почему люди меняют квартиры
Чтобы что-то купить, надо что-то продать. Имеет ли смысл менять старую квартиру на новую?
Обмен старого жилья на новое с доплатой — отнюдь не новинка для России. Но активизировалась схема только в 2020 году вместе с льготной ипотекой. В этом году таких сделок стало ещё больше. Но так ли это выгодно для тех, кто хочет обзавестись новым «гнёздышком»?
По программе trade-in застройщик выкупает у человека его старую квартиру, но деньги не отдаёт, а учитывает их в качестве взноса за новое жильё. Разница между стоимостью старой и новой квартиры покрывается чаще всего ипотекой. При этом в отдельных случаях покупатель продолжает жить в своей старой квартире до переезда в новую.
Обмен старого жилья на новое. Фото: pronovostroiki.ru
Застройщики активно меняют старое жильё на новое
Как утверждают застройщики Москвы и Подмосковья, эта схема набирает популярность. Так, в компании «Брусника» в первом полугодии 2021 года доля trade-in увеличилась до 20% с 15% годом ранее, а в «Инград» — до 15% с 12%. В целом в Москве и Московской области обмен старого жилья на новое достиг 25%, пишет «Коммерсантъ» со ссылкой на «НДВ Супермаркет Недвижимости».
Программа trade-in выгодна застройщикам, которые за счёт неё могут увеличить спрос. Что особенно актуально после изменения условий льготной ипотеки: с 1 июля ставка по ней выросла с 6,5% до 7%, а максимальная сумма кредита снизилась до 3 млн рублей.
Это уже привело к трёхкратному снижению спроса. По данным госкомпании «ДОМ.РФ», оператора программы, за первую неделю июля поступило 10 тысяч заявок, за вторую — 11 тысяч. Для сравнения: в июне за неделю приходило 28 тысяч заявок, осенью 2020 года — 30-35 тысяч. Сильнее всего спрос упал в Москве и Санкт-Петербурге, где сложно найти новостройку за 3 млн рублей.
Что застройщику хорошо, то покупателю — смерть
Только предлагаемая застройщиками программа trade-in не всегда выгодна покупателям, считает руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко. По её словам, застройщики выкупают старое жильё по низким ценам. Порой человек теряет до 50% от стоимости своего старого жилья.
Главное — не потерять деньги. Фото: magarticles.magzter.com
В таких условиях лучше продать старую квартиру самостоятельно. Но и здесь есть подводный камень в виде дополнительных расходов на аренду жилья на период с момента продажи старого жилья до въезда в новое. Этот срок может быть достаточно длительным, если покупать квартиру на старте строительства.
Но это при условии, если программа предполагает, что покупатель продолжает жить в старой квартире до тех пор, пока не въедет в новую.
Из-за всех этих нюансов эксперты считают, что программа обмена старого жилья на новое никогда не станет такой популярной, как на автомобильном рынке. Сейчас доля trade-in при продаже новых авто составляет 31%, авто с пробегом — 64%, свидетельствуют данные «Автостата».
Народное мнение: люди меняют жилье по семейным обстоятельствам
Народ наш традиционно отличается склонностью к оседлости. Еще «наше все» А.С. Пушкин заметил, что охота к перемене мест – «весьма мучительное свойство, немногих добровольный крест». Это было сказано в начале XIX века, без малого 200 лет с той поры минуло. Но привычки наших соотечественников с ходом времени менялись несильно.
В начале 80-х годов (то есть к концу существования СССР) советские люди переезжали из одного жилища в другое в среднем раз в 49 лет – проще говоря, в жизни среднестатистического человека такое событие происходило только один раз. Понятно, что отдельно взятые «непоседливые» встречались и тогда – три переселения за жизнь, четыре. Но существовал и противоположный полюс – те, кто не переезжал никогда и никуда. Где родился, там и жизнь завершил. Тем любопытнее было сравнить эти данные с американскими (а США – нация иммигрантов, самая, вероятно, мобильная на свете): там люди меняют жилье в среднем раз в 5-8 лет.
