отваливается балкон куда обращаться
В каких случаях и за чей счёт УО должна ремонтировать балконы
Согласно нормативно-правовым актам РФ, к общему имуществу многоквартирного дома относится такой конструктивный элемент как балкон. Но не весь, а лишь его пол. Читайте о том, когда управляющая организация отвечает за состояние балконов в помещениях собственников и за чей счёт проводится их ремонт.
Почему УО несёт ответственность за балконы
В состав общедомового имущества включены несущая стена и балконная плита, по сути – пол балкона. Она признаётся ограждающей конструкцией многоквартирного дома и находится в ведении управляющей домом организации, отвечающей за содержание и ремонт общего имущества МКД (пп. «в» п. 2 ПП РФ № 491, ч. 2 ст. 162 ЖК РФ). За остальные части балкона – козырёк, крышу, парапет, а также остекление – ответственность несёт сам собственник.
Работы, выполняемые для надлежащего содержания балконов, входят в минимальный перечень работ и услуг, утвержденный постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290. В перечень входят в том числе выявление нарушений и эксплуатационных качеств балконной плиты (п. 9 ПП РФ № 290).
Определять состояние и при необходимости планировать ремонт балконных плит управляющая компания должна в ходе плановых осмотров. Осмотры состояния конструктивных элементов дома должны проводиться минимум дважды в год – весной и осенью (п. 2.1.1 постановления Госстроя РФ № 170).
По результатам осмотра УО должны, согласно п. 2.1.5 постановления № 170, в течение месяца определить перечень и объём работ по ремонту балкона, если были зафиксированы деформации и повреждения имущества.
Что УО должна делать для надлежащего содержания балконов
Осмотр балкона может проводиться не только по плану управляющей организации, но и по заявлению собственника или нанимателя помещения в доме. Если при осмотре балкона УО обнаружила признаки повреждений, то, согласно п. 4.2.5 постановления № 170, организация обязана принять срочные меры и обеспечить безопасность людей, предупредив развитие деформаций.
Несмотря на то, что текущий ремонт, как и капитальный, отнесён к компетенции общего собрания собственников, отсутствие решения ОСС о проведении таких работ не является основанием для УО не выполнять их (апелляционное определение Алтайского краевого суда от 06.09.2017 по делу № 33-9061/2017). Текущий ремонт балконной плиты УО должна провести, не дожидаясь решения ОСС.
Почему суд обязал УО провести текущий ремонт балкона до капитального
Рассмотрим несколько судебных дел, в которых собственники помещений в многоквартирных домах требовали от управляющих организаций выполнить ремонт балконных плит.
Истец проживал в доме, требовавшем капитального ремонта, но не включённом в региональную программу. Собственник потребовал от УО выполнить работы по восстановлению балкона. Управляющая организация отказалась, сославшись на то, что балконная плита требует капитального ремонта. Истцу посоветовали инициировать ОСС.
Тогда собственник обратился в орган ГЖН. Ведомство провело проверку и постановило, что балконная плита имеет незначительные повреждения, следовательно, её ремонт должен быть выполнен в счёт средств, вносимых жителями дома за содержание и ремонт общего имущества МКД.
УО собрала комиссию из представителей муниципалитета, регионального БТИ, органа ГЖН. Комиссия постановила, что дом требует капитального ремонта, и его необходимо включить в региональную программу. В заключении была зафиксирована необходимость капитального ремонта спорной балконной плиты.
Собственник подал иск в суд. На дату рассмотрения дела дом не был включён в региональную программу по капремонту. Суд заострил внимание на том, что балконная плита находится над тротуаром и создаёт опасность для жизни и здоровья людей. Принимать меры в такой ситуации обязана управляющая домом организация согласно п. 4.2.4.2 постановления №170.
Поскольку УО не провела охранных работ и мер по восстановлению балкона, то суд постановил, что она не исполнила обязанности по содержанию и текущему ремонту балконной плиты, физический износ которой достиг предельно допустимых характеристик надёжности и безопасности. Балкон угрожал жизни и здоровью граждан.
