подъезд к частному дому
Подъездные пути к земельному участку при межевании
Закреплено ли на законодательном уровне, что к каждому земельному участку и домовладению должен быть обеспечен подъезд?
Действующий закон предусматривает только один случай приостановления осуществления государственного кадастрового учета в связи с отсутствием доступа к земельному участку.
В соответствии с п. 26 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если доступ (проход или проезд от земельных участков общего пользования) к образуемому или изменяемому земельному участку не будет обеспечен, в том числе путем установления сервитута (для случая осуществления государственного кадастрового учета).
В переводе с юридического языка это означает, что проблема отсутствия подъезда к земельному участку решается путем установления сервитута (ст. 274 ГК РФ), а если это невозможно, то земельный участок не может быть зарегистрирован в ЕГРН.
По своей практике могу отметить отсутствие случаев невозможности установления сервитута. Такого просто не бывает, так как за границами участка существуют либо другие участки, либо муниципальная земля, на которых можно установить право ограниченного пользования (сервитут) для подъезда к своему участку.
При этом если вам откажут в подписании соглашения о сервитуте либо возникнут какие-либо разногласия по условиям данного соглашения, то спор об установлении сервитута может быть разрешен в судебном порядке.
Подъездные пути к участку
Здравствуйте! У меня в собственности находится земельный участок по адресу г.Кемерово, ул.Монтажников 33 (кадастровый номер 42:24:010139:1221, кадастровый инженер Барботько К.Н., дата внесения в ЕГРН 10.10.2011). К моему участку нет подъездных путей, так как он с трёх сторон окружен другими участками, а с четвёртой стороны-землями РЖД. Подскажите, пожалуйста, где должна быть дорога.
На Ваше обращение об отсутствии подъездных путей к земельному участку с кадастровым номером 42:24:0101039:1221 по ул. Монтажников, 33, сообщаем.
В соответствии с п. 4.15 СП 42.13330.2016 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» планировочную структуру городских и сельских поселений следует формировать, предусматривая зонирование и структурное членение территории в увязке с системой общественных центров, транспортной и инженерной инфраструктурой.
Согласно сведениям из автоматизированной информационной системы обеспечения градостроительной деятельности, схема земельного участка с адресной привязкой: г. Кемерово, ул. Монтажников, 33, была выполнена с соблюдением градостроительных, санитарно-гигиенических и других требований, предъявляемых к формированию жилой среды, в том числе с обеспечением подъезда к земельному участку, а также возможностью развития социальной, транспортной и инженерной инфраструктур и обеспечения противопожарной безопасности и утверждена распоряжением администрации города Кемерово от 27.06.2011 № 2938.
Обращаем Ваше внимание, что местоположение земельного участка по ул. Монтажников, 33, утвержденного схемой, не соответствует местоположению земельного участка с кадастровым номером 42:24:0101039:1221, образованного и поставленного на государственный кадастровый учет кадастровым инженером Барботько К.Н., как и соседнего земельного участка с кадастровым номером 42:24:0101039:1286 (ул. Монтажников, 35).
Кадастровый инженер, выполнивший образование и постановку земельного участка с кадастровым номером 42:24:0101039:1286 (ул. Монтажников, 35), включил в границы земельного участка территорию, необходимую для обеспечения проезда (прохода) на земельный участок с кадастровым номером 42:24:0101039:1221.
Управление архитектуры и градостроительства администрации города Кемерово, действуя в рамках полномочий, регламентированных положением об управлении архитектуры и градостроительства администрации города Кемерово от 02.02.2015 № 172, не обладает полномочиями по осуществлению контроля при постановке земельных участков на кадастровый учет.
Статьей 11.9 Земельного кодекса РФ не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности использования указанных земельных участков в соответствии с разрешенным использованием, а также нарушает требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.
Информируем, образованный земельный участок располагается в глубине существующей застройки. Доступ с территории общего пользования отсутствует.
Однако, ст. 23 Земельного кодекса РФ, предусматривает право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут).
Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).
Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.
Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество.
Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.
Таким образом, в целях обеспечения доступа на расположенный в глубине жилой застройки земельный участок с кадастровым номером 42:24:0101039:1221 потребуется установление сервитута.
