оценочный альбом на квартиру
Оценочный альбом для ипотеки
Оценочный альбом – это форма получения отчетности, которая позволяет банку располагать исчерпывающей и достоверной информацией о залоговом недвижимом имуществе. Обращение к авторитетной оценочной организации помогает заключить взаимовыгодную сделку.
Экспресс-заключение о недвижимости под ипотеку необходимо, если:
Если оценка недвижимости срочно нужна, то квалифицированные специалисты предоставят заключение за 1 день.
Оценочный отчет позволяет узнать:
Вышеперечисленные категории напрямую влияют на формирование ликвидационной стоимости залога. Оценочный альбом для ипотеки составляется в течение 3-5 дней. Все его страницы прошиты, пронумерованы и засвидетельствованы печатью оценщика. Заемщик получает отчет в двух экземплярах. Результаты оценки недвижимого имущества под ипотеку действительны в течение 6 месяцев. Указанная стоимость объекта не может быть завышена.
Этапы составления оценочного альбома
Процедуру оценивания недвижимого имущества для получения ипотеки разделяют на три этапа. Сначала клиент и оценщик оговаривают стоимость и время выполнения процедуры и составляют заявку.
Для анализа состояния квартиры под ипотеку потребуются такие документы:
На втором этапе оценщик приезжает на место для визуального осмотра. Эксперт фотографирует квартиру, сопоставляет предоставленную информацию с реальными техническими характеристиками, подтверждает отсутствие незаконной перепланировки.
На третьем этапе специалист компании-оценщика непосредственно составляет оценочный альбом для ипотеки.
Оценка недвижимости для кредитования предполагает использование трех подходов одновременно: затратного, доходного и сравнительного. Комплексность процедуры позволяет учитывать такие важные детали:
Вся эта информация позволяет определить стоимость ликвидации залогового имущества.
Оценочный альбом соотносится с:
Содержание оценочного альбома
Оценочный альбом содержит:
Цена на оценочный альбом для ипотеки зависит от срочности составления, объекта и дополнительных сложностей в процессе оказания услуги. Все финансовые вопросы авторитетная компания-оценщик оговаривает с клиентом до заключения договора на выполнение процедуры.
Как сделать оценку квартиры для ипотеки
И зачем она нужна
Вы собрались купить квартиру в ипотеку.
Банк одобрил заявку на кредит, агент подыскал подходящую квартиру. Следующий шаг — собрать для банка полный комплект документов. В нем обязательно будет оценка недвижимости.
Когда банк дает заемщику ипотечный кредит, он автоматически берёт в залог ту недвижимость, которую на этот кредит покупают: «Вот тебе деньги, но, пока ты всё не вернешь, квартира как бы моя». Если заемщик не возвращает деньги, банк имеет право забрать квартиру и продать ее на торгах.
Сила ипотечного кредита как раз в том, что квартиру легко продать с торгов — на языке банков это ликвидный залог. Банки уверены в выдаваемых кредитах, поэтому могут снижать ставки.
Банку важно, на что именно он дает 3 000 000 рублей: на хижину или на квартиру. Сможет ли он в случае чего продать эту квартиру за те же 3 миллиона? На этот вопрос ему должна ответить оценка.
Для покупателя оценка — дополнительная гарантия, что объект стоит тех денег, за которые продается.
Кто делает оценку
Оценкой недвижимости занимаются оценщики. Их деятельность регулируется федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Это может быть компания или индивидуальный предприниматель.
Что обязательно должно быть у оценщика:
Профильное образование, членство в саморегулируемой организации и застрахованная отвественность
По закону банки обязаны принимать оценку любого оценщика. Но в реальности банки сами аккредитовывают компании, оценке которых доверяют. Какие именно оценщики котируются у конкретного банка, обычно написано на сайте. Сбербанк сотрудничает с 256 оценщиками, банк «Возрождение» — с 90.