Судья отметил, что в домах, где в ближайшие пять лет запланирован капитальный ремонт, должен проводиться текущий ремонт, обеспечивающий нормативные условия для проживания (п. 2.3.7 постановления № 170). Таким образом, суд обязал УО провести работы по текущему ремонту балконной плиты.
Когда УО имеет право демонтировать балкон без согласия собственника
В другом деле собственник приобрёл квартиру в многоквартирном доме и обратил внимание, что в противоречие кадастровому паспорту в помещении нет балкона. Бывший собственник квартиры пояснил, что балкон демонтирован в его отсутствие.
Оказалось, что балконная плита находилась в аварийном состоянии, что подтверждает акт осмотра. Осмотр проводили представители управляющей организации и муниципалитета. Во избежание падения плиты было принято решение её демонтировать. УО исполнила решение.
Новый владелец потребовал от управляющей организации восстановить разрушенный балкон. УО отказалась, сославшись на отсутствие решения общего собрания собственников помещений в доме о проведении капитального ремонта. Собственник обратился в суд.
Суд встал на сторону управляющей организации, поскольку комиссия, обследовавшая балконную плиту, составила акт о её аварийном состоянии. Износ элементов конструкции составлял более 50%, ремонту и восстановлению они не подлежали. Во избежание падения балконной плиты она была демонтирована. Работы проводились в отсутствие собственника квартиры, поскольку в ней долгое время никто не проживал.
Восстановление балкона, как указал суд, относится к капитальному ремонту общего имущества многоквартирного дома. Такое решение должны принять собственники на общем собрании (п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Суд иск отклонил и посоветовал владельцу квартиры инициировать общее собрание собственников для принятия решения о восстановлении балконной плиты за счёт средств капитального ремонта.
Запомнить
Управляющая организация не должна игнорировать жалобы жителей дома на состояние балконов: если из-за износа балконной плиты произойдёт обрушение конструкции, то ответственность за это понесут УО и её должностные лица.
Кто должен ремонтировать балкон в многоквартирном доме?
Окна Проф >> Всё про балконы и лоджии >> Кто должен ремонтировать балкон в многоквартирном доме: ремонт аварийных балконов
Проблема аварийных балконов особенно в старых зданиях – не редкость. Конструкции с расшатанными перилами не пригодны для использования и угрожают безопасности прохожих. Если с ремонтом в квартире все понятно, то вопрос о том, кто должен ремонтировать балкон, и кто понесет ответственность в случае его обрушения, интересует многих собственников.
Определяем категорию имущества
Трудности с определением ответственности возникают из-за того, что по сути балкон относится как к индивидуальному, так и общедомовому имуществу. Так, бетонная плита – это общее имущество (ПП РФ № 491 от 13.08.2006 ч. I, п.2). Поэтому за сохранность этого конструктивного элемента здания, равно как и за его ремонт несет ответственность УК.
Также УК несет ответственность за надлежащее состояние кровли над балконами и лоджиями на последних этажах домов.
А вот следить за элементами остекления, дверями, навесами должен собственник. Поэтому работы по окраске, замене стеклопакетов или напольного покрытия делает владелец квартиры за свой счет.
Внимание: в случае, если в МКД есть балконы, имеющие единое ограждение или двери с выходом на общий балкон, то они также являются общедомовым имуществом, и ремонтировать их должна УК.
Кто должен ремонтировать балкон в приватизированной квартире
УК производит текущий или капитальный ремонт, укрепление балконной плиты. Устраняет причины, которые могут способствовать ее дальнейшему разрушению (например, восстанавливает водостоки).
А на собственника возлагаются обязанности по обеспечению надлежащего состояния индивидуального имущества:
Также от собственника требуется не захламлять балкон, не выносить на хранение габаритные и тяжелые предметы, чтобы не создавать дополнительную нагрузку на несущие элементы. Запрещено самовольное внесение изменений в конструкцию, установка козырьков. К примеру, если с самодельной крыши снег упадет на припаркованный внизу автомобиль, то возмещать ущерб будет собственник квартиры.