Не проходите мимо
В прошлые времена, когда садовых участков было не так много, все дачи строились с учетом того, что зайти или заехать на свой участок хозяин мог легко. И сервитут был чем-то экзотическим, про него знал лишь узкий круг юристов.
Но со временем земельных участков в собственности граждан и всевозможных юридических лиц стало в разы больше, да и уже существующие участки стали делиться или сливаться с невероятной скоростью.
Один участок наследники могли раздробить на несколько и продать.
Про сервитут сказано в Гражданском и Земельном кодексах. Так, в статье 274 Гражданского кодекса записано, что собственник недвижимости вправе требовать от хозяина соседней земли, а иногда и у нескольких собственников участков предоставления ему права «ограниченного пользования» их наделами. Сервитут устанавливается в нескольких случаях: для прохода или проезда через соседний участок, для строительства или эксплуатации линейных объектов (газ, вода, свет и т.д.) и для «других нужд» собственника недвижимости, который ничего не может сделать без сервитута.
Верховный суд РФ в своем обзоре подчеркнул несколько главных положений, которые суды должны учитывать и исполнять, а гражданам желательно их знать.
Так, не положено устанавливать сервитут, если требуется проход или проезд к самовольной постройке. Как пример Верховный суд привел решение коллег по подобному спору. Некая фирма потребовала пожизненный сервитут через участок дачника для прохода к своему вновь построенному зданию, как сказано в иске: «в целях обслуживания этого здания». Суд коммерсантам отказал, так как выяснилось, что они без разрешения на месте старого склада возвели огромный капитальный объект. Но так как построили они здание без документов, то права собственности у них на него нет. Значит, ни о каком сервитуте не может быть и речи.
Еще одно важное положение, на которое обратил внимание Верховный суд. Сервитут можно устанавливать только в том случае, если у собственника участка нет никакой другой возможности попасть к себе иначе, как через участок соседа. Как пример приведен спор двух соседей. Один из них попросил суд установить сервитут, так как дорога к его дому идет через соседний участок. Но суд выяснил, что к дому истца можно попасть необязательно через чужую землю. Есть и другая дорога. Да, она в плохом состоянии, и ехать по ней дольше, но раз другой путь есть, то никаких неудобств соседу причинять не стоит.
Есть другой аспект, который надо учитывать. Если после установления сервитута собственник участка, через который будет проезд, не сможет использовать свою землю, разрешать сервитут нельзя. Такая ситуация сложилась в споре некой фирмы и гражданина, на участке которого были инженерные сети, трубы канализации и насосная станция. Все это хозяйство использовалось фирмой для обслуживания своих объектов, вот она и попросила бессрочного сервитута соседнего участка. Рассмотрение спора в суде показало, что некогда это был один участок, который разделили и часть продали фирме. Владелец второй части неоднократно просил коммерсантов убрать инженерные сети со своей земли.
Суд выяснил, что это можно было сделать, но фирма заупрямилась. Теперь, решил суд, если фирме разрешить сервитут, то собственник земли фактически не сможет ею пользоваться и отказал в иске.
Делаем заезд на участок по правилам
Обустройство въезда не представляется сложным, если участок находится в одном уровне с дорогой, и между ними не проходит дренажная канава. Но даже в этом случае подготовку основания надо провести правильно. А выбор дорожного покрытия зависит от предполагаемой нагрузки и предпочтений хозяина.
Щебеночное покрытие
Наиболее простое устройство у временного въезда с щебеночным покрытием. И если позволяют условия, его располагают в том же месте, где потом будут обустраивать постоянную подъездную дорогу. В случае, когда участок ровный, ограничиваются только засыпкой щебня в подготовленное «корыто», без установки бордюров.
Работы проходят в следующей последовательности:
Примечание. Иногда на форумах можно встретить рекомендации по засыпке песчано-гравийного покрытия. В этом случае последним засыпают песок, который разравнивают, поливают и трамбуют до потери подвижности щебня. Для этих целей лучше брать не речной, а карьерный песок — он меньше «скользит». На этом же основании, рекомендуют использовать не гранитный, а известняковый или вторичный щебень (который еще и дешевле).
Для дачи щебеночное покрытие въезда можно оставить в качестве постоянного, но в этом случае лучше установить бордюры, чтобы не намывался грунт.