Как выбрать компанию для оценки
Позвоните по списку оценочных компаний, предложенному в банке. Вот что нужно выяснить в разговоре.
Как быстро выезжает оценщик. Нормальный срок — 1—2 дня.
Как долго готовится отчет. Обычно за 3—5 дней.
Сколько стоит вторая копия отчета. Оценочные компании по умолчанию делают одну копию отчета. Вторую копию в нормальной компании распечатают бесплатно. В отдельных компаниях вторая копия будет стоить 500 рублей.
Стоимость зависит от срочности, цели, самой квартиры и других параметров. Точную стоимость оценки узнавайте у оценщика
Как выглядит отчет
Оценка квартиры оформляется в виде отчета. Отчет хранится в распечатанном виде вместе с закладной на квартиру.
В отчете обязательно должно быть прописано:
Без печати и подписи оценщика отчет недействителен. К отчету прикладывают одностраничный документ с кратким содержанием отчета. Его отдают в банк вместе с отчетом.
Какая бывает стоимость
Задача оценщика — рассчитать рыночную и ликвидационную стоимость объекта.
Рыночная стоимость — цена квартиры, если ее продавать без спешки и форс-мажорных обстоятельств.
Ликвидационная стоимость — минимальная цена, за которую банк продаст квартиру в короткий срок.
Чтобы рассчитать эти показатели, оценщик оценивает саму квартиру и смотрит состояние рынка недвижимости по похожим объектам.
Что влияет на рыночную стоимость
Район, в котором находится недвижимость. Он влияет на стоимость квадратного метра: в Санкт-Петербурге квадратный метр в Московском районе в среднем на 20 000 рублей дороже, чем в Невском. Поэтому квартира в новом доме, который построили среди старых панельных домов, будет стоить дешевле аналогов в хорошем районе.
Технические характеристики здания: в каком году дом построили, когда делали капитальный ремонт и сколько в доме этажей. Учитывается всё: наличие мусоропровода, организованность парковки, состояние парадной.
Состояние квартиры. Какой этаж, сколько комнат и есть ли ремонт. Оценщик смотрит даже на то, линолеум или ламинат постелен на полу, есть ли кафель в ванной и как сделано освещение в квартире.
Состояние квартиры имеет значение: если обои грязные, в отчете ставят пометку «требует ремонта».
Ремонт с обоями и за 70 тысяч рублей, и за 5 тысяч приравнивается к «евроремонту». Поэтому ждать, что оценщик включит в стоимость квартиры полную цену дизайнерского ремонта, не стоит. В лучшем случае он поставит повышающий коэффициент на ремонт.
Рынок недвижимости в текущий момент. Эксперт смотрит на аналогичные объекты на рынке. Для однушки в монолитном доме аналогами будут такие же по площади квартиры в монолитных или кирпичных домах. Панельные дома обычно не сравнивают с кирпичными или вводят коэффициенты. Для оценки квартиры используют пять аналогичных объектов. Сравнение аналогов — хороший способ увидеть, где завышена цена.
Последний этаж снижает оценочную стоимость квартиры на 2—3%, первый этаж — на 5—10%
Как рассчитать ликвидационную стоимость
Ликвидационная стоимость рассчитывается по формулам. Здесь имеют значение эластичность спроса и стоимость денег во времени.
Пример эластичности спроса. На трехкомнатную квартиру в новом доме на первом этаже спрос небольшой, потому что большой метраж и низкий этаж отпугивают покупателей. Продать такую квартиру за короткий срок можно только по низкой цене. Разница между рыночной и ликвидационной ценой — до 3 млн рублей.
На однокомнатную квартиру на среднем этаже панельного дома в 5 минутах ходьбы от метро высокий спрос, потому что такие квартиры всегда востребованы рынком. Ликвидационная стоимость такой квартиры близка к рыночной.
