оценка жилой недвижимости квартир
Оценка жилой недвижимости
При продаже квартиры или дома, а также в других случаях, например, при оформлении ипотечного кредита, необходимо знать точную стоимость объекта жилой недвижимости.
Самый распространённый вид стоимости при проведении операций с недвижимостью – рыночная стоимость. Она является итогом выполненных расчетов для оценки стоимости объектов жилой недвижимости. Поэтому перед сделкой купли-продажи или составлением кредитного договора для определения рыночной стоимости обращаются к независимому оценщику, который состоит в СРО оценщиков и имеет квалификационный аттестат. Важно, чтобы специалистом была застрахована профессиональная ответственность. Так, вы будете уверены, что он полностью отвечает за результаты своей работы.
УЗНАЙТЕ БЕСПЛАТНО КАК ПРАВИЛЬНО ДЕЙСТВОВАТЬ!
Мы бесплатно подскажем как правильно действовать в вашей ситуации.
Звоните нам +7 (495) 269 02 90 ежедневно с 9:00 до 19:00 МСК
От чего зависит стоимость объекта?
При оценке стоимости объектов жилой недвижимости независимый оценщик выявляет и анализирует десятки ценообразующих факторов, в их числе:
Эти и другие факторы независимые оценщики тщательно анализируют, чтобы определить соответствующую рыночную стоимость недвижимого имущества. Во время оценки учитывается текущее состояние объекта. Перед проведением расчетов сотрудник компании обязательно выезжает на объекта для фотофиксации квартиры, дома.
Когда необходима независимая оценка жилой недвижимости?
Услуга независимого оценщика может понадобиться на любом этапе владения и распоряжения недвижимостью:
Независимая оценка объектов жилой недвижимости, кроме перечисленных ситуаций, необходима при постановке на баланс предприятия, переоценке и других «бухгалтерских» целей, если недвижимость находится в собственности юридического лица.
Отчет об оценке
По итогам проведения оценки составляется официальный документ, который в законе называется «отчет об оценке». Он составляется строго по ФЗ №135 «Об оценочной деятельности в РФ» («главному» нормативному акту в этой сфере) и ФСО (федеральным стандартам оценки).
В документе должна содержаться следующая информация:
Кроме перечисленных, в отчете могут содержаться пункты, которые отражают результаты дополнительных исследований. В приложении документа содержатся копии документов, использованные оценщиком при выполнении заказа.
Оценка недвижимости: как происходит и для чего нужна
Оценка недвижимости: как происходит и для чего нужна
Oцeнкa pынoчнoй cтoимocти oбъeктa нeдвижимocти пpoвoдитcя пpи paзныx cдeлкax, нaпpимep, пpи пpoдaжe, пoкyпкe, oфopмлeнии ипoтeчнoгo зaймa. Ceгoдня paccкaжeм, кaк ee пpoвoдят, кaкиe виды cтoимocти мoжнo пocчитaть, зaчeм нyжнa пpoцeдypa в кaждoм кoнкpeтнoм cлyчae.
Oцeнкa нeдвижимocти — чтo этo тaкoe
Oцeнкoй cтoимocти нeдвижимocти нaзывaют пpoцecc oпpeдeлeния cтoимocти кoнкpeтнoгo oбъeктa нeдвижимocти: нaпpимep, пpoизвoдcтвeннoгo цexa, квapтиpы, дaчи, гapaжa, чacтнoгo дoмa или дpyгoгo. Пpoвeдeниe oцeнки нeдвижимocти cтpoгo peглaмeнтиpoвaнo. Oцeнкoй нeдвижимocти зaнимaютcя oцeнщики, дeятeльнocть кoтopыx peгyлиpyeт зaкoн «Oб oцeнoчнoй дeятeльнocти в Poccийcкoй Фeдepaции». Этo мoжeт быть кoмпaния или индивидyaльный пpeдпpинимaтeль.
Paccчитaть opиeнтиpoвoчнyю pынoчнyю cтoимocть мoжнo caмocтoятeльнo, нo peзyльтaты тaкoй oцeнки нe пpимyт вo внимaниe гocyдapcтвeнныe opгaны. Cyд, Pocpeecтp, бaнки пpинимaют вo внимaниe тoлькo oфициaльный дoкyмeнт — oтчeт oб oцeнкe, выдaнный aккpeдитoвaнным cпeциaлиcтoм.