Ремонт аварийных балконов в муниципальных квартирах
Разделение имущества на общедомовое и индивидуальное здесь происходит по тому же принципу, только в роли собственника жилого помещения выступает муниципалитет (наймодатель).
Получается, что ремонт бетонных плит производится управляющей организацией. А приведение в надлежащее состояния перил, парапетов, козырьков – это прямая обязанность муниципалитета (ст. 65 ЖК РФ).
Наниматель может сделать ремонт за свой счет, но при этом имеет право потребовать уменьшения размера квартплаты (пользование жилым помещением, ОДИ). Или возместить стоимость расходов, понесенных в результате ненадлежащего исполнения наймодателем своих обязанностей (ст. 66 ЖК РФ п.2).
Кто отвечает за ремонт ограждений
Здесь все зависит от того, на каком этаже расположен балкон. К примеру, конструкции на последних этажах здания относятся к общедомовому имуществу. Соответственно за их состояние и безопасность отвечает управляющая организация.
В остальных случаях замена навесов и козырьков производится собственниками за свой счет.
Важно: бывают случаи, когда жильцы нижних этажей на собрании собственников выносят вопрос об исключении кровли над лоджиями из общедомового имущества. Это незаконно, поэтому вне зависимости от решения жильцов, ремонт проводит УК.
Обязанности управляющей компании
Регламентируются постановлением Госстроя о правилах эксплуатации жилого фонда (№ 170 от 27.03. 2003):
Также с требованиями произвести ремонт аварийных балконов в управляющую организацию могут обратиться сами жильцы.
Источники финансирования
Любой ремонт в многоквартирном доме, по сути, производится за счет собственников жилья. Которые ежемесячно обязаны оплачивать взносы за капитальный, текущий ремонт. Решение о проведении ремонта принимается на общем собрании жильцов.
Кто будет отвечать, если балкон обрушится
В случае обрушения балконной плиты или ее части, ответственность за последствия понесет руководитель УК.
А также если собственник не вносил самовольных изменений в конструкцию. Поэтому если планируется застеклить балкон, особенно в старом доме, то желательно предварительно провести строительную экспертизу.
Куда обращаться, если балкон находится в аварийном состоянии
Собственники квартир после проведения общего собрания обращаются в управляющую организацию с просьбой провести осмотр и устранить имеющиеся дефекты.
Наниматели, проживающие в мкд на условиях социального найма должны направить заявление в муниципалитет или администрацию населенного пункта.
Серьезными повреждениями балконной плиты, требующие капитального ремонта, считаются:
Причин разрушения бетонного слоя может быть несколько. Это и фактор времени, применение некачественных строительных материалов, неправильно устроенный или отсутствующий водосток.
Текущий ремонт проводится при выявлении трещин, сколов на поверхности плиты, несущей стены.
Как правильно составить заявление
Обратиться в управляющую организацию можно лично с устной просьбой, но впоследствии (при обращении в вышестоящие инстанции) доказать факт обращения будет сложно. Поэтому лучше составить заявление в письменном виде.
Установленной формы нет, но документ должен содержать:
Документы лучше отправить заказным письмом с уведомлением и описью вложения.
Совет: если обращаетесь с письменным заявлением непосредственно в офис УК, подготовьте 2 экземпляра. Один с отметкой о регистрации документа оставьте себе.
Проблема в том, что переписка с УК может занять продолжительное время. Управляющая организация может ссылаться на отсутствие денег на спец. счете, неблагоприятные погодные условия, а по сути, отказываться выполнять обязательства.
Важно: УК вправе закрыть доступ жильцов к балкону, который находится в аварийном состоянии вплоть до окончания ремонтных работ.
Поэтому, если балконная плита действительно имеет серьезные дефекты, трещины и грозит обрушением в любой момент, лучше отремонтировать балкон самостоятельно. А после потребовать возмещение понесенных расходов с УК в судебном порядке. В качестве подтверждения затрат нужно предоставить кассовые чеки, договор и акты выполненных работ от фирмы-подрядчика.