Пример стоимости денег во времени. Когда речь идет о больших сроках и больших деньгах, часто говорят, что деньги дешевеют со временем. То есть рубль сейчас более ценный, чем рубль через год. Если квартиру можно продать дешевле и сейчас, то это лучше, чем чуть дороже и потом. У этого принципа много обоснований: инфляция, политические риски, человеческая смертность и мировой прогресс.
Для простоты можно считать так: рыночные цены на жилье медленно падают, а деньги дешевеют из-за инфляции, поэтому квартиру лучше продавать сейчас.
Когда квартира продается по ликвидационной цене, погашается в первую очередь кредит. Остатки средств получает заемщик. Поэтому чем выше ликвидационная цена, тем больше денег останется у него на руках.
Ликвидационная стоимость у бюджетной квартиры ненамного отличается от рыночной. Ее проще всего продать на рынке, поскольку на них есть спрос. Элитная квартира в новостройке будет долго продаваться даже с дисконтом.
Разброс цен на трехкомнатные квартиры в Санкт-Петербурге
Мы выбрали квартиры в пределах одного района по данным портала недвижимости EMLS
Оценочный альбом для банка при ипотечной сделке
Поиск статей:
Всё можно сделать лучше, чем делалось до сих пор.
Оценочный альбом для банка при ипотечной сделке
Оценочный альбом входит в обязательный перечень документов, связанных с оформлением ипотеки. Он нужен для контроля объективности, поскольку финансовой организации, которая выдаёт средства на покупку той или иной квартиры, необходимо знать точную рыночную стоимость объекта, актуальную на момент оформления ссуды. Обычно такая сумма указывается в рублях.
Примечательно, что оценка жилья является услугой, которую заказывает будущий покупатель как заинтересованное лицо. Именно он обязан уплатить услуги оценочной компании для проведения соответствующей экспертизы. Официально финансовые организации не имеют права диктовать клиентам, куда именно они должны общаться за заказом соответствующей услуги. Но неофициально каждый банк обладает списком аккредитованных компаний, занимающихся профессионально оценкой, чьим суждениям и репутации банк доверяет.
Клиент может обратиться в другое заведение, однако в этом случае ему, с высокой вероятностью, откажут в ипотеке. Таким образом, подобный шаг становится бессмысленным.
Вопрос процедуры
Оценочный альбом создаётся по результатам личного осмотра экспертами объекта недвижимости. Дальше делаются фотографии, составляется формальное описание, после чего клиенту в срок до пяти суток предоставляется соответствующий альбом в двух экземплярах. Следующим этапом он подаётся банку, который повторно оценивает альбом с привлечением своих экспертов. Однако необходимо сказать, что если обращение было сделано в аккредитованную компанию, то банк достаточно редко не соглашается со сделанными выводами. И обычно разногласия возникают в отношении объектов, относящихся к элитной недвижимости, чья стоимость превышает десятки миллионов рублей, иногда и долларов.
Использование оценочного альбома в дальнейшем
Если клиенту отказали в выдаче ссуды в одном банке, что случается сегодня достаточно часто, он имеет право не заказывать повторно услугу, например, если не прошли разумные сроки, оценка не потеряла свою актуальность (она её точно сохраняет на протяжении нескольких месяцев), а обратиться в другое финансовое учреждение. В этом случае потенциальный собственник снова предоставляет документы по оценке и уже сделанный соответствующий альбом. В практике нередки случаи, когда при отказе в одном месте многие получали согласие в других банках.
Объясняется этот момент достаточно просто: периодически отказ в выдаче средств обусловлен не проблемой со стороны клиента, а нехваткой свободных средств конкретно сейчас у банка. Иногда в период экономических потрясений ресурсы у финансового учреждения имеются, однако банк предпочитает их «заморозить», соглашаясь только на исключительно выгодные для себя предложения.