Bиды cтoимocти
Pынoчнaя cтoимocть oбъeктa нeдвижимocти — этo цeнa, зa кoтopyю eгo мoжнo пpoдaть в ycлoвияx cвoбoднoгo pынкa. Имeннo ee иcпoльзyют, нaпpимep, пoкyпaтeли и пpoдaвцы пpи oбcyждeнии cтoимocти нeдвижимocти, либo юpидичecкиe лицa в кaчecтвe дoкaзaтeльcтвa нaличия oпpeдeлeнныx aктивoв. Pынoчнyю cтoимocть oпpeдeляют, в зaвиcимocти oт ycлoвий pынкa: нaxoдят aнaлoгичныe oбъeкты и paccчитывaют cpeднepынoчнyю цeнy. Oнa жe пoявляeтcя в peзyльтaтax oцeнки.
Pынoчнaя cтoимocть — тa, зa кoтopyю мoжнo пpoдaть oбъeкт нeдвижимocти.
Ликвидaциoннaя cтoимocть oбъeктa нeдвижимocти — этo цeнa, пo кoтopoй eгo мoжнo пpoдaть быcтpo. Taк, пpи pacчeтe cтoимocти oцeнщики иcпoльзyют cpoк экcпoзиции 3–4 мecяцa. Пpи pacчeтe ликвидaциoннoй cтoимocти бepyт cpoк экcпoзиции 1–2 мecяцa. Ликвидaциoннaя cтoимocть oбъeктa нeдвижимocти вceгдa мeньшe, чeм pынoчнaя. Oбычнo oнa cocтaвляeт 75–80% oт pынoчнoй цeны.
Ликвидaциoннaя cтoимocть — тa, зa кoтopyю мoжнo быcтpo пpoдaть нeдвижимocть. Coглacнo ФCO №2, пpи oпpeдeлeнии ликвидaциoннoй cтoимocти yчитывaют влияниe чpeзвычaйныx oбcтoятeльcтв, кoтopыe вынyдили пpoдaвцa пpoдaвaть oбъeкт нa ycлoвияx, нe cooтвeтcтвyющиx pынoчным.
Инвecтициoннaя cтoимocть oбъeктa oцeнки — этo цeнa для кoнкpeтнoгo чeлoвeкa или гpyппы лиц пpи oпpeдeлeнныx инвecтициoнныx цeляx. Чaщe вceгo ee иcпoльзyют для oцeнки эффeктивнocти oтдeльныx пpoeктoв, нaпpимep, чтoбы oпpeдeлить, бyдeт ли пpинocить дoxoд нeдвижимocть пpи cдaчe в apeндy. Инвecтициoннaя cтoимocть вceгдa бoльшe pынoчнoй, пoтoмy чтo yчитывaeт вoзмoжнyю пpибыль c oбъeктa в дaльнeйшeм. Ecли oнa мeньшe, знaчит, выбpaн плoxoй плaн, и пpoщe пpocтo пpoдaть нeдвижимocть пo pынoчнoй цeнe.
Инвecтициoннaя cтoимocть — тa, зa кoтopyю мoжнo кyпить oбъeкт для извлeчeния пpибыли.
Кaдacтpoвaя cтoимocть oбъeктa нeдвижимocти — этo cyммa, ycтaнoвлeннaя в peзyльтaтe гocyдapcтвeннoй кaдacтpoвoй oцeнки. Ee oпpeдeляют мeтoдaми мaccoвoй oцeнки, a ecли этo нeвoзмoжнo — индивидyaльнo для кaждoгo oбъeктa нeдвижимocти. Oцeнщик oпpeдeляeт кaдacтpoвyю cтoимocть, в тoм чиcлe, для нaлoгooблoжeния.
Peжe иcпoльзyют дpyгиe типы cтoимocти пpи пpoвeдeнии oцeнки, нaпpимep, вoccтaнoвитeльнyю. Boccтaнoвитeльнaя cтoимocть oбъeктa нeдвижимocти — этo cyммa, кoтopyю нyжнo пoтpaтить нa cтpoитeльcтвo тaкoгo жe oбъeктa в тeкyщиx ycлoвияx. Пpи ee pacчeтe yчитывaют зapплaтy paбoчиx, cтoимocть cтpoитeльныx мaтepиaлoв, oплaтy пpoeктныx мaтepиaлoв и дpyгиe пpямыe, кocвeнныe зaтpaты.
Как сделать оценку квартиры для ипотеки
И зачем она нужна
Вы собрались купить квартиру в ипотеку.
Банк одобрил заявку на кредит, агент подыскал подходящую квартиру. Следующий шаг — собрать для банка полный комплект документов. В нем обязательно будет оценка недвижимости.
Когда банк дает заемщику ипотечный кредит, он автоматически берёт в залог ту недвижимость, которую на этот кредит покупают: «Вот тебе деньги, но, пока ты всё не вернешь, квартира как бы моя». Если заемщик не возвращает деньги, банк имеет право забрать квартиру и продать ее на торгах.
Сила ипотечного кредита как раз в том, что квартиру легко продать с торгов — на языке банков это ликвидный залог. Банки уверены в выдаваемых кредитах, поэтому могут снижать ставки.
