ожидается ли подорожание квартир
Эксперты назвали районы Москвы с самым быстрым ростом цен на жилье
Средняя стоимость 1 кв. м жилья в новостройках Старой Москвы (без учета элитного сегмента) в августе 2021 года составила 302,9 тыс. руб. — на 35% больше, чем в августе 2020 года, говорится в материалах предоставленного «РБК-Недвижимости» исследования аналитиков агентства недвижимости «Азбука жилья». Средний «квадрат» на вторичном рынке за год вырос в цене на 16%, до 359,1 тыс. руб. Среди столичных районов по росту цен на новостройки лидирует Марфино, на вторичное жилье — Левобережный.
Средняя стоимость 1 кв. м в новостройках в районе Марфино за год выросла на 139%, до 450,9 тыс. руб. «Рекордный рост стоимости за последний год в Марфино объясняется тем, что в середине прошлого года там шла реализация только одного объекта — бюджетных апартаментов в ЖК «Алтай». Сейчас в районе идут продажи сразу в двух жилых комплексах бизнес-класса — «Достижение» и Very», — поясняет руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука жилья» Ярослав Дарусенков.
Второе место по приросту цен в новостройках среди столичных районов занимает Аэропорт (+97%, до 628,88 тыс. руб. за «квадрат»), третье — у Якиманки (+86%, до 1,31 млн руб.). В пятерку также вошли Беговой район (+79%, до 492,8 тыс. руб.) и Дорогомилово (+77%, до 775,65 тыс. руб.).
На вторичном рынке самый существенный прирост отмечен в Левобережном районе — на 37%, до 293,8 тыс. руб. за 1 кв. м. В первую пятерку также вошли:
Ждать ли падения цен на жилье в России — опрос экспертов
Количество сделок с жильем в июне в разы превысило карантинные показатели весны 2020 года. Высокий спрос на недвижимость должен означать неминуемый рост цен. Так было в 2008 и 2015 годах: после роста цен в разгар кризиса или в течение нескольких месяцев после него цены на недвижимость росли, но в перспективе до года обязательно падали.
Что будет с ценами на жилье в России этой осенью и зимой-весной 2021 года? Стоит ли ждать падения цен на недвижимость? При каких условиях? Такие вопросы мы задали трем экспертам федерального уровня.
«Реальное снижение цен на рынке недвижимости может произойти в том случае, если…»
Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра компании «Инком-Недвижимость»:
— После недавнего мониторинга стоимости квартир в новостройках Москвы и Подмосковья можно отметить, что в некоторых ЖК наблюдается небольшое снижение цен, не более 10% по итогам второго квартала. Кроме того, бывают случаи, когда скидки, ранее предоставлявшиеся застройщиком, теперь включаются им в стоимость квартир, которая, таким образом, немного уменьшается. Также иногда девелоперы вместо скидок предлагают покупателям жилья подарки. Таким образом, усредненный уровень цен на квартиры в новостройках Московского региона почти не снижается, однако фактически в некоторых случаях мы все же это наблюдаем. По моему мнению, застройщики не могут сильно опустить цены — спрос еще не восстановился после снятия карантина, он находится на пониженном уровне, и если цены пойдут вниз, то девелоперы просто не будут получать никакой прибыли. Однако и роста стоимости жилья на первичном рынке также не предвидится, опять же из-за низкого спроса.