Причины у данного явления, как водится, самые разные. Люди хотят иметь достойное образование, хорошую работу, зарабатывать приличные деньги и в поисках лучшей доли переезжают в другие города и страны. Современные россияне желают жить как-то иначе в отличие от предыдущих поколений – а не только сидеть в квартире или доме, доставшихся от родителей.
Соответственно, в крупных городах сформировался рынок аренды. В советские годы сдавать квартиру – это все-таки было экзотикой, а сегодня в одной Москве этим делом заняты до 300 тыс. человек. Значит, перед молодыми и амбициозными провинциалами, желающими «покорить столицу», открывается относительно недорогая (по сравнению с приобретением жилья) возможность сделать это.
На переезды влияют и другие причины – семейные обстоятельства, свадьбы, рождение детей, разводы. Кто-то начинает хорошо зарабатывать и решает обзавестись жильем согласно своему «статусу», а кто-то, наоборот, вынужден поменять свою квартиру на более скромную.
Так что поводов к переездам у современного человека много, и этой теме был посвящен регулярный телефонный социологический опрос «Журнала о недвижимости MetrInfo.Ru».
Некие другие причины видят в происходящем еще 4%. Несмотря на скромный объем, в этой категории удалось обнаружить настоящие перлы. Например, один из опрошенных граждан уверен, что «одни аферисты меняют».
Еще 3% респондентов высказались философски – все влияет.
…Однако личный опыт всегда интереснее «общетеоретических» рассуждений, поэтому следующим мы задали такой вопрос: «Был ли в вашей жизни опыт смены одного жилья на другое?» Ответы, как видим, распределились строго пополам.
Детальное рассмотрение проблемы показало, что наиболее сильный толчок к смене жилья дают семейные обстоятельства. Это помощь детям («помогли детям с жильем», «свою разменяли, детям помогли» и т.п.), родителям («купили маме квартиру»), переезд жены к мужу, отселение от родителей, обмен, чтобы жить поближе к родственникам, и смерть близкого человека.
Некоторые респонденты получили жилье от государства, а кто-то решил жить поближе к работе. Один из опрошенных тут признался, что данный переезд произошел 50 лет назад, когда его семья приехала в Москву.
Также кто-то уехал потому, что не нравился район. У другого респондента дом шел под снос. Были и те, кому надоели соседи. И просто «надоело одно место жилья, все вокруг надоедает».
Результаты опроса подтверждают, что за последние десятилетия наши сограждане действительно стали мобильнее. О том, почему люди меняют квартиры, опрошенные рассуждают со знанием дела, многие имеют собственный опыт. Однако обращает на себя внимание тот факт, что для переезда многим требуется существенный импульс – чаще всего им становится изменение семейных обстоятельств. Совсем не так, как в тех же США – человек узнает, что на другом конце страны у него есть возможность устроиться на хорошую работу, и сразу же срывается с места.
Впрочем, хорошо это или плохо, что у нас не как в США, – это уже тема для отдельного разговора, причем явно выходящего за рамки рынка недвижимости.
Зачем переезжать в квартиру меньшего метража
Периодически в жизни каждого человека возникают ситуации, когда приходится срочно искать деньги. Один из возможных вариантов решения проблемы – продать свою квартиру и купить взамен меньшую по площади, а разницу потратить на личные нужны. Однако такие сделки становятся выгодными далеко не в каждом случае.
Решиться на продажу недвижимости – дело нелегкое, особенно, если речь идет об ухудшении жилищных условий. Однако бывают ситуации, когда собственник вынужден пойти на такой шаг. При этом реальность доказывает, что полученная в результате доплата не всегда может решить проблемы продавца.
Веские основания
Необычайный расцвет так называемых «обменов с доплатой» в Петербурге пришелся на начало последнего экономического кризиса. Особенно часто подобная практика встречалась в 2009 году. Суть сделки сводится к следующему: собственник сознательно продает большую по площади квартиру, чтобы купить взамен менее габаритное жилье и дополнительно получить на руки некую доплату. Во многих случаях такие сделки проходят от безысходности, если продавцу больше неоткуда взять деньги, а наличные нужны и срочно.