Что делать, если управляющая организация бездействует
Если в ходе общего собрания жильцов было принято решение о проведении капитального ремонта, а УК свои обязательства не выполнила, необходимо обратиться с заявлением в региональную Госжилинспекцию.
В документе указать:
Совет: если в ремонте нуждаются несколько балконов, то лучше подать коллективную жалобу. Как правило, они рассматриваются быстрее. Заявление составляется аналогично, только в «шапке» документа указываются фамилии всех заявителей.
Если даже после направления предписания, УК не принимает никаких мер, заявление направляется повторно. Одновременно подается жалоба в прокуратуру по месту нахождения управляющей организации.
В любом случае ответственность за состояние балкона и своевременный ремонт несут и управляющая организация и собственник. Поэтому в интересах владельца следить за собственным балконом и своевременно обращаться в УК с требованием провести необходимый ремонт.
Кто должен ремонтировать балкон: управляющая компания, ТСЖ или собственник приватизированной квартиры
Вопросы распределение обязанностей по содержанию, а также ремонту имущества в многоквартирных домах вызывают немало споров. Если нужно поклеить обои или поменять пол внутри квартиры, то проблем не возникает. Другое дело ремонт таких конструкций, как балконы или лоджии.
Если балкон находится в плохом состоянии, то это не только доставляет дискомфорт жильцам квартиры, но и может представлять угрозу иным лицам. Поэтому проблема их содержания является актуальной. Кто должен ремонтировать балконы в многоквартирном доме, рассмотрим далее.
Кто должен ремонтировать балкон
По правилам гражданского законодательства, поддержанием надлежащего состояния имущества обязан заниматься его собственник. В понятие содержания входит и ремонт имущества в случае возникновения такой необходимости.
Для того, чтобы понять, кто отвечает за содержание балконов нужно выяснить, к какому имуществу они относятся. Жилые помещения в МКД (т.е. многоквартирном доме) могут находиться в муниципальной собственности или частном владении. Все, что предназначено для совместного использования, относится к общедомовому имуществу.
По Жилищному кодексу (ст. 36) крыши, ограждающие несущие, а также НЕ несущие конструкции в МКД, относятся к общему имуществу.
Конкретно про балконы в кодексе ничего не говорится. Поэтому из его положений непонятно, какова принадлежность этих конструкций. Данный вопрос регулируется другим документом. Правительством в Постановлении № 491 от 13.08.2006 определяется полный перечень имущества общего для всего МКД. К его числу относятся и балконные плиты, а также стены, к которым они примыкают. Они являются несущими конструкциями, входящими в общедомовую собственность.
Следовательно, ремонт балконных плит должен осуществляться за счет средств, отчисляемых всеми собственниками на содержание дома, силами выбранной УК или ТСЖ (естественно, при привлечении ими других специалистов). Иные элементы балконов (козырьки, двери, ведущие в квартиру, стеклопакеты) относятся к частному имуществу жильцов. Поэтому их содержанием должны заниматься владельцы квартиры с балконом.
В многоквартирном доме
Ремонтные работы различных элементов балкона в доме должны проводиться лицами, в собственности которых они находятся. Плиты балконов относятся к общему для всех владельцев квартир в МКД имуществу.
Поэтому восстановление балконной плиты будут проводить проводить организации, выбранные собственниками для содержания МКД.
Они могут делать это самостоятельно или привлекать для этой цели специализированные компании. Предпологается, что прочие части балконов (по закону) будут ремонтироваться хозяевами квартир самостоятельно. Это могут быть частные лица или муниципалитет в зависимости от наличия или отсутствия приватизации конкретного жилья. Ремонт балкона управляющей компанией или ТСЖ в указных случаях не производится!
Кто должен ремонтировать балкон в приватизированной квартире по закону
Как было сказано выше, производить ремонт (и капитальный и обычный) балкона в приватизированной квартире будут либо ее владельцы, либо управляющая организация (привлекая подрядчика). Это зависит от того, какая именно конструкция нуждается в восстановлении.
Элементы балконов, не относящихся к общим, подлежат ремонту жильцами приватизированных помещений за свой счет.