Что же касается вторичного рынка недвижимости Старой Москвы, то здесь средний уровень цен в период всеобщей самоизоляции повысился. Так, в марте средняя стоимость предложения 1 кв. м в этом сегменте была равна 217,4 тыс. руб., а в мае она составляла уже 227,7 тыс. руб. Во многом это произошло из-за того, что продавцы снимали свои объекты с продажи, причем в основном это были владельцы бюджетных и ликвидных лотов, в то время как более дорогостоящее предложение оставалось в экспозиции. В июне предложение на вторичке Старой Москвы начало восстанавливаться, бюджетное объекты возвращались на рынок, средняя стоимость «квадрата» здесь пошла вниз — по итогам прошлого месяца она была равна 224,7 тыс. руб. Однако сами продавцы вторичного жилья пока не снижают стоимость своего предложения, они просто не видят в этом смысла, особенно собственники наиболее бюджетных лотов, пользующихся сейчас повышенным спросом. Многие продавцы надеются на полное восстановление покупательской активности осенью (когда на рынке недвижимости начинается деловой сезон), поэтому не хотят сейчас соглашаться на дисконт. Стоимость предложения своих объектов уменьшают те владельцы недвижимости, которые уже довольно давно не могут выйти на сделку, — к примеру, из-за того, что раньше завышали цены, а после их снижения найти покупателя и заключить сделку им помешали ограничительные меры. И сейчас они согласны на небольшой дисконт, если уже больше не могут откладывать сделку. Однако такие случаи почти не отражаются на средних ценовых показателях во вторичном сегменте.
Реальное снижение цен на рынке недвижимости может произойти в том случае, если осенью, согласно появляющимся иногда в СМИ прогнозам, наступит второй этап ограничительных мер. Это событие сильно затормозит активность продавцов и покупателей, что в конце концов отразится на стоимости жилья — но даже в таком случае средние ценовые показатели будут понижаться медленными темпами.
«Медленный рост цен в 2020 году может быть нивелирован»
Михаил Хорьков, руководитель комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов:
— На рынке часто складывается ситуация, когда покупатели ждут снижения цен, а продавцы рассчитывают на их повышение. Так и сейчас: льготная ипотека вселила в девелоперов чрезмерную надежду на фоне того, что большое число потенциальных покупателей отложили вопрос улучшения жилищных условий до лучших времен. И будущее рынка во многом определяется этими ожиданиями. Станут ли девелоперы закладывать новые комплексы и насыщать рынок новыми проектами и в каком сегменте будет происходить заметная ротация предложения, от этого зависит выбор [момента для покупки недвижимости].
С другой стороны — есть не только ожидания потенциальных покупателей, но и материнский капитал и льготная ипотека. Вероятно, для разных групп покупателей стимулирующие меры государства действуют неравномерно. Это определит контуры спроса. Ожидаем, что он будет упрощаться.
Движение рынка жилья в ближайший год не ожидается синхронным. Возможное снижение цен в отдельных сегментах рынка не гарантирует того, что на рынке будет нужная квартира. Медленный рост цен в 2020 году может быть нивелирован последующими скидками. Рынок стал более рваным и дифференцированным. Строить личные стратегии на общих ценовых ожиданиях сегодня лучшее решение.
«Вероятность снижения цен на недвижимость, тем не менее, существует»
Ильдар Хусаинов, директор федеральной компании «Этажи»:
— В сложившихся условиях снижение цен на недвижимость в большинстве регионов России маловероятно, поскольку на фоне повышенного спроса мы отмечаем сокращение объема предложения как на вторичном, так и на первичном рынке жилья. Этому способствует снижение процентных ставок по ипотеке и размера первоначального взноса, а также активные меры социальной поддержки: молодая семья, жилищные сертификаты, материнский капитал.
Несмотря на кризис, покупательская активность набирает обороты плюс снижение ставок по банковским депозитам вносит свою лепту — отмечается приток на рынок недвижимости покупателей, которые до этого предпочитали хранить свои сбережения в банках. По нашим прогнозам, пик в данном покупательском сегменте следует ожидать осенью, а это еще больше подогреет спрос и сократит предложение на рынке.
Вероятность снижения цен на недвижимость, тем не менее, существует, но только в долгосрочной перспективе — не ранее двух-трех лет и при условии, что цены на недвижимость будут сильно завышены, доходы населения снизятся, а рынок начнет наполняться новыми предложениями. Поэтому нет никаких сомнений в том, что инвестиции в жилую недвижимость сейчас оправданны, своевременны и выгодны. Что касается, снижения уровня доходов населения — это важный фактор. Но если учитывать, что ежегодно активную позицию на рынке недвижимости занимают в среднем 3–6% взрослого населения России, он не является доминирующим, и по большей части у этой доли людей доходы если и изменились, то незначительно.
