перепланировка квартир по реновации
Стандарты отделки
Участники программы реновации переезжают в новые квартиры с уже готовой улучшенной отделкой. Она выполняется по единому стандарту, утвержденному постановлением Правительства Москвы, и предполагает использование только качественных и современных материалов.
Для комфортной жизни в такой квартире не нужен дополнительный ремонт, но светлые тона стен и полов позволят жильцам при желании легко изменить отделку по своему вкусу.
Жилые комнаты, прихожая и коридор
Стены
Стены выровнены и оклеены светлыми обоями на флизелиновой основе. При желании новоселы могут покрасить их в любой цвет.
В жилых комнатах, прихожей и коридоре полы выполнены из стойкого светлого ламината (класс не ниже 32). Напольное покрытие укладывается на звукоизоляционную подложку. В прихожей и коридоре может быть уложена керамическая или керамогранитная плитка. Плинтус ПВХ белый или в цвет напольного покрытия с кабель-каналом позволит легко скрыть провода интернет- и телефонной линий.
Потолок
Поверхность потолков выравнивается и окрашивается белыми латексными акриловыми красками. Потолки выполняются с устройством потолочного плинтуса.
Кухня
Стены
В дополнение к улучшенной подготовке стен и поклейке обоев под покраску на всю длину рабочей зоны укладывается фартук из керамической плитки.
Полы светлых оттенков из керамогранита, керамической плитки или ламината на звукоизоляционном слое позволят легко поддерживать чистоту на кухне.
Потолок
Предусмотрена улучшенная подготовка поверхности потолков под окраску, включая выравнивание. Потолки выполняются с устройством потолочного плинтуса, окрашиваются белыми латексными акриловыми красками.
Оборудование
Кухня оснащается безопасной электроплитой с 4 конфорками и тумбой с мойкой из нержавеющей стали с однорычажным смесителем.
Санузел
Стены
На всю высоту стен укладывается светлая керамическая плитка.
Полы из керамогранита или керамической плитки светлых тонов на гидроизоляционном слое устойчивы к влаге и прослужат долго.
Потолок
Подвесной потолок или окраска латексными акриловыми красками белого цвета.
Оборудование
В санузлах устанавливается вся необходимая сантехника и оборудование:
— Ванна стальная с эмалированным покрытием, акриловая или чугунная белого цвета. Она оснащается однорычажным смесителем и душевой штангой с держателем. Закрывает ванну экран из пластика или влагостойкого МДФ (древесноволокнистая плита);
— Белая керамическая раковина с пьедесталом и однорычажным смесителем;
— Водный или электрический полотенцесушитель из нержавеющей стали;
— Белые пластиковые решетки на вентиляционных отверстиях;
— Белый ревизионный люк, который обеспечивает легкий доступ к приборам учета холодной и горячей воды;
Перепланировка квартиры
Не всегда планировка квартиры от застройщика устраивает жильцов. Если простого обновления обоев и перестановки мебели уже недостаточно, владельцы задумываются о перепланировке квартиры. Однако эта манипуляция требует обязательного согласования с органами власти. Как узаконить перепланировку до и после проведения работ – читайте ниже.
Важное о законной перепланировке квартиры
Главное, что нужно знать о перепланировке – законная перепланировка согласовывается с администрацией города заранее. Все остальные варианты относятся к незаконным действиям, соответственно риск хозяин несет больший.
Что нужно знать о перепланировке:
Оформление перепланировки квартиры займет достаточно много времени, ведь придется обращаться за проектом, затем собирать справки и идти в администрацию, поэтому наберитесь терпения.
Перепланировка ипотечной квартиры
Если квартира куплена в ипотеку и обременение еще не снято, проводить перепланировку можно только с согласия банка. Посмотрите договор – в нем не должно быть запрета на такие манипуляции. Если его нет, нужно обратиться в банк с запросом о выдаче согласия на перепланировку. Это согласие понадобится при подаче документов о готовой перепланировке в МФЦ на последнем этапе.