Въезд с твердым покрытием
На ровной площадке подготовительный этап по обустройству въезда с твердым покрытием чуть сложнее предыдущего варианта:
В качестве твердого покрытия используют чаще всего такие материалы:
Въезд с покрытием из асфальтовой крошки
Для асфальтовой крошки во время подготовки дорожного корыта дно канавы профилируют, формируя небольшой уклон от оси к обочинам.
Затем обустраивают основание для покрытия:
Общая толщина асфальтового покрытия: не менее 6 см для легковых машин, и не менее 8 см, если на участок будет заезжать транспортные средства тяжелее 2 тонн (большие внедорожники, микроавтобусы и грузовики).
Въезд из монолитного железобетона
В отличие от предыдущего варианта дорожное корыто устраивают без уклона от оси к обочинам. Затем работы проходят по следующей схеме:
Как выбрать схему армирования и толщину бетона
Основная сложность обустройства монолитного железобетонного дорожного покрытия заключается в выборе схемы армирования, толщины плиты и марки бетона. Если все делать правильно, нужен расчет с учетом нагрузок. Но обычно поступают проще, выбирая один из двух способов:
Первый способ не всегда работает. Обычная практика сводится к тому, что слой бетона в 10 см армируют одной сеткой 200х200 мм, используя пруток диаметром 8-10 см. В качестве площадки или подъездной дороги для легкового автомобиля этого бывает вполне достаточно, но тяжелые машины при проезде могут продавить бетон.
Более надежный вариант — это «скопировать» конструкцию дорожной плиты, которая довольно подробно описана в нормативных документах.
А учитывая более легкие условия эксплуатации, эту конструкцию можно упростить (или облегчить).
Наиболее простой для копирования вариант — дорожная плита 1П18-15-10. У нее такие характеристики:
Первое, что можно упростить — заменить класс бетона на более легкий. Для въезда на участок вполне достаточно, если бетон будет класса В22.5, или марки М300 (для справки: такой же бетон используют в плитах для второстепенных дорог).
Второе упрощение — замена продольных стержней сеток на арматуру того же класса, но с диаметром 8 мм. Уменьшение класса прочности бетона и частичное облегчение армирующего каркаса приведет к уменьшению расчетной нагрузки, но не более чем в два раза. А если учесть, что сетки в этом случае связывают, а не сваривают, то такая плита выдержит автомобиль с общим весом не менее 5 тонн.
Можно ли уменьшить толщину бетона и провести армирование одной сеткой? В принципе можно, если уменьшить ячейку до размера 200х200 мм, а диаметр прутка увеличить до 12 мм (причем лучше использовать предварительно напряженную арматуру).
Но, с учетом расстояния от арматуры до поверхности бетона (5 см) и диаметров двух прутков сетки (2.5 см), толщина плиты будет равна 12.5 см. То есть, выигрыш незначителен. И надо понимать, что сопротивление на изгиб у одной сетки меньше, чем у каркаса из двух сеток, даже при условии соблюдения равенства удельной массы арматуры к общей массе железобетона.
Деформационные швы
Монолитные площадки, дороги и дорожки обязательно имеют деформационные швы.
У дорожных плит таких швов нет (не те размеры), а в полотне дороги они получаются естественным образом.
Обычно для монолитных покрытий деформационные швы совмещают с технологическими, и расстояния между ними принимают равным размеру захвата одной заливки. Поэтому на стадии монтажа опалубки и установки армирующего каркаса в местах швов закладывают рейки. Они должны:
Поверхность плиты должна быть укрыта не позже четырех часов после заливки (для предотвращения обезвоживания бетона).
По истечении двух недель плиту раскрывают, извлекают из бетона рейки, а вместо них заливают битумную мастику, содержащую около 20% от объема минеральные наполнители (песок и отсев щебня).
Укрепление поверхности
В необработанном виде бетон «пылит» (не устойчив к истиранию). Самый простой способ — железнение (втирание в поверхность цемента). Сухое железнение проводят сразу после заливки бетона, мокрое — спустя две недели.
Еще один способ укрепления поверхности — топпинг (втирание смеси с добавками, увеличивающими сопротивление к истираемости). Всего применяют три вида добавок — кварцевые, корундовые и металлизированные. Самым распространенным является топпинг с использованием кварцевого песка. Его прочность достаточна для того, чтобы выдержать средние нагрузки, а стоимость сырья самая низкая.