За чей счет осуществляется ремонт
Ремонтные работы не являются бесплатными. Услуги организации, осуществляющей ремонт, должны быть оплачены. В связи с этим встает вопрос, кто будет нести расходы на оплату ремонта.
Фактически, в любом случае расходы несут собственники квартир в МКД.
За содержание имущества, относящегося к общему, они обязаны производить отчисления пропорционально своей доле в нем. Ремонт несущих частей балкона проводиться за счет этих отчислений.
Ремонт козырька над балконом или других его элементов, относящихся к частному имуществу, оплачивается владельцем квартиры.
Куда обращаться, если балкон находится в аварийном состоянии
Состояние вашего балкона может угрожать здоровью и жизни самих жильцов квартиры, а также иных лиц.
Если содержание балкона не осуществлялось должным образом, поддерживающий ремонт не проводился, то он может разрушаться. При видимой невооруженному глазу опасности, следует незамедлительно предпринять меры к устранению проблемы.
Обычно небезопасным бывает именно состояние несущих элементов балкона, его плиты. Поэтому для осуществления ремонта следует обращаться в УК (ТСЖ).
В своем заявлении следует указать, что балкон находится в опасном состоянии. Управляющая организация обязана отреагировать на это заявление, явиться для осмотра, составить акт по его результатам. Если по итогам осмотра будет подтверждено неудовлетворительное состояние конструкции, то вслед за осмотром обязано последовать проведение ремонтных работ. До проведения работ доступ на балкон необходимо закрыть.
Ремонт плиты является прямой обязанностью управляющих организаций. Если никаких действий со стороны УК не производится, то можно обратиться в жилищную инспекцию или местную администрацию.
Поскольку аварийный балкон требует быстрого ремонта, то можно осуществить его и самостоятельно. А потом потребовать возмещения своих расходов от управляющей организации. Главное, сохранить все документы, подтверждающие размер этих расходов. При отказе возмещения произведенных затрат в добровольном порядке, следует требовать из взыскания через суд.
Подробнее о том, куда обращаться при грозящем аварией, неудовлетворительном состоянии балкона, можно узнать из видео.
Капремонт балкона
Иногда состояние состояние балконов требует проведения очень серьезных ремонтных работ. Такие работы будут относиться к категории капитальных.
К примеру, капремонт может заключаться в замене балконной плиты или ее восстановлении.
Если ремонт не был спланирован заранее, то следует поднять вопрос о его проведении на общем собрании жильцов МКД. Капитальный ремонт балкона производится за счет средств, отчисляемых собственниками на эти цели.
Кто ремонтирует козырьки над балконом
Содержанием имущества, относящегося к частному, должны заниматься владельцы квартир. Желательно не доводить его состояние до аварийного.
Все работы по восстановлению и ремонту балконных козырьков должны осуществляться хозяевами квартир.
Соответственно, организовывают и оплачивают эти работы они самостоятельно. Они могут делать их своими силами или привлекать сторонних работников.
Починка, восстановление балконных плит
Ремонтом балконных плит обязаны заниматься ответственные за дом организации. Они осуществляют эти работы за счет средств, отчисляемых всеми жильцами МКД ежемесячно. При этом в их обязанности входит своевременно выявлять повреждения этого имущества и проводить его восстановление.
Осмотры общедомового имущества должны проводиться два раза в год. Чаще всего такие осмотры походят — весенние месяцы и по осени. При уклонении УК от своих обязательств можно подать на нее жалобу в муниципалитет или жилищную инспекцию.
Заявление на ремонт: как правильно подавать, образец
Составление и подача заявлений на ремонт в УК может стать настоящей головной болью для жильцов МКД. Для того, чтобы побудить УК отремонтировать разрушающийся балкон важно написать документ грамотно.
Он должен содержать реквизиты и данные заявителя и УК, описание проблемы, требование о проведении ремонта и его обоснование. Заявление составляется в нескольких экземплярах, подписывается заявителем или заявителями. При аварийной ситуации возможно составление коллективного заявления. К заявлению желательно прикладывать фотографии, документы, свидетельствующие о необходимости проведения ремонта, объяснения остальных жильцов дома.