Перепланировка и реновация
Поскольку все квартиры, включенные в список реновации, предназначены под снос, делать в них перепланировку нельзя – ее просто не согласуют в Мосжилинспеции. На новые квартиры, в которые планируется переезд, таких ограничений нет.
Какие изменения нужно узаконивать
Есть перечень работ, которые нуждаются в обязательном согласовании. Это переустройство, перепланировка и изменения в общем имуществе многоквартирного дома.
Если вы не уверены, подпадает ли ваш ремонт под перепланировку квартиры, которую надо узаконивать, проконсультируйтесь в администрации или проектном бюро.
Переустройство
Сюда входят следующие виды изменений в квартире:
Теплый пол, перенос душевой кабины, замена ванны на душевую кабину – все это относится к переустройству и требует согласования.
Перепланировка
Работы из этого перечня производятся жильцами чаще всего:
Очень важно понимать, что любая манипуляция, создающая сверхнормативную нагрузку на несущие стены и перекрытия будет рассматриваться как перепланировка.
Изменения в общем имуществе многоквартирного дома
Нужно согласование всех работ, которые предполагают:
Например, возведение камина с дымоходом, лоджий и балконов на первом этаже, захват подвальных помещений, даже если они пустуют.
Строго запрещенные манипуляции с жильем
Ни при каких обстоятельствах нельзя производить перепланировку из перечня ниже?
Такие изменения нельзя узаконить ни до, ни после ремонта. Они несут угрозу разрушения дома и могут навредить жизни и здоровью жильцов.
Кстати, даже разрешенные манипуляции запретят, если проводить их в аварийном доме.
Как легализовать перепланировку: общие сведения
Процедура состоит из нескольких шагов, которые включают составление проекта в специальном бюро, согласование этого проекта с администрацией, проведение перепланировки жилья и итоговое оформление результата актом. После согласования перепланировки в органах администрации сведения о ней нужно будет внести в Росреестр. Получение выписки из ЕГРН с обновленными параметрами квартиры завершают легализацию перепланировки.
Если же работы уже проведены, квартира переделана, а разрешения на это не было, пройти придется все те же этапы и дополнительно обратиться в суд. Судье нужно будет доказать, что перепланировка не нарушает ничьих прав и проведена с соблюдением всех строительных норм – тогда квартиру разрешат сохранить в новом виде.
Стоимость перепланировки зависит напрямую от объема работ. Можно уложиться в 50 000 рублей или заплатить в разы больше. Самая дорогостоящая часть – оформление проекта и проведение самого ремонта.
Необходимые документы
В перечень документов для перепланировки квартиры входят:
Администрация может попросить и дополнительные документы, справки, если потребуется для согласования вашей перепланировки.
Где брать проект для перепланировки
Архитектурный проект предстоящей перепланировки квартиры – это ключевой документ, без которого изменения точно не согласуют. Для его изготовления обратитесь в любое проектное бюро, которое занимается разработкой строительных решений для перепланировок. Главное, чтобы бюро состояло в СРО (саморегулируемой организации), о чем оно должно представить соответствующие документы.
Проект будет содержать ряд разделов:
Кстати, в Москве существует каталог типовых решений, которые Мосжилинспекция одобряет без вопросов. Скачать каталог можно здесь.
Как узаконить перепланировку квартиры до ремонта по шагово
Узаконить перепланировку квартиры можно за несколько шагов. Все процедуры требуют времени, за один месяц провести легализацию не получится.
Этапы оформления перепланировки:
Шаг 1. Готовим проект и собираем документы
Шаг 2. Подать заявление в администрацию
В Москве этими вопросами занимается Мосжилинспекция, которая принимает документы лично или онлайн.
В регионах перепланировку согласовывают специальные подразделения местной администрации. Решение о согласовании выдается через 20-30 рабочих дней и действует один год. Вместе с решением чиновники выдадут необходимые учетные журналы, в которых нужно будет отражать ход ремонта.