«Крайне важно понять, зачем людям нужна эта доплата, – уверена Елена Дорогова, исполнительный директор агентства недвижимости «Центр». – Опытный риэлтор всегда должен выяснить, почему люди идут на сделку, что они хотят получить взамен. Единственная причина, когда подобная сделка действительно может состояться – если людям очень нужны деньги. Как правило, сильной мотивацией для переезда из квартиры большего метража в меньшее по площади и худшее по качеству жилье являются долги, либо когда срочно нужны деньги на лечение или обучение детей или кого – то из близких родственников. В таких случаях сделки обычно доводятся до конца. Но если люди просто хотят получить доплату и положить ее на банковский счет в качестве «подушки безопасности», то, скорее всего, такая сделка в итоге не состоится».
Риэлторы отмечают, что большинству людей психологически тяжело ухудшать свои жилищные условия. Поэтому, сами того не осознавая, собственники сопротивляются продаже, отказываясь от всех квартир, предлагаемых им риэлтором. «Обычно такие продавцы уже заранее уверены, что их квартира находится в идеальном состоянии и расположена в идеальном доме, а все варианты, что им показывают, просто ужасны, – продолжает Дорогова. – У меня был случай, когда покупательница отказалась от вполне приличной квартиры меньшего метража из-за цвета кухонной мебели. На самом деле она просто искала, к чему можно «придраться», так как изначально была настроена против переезда».
По жизненной необходимости
Одна из наиболее распространенных конфигураций, в которых чаще всего проходят сделки по уменьшению жилой площади – переезд из двухкомнатной квартиры в две отдельные комнаты, либо из трехкомнатной квартиры – в однокомнатную квартиру и комнату. А вот сделки с переездом из однокомнатной квартиры в комнату в коммунальной квартире встречаются крайне редко, отмечают риэлторы.
«Так называемые «обмены с доплатой» часто происходят в случае расселения семьи, порой люди готовы даже разменять квартиру и переехать в комнаты, – рассказывает Леонид Сандалов, заместитель директора агентства недвижимости «Бекар». – Кроме того, несколько лет назад пенсионеры часто продавали большую квартиру и переезжали в меньшую, чтобы обеспечить себе прибавку к пенсии. Однако уже сейчас они скорее предпочтут сдавать одну из комнат, например, если сами проживают в трехкомнатной квартире».
«Другая частая причина таких сделок – получение доплаты для покупки дачных участков или домиков в пригороде, – добавляет Михаил Гаврилов, директор Северной Филиальной Сети агентства «Александр Недвижимость». – На это идут люди, уставшие от постоянной жизни в городе, а также те, кто отходит от активной трудовой деятельности, то есть люди предпенсионного возраста. Причем такие сделки осуществляют точно зная, какая нужна доплата и куда она будет потрачена. Причем определяющее значение имеет не вознаграждение риэлтора, а скорость проведения сделки».
Стоит ли овчинка выделки?
Однако рассчитывать на то, что таким образом можно заработать колоссальную сумму и решить все свои проблемы, не стоит, предупреждают эксперты. На практике выгода продавца по итогам сделки обычно не превышает нескольких сотен тысяч рублей.
«Размер доплаты в таком случае будет не большим. Не больше 800 тыс. руб., если мы рассматриваем стандартную сделку, когда люди переезжают в квартиру с числом комнат на одну меньше, – объясняет Елена Дорогова. – На практике в таких случаях никогда не удается получить на руки полную стоимость этой комнаты».
Прежде всего, продавцу придется учитывать расходы на комиссию риэлтора, причем как своего, так и риэлтора покупателя. Объясняется это очень просто. Своему риэлтору за организацию продажи вашего жилья придется заплатить 2 – 4% от стоимости объекта. Риэлторы советуют ориентироваться на сумму 100 – 150 тыс. руб. Конечно, эти деньги можно заложить в цену квартиры, но тогда объект будет продаваться дольше, чем могут позволить себе в такой ситуации многие продавцы.