Поэтому оценочный альбом может пригодиться в дальнейшем. С его помощью получают если не всю сумму, то часть, что для многих клиентов тоже является неплохим вариантом. Однако для заключения успешной сделки необходимо точно знать, какие именно критерии предъявляются к оценочному альбому. Поскольку обычное физическое лицо (и многие юридические) никогда не сталкиваются до начала процесса оформления ипотеки с самим понятием оценочного альбома, то здесь необходимо профессиональное мнение.
В компании «Сталинка» работают опытные юристы. Они обязательно помогут вам заказать оценочный альбом, возьмут всю процедуру на себя, подскажут, на что нужно обращать внимание. Вы можете, как воспользоваться консультационной помощью, так и заказать сопровождение всей процедуры во избежание проблем.
Заинтересовались?
Для получения подробной информации обратитесь к нам удобным для Вас способом:
Оценочный альбом для ипотеки
Оценочный альбом – это форма получения отчетности, которая позволяет банку располагать исчерпывающей и достоверной информацией о залоговом недвижимом имуществе. Обращение к авторитетной оценочной организации помогает заключить взаимовыгодную сделку.
Экспресс-заключение о недвижимости под ипотеку необходимо, если:
Если оценка недвижимости срочно нужна, то квалифицированные специалисты предоставят заключение за 1 день.
Оценочный отчет позволяет узнать:
Вышеперечисленные категории напрямую влияют на формирование ликвидационной стоимости залога. Оценочный альбом для ипотеки составляется в течение 3-5 дней. Все его страницы прошиты, пронумерованы и засвидетельствованы печатью оценщика. Заемщик получает отчет в двух экземплярах. Результаты оценки недвижимого имущества под ипотеку действительны в течение 6 месяцев. Указанная стоимость объекта не может быть завышена.
Этапы составления оценочного альбома
Процедуру оценивания недвижимого имущества для получения ипотеки разделяют на три этапа. Сначала клиент и оценщик оговаривают стоимость и время выполнения процедуры и составляют заявку.
Для анализа состояния квартиры под ипотеку потребуются такие документы:
На втором этапе оценщик приезжает на место для визуального осмотра. Эксперт фотографирует квартиру, сопоставляет предоставленную информацию с реальными техническими характеристиками, подтверждает отсутствие незаконной перепланировки.
На третьем этапе специалист компании-оценщика непосредственно составляет оценочный альбом для ипотеки.
Оценка недвижимости для кредитования предполагает использование трех подходов одновременно: затратного, доходного и сравнительного. Комплексность процедуры позволяет учитывать такие важные детали:
Вся эта информация позволяет определить стоимость ликвидации залогового имущества.
Оценочный альбом соотносится с:
Содержание оценочного альбома
Оценочный альбом содержит:
Цена на оценочный альбом для ипотеки зависит от срочности составления, объекта и дополнительных сложностей в процессе оказания услуги. Все финансовые вопросы авторитетная компания-оценщик оговаривает с клиентом до заключения договора на выполнение процедуры.
Как оценить стоимость квартиры для ипотеки
Как происходит оценка
Формально банк не вправе обязывать клиента обращаться в какую-то определенную оценочную компанию. Но на практике во всех банках есть аккредитованные организации, отчеты которых банк готов рассматривать и оценке которых он доверяет.
Процедура оценки состоит из двух этапов. Вначале клиент оставляет заказ на оценку и высылает документы по квартире – свидетельство о праве собственности, план БТИ и экспликацию. Затем оценщики связываются с клиентом и договариваются о выезде специалиста, который делает фотографии квартиры, смотрит на ее состояние, а также проверяет соответствии планировки плану БТИ.
При определении стоимости конкретного объекта недвижимости оценщик ориентируется, прежде всего, на цену аналогичных предложений на рынке, однако некоторые особенности объекта – например, хорошая отделка или сделанная перепланировка – могут изменить финальную цифру в меньшую или большую сторону.
По итогам проверки клиент получает 2 экземпляра оценочного альбома. Сроки их изготовления варьируются в пределах 1-5 дней в зависимости от объекта.