Один раз можно продлить разрешение на полгода. За время действия документа нужно успеть закончить ремонт и провести итоговое согласование работ с администрацией.
Шаг 3. Проведение работ
Все работы по перепланировке выполняются только квалифицированными специалистами, состоящими в СРО. В ходе ремонта обязательно оформляйте все необходимые документы – учетные журналы, акты скрытых работ. Они понадобятся при приемке результата.
Шаг 4. Приемка результата работ администрацией
По завершении перепланировки нужно пригласить комиссию из администрации для приемки результата. Если документы в порядке и работы проведены без замечаний, комиссия выдаст акт о завершенных работах, который завершает все формальности с администрацией населенного пункта.
Шаг 5. Подача заявления в ЕГРН
Узаконивание уже выполненной перепланировки
Если в квартире уже сделали перепланировку, а разрешение не получили, можно узаконить результат постфактум. Для этого придется обратиться в суд, но до этого выполнить почти все шаги из инструкции выше:
Иногда, чтобы избежать обращения в суд, в сети советуют сделать вид, что никакой перепланировки не было и пройти шаги как для согласования работ заранее. Но для хозяина квартиры это рискованный план, поскольку в процессе ремонта комиссия администрации может приходить с проверками. Когда выяснится правда, собственника обяжут привести помещение в изначальный вид.
Что делать, если в согласовании перепланировки отказывают
Если комиссия администрации или суд отказывают в согласовании перепланировки, нужно устранить отмеченные ими недостатки. Например, может не соблюдаться определенная строительная или санитарная норма, что препятствует легализации. После устранения недостатков за согласованием можно обратиться вновь.
В заключение
Процедура перепланировки квартиры требует от собственника денежных и временных затрат. Если у вас остались вопросы после прочтения статьи, проконсультируйтесь у нашего специалиста онлайн. Юрист поможет решить спорные ситуации и подскажет правильный выход. Консультации онлайн бесплатные.
Дом попал под реновацию: что теперь делать с квартирой
Сейчас участники программы реновации могут воспользоваться несколькими вариантами: бесплатно переехать в равнозначную квартиру, докупить дополнительные площади или квартиру либо продать свое жилье до переезда или после.
Рассказываем о том, как докупить еще одну квартиру в рамках программы, можно ли использовать маткапитал и когда стоит продавать жилье в доме под снос.
Переезд в новый дом по программе реновации в Москве
Один из основных вариантов, который подразумевает московская программа реновации, — это переезд в новое жилье. Квартира предоставляется бесплатно в новостройке в том же районе, в котором проживает переселенец. Участник программы получает равнозначную квартиру: жилая площадь и количество комнат в такой квартире не меньше, чем в освобождаемой. При этом общая площадь больше — за счет более просторных помещений кухни, прихожей, коридора и санузлов. По оценкам столичной мэрии, в среднем площадь новых квартир на 30% больше, чем старых.
Все квартиры представляются с чистовой отделкой и полностью готовы для проживания. В них уже установлена вся необходимая сантехника, электроплита, люстры и светильники, розетки и выключатели. В каждой квартире есть балкон или лоджия с обязательным остеклением. Также в новых квартирах будут установлены современные системы отопления, двухкамерные стеклопакеты, на радиаторах отопления — терморегуляторы.
Реновационные дома будут иметь входы в подъезд и лифтовый холл на одном уровне или с минимальным перепадом. Власти обещают, что площадь мест общего пользования в новых домах будет в 8,7 раза больше, чем в старых. В холлах первого этажа разместятся колясочные. Также на первых нежилых этажах новых домов откроются магазины, аптеки, медицинские центры, кафе, отделения банков, предприятия бытового обслуживания.
Этапы реновации в Москве
Покупка дополнительных площадей по программе реновации в Москве
Второй вариант, которым могут воспользоваться участники программы реновации, — это докупка дополнительных площадей. Участники программы реновации имеют возможность в момент переезда приобрести за доплату квартиру большей площади и с большим количеством комнат по сравнению с бесплатно предоставляемым жильем либо несколько квартир.