К этим расходам придется прибавить еще и комиссию риэлтора продавца со второй стороны. Ее придется уплатить, когда вы будете покупать новую квартиру. Обычно эта сумму уже заложена в цену встречного объекта, и речь в данном случае может идти о тех же 100 тыс. руб. Таким образом, около 200 тыс. руб. из стоимости продаваемой «лишней» комнаты наш продавец потратит только на услуги риэлторов.
Кроме того, придется добавить к статье расходов и затраты на переезд в новую квартиру. В среднем они составят 7 – 15 тыс. руб. Также, возможно, в новой квартире придется делать косметический ремонт, расходы на который могут составить от 5 тыс. руб. до 100 тыс. руб. и больше. Таким образом, окончательная разница, которая в итоге останется на руках у продавца, будет небольшой.
Увеличить ее можно, говорят риэлторы, только переехав в совсем «убитую» и малогабаритную квартиру. Но большинство продавцов психологически не могут пойти на это. Так что подобные сделки, в результате, оказываются единичными.
Народный хит-парад
Если говорить о том, какие квартиры сейчас пользуются наибольшим спросом у потенциальных покупателей, то это, по-прежнему, самое дешевое жилье. Именно поэтому, по данным агентства «Петербургская недвижимость», лидером спроса по типам квартир в августе стали однокомнатные хрущевки Московского района, предлагаемые за 2,5 млн руб. Не менее популярны у покупателей и однокомнатные квартиры Невского района по цене 2,4 млн руб.
«Среди районов города в августе–сентябре наибольшим спросом пользуются Красногвардейский и Невский районы, хотя здесь многое зависит от индивидуальных предпочтений каждого покупателя: места его работы, средней стоимости квадратного метра жилья в районе, состояния и наличия там необходимой инфраструктуры и т.д., – рассказывает Елена Кривушина, эксперт направления «Жилой фонд» агентства недвижимости «Итака». – Чаще всего приобретаются квартиры в панельных, кирпичных домах, а также в домах 504 серии».
В ожидании реформ
Количество сделок по ухудшению жилищных условий сейчас идет на спад. «Это явный признак общего оздоровления рынка недвижимости. Хочется надеяться, что на него не повлияют ни внутриполитические, ни внешнеэкономические факторы», – считает Михаил Гаврилов.
По мнению экспертов, количество подобных сделок может снова начать расти лишь в том случае, если будут значительно увеличены коммунальные платежи. «Например, если за ЖКУ в трехкомнатной квартире придется платить в 3 – 4 раза больше, чем по счетам за однокомнатную», – отмечает Леонид Сандалов.
Кроме того, к схожим последствиям может привести новый налог на недвижимость, ввести который в большинстве регионов страны власти планируют в 2013 – 2014 годах.
Почему люди меняют квартиры
обычно это делают люди, которым делать нечего
у них и так жизнь скучная. Знакомая моя (ей за 60 и она всю жизнь одна) покупает квартиру, целый год нервы трепает себе, всем из-за ремонта, навязывается ко всем, если не поможешь, не угодишь всё!Ты враг народа!По рынкам, по сторительным, по каталогу, доставка мебели из икеа, идеа и т.далее, в поисках бытовой техники та еще история. Когда ремонт заканчивается все успокаиваются и думают, что она проживет в ней одна своей одиночной счастливой жизни. Но не тут то было!Начинается новая мания поиска другой квартиры или вступления в долевое. Это болезнь. Мы от неё уже отказались. Все нервы вымотала, всем, и всем надоела упертая баба(((
Ага, млин, бабке делать нечего.
Дык надо было послать ее жоско и усадить на место.
Может люди просто расширяются?
В 1 ком. в троем прожили 5 лет, продали и в ипотеку купили 2 ком., через 5 лет погасили, родился второй ребенок, стало тесновато, продали, вступили в долевое на 1ком. и весной будем строить частный дом))).
Мы меняем потому что
«Не хочу вкладываться в кирпичи» Россияне снимают квартиры, но не хотят их покупать. Что их останавливает?