Технология упрочнения поверхности следующая:
Въезд из брусчатки
Есть разные схемы укладки брусчатки для въезда транспорта, но в любом случае дорожная брусчатка должна иметь высоту 70-80 мм. Наиболее надежная схема включает бетонную подготовку, как один из слоев основания.
Технология укладки брусчатки выглядит так:
Въезд из дорожных плит
Вначале определяются с видом плит и их количеством, необходимым для устройства въезда на участок. Это могут быть и бывшие в употреблении плиты, прочность которых, как правило, вполне достаточная, чтобы выдерживать нагрузки от заезжающих на участок машин. 
Затем разрабатывают проект, и в соответствии с ним проводят разметку и подготовку дорожного корыта.
Процесс укладки плит проходит так:
Въезд через канаву
Дренажную канаву вдоль участка засыпать нельзя, и, чтобы обустроить через нее въезд, на дно канавы укладывают трубу такого диаметра, чтобы она обеспечивала беспрепятственный отвод осадков. Есть несколько способов как это сделать. Наиболее простой вариант имеет следующую последовательность:
Указанные типы труб имеют длину 6 м и 5 м. Ширина дороги IV категории равна 3 м, а с учетом склона насыпи или ширины бетонного ограждения, трубы меньшей длины не подойдут.
Более сложный вариант, когда по границам проезда через канаву устанавливают ограждения со сквозным проходом трубы. Такие ограждения делают из монолитного железобетона или камня, и они должны возвышаться на поверхностью твердого дорожного покрытия на высоту не менее чем высота бордюра (10 см).
Прокуратура разъясняет установку ограждений на территории многоквартирных домов
В настоящий момент вопрос ограничения въезда на территорию многоквартирных домов поставлен на контроль прокуратуры в связи с участившимися случаями незаконного установления ограждений.
Многие устанавливают шлагбаумы, не получив официального разрешения службы государственного пожарного надзора, которая является главным ограничителем в этом вопросе.
В случае же наступления экстренной ситуации (например, пожара в доме) на незаконно огороженной шлагбаумом территории, пожарная спецтехника запросто снесет стрелку на пути движения по вызову, при этом компенсации потраченных на монтаж средств (порядка 50 тысяч рублей) жильцы не получат, так как действовали без разрешения. А если машина пожарных в результате тарана отметится повреждениями кузова, то на инициаторов установки шлагбаума может быть подан иск с целью возмещения материального ущерба.
Согласно ст. 36 Жилищного кодекса РФ и ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004г. № 189-ФЗ «О введении в действие ЖК РФ» земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Порядок оформления права собственности на земельный участок установлен пунктами 2-5 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ». Решение о формировании земельного участка под домом принимается собственниками помещений на общем собрании. По решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
Согласно ст. 26 Земельного кодекса РФ право собственности на земельный участок удостоверяется документами в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
В соответствии с п.1.5 Правил дорожного движения запрещается самовольно
устанавливать дорожные знаки, светофоры, другие средства организации дорожного движения (в том числе шлагбаумы), создающие
помехи для движения. Установка шлагбаума должна быть разрешена администрацией города по согласованию со службой государственного пожарного надзора, ОГИБДД, коммунальной службой.
Въезд на придомовую территорию транспортных средств собственников помещений в многоквартирном доме и иных лиц осуществляется в порядке, установленном общим собранием. Этот пункт должен быть в решении обязательно, так требует п.6 постановления правительства Москвы № 428 «О порядке установки ограждений на придомовых территориях в городе Москве».
В решении общего собрания указываются сведения о лице, уполномоченном на представление интересов собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, связанным с установкой ограждающих устройств.
Согласно ч.З ст.12 закона города Москвы «О землепользовании в городе Москве» от 19.12.2007 № 48 границы земельных участков многоквартирных домов устанавливаются на основании проектов межевания территорий. Решение о подготовке проектов планировки территорий, включающих проект межевания территории, принимает Комитет по архитектуре и градостроительству города Москвы. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.