Если в момент переезда переселенец не использовал свое право на докупку, то в течение двух лет в дополнение к уже оформленному в собственность равнозначному жилью можно приобрести еще одну квартиру. В обоих случаях можно приобрести квартиры общей площадью не более 100 кв. м со скидкой 10%. Такое право действует однократно.
Как пояснили в пресс-службе Фонда, докупить дополнительные площади в момент переезда можно в том же доме, где предоставляется новая квартира, либо в другом доме, построенном по реновации, но только в том же районе.
«В другом районе участник программы реновации может приобрести дополнительную квартиру только в течение двух лет со дня оформления его права собственности на равнозначное жилье. Приобрести такое жилое помещение возможно в любом районе города Москвы, где сформирован резерв жилых помещений», — пояснили в Фонде.
Выбрать квартиру в другом районе можно будет из специального квартирного фонда реновационных домов. Ознакомиться с перечнем доступных квартир можно здесь.
Можно ли использовать ипотеку и маткапитал по программе реновации в Москве
Купить дополнительные квадратные метры или квартиру в рамках реновации можно как на собственные деньги, так и в ипотеку. Все льготы и субсидии также сохраняются — маткапитал, жилищная субсидия, государственный жилищный сертификат. Они могут быть зачтены в счет оплаты.
«Также участники программы могут воспользоваться специальными ипотечными программами для дополнительного улучшения жилищных условий при переселении. В случае приобретения квартиры (квартир) за доплату первоначальный взнос при оформлении кредита не требуется», — отметили в пресс-службе Фонда реновации.
По данным пресс-службы Фонда реновации, с 2018 года, с момента сдачи первого дома по реновации, было заключено 575 сделок на покупку дополнительных метров в момент переезда и в течение двух лет после него. Более 20% участников программы реновации, которые приобрели квартиры за доплату, воспользовались ипотекой.
Продажа квартиры в рамках программы реновации в Москве
Участники реновации могут продать свою недвижимость до переселения или после. Законодательством не предусмотрены какие-либо ограничения по сделкам для граждан, владеющих недвижимостью в новостройках реновации.
По мнению экспертов, решение о продаже зависит от каждой конкретной ситуации и в большой степени от того, каковы сроки переселения дома, в котором у собственника находится квартира. Безусловно, квартира в новостройке будет стоить дороже, чем в доме под снос. Но вариант подождать и продать позже подходит тем, чей переезд планируется через четыре-пять лет, считает руководитель отделения «Войковская» агентства недвижимости «Азбука жилья» Елена Карелина.
По данным компании, сейчас средняя стоимость 1 кв. м в домах под снос — 219 тыс. руб. Средний бюджет составляет 9,56 млн руб. Средняя стоимость 1 кв. м на московском рынке — 262 тыс. руб., а средний бюджет — 17,1 млн руб. «Разница в стоимости очевидная, сейчас можно выиграть от 3 млн до 5 млн руб. после получения квартиры в новом доме и ее дальнейшей продажи», — отметила эксперт.
Если ждать нужно больше пяти лет, то можно рассмотреть продажу сейчас, тем более что спрос на рынке достаточно высокий. По оценкам «Инком-Недвижимости», за год экспозиция квартир в домах под снос сократилась на треть, до 1546 лотов, средняя цена квадрата в них выросла на 11%, до 207,6 тыс. руб., а усредненная стоимость — на 6,2%, до 8,6 млн руб.
Согласно подсчетам «Инком-Недвижимости», метраж квартир, которые получат участники программы реновации, будет больше, чем площади жилья в сносимых домах, на 10–20%. Стоимость новых квартир при соблюдении определенных условий (отсутствие изъянов с точки зрения планировки, отделки, уровня шумоизоляции, дома будут находиться в удобной транспортной доступности и т. д.) будет выше на четверть, а в отдельных случаях — на треть, чем цены на жилье в старых пятиэтажках под снос.