⇒ Образец заявления с требованием о проведении ремонта представлен по по этой ссылке.
Подавать заявление можно лично в офисе УК или путем направления его по почте. Корреспонденцию лучше направлять заказную с уведомлением о ее вручении.
Заявление на ремонт балкона (по закону) должно быть рассмотрено в срок, не превышающий одного месяца. Ответ на заявление тоже будет направлен в письменном виде.
Отказ УК производить работы по ремонту или отсутствие какого-либо ответа могут стать основанием для жалобы со стороны жильцов.
Кто должен ремонтировать балкон в многоквартирном доме?
Аварийные балконы представляют реальную опасность для владельцев квартиры и прохожих. Зачастую собственники приватизированных квартир сталкиваются с тем, что от ремонта балконной плиты коммунальщики отказывается. АиФ.ru объясняет, кто отвечает за содержание балконов и кто должен их ремонтировать.
Кто должен ремонтировать балконы в многоэтажке?
Балкон относится к общему имуществу многоквартирного дома, но не весь, а лишь его балконная плита (пол). Она считается ограждающей конструкцией и находится в ведении управляющей компании, которая отвечает за ее содержание и ремонт. За остальные части балкона (козырек, крышу, парапет, а также остекление) ответственность несет собственник. Эти элементы считаются имуществом квартиры, а балконная плита и несущая стена принадлежат всему дому.
Если плиту признают аварийной, то ответственность полностью ложится на управляющую компанию. Согласно постановлению правительства №491 от 2006 года, собственник квартиры может обратится к коммунальщикам с требованием провести ремонт.
В каких случаях балконная плита считается аварийной?
Состояние балконной плиты считается аварийным, если:
есть трещины и дефекты стыков плиты и прилегающей несущей стены;
от плиты отваливаются куски бетона;
стали видны армирующие элементы конструкции;
изношены и шатаются перила парапета;
износились элементы системы водостоков;
металлическая арматура подвержена коррозии и разрушается.
За чей счет ремонтируют балконы?
Согласно постановлению правительства РФ № 491 от 13.08.2006 года, помещения и элементы балконной конструкции, которые не относятся к общедомовому хозяйству, ремонтируют собственники приватизированного жилья.
За свой счет владелец квартиры, в которой есть балкон, должен:
заменять дверные и оконные проемы, разбитые окна и дверное полотно;
удалять плесень или ржавчину;
проводить наружное и внутреннее утепление балконного пространства;
красить элементы балконной конструкции.
Таким образом, собственник квартиры сам отвечает за поддержание должного состояния балконного помещения, обновить балкон за государственный счет не получится.
Ремонт общедомового имущества, в том числе и балконной плиты, оплачивают жильцы многоквартирного дома пропорционально своей доле в нем. Ремонт несущих частей балкона проводится за счет отчислений, которые взимаются ежемесячно.
Куда обращаться и кто будет делать ремонт аварийного балкона?
Если ваш балкон имеет какие-либо повреждения, трещины и т. д., необходимо обратиться в УК. В заявлении следует указать, что балкон находится в аварийном состоянии. После этого управляющая организация должна провести осмотр и составить акт по его результатам. Ремонт проведут, если по итогам осмотра будет подтверждено неудовлетворительное состояние балкона.
Заниматься восстановлением балконной плиты и ремонтом несущей стены будут либо представители УК, либо привлеченные для этой цели специализированные компании. Прочие части балконов хозяева квартир должны ремонтировать самостоятельно.
Куда жаловаться, если балкон не ремонтируют?
Если УК отказывается выполнять ремонтные работы, следует обратиться в жилищную инспекцию или в местную администрацию. Управляющая организация обязана отреагировать на ваше заявление и дать ответ в течение 10 дней. Представители компании должны провести осмотр балконной плиты и составить акт. Если будет подтверждено неудовлетворительное состояние конструкции, то вслед за осмотром должны быть проведены ремонтные работы.