Ставки аренды жилой недвижимости в России растут, а ипотека вновь дешевеет, но многие явно нуждающиеся в улучшении жилищных условий граждане упорно отказываются приобретать квадратные метры. Они меняют съемные квартиры как перчатки, воспитывают на чужой жилплощади детей, заводят собак и даже мини-пигов и абсолютно не боятся остаться без крыши над головой на старости лет. «Лента.ру» поговорила с убежденными арендаторами — они давно смирились с тем, что жилье придется снимать всегда. Выяснилось, что выбор в пользу кочевой жизни россияне делают по самым разным причинам, в том числе весьма неожиданным.
Алексей, 42 года, менеджер по продажам программного обеспечения: «У меня была своя квартира в Москве, которую в итоге я оставил жене и ребенку. Куплена на заработанные мною деньги, без ипотеки. Формально имел право на половину, но ничего делить не стал. Ситуация и так была тяжелая для всех — я ушел, фактически разрушив семью. Была влюбленность и планы купить другую квартиру, но прошло и первое, и второе. Деньги есть, трачу их в основном на путешествия, копить ничего не хочу. Живу в съемных апартаментах, прописка московская есть, что еще надо? Про старость говорить бессмысленно, мне кажется. Сегодня живой, не голодный, не холодный — этого достаточно. Вкладываться в кирпичи, которые потом непонятно кому достанутся, желания не имею».
За год к маю 2019-го средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры в России выросла на 4 процента, двухкомнатной — на 8 процентов, «трешки» подорожали на 11 процентов. Стандартные «однушки» обходятся съемщикам в 15,8 тысячи рублей в месяц.
Инна, 35 лет, сотрудник отдела кадров крупной международной компании: «Зарплата мне позволяет купить квартиру — в ипотеку вообще легко, документы все чистые, кредитная история стерильная. Но мне удобно снимать, я так живу с 23 лет. Всегда выбирала жилье около работы, чтобы не таскаться в метро и по пробкам. Никогда не снимала халуп — лучше переплатить, чем плеваться. Конечно, по молодости родители помогали, сама бы не осилила. В целом покупку не рассматривала, потому что она ограничивает мобильность. Вот сейчас я в Москве, а еще полгода назад работала в Казани. Если опять придется переехать в другой город, что делать с квартирой? Сдавать? Это неудобно, сжирает время и нервы. Не зря есть люди, которые только этим и занимаются. Мне моя работа нравится, размениваться на какую-то другую деятельность я не согласна».
Ульяна, 26 лет, детский фотограф: «У меня нет своих детей, так зачем нужна квартира? У нас в стране какая-то повальная помешанность на этом. Одна моя знакомая отказывалась выходить замуж за своего молодого человека, пока он на квартиру не накопит. На полном серьезе. Я не хочу такой быть. Мне нравится путешествовать, нравятся новые дома, люди, постоянная смена картинки. Но свою точку я никому не навязываю, живите в своих кредитах, платите, тряситесь над каждой копейкой. А я планирую много работать и, быть может, копить на что-то по-настоящему крутое. Пока не знаю, на что, но это точно не клетушка в новостройке в Мурино (Мурино — активно застраиваемый пригород Санкт-Петербурга — прим. «Ленты.ру»)».
Игорь, 26 лет, сотрудник инвестиционной компании: «Будучи еще студентом, я чуть-чуть поработал в банке. И много видел людей, не выдержавших ипотечной нагрузки. Ну, попал на 2015 год, это самый разгар валютного триллера. Набрали в долларах, а отдавать как? Это целые трагедии. Денег, чтобы купить квартиру без ипотеки, у меня нет. И вряд ли они появятся, потому что я ненавижу копить, а миллионов пока не зарабатываю. Появится семья, может, и изменится точка зрения. Квартиру снимаю одну и ту же уже пятый год. Никаких минусов нет, хозяйку вижу редко, налог на недвижимость — не моя проблема, ремонт — тоже не моя, соседи, собрания собственников, все вот это — мимо. Я гость, и мне это нравится».