Банку важно, на что именно он дает 3 000 000 рублей: на хижину или на квартиру. Сможет ли он в случае чего продать эту квартиру за те же 3 миллиона? На этот вопрос ему должна ответить оценка.
Для покупателя оценка — дополнительная гарантия, что объект стоит тех денег, за которые продается.
Кто делает оценку
Оценкой недвижимости занимаются оценщики. Их деятельность регулируется федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Это может быть компания или индивидуальный предприниматель.
Что обязательно должно быть у оценщика:
Профильное образование, членство в саморегулируемой организации и застрахованная отвественность
По закону банки обязаны принимать оценку любого оценщика. Но в реальности банки сами аккредитовывают компании, оценке которых доверяют. Какие именно оценщики котируются у конкретного банка, обычно написано на сайте. Сбербанк сотрудничает с 256 оценщиками, банк «Возрождение» — с 90.
Как выбрать компанию для оценки
Позвоните по списку оценочных компаний, предложенному в банке. Вот что нужно выяснить в разговоре.
Как быстро выезжает оценщик. Нормальный срок — 1—2 дня.
Как долго готовится отчет. Обычно за 3—5 дней.
Сколько стоит вторая копия отчета. Оценочные компании по умолчанию делают одну копию отчета. Вторую копию в нормальной компании распечатают бесплатно. В отдельных компаниях вторая копия будет стоить 500 рублей.
Стоимость зависит от срочности, цели, самой квартиры и других параметров. Точную стоимость оценки узнавайте у оценщика
Как выглядит отчет
Оценка квартиры оформляется в виде отчета. Отчет хранится в распечатанном виде вместе с закладной на квартиру.
В отчете обязательно должно быть прописано:
Без печати и подписи оценщика отчет недействителен. К отчету прикладывают одностраничный документ с кратким содержанием отчета. Его отдают в банк вместе с отчетом.
Какая бывает стоимость
Задача оценщика — рассчитать рыночную и ликвидационную стоимость объекта.
Рыночная стоимость — цена квартиры, если ее продавать без спешки и форс-мажорных обстоятельств.
Ликвидационная стоимость — минимальная цена, за которую банк продаст квартиру в короткий срок.
Чтобы рассчитать эти показатели, оценщик оценивает саму квартиру и смотрит состояние рынка недвижимости по похожим объектам.
Что влияет на рыночную стоимость
Район, в котором находится недвижимость. Он влияет на стоимость квадратного метра: в Санкт-Петербурге квадратный метр в Московском районе в среднем на 20 000 рублей дороже, чем в Невском. Поэтому квартира в новом доме, который построили среди старых панельных домов, будет стоить дешевле аналогов в хорошем районе.
Технические характеристики здания: в каком году дом построили, когда делали капитальный ремонт и сколько в доме этажей. Учитывается всё: наличие мусоропровода, организованность парковки, состояние парадной.
Состояние квартиры. Какой этаж, сколько комнат и есть ли ремонт. Оценщик смотрит даже на то, линолеум или ламинат постелен на полу, есть ли кафель в ванной и как сделано освещение в квартире.
Состояние квартиры имеет значение: если обои грязные, в отчете ставят пометку «требует ремонта».
Ремонт с обоями и за 70 тысяч рублей, и за 5 тысяч приравнивается к «евроремонту». Поэтому ждать, что оценщик включит в стоимость квартиры полную цену дизайнерского ремонта, не стоит. В лучшем случае он поставит повышающий коэффициент на ремонт.
Рынок недвижимости в текущий момент. Эксперт смотрит на аналогичные объекты на рынке. Для однушки в монолитном доме аналогами будут такие же по площади квартиры в монолитных или кирпичных домах. Панельные дома обычно не сравнивают с кирпичными или вводят коэффициенты. Для оценки квартиры используют пять аналогичных объектов. Сравнение аналогов — хороший способ увидеть, где завышена цена.
Последний этаж снижает оценочную стоимость квартиры на 2—3%, первый этаж — на 5—10%
Как рассчитать ликвидационную стоимость
Ликвидационная стоимость рассчитывается по формулам. Здесь имеют значение эластичность спроса и стоимость денег во времени.
Пример эластичности спроса. На трехкомнатную квартиру в новом доме на первом этаже спрос небольшой, потому что большой метраж и низкий этаж отпугивают покупателей. Продать такую квартиру за короткий срок можно только по низкой цене. Разница между рыночной и ликвидационной ценой — до 3 млн рублей.
На однокомнатную квартиру на среднем этаже панельного дома в 5 минутах ходьбы от метро высокий спрос, потому что такие квартиры всегда востребованы рынком. Ликвидационная стоимость такой квартиры близка к рыночной.