«Отношение покупателей к жилью в реновируемых пятиэтажках изменилось кардинальным образом. Если раньше, до объявлений о сносе, оно считалось наименее востребованным товаром на вторичном рынке столицы, то сейчас приобретение такой квартиры может стать ценным вложением в будущее. Как следствие, произошло уменьшение объема предложения таких объектов — сами собственники уже менее охотно выставляют их на продажу, а иногда и вообще отказываются от реализации», — отметил директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов.
Но в целом принимать решение о продаже квартиры в доме под снос нужно, отталкиваясь от каждой конкретной ситуации и сроков переселения.
Комплекс градостроительной политики и строительства города Москвы
Поделиться
Как можно кардинально преобразить квартиру без капитального ремонта и изменить планировку без сноса стен? Рассказывает дизайнер Кристина Демарчек – победитель конкурса «Дизайн-Перспектива 2019» форума «Moscow Design Fest» в номинации «Интерьер жилого пространства». В интервью порталу Стройкомплекса она рассказала обо всех секретах бюджетного переустройства квартир по реновации.
Квартиры в новых домах по реновации имеют улучшенную отделку по единому стандарту. Для этого применяются качественные и современные материалы. На стенах в комнатах будут белые флизелиновые обои, а потолки покрасят латексными акриловыми красками. На полу уложат ламинат со звукоизоляцией. Межкомнатные двери – светлых тонов из бруса или слоеного шпона с фурнитурой и напольными ограничителями.
На кухне сделают керамический фартук, установят раковину из нержавеющей стали и тумбу под мойку из ламинированного ДСП. В санузлах на стенах уложат керамическую плитку светлых тонов, поставят стальную ванну с пластиковым экраном, однорычажным смесителем, душевой штангой с держателем. Также установят белую керамическую сантехнику, полотенцесушитель, вентиляционную решетку из белого полистирола, накладной потолочный или настенный влагостойкий светильник. Окна будут с рамами из дерева или ПВХ, на входе – долговечная металлическая дверь.
— Когда человек въезжает в квартиру по реновации, то получает новое жилое пространство, отремонтированное в соответствии со стандартами программы — в нем уже сделана улучшенная отделка. Но если собственник захочет переделать ремонт «под себя », на что бы Вы посоветовали обратить внимание в первую очередь?
— Посоветовала бы, прежде всего, не впадать в крайность относительно количества различных по цвету и фактуре материалов. Лучше придерживаться некоторого минимализма, выдерживая единый стиль во всей квартире, а именно – выбрать единое напольное покрытие для всех помещений, кроме кухни, прихожей и санузлов.
Если перемены коснутся и потолков, то советую выбрать крашеные или натяжные – белые матовые.
Мебель для интерьера в стиле минимализм лучше выбрать белую или под беленый дуб, простой фактуры и формы. Для шкафов – гладкие фасады без лишних деталей. Конечно, темные тона тоже допустимы, но они будут визуально уменьшать пространство.
— Не будут ли такие однотонные помещения «скучными»?
— Не стоит бояться этого. Интерьер можно сделать более живым и ярким благодаря текстилю, декоративным элементам и растениям: яркие или темные подушки, контрастные шторы, плед, статуэтки, вазы, постеры, фотографии и другое. А если надоест цветовое решение, то текстиль и декор всегда проще заменить, чем напольные покрытия и мебель.
— Как можно изменить планировку квартиры без сноса или сооружения новых стен?
— Поскольку масштабные, сложные перепланировки квартиры имеют ряд ограничений и требуют согласования, можно воспользоваться приемами, исключающими сложные монтажные процессы и работу с документами.
Например, в перегородке между кухней и жилой комнатой сделать арку или проход, чтобы получилась кухня-гостиная (см. Рисунок 1, вариант 1).