Хаотичный рост цен: что будет со вторичным жильем в Москве в 2021 году
Эпидемия COVID-19, нестабильный курс рубля, программа льготной ипотеки, падение доходности банковских депозитов — все это создало ажиотаж на рынке недвижимости. Причем в Москве высокий потребительский спрос был отмечен не только в отношении новостроек, но и на вторичном рынке: в 2020 году это уже привело к росту цен и уменьшению числа ликвидных объектов.
Стоит ли покупать или продавать квартиру в Москве в 2021 году — редакция спросила об этом у аналитиков и экспертов.
Цены немного вырастут, но можно ждать дисконта
Серьезных ценовых изменений на вторичном рынке жилья Москвы не прогнозируется, рост цен будет небольшим, а ключевым драйвером останется ипотека, полагает председатель совета директоров сети офисов «Миэль» Марина Толстик.
«При таком сценарии пока нет оснований говорить о падении цен. В зависимости от объема предложения в разных районах в начале года наблюдается хаотичный рост цен на 1–2%, но он вполне вписывается в понятие стабилизации. Некоторые собственники, чьи квартиры висят в продаже с конца осени, готовы уже давать скидки», — объяснила Толстик.
В ближайшие несколько месяцев ожидается, что сохранится положительная динамика цен, подчеркнул руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука жилья» Ярослав Дарусенков. Он напомнил, что по итогам 2020 года по сравнению с концом 2019-го средняя стоимость на вторичном жилом рынке выросла на 10%, роста больше этого показателя в 2021-м году вряд ли можно ожидать.
Предложение будет снижаться
На вторичном жилом рынке в этом году продолжит уменьшаться объем предложения. В конце прошлого года, напомнила Толстик, количество объектов на вторичном рынке упало на 40%, а этот недостаток предложения «не компенсируется за один и даже за три месяца, несмотря на постепенный выход новых объектов».
«С одной стороны, [предложение будет снижаться] из-за сокращения ликвидных объектов. С другой стороны, в связи с прошлогодним уменьшением курса рубля. Многие собственники захотели провести переоценку своих квартир в бóльшую сторону, но цена тогда была бы выше текущего рыночного уровня, когда покупатели готовы к сделке. В результате многие решили снять свои квартиры с продажи», — подчеркнул Дарусенков.
За десять лет рынок недвижимости Москвы пополнился новым жилым фондом, что повышает конкуренцию для старого жилья, уточнил Дарусенков. По его словам, в связи с этим многие покупатели в среднесрочной перспективе будут отдавать предпочтения жилью в новых домах и новостройках, а не старой вторичке, где объектов с каждым днем становится все меньше.
Среди приобретателей квартир на вторичном рынке столицы в 2021 году станет еще больше граждан из регионов. «Это произойдет ввиду их миграции в Москву. Сегодня около 25% покупателей столичного жилья приезжают из российских регионов. Число таких людей будет только увеличиваться ввиду ожидания кризиса», — резюмировал основатель и генеральный директор инвестиционной компании Realiste Алексей Гальцев.
Когда покупать жилье в 2021 году: что важно знать
В 2020 году цены на недвижимость существенно выросли как на рынке новостроек, так и на вторичке. Многие покупатели стремились спасти деньги, реагируя на падение курса рубля.
Насколько выросли цены на жилье за год и почему?
По данным ЦИАН на 1 апреля, в среднем один квадратный метр вторичного жилья в Москве стоил ₽247,215 тыс. (год назад — ₽211,7 тыс.). Первичное жилье в столице подорожало еще сильнее: с ₽199,2 тыс. за 1 кв. м год назад до ₽243,5 тыс. на 1 апреля. В регионах — схожая картина: рост с ₽59,9 тыс. до 74,4 тыс. за 1 кв. м за год на первичном рынке и с ₽55,5 тыс. до ₽67,059 тыс. на вторичном.