Мария, 37 лет, телевизионный продюсер: «Мы с мужем снимали-снимали, а потом захотели что-то купить. Поискали, пообщались и от этой идеи отказались. Нам нравится жить в центре Москвы, а там сами знаете какие цены. В новостройках астрономические, в старых домах — космические, да еще и сумасшедшие собственники идут бонусом. К черту такое. Снимать проще, хотя есть нюансы».
Борис, 32 года, программист: «Покажите мне людей, которые готовы вот прямо сейчас взять и выложить десяток миллионов за квартиру. Таких в стране единицы, все берут ипотеку. А я не готов под 12 процентов у банка брать никакие бумажки, ни грязные зеленые, ни наши красивые российские. Посчитайте — за 10-20 лет люди фактически возвращают банку две, если не три стоимости квартиры. Это кошмарная переплата. Понятно, что у некоторых нет выбора, а где-то в регионах, возможно, ипотека выгоднее, чем аренда. Но только не в Москве».
Алена, 40 лет, домохозяйка: «У нас с мужем двое детей, всю жизнь мы снимаем квартиры, ну и что? Жили в разных городах, сейчас в Подмосковье. К месту не привязаны. Были переживания, что, мол, обделяем детей, надо им жилье на будущее. Но нам никто квартир не оставлял, и ничего, живы. А дети у нас всем необходимым обеспечены. За образование заплатим, если надо будет. Старшей уже 16 лет. Есть идея купить дом, но не в России, а за рубежом, где-нибудь на море. Дочки будут приезжать. Но это планы на отдаленное будущее. В съемном жилье ничего плохого не вижу. Страшных историй полно, но надо же выбирать нормально, документы подписывать. Ни разу у нас не было конфликтов с хозяевами».
Андрей, 28 лет, сотрудник коммуникационного агентства: «Я не хочу квартиру покупать, потому что отберут. У нас же мужчина все и всем должен: женился — купи квартиру, развелся — иди вон, купи еще одну, оформи на детей. И суды на стороне женщин. Так мой отец на улице остался, а я не хочу. На нет никакого суда нет. Снимаю, всем доволен, должен только хозяину — и то понятную сумму и понятно за что».
Юлия, 30 лет, художник-иллюстратор: «Я много думала и решила дождаться, когда квартира мне достанется в наследство. Говорить об этом мне не стыдно, потому что смерти я никому не желаю. Просто сейчас я работаю и могу спокойно платить за съем, а на пенсии как раз переберусь в родительскую квартиру. И так могла бы с ними жить, но это морально тяжело, я же взрослый человек, у меня свой режим. В идеале надо больше зарабатывать и самой купить жилье, но с моей профессией на это рассчитывать не приходится».
Как показал опрос, проведенный в начале 2019 года, большинство россиян, планирующих приобрести жилье с привлечением ипотечных средств, откажутся от своих намерений в том случае, если средняя ставка по ипотеке поднимется выше 11 процентов.
Анастасия, 39 лет, индивидуальный предприниматель: «Мне ипотека под нормальный процент не светит, да и снимать я привыкла. Доходы нестабильные, зависят от сезонного и других факторов. Даже если бы и согласились дать кредит — а как потом платить? Квартиры я меняю часто, потому что устаю от общения с хозяевами. У них есть свойство садиться на шею, пытаться вжиться в мою жизнь. Почти у всех. Бесят те, кто осуждает, типа нормальные люди к 30 годам должны непременно квартиру купить, детей родить. Кому должны, зачем. Я не замужем, без детей, без квартиры. Абсолютно счастлива».
Ирина, 32 года, маркетолог: «Я не хочу вешать на себя огромный долг, то есть ипотеку. Не представляю, как можно просчитать свою жизнь на 15 или даже 30 лет вперед. А банк по сути именно это и требует. Тут не знаешь, доедешь ли домой вечером целый и невредимый, а от тебя хотят многолетних финансовых обязательств. Все под богом ходим. Да, приходится каждый месяц отдавать деньги «чужому дяде». Но не такие и огромные. И если что-то пойдет не так, можно съехать, снять комнату, вернуться в родной город. А от ипотеки поди избавься».