В соответствии с постановлением правительства Москвы от 02.11.2012 №614-1111 вопросы об освобождении земельных участков от незаконно размещенных на них объектов, не являющихся объектами капитального строительства, в том числе незаконно установленных заборов, осуществляется постоянно действующими Окружными комиссиями по пресечению самовольного строительства. На основании решения окружной комиссии префектура административного округа принимает меры к сносу демонтажу некапитальных объектов (заборов, ограждений).
В силу п.2 ч.2 ст.44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся: принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им. Согласно ч. 1 ст.46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 — 3.1 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
Таким образом, поскольку установка шлагбаума во дворе дома относится к использованию земельного участка, включая ограничение пользования этим участком, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (собрание членов ТСЖ) вправе принять решение установить шлагбаум во дворе дома. Однако такое решение должно быть принято не простым большинством голосов, а за него должны проголосовать не менее двух третей от общего числа голосов собственников, то есть квалифицированное большинство.
В соответствии с ч.5 ст.46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
Если решение принято по вопросу, отнесенному к компетенции общего собрания, то есть установить шлагбаум во дворе дома, и с соблюдением требований, предусмотренных Жилищным кодексом РФ, то оно распространяется и на собственника, который не принимал участия в голосовании, либо голосовал против принятия решения об установке шлагбаума. Следовательно, данный собственник обязан оплатить установку шлагбаума во дворе дома.
Если решение принято с нарушением требований, предусмотренных Жилищным кодексом РФ, то есть принято простым большинством голосов, а не квалифицированным (не менее двух третей голосов), собственник, который голосовал против принятия такого решения, вправе обжаловать его в суде.
В случае, когда впоследствии кто-либо из собственников помещений в этом многоквартирном доме продал квартиру, то на нового собственника не распространяется решение общего собрания собственников МКД (общего собрания членов ТСЖ) в части оплаты денежных средств, за счет которых была произведена установка шлагбаума во дворе дома. Эти расходы должен нести предыдущий собственник. На нового собственника может быть возложена обязанность только по оплате изготовления ключей от шлагбаума, если предыдущий собственник их ему не передал.
При отказе председателя совета дома (председателя ТСЖ) передать ключи от шлагбаума новому собственнику, новый собственник вправе требовать передачи ему ключей от шлагбаума в судебном порядке на основании ст.304 ГК РФ. В соответствии с данной статьей собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
1. Первым этапом идет обязательное собрание собственников квартир, на котором будет рассмотрен вопрос об ограничении въезда во двор с помощью установки шлагбаума. Если такое постановление принимается подавляющим большинством (лучше не менее 70%) голосов, то составляется протокол. Он подается в соответствующие органы.
В случае если придомовая территория пока является коммунальной собственностью, нужно принять решение о формировании участка и постановке его на кадастровый учет, а это уже требует согласия всех жителей. Зато решения полноправных собственников имеют большую силу.
2. В муниципальный совет депутатов подаются соответствующее заявление, протокол собрания жильцов-собственников и техническая документация, то есть проект ограждения. Совет принимает решение не дольше месяца (это отдельно законодательно оговорено) и о своем решении уведомляет того, кто подал заявление, не позже, чем через пять дней после вынесения вердикта.
3. Решение не обязательно будет положительным. Отказ, согласно постановлению правительства, можно получить в случае, если не обеспечиваются круглосуточный беспрепятственный проезд и свободное перемещение по двору транспорта пожарной, газовой, других аварийных служб и скорой помощи.
Стоит отдельно отметить, что шлагбаумы демонтируются в случае, если они препятствуют проведению работ по благоустройству территории, строительству (реконструкции) или капитальному ремонту, осуществляемых за счет средств бюджета города Москвы. О демонтаже будет сообщено заранее. В этом случае затраты собственников на приобретение и установку ограждающего устройства будут компенсированы. Сумма компенсации определяется на основании отчета независимой оценки.
В СНиП 2.07.01-89 говорится, что «при проектировании проездов и пешеходных путей необходимо обеспечивать возможность проезда пожарных машин к жилым и общественным зданиям».
Согласно Кодексу об административных правонарушениях города Москвы (статья 6.5) за ограничение доступа на свободный участок предусмотрена ответственность. Максимальная санкция за это нарушение в отношении юридических лиц — 20 тысяч рублей.
Если вы нашли ошибку: выделите текст и нажмите Ctrl+Enter