В первом квартале 2021 года рост цен продолжается: цены на новостройки растут на фоне высокого спроса со стороны покупателей, а также из-за удорожания строительных материалов. Общий рост цен за год на стройматериалы Росстат в декабре 2020-го оценил в 6,3%.
Спрос подогревает неопределенная ситуация с продолжением программы льготной ипотеки под 6,5% после 1 июля. В начале марта глава ЦБ Эльвира Набиуллина допустила, что программу можно продолжить и во втором полугодии, но только в некоторых регионах и при условии, если льготная ипотека не будет разогревать цены на недвижимость.
Еще один фактор роста цен — сокращение предложения, на которое давят нехватка иностранных рабочих из-за пандемии и введение эскроу-счетов.
Из-за этого многим девелоперам приходится переносить планы по строительству новых объектов и сроки сдачи уже реализующихся. Согласно информации ЦИАН, по сравнению с январем 2020 года количество экспонируемых объектов на площадке упало на 27% в регионах и на 33% в Москве.
Что будет с ценами на жилье в 2021-м?
По мнению председателя совета директоров «Базис Инвестмент Компани», экс-совладельца «Миэль-Недвижимости» Дмитрия Лебедева, наступил период многолетнего роста стоимости недвижимости.
Лебедев добавил, что из-за роста цен на нефть и высоких инфляционных ожиданий жилье сейчас покупают не только для жилья, но и для инвестиций. «Особых альтернатив нет, хранить деньги в банке в последнее время моветон — там просто теряешь их», — сказал эксперт. Он ожидает, что в 2021 году средний рост стоимости недвижимости составит 20% в рублях.
Директор по поддержке риелторского бизнеса компании «Миэль» Юлия Федулаева отметила, что сейчас цены на жилье в Москве находятся на пике — их рост будет замедляться, но резкого удешевления не произойдет.
«Существенных изменений в стоимости квартир мы не ждем, скорее, увеличится период экспозиции. В ближайшие полгода на стоимость жилья будет влиять объем предложения: после прошлогоднего вымывания он постепенно восстанавливается, в феврале объемы прибавились на 10% по отношению к декабрю 2020 года — январю 2021-го. Это даже чуть быстрее, чем мы ожидали. На первичный рынок ключевое влияние окажут меры по господдержке льготной ипотеки и то, в каком виде эти программы будут после 1 июля. Если в отдельных регионах останется льготная ставка, то спрос на московское жилье, вероятно, будет ровным или понизится либо перераспределится в регионы», — рассказала Федулаева «РБК Инвестициям».
Управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая считает, что до конца первого полугодия рост цен на новостройки однозначно продолжится. Этому будет способствовать сохраняющийся высокий уровень спроса на жилье из-за низких ставок по жилищным займам. Динамика стоимости недвижимости во второй половине года будет определена принятым решением по льготной ипотеке.
«По предварительным прогнозам, за 2021 год жилье может подорожать примерно на 8–10%. Вероятен и сценарий, что с июля по декабрь этого года темп роста стоимости квартир снизится, в том числе из-за падения спроса. Однако удешевления по сравнению с первой половиной года не стоит ждать. Причины — увеличение себестоимости строительства из-за ослабления рубля, роста цен на стройматериалы, нехватки рабочих», — заявила Литинецкая «РБК Инвестициям».
По мнению директора департамента городской недвижимости компании Knight Frank Андрея Соловьева, в ближайшее время рост цен в Москве может поддерживаться новыми проектами, которые сейчас в большом количестве появляются на рынке и стимулируют спрос, выходя при этом уже по высоким ценам. Но с другой стороны, потенциал роста цен ограничен даже в Москве, тем более что конкуренция на рынке сейчас высока, а с учетом роста цен с новостройками начинают конкурировать и квартиры вторичного рынка, добавил Соловьев.
Вырастут ли ипотечные ставки в 2021 году?
В марте 2021 года Центробанк впервые с конца 2018 года поднял ключевую ставку до 4,5%. Ключевая ставка находилась на минимальном уровне 4,25% с июля 2020 года. Если регулятор продолжит проводить такую политику и дальше, то это напрямую отразится на ипотечных ставках.