Рисунок 1. Варианты перепланировки
Еще один хороший прием зонирования легко реализовать с помощью мебели. В гостиной можно использовать стеллаж, чтобы отделить рабочую зону (см. Рисунок 1, вариант 2).
Другой вариант — соорудить перегородку из реек. Так можно отделить спальное место: перегородка будет визуально разделять пространство на разные функциональные зоны и при этом не загромождать помещение, поскольку не является сплошной стеной (см. Рисунок 1, вариант 3).
— Какие материалы советуете использовать при ремонте?
— Для отделки стен прихожей, гостиной, спальни и кухни (за исключением фартука) можно использовать обои: бумажные однотонные под покраску или флизелиновые. Но нужно иметь в виду, что обои боятся влаги и склонны к выцветанию. Поэтому для стен я обычно использую краску: для спальни и гостиной водоэмульсионную, для кухни и ванной – алкидную, а для прихожей – латексно-акриловую.
Для стен санузла, ванной и фартука кухни подходящим вариантом станет керамическая плитка, разнообразная по рисунку и фактуре.
В напольных покрытиях в своих проектах я отдаю предпочтение ламинату или паркетной доске по ряду причин:
Для полов кухни, прихожей и санузлов целесообразнее использовать керамическую плитку, так как здесь вероятность попадания воды на напольное покрытие значительно выше. А плитка неприхотлива при контакте с водой.
Потолки лучше сделать одноуровневыми, белыми, матовыми.
Предлагаю несколько комбинаций напольных покрытий для квартиры (см. Рисунок 2).
Рисунок 2. Материалы для ремонта
— Как лучше расставить мебель, чтобы в квартире было все самое необходимое, но оно не захламляло пространство?
— Расстановка мебели зависит преимущественно от того, кто в квартире будет проживать. Будет ли это молодая пара? Или семья с одним ребенком? Или пожилая пара?
Однако каким бы ни был состав семьи, рекомендую выбирать максимально многофункциональную мебель – кровати с ящиками для хранения, банкетки с коробом под сидением, диваны-кровати и др. Также можно задействовать подоконники, превратив их в столешницы.
Рассмотрим несколько возможных вариантов расстановки мебели для разных по составу семей (см. Рисунок 3).
Рисунок 3. Варианты расстановки мебели
Шкафы лучше делать встроенными, и если в мебельных магазинах нет подходящего по размерам решения, делать на заказ. Это выходит несколько дороже, зато квартира будет удобнее.
— В период пандемии самым популярным помещением в большинстве квартир был балкон. Какой дизайн балкона Вы порекомендуете?
— В этом году в связи с эпидемиологической ситуацией в мире многие из нас столкнулись с необходимостью работать на дому. Зачастую невозможно отдать целую комнату под кабинет, но можно обустроить рабочее место на балконе. Создать уголок для уединения, в котором было бы приятно сидеть за завтраком с чашечкой кофе или книжкой, наслаждаясь свежим утренним воздухом и пением птиц.
Рисунок 4. Вид на рабочую зону Рисунок 5. Вид на зону отдыха
Рабочую зону и зону отдыха можно также скомбинировать, отойдя от привычного сценария, когда балкон используется только для хранения всего ненужного.
— Какая мебель больше всего подходит для балконов?
— Чтобы не захламлять и так небольшое пространство, предлагаю использовать простые по форме и фактуре элементы интерьера: письменный стол с ящиками для хранения, навесные полки, кофейный столик с корзиной.
Оживить интерьер можно, наклеив на одну стену обои с растительным принтом и использовав однотонный текстиль мягких, пастельных оттенков.
В качестве базового источника освещения можно выбрать трековые светильники, которые позволяют регулировать направление светового луча, а в качестве местного источника освещения – настольную лампу.
— Какое освещение лучше выбрать для всей квартиры?
— Обеспечить достаточную освещенность помещений квартиры помогут базовые и местные источники освещения, благодаря комбинации которых можно создать разные сценарии освещения — а значит, и разную атмосферу.
Базовые:
Местные: