обойдет доходность депозитов, но ненамного. По крайней мере, в такой среднесрочной перспективе.
Владимир Щеколдин, коммерческий директор компании «TEN девелопмент», считает, что нужно покупать жилье как можно скорее. Причем лучше в уже готовом объекте. Жилье, которое только будет строиться или еще в процессе, будет дороже из-за высоких цен на строительные материалы.
— По большому счету, это уникальная ситуация, которая играет на руку покупателю именно сейчас, когда еще есть льготная ипотека, пусть не на таких «шоколадных» условиях, как ранее, — говорит Щеколдин. — Поэтому, если вы всё еще откладываете покупку недвижимости до лучших времен, сейчас самое время выбрать объект в новостройке, но в уже сданном или сдаваемом в ближайшие кварталы объекте.