Юлия Федулаева из «Миэль» ожидает, что ставка, скорее всего, продолжит расти — минимум на 0,25% до конца года, что отразится на ипотечных кредитах для вторичного рынка.
Дмитрий Лебедев же считает, что фактор ключевой ставки не скажется на ценах: «Застройщики будут снижать цены только через свой труп. Что касается ставки ЦБ — то считаю, что в этом году значительных ее изменений не будет, если только не будет новых «черных лебедей». А при небольших колебаниях банки не станут менять ипотечную ставку — они заинтересованы, чтобы клиенты брали как можно больше кредитов. То есть в ближайший год я не жду в этом плане никаких изменений», — сказал эксперт.
При этом есть мнения, что после окончания программы льготной ипотеки в Москве ставки могут вернуться на уровень, который был до ее начала (8–9%). «По самым пессимистичным прогнозам, ставка может достигнуть и 10%. В то же время банкам необходимо сохранять спрос на ипотечные продукты», — отметил руководитель департамента консалтинга и аналитики «НДВ-Супермаркет Недвижимости» Сергей Ковров.
Когда наступит лучшее время для покупки жилья?
Генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин считает, что сейчас на рынке выгодные условия как для покупающих квартиры «под себя», так и для частных инвесторов, приобретающих одну-две квартиры на собственные накопления совместно с ипотекой.
«Если есть возможность, то лучше воспользоваться моментом и купить квартиру прямо сейчас. Жилье на первичном рынке явно не будет дешеветь. Прошлогодних темпов роста мы не ожидаем, но увеличение стоимости недвижимости на 10% — вполне реально. Другой немаловажный фактор — пока еще низкие ставки по ипотеке. Если программа субсидирования не будет продлена, то есть риск удорожания банковских продуктов, что приведет к снижению доступности жилья», — заявил Перлин.
По мнению Юлии Федулаевой, 2021 год — не лучший вариант для «быстрых» спекулятивных вложений в жилье с учетом роста цен. «Но если говорить о вложениях «для себя», то такой вопрос нужно решать в момент его возникновения и опираться на индивидуальную потребность», — считает она.
По оценкам риелторской компании «Бест-Новострой», средняя доходность от вложений в столичные новостройки, квартиры в которых будут куплены на старте продаж или на этапе котлована в первом полугодии 2021 года, составит 20–25%. Максимальная доходность может достигать 35–40%. Такие показатели примерно соответствуют среднему доходу от вложений в новостройки при стабильном рынке, отмечают в компании. Оптимальный вариант для инвестиций сейчас, по мнению риелторов, — проект внутри МКАД со стартовой ценой 170–220 тыс. руб. за 1 кв. м или ЖК у метро, внутри МЦК и/или на одной из городских набережных со стартовой ценой до 250 тыс. руб. за «квадрат».
По мнению главы компании «Infoline-Аналитика» Михаила Бурмистрова, во втором полугодии возможно снижение цен. «Все факторы повышения цены сейчас уже в полном объеме учтены в цене. Начался цикл повышения базовой ставки, ипотека будет дорожать. Скорее всего, мы столкнемся с существенным снижением продаж жилья. Думаю, что цены за апрель — июнь могут вырасти в пределах еще 5–7%, но дальше все будет зависеть от того, какие будут реализованы формы поддержки, стабилизируются ли цены в третьем квартале. Начиная с четвертого, мы увидим некую коррекцию », — цитирует Бурмистрова «Коммерсантъ».
Больше интересных историй об инвестициях вы найдете в нашем телеграм-канале «Сам ты инвестор!»
«Ипотека перегревает рынок»: что будет с ценами на жилье
Банк России опасается рисков перегрева рынка в случае продления программы льготной ипотеки на покупку жилья у застройщиков под 6,5% и очередного кризиса. Эксперты рынка жилой недвижимости, опрошенные «РБК-Недвижимостью», пока не видят таких рисков и ухудшения ситуации на рынке. По мнению некоторых из них, ажиотажный интерес к покупке недвижимости стимулирует не только льготная ипотека, но и отложенный спрос, который сформировался во время локдауна, а также нестабильная экономическая ситуация.
Ажиотажный спрос на первичном и вторичном рынках жилья начался с июля этого года и длится не так долго, чтобы существенно перегреть рынок. Всего в третьем квартале в Москве и области, по данным ЦИАН, было заключено 39,6 тыс. ДДУ (рост на 67% за квартал и на 27% за год), а цены выросли на 12% с начала года. Тем не менее третий квартал по числу сделок оказался не самым успешным за всю историю — в четвертом квартале 2018 года в Московском регионе было подписано на 22% договоров больше.
Эксперты рассказали, стоит ли ожидать перегрева рынка недвижимости в России и как отразится на ценах продление или завершение программы льготной ипотеки с 1 ноября 2020 года.
«Эффект льготной ипотеки нивелировал рост цен, новостройки не стали доступнее»
Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости»:
— На рынке российской недвижимости уже случалось, когда доступная ипотека делало жилье снова менее доступным — снижение ставок нивелировалось ростом цен. При появлении доступной льготной ипотеки ежемесячная нагрузка по ипотеке на заемщика снижается, что позволяет обслуживать кредит заемщикам, которые раньше не могли позволить взять жилищный кредит. В результате повышенного спроса на новостройки, который начал расти с июня-июля этого года, цены поднялись, что практически сократило разницу по ежемесячным ипотечным платежам, которая давала льготная ипотека под 6,5%. Такие механизмы поддержки надо вводить аккуратно на рынке после наращения объема предложения.
Льготная ипотека также дает нагрузку на бюджет, и в будущем, если в экономике возникнут проблемы, может сыграть злую шутку, так как ставка субсидируется государством на весь срок кредита, который может составить более 20 лет. Государству лучше принимать меры по снижению стоимости жилья, а не стимуляции спроса на него. Для этого нужно сокращать издержки для застройщиков, бюрократические барьеры, которые влияют на сроки строительства.
Считаю, что продление действия программы льготной ипотеки нецелесообразно. Если она продолжится и после 1 ноября 2020 года, то не поможет рынку. Сейчас благодаря сниженным ставкам исчерпается запас будущего спроса, а после возникнет провал. Так, те, кто хотел и мог себе позволить, возьмут ипотеку, а рост цен на жилье нивелирует ее доступность для населения.
«Если программу льготной ипотеки продлят, то цены на новостройки продолжат расти»
Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE):
— Цены действительно растут на фоне высокого спроса на субсидированную ипотеку. С марта средняя стоимость квадратного метра в новостройках России поднялась на 12% и составила более 90 тыс. руб. Однако отмечу, что рост цен обусловлен не только активным спросом из-за сравнительно низкой ипотечной ставки. За 2020 год рубль дважды девальвировался (в марте и июле), что всегда ведет к ускорению инфляции и повышению цен на все товары и услуги. Помимо этого, продолжается переход жилищного строительства на проектное финансирование и эскроу-счета, что также способствует увеличению себестоимости строительства. Все эти факторы работают в совокупности.
Если ставки по ипотеке повысятся после завершения программы субсидирования, то, безусловно, спрос сократится. Поскольку доходы населения снижаются и растет безработица, едва ли можно ожидать большого энтузиазма в плане покупки недвижимости. В этом случае цены будут стагнировать, но снижение маловероятно. Если же программа будет продлена, то цены продолжат расти. Но даже в этом случае со временем они будут замедляться, если ставки не будут сокращаться, а останутся на уровне 6–6,5%.
«Ажиотажный интерес к покупке недвижимости во многом стимулирует текущая нестабильная экономическая ситуация»
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой»:
— Сегодня программа ипотеки с господдержкой является основным, но не единственным драйвером спроса. Ажиотажный интерес к покупке недвижимости во многом стимулируют текущая нестабильная экономическая ситуация, девальвация национальной валюты и снижение ставок по депозитам. Многие граждане опасаются потерять свои накопления и поэтому спешат вложить их в традиционно наиболее стабильный актив — недвижимость. Ставки по депозитам достигли исторического минимума, а в перспективе доходы с депозитов свыше 1 млн руб. еще и будут облагаться налогом.
Строительная отрасль является одной из ключевых в экономике страны, поскольку участвует в создании основных фондов для многих других отраслей национального хозяйства. Каждый рубль, вложенный в стройку, дает мультипликативный эффект в смежных отраслях. Кроме того, строительная отрасль формирует большое количество рабочих мест, что немаловажно в текущей экономической ситуации. Сегодня льготная ипотека во многом является для отрасли спасательным кругом, который не позволяет ей обвалиться и вызвать глубокий экономический кризис. Кроме того, продление данной программы на длительный срок даст покупателям больше времени на принятие решения о покупке, что отчасти может сгладить текущий ажиотажный спрос и замедлить рост цен.
При этом объективно мы не можем говорить о том, что рынок перегрет и сейчас, так как, например, с января по сентябрь текущего года в Москве средний предлагаемый бюджет покупки вырос всего на 6% — с 16,27 млн до 17,29 млн руб. (данные bnMAP.pro).
«Если льготную ипотеку продлят, то это поддержит спрос на первичном жилом рынке»
Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука жилья»:
— Перегрев на рынке недвижимости происходит, как правило, из-за повышенного спроса, когда, условно, было продано больше, чем рынок может реализовать при нормальных условиях. Высокий спрос, естественно, приводит к росту цен, в этом нет ничего страшного. Но в связи с этим могут возникнуть следующие проблемы. Во-первых, если большая доля квартир была приобретена в инвестиционных целях, то есть риск плохого возврата инвестиций (например, из-за снижения спроса со стороны арендаторов или снижения цен на недвижимость), а также это повышает цены для конечных покупателей, делая их неподъемными. Такая проблема наблюдалась последние пять лет во многих мегаполисах мира, где большой приток иностранных инвесторов сильно разогрел рынок и для локальных покупателей стоимость жилья стала чрезмерно завышенной. Во-вторых, увеличение спроса за счет низких ставок по ипотеке может повышать риск кризисных явлений на ипотечном (банковском) рынке.
Пока ни тот ни другой сценарий на российском рынке не наблюдается. Более того, одним из основных факторов перегрева на рынке недвижимости является увеличение стоимости на 15–20% на протяжении продолжительного периода времени, то есть от 12 месяцев и больше. Средние цены на столичную недвижимость за август прибавили 2,1%, за сентябрь только 0,8%. За год средняя стоимость квадратного метра увеличилась на 10,6%. По-прежнему доля инвесторов на рынке минимальна. В России спрос формирует конечный покупатель, который приобретает квартиру для проживания. Рекордно низкие ставки по ипотеке, отложенный спрос, который сформировался за время самоизоляции, этому способствуют. По сути, люди сейчас покупают больше, потому что на данный момент выгодные условия приобретения (по крайней мере, для тех, кто покупает с привлечением ипотеки). Плюс само снижение ставки тоже не говорит о скором кризисе. Тут, скорее, ответственность банков по проверке заемщиков на этапе решения о выдаче кредита.
Если льготную ипотеку продлят, то это поддержит спрос на первичном жилом рынке. Если ее отменят, то приведет к снижению платежеспособного спроса. Но это не будет означать кризиса или застоя на рынке.
«Если господдержку ипотеки не продлят, то небольшой спад спроса будет, но не критичный»
Наталия Кузнецова, генеральный директор АН «БОН ТОН»:
— Если ипотеку с господдержкой продлят, то ажиотажный спрос, скорее всего, сохранится. Этому способствует и нестабильный курс рубля — доллар дорожает, цены растут. У кого сбережения в рублях, будут стараться воспользоваться сниженной ставкой и вложить свои деньги. Инвестиционная привлекательность новостроек увеличилась.