В редких случаях, когда клиент настаивает на том, чтобы аттестацию приглянувшегося ему жилья проводила компания «со стороны», процедура согласования оценки может затянуться на срок до месяца. Это связано с тем, что банк потратит гораздо больше времени на перепроверку данных.
Существенная разница
Сейчас во всех ведущих банках есть свои отделы по работе с залогами, которые проводят дополнительную экспертизу оценочного альбома и могут в одностороннем порядке корректировать оценку закладываемого объекта недвижимости. Однако практика показывает, что банк не соглашается с результатами оценки, осуществленной оценочной компанией, достаточно редко. Это происходит в основном при оценке дорогих объектов недвижимости, стоимость которых превышает 30 миллионов рублей.
В случае, когда оценка все же отличается от цены, о которой договорились продавец и покупатель, банк при расчете суммы кредита будет исходить из меньшей цены.
То есть, если оценщик сочтет квартиру дороже суммы покупки, банк просто будет учитывать сумму, указанную в договоре купли-продажи. Зато если оценочная стоимость окажется ниже цены покупки, то клиент может не получить всю сумму кредита, на которую рассчитывал, так как в этом случае банк будет рассчитывать сумму кредита исходя из оценочной стоимости.
Такое возможно, когда при оценке не учитывается состояние объекта или некорректно подобраны аналоги. В этом случае покупатель может либо попробовать донести свои доводы до оценочной компании, либо воспользоваться услугами других аккредитованных в банке оценочных компаний.
Но такие случаи скорее являются исключениями – как правило, оценочная стоимость соответствует той цене, за которую приобретается объект недвижимости.
Намеренные и случайные ошибки
До 2004 года, на заре зарождения ипотеки в России, в России были распространены мошеннические схемы, связанные с необъективной оценкой ипотечной квартиры. Когда покупателю не хватало наличных денег на первоначальный взнос, он договаривался с оценщиком, который завышал цену квартиры, иногда довольно серьезно – на 20%. В результате кредит выдавался на большую сумму, часть из которой покупатель использовал для оплаты взноса.
Однако в настоящее время такое невозможно, так как вне зависимости от цены объекта процедура выдачи кредита обязывает клиента подтверждать использование первоначального взноса в полном объеме. Так, для подтверждения использования собственных средств (помимо кредитных) банки обязывают клиента внести первоначальный взнос на счет или просят от продавцов расписку в том, что они получили сумму, равную первоначальному взносу, от покупателей. Кроме того, банки многократно проверяют как сами отчеты, так и компании-партнеры, которые занимаются оценкой. Поэтому можно говорить, что случаи мошенничества практически сошли на нет.
Однако оценщик может ошибиться и без злого умысла. В ходе кризиса 2008 года случалось так, что заемщик не имел больше возможности обслуживать ипотечный кредит. Но когда банк продавал его квартиру, оказывалось, что вырученные деньги не покрывали обязательств заемщика. В итоге покупатель не только оставался без жилья, но и еще был должен банку значительную сумму.
Такое могло произойти, если стоимость квартиры сильно изменилась со времени получения кредита, либо если оценка изначально была произведена некорректно, то есть оценочная стоимость была значительно выше реальной рыночной во время проведения ипотечной сделки. Сегодня такая ситуация маловероятна, так как аккредитованные при банках оценочные компании достаточно качественно делают свою работу, и в банках все отчеты об оценке дополнительно перепроверяются, а падение цен на рынке недвижимости, случившееся во время кризиса, уже в целом компенсировано последующим ростом.
К тому же не надо забывать, что оценщик несет финансовую и, в отдельных случаях, уголовную ответственность за неверную оценку. Согласно закону «Об оценочной деятельности в РФ», оценщик обязан возместить в полном объеме убытки, причиненные заказчику вследствие использования им итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, в полном объеме за счет своего имущества.
Руководитель блока «Ипотечное кредитование» брокерской компании «Кредитмарт» Дмитрий Чиликин