Если господдержку не продлят, то небольшой спад спроса все же будет. Но это не станет критичным, так как текущие стандартные ставки на новостройки сейчас очень привлекательны (на фоне исторически минимальной ключевой 4,25) и стартуют от 7,3%. Так, разница в платеже при сумме кредита 5 млн руб. на десять лет по ставке 6,5% и по ставке 7,3% составит чуть больше 2 тыс. руб. (56 770 против 58 830 руб. соответственно). Да, есть предложения от 5,85%, при тех же условиях платеж будет 55 130 руб. Тут уже разница 3700 руб. Она чуть ощутимее, но при увеличении срока всего лишь на год платеж уже будет 55 200 руб., то есть практически аналогичный платежу при господдержке. Поэтому непродление программы господдержки больше окажет психологический характер, чем финансово отпугнет потенциальных заемщиков, и то ненадолго.
«О формировании ипотечного пузыря говорить пока рано»
Сергей Ковров, руководитель департамента консалтинга и аналитики компании «НДВ-Супермаркет Недвижимости»:
— Снижение ставок по ипотеке стало тем самым стимулом, который поднял спрос на новый уровень. Так, по итогам сентября в Москве было зарегистрировано свыше 7,2 тыс. договоров, что в 1,7 раза превышает прошлогодний показатель. Большего количества сделок на рынке первичного жилья Москвы ранее не фиксировалось. Максимальное с декабря 2018 года число сделок было зафиксировано и в Новой Москве. По итогам третьего квартала 2020 года впервые в истории столичного рынка новостроек доля сделок с привлечением — 66,8%.
Тем не менее о формировании ипотечного пузыря, на наш взгляд, говорить пока рано. Во-первых, льготная ипотека под 6,5% выдается при условии первоначального взноса от 15%. Вкупе с современными скоринговыми программами у банков самые «неликвидные» покупатели по-прежнему не смогут приобрести жилье. Во-вторых, в России доля ипотечных кредитов по отношению к ВВП не превышает 10%, поэтому никак не может привести к перегреву в сфере недвижимости. В-третьих, в настоящий момент у Центробанка остается огромный набор инструментов и пространства для маневра, позволяющий регулировать объемы выдачи ипотечных кредитов в зависимости от изменения макроэкономической ситуации (например, через изменение процента первоначального взноса или максимальной суммы кредита).
«О перегреве рынка принято говорить, когда высокая активность приводит к негативным последствиям, которые сейчас не наблюдаются»
Владимир Щекин, совладелец инвестиционно-девелоперской компании «Группа «Родина»:
— Сегодня на рынке недвижимости наблюдается компенсационный рост. Ажиотаж обусловлен не только льготной ипотекой, но и приостановлением заключения сделок на период карантина. Кроме того, долгие годы в России были установлены высокие ипотечные ставки, и значительная часть населения не могла позволить себе приобретение жилья. Неудовлетворенные потребности, которые формировались у населения в течение продолжительного времени, теперь выражаются в повышенном спросе на недвижимость. О перегреве рынка принято говорить, когда высокая активность приводит к негативным последствиям, которые в России сейчас не наблюдаются. К тому же доля ипотеки к ВВП в России не составляет и 10%, когда во многих развитых странах достигает 50%. Для перегрева рынка повышенный спрос должен наблюдаться дольше, чем в течение нескольких месяцев.
Продление льготной ипотеки положительно скажется и на покупателях, которые по-прежнему будут выгодно приобретать квартиры, и на отрасли в целом. Жилищное строительство получит мощный приток средств в конце года, когда традиционно количество сделок достигает максимума. А в первые месяцы после Нового года обычно наблюдается затишье на рынке недвижимости, поэтому механизмы стимулирования также будут полезными. Цены на жилье в таком случае продолжат рост. Если программа не будет продлена, ставки по ипотеки возрастут до уровня 7–8% годовых, а спрос сократится, поскольку при слабом экономическом росте и сокращении доходов населения на рынке недвижимости отсутствуют другие источники стимулирования спроса.