Пример стоимости денег во времени. Когда речь идет о больших сроках и больших деньгах, часто говорят, что деньги дешевеют со временем. То есть рубль сейчас более ценный, чем рубль через год. Если квартиру можно продать дешевле и сейчас, то это лучше, чем чуть дороже и потом. У этого принципа много обоснований: инфляция, политические риски, человеческая смертность и мировой прогресс.
Для простоты можно считать так: рыночные цены на жилье медленно падают, а деньги дешевеют из-за инфляции, поэтому квартиру лучше продавать сейчас.
Когда квартира продается по ликвидационной цене, погашается в первую очередь кредит. Остатки средств получает заемщик. Поэтому чем выше ликвидационная цена, тем больше денег останется у него на руках.
Ликвидационная стоимость у бюджетной квартиры ненамного отличается от рыночной. Ее проще всего продать на рынке, поскольку на них есть спрос. Элитная квартира в новостройке будет долго продаваться даже с дисконтом.
Разброс цен на трехкомнатные квартиры в Санкт-Петербурге
Мы выбрали квартиры в пределах одного района по данным портала недвижимости EMLS
Оценка жилой недвижимости
Если Вы хотите заказать услугу оценки жилой недвижимости, воспользуйтесь, пожалуйста, одним из способов:
Независимая оценочная компания Москвы «СОЮЗ-ЭКСПЕРТ» проводит оценку всех видов жилой недвижимости – квартир, комнат, долей в жилых помещениях, домов, коттеджей, пристроек хозяйственного назначения и земельных участков, предназначенных для жилищного строительства и относящихся к землям поселений. Весь перечень услуг оказывается частным лицам и организациям.
Какие объекты жилой недвижимости оценивает «СОЮЗ-ЭКСПЕРТ»?
Лицензированная оценочная компания «СОЮЗ-ЭКСПЕРТ» предлагает услуги по составлению отчёта о стоимости объектов жилой недвижимости различного назначения. В каждом случае учитываются разные факторы, которые влияют на оценку недвижимости, и определяется состояние, характеристика, актуальная стоимость объекта в данный временной отрезок времени.
Оценка зданий – это оценка стоимости многоквартирных домов, в которой учитывается состояние всего здания, его отдельных помещений, инженерных коммуникаций, прилегающей территории и инфраструктуры данного района.
Оценка коттеджей (домов) включает в себя оценку строения, его состояния, материалов стен межэтажных перекрытий и кровли, приусадебного участка, построек, находящихся на данном участке. Учитывается наличие или отсутствие инженерных коммуникаций, обеспечение водопроводом и энергоносителями, качество подъездных путей, а также инфраструктура данного населённого пункта и близлежащего микрорайона.
Оценка дачи содержит в себе стоимость дачного дома, построек, расположенных на данном участке. Учитывается обеспечение централизованным водопроводом и электричеством, размеры участка, многолетние декоративные и плодоносящие деревья и кустарники, создающие ландшафтный дизайн данного объекта, наличие или отсутствие общественного транспорта и удалённость от города.
Оценка доли при наличии нескольких собственников в квартире (долевая собственность) наиболее часто требует точной оценки принадлежащего каждому дольщику имущества. Независимая оценка предоставляет точную аргументированную информацию в виде текстового документа о стоимости данной доли, и позволяет избежать споров и разногласий между участниками долевой собственности.
Оценка рыночной арендной платы (арендной ставки) предоставляет подробный анализ сложившейся рыночной ситуации и сравнительную таблицу цен на аналогичное сдаваемое в аренду жильё. Выводятся средние объективные значения для любого сегмента рынка.
Оценка квартиры содержит исчерпывающую информацию о техническом состоянии дома, в котором находится квартира, проценте износа, инфраструктурной привлекательности (наличие социальных, торговых, банковских и других необходимых учреждений). Подробно описывается планировка квартиры, её внутренняя отделка. В отчёт включаются фотографии, подтверждающие описания. Для выведения рыночной стоимости при расчётах используются данные об аналогичных квартирах, выставленных на продажу другими участниками рынка.
Факторы, влияющие на оценочную стоимость
При определении стоимости объекта жилого назначения учитываются многие факторы, которые в результате позволяют получить действительную, документально аргументированную стоимость объекта на данный период времени. На стоимость влияют следующие факторы:
В каких случаях требуется независимая оценка?
Перечень документов для оценки жилой недвижимости
При проведении оценки объектов жилого назначения требуются следующие документы, влияющие на определение рыночной стоимости:
Оценочная компания в процессе проведения оценочных мероприятий готовит аналитические сравнительные таблицы, основанные на анализе сегодняшнего состояния рынка, сложившихся цен, текстовое описание и фотоматериалы объекта и прилегающей территории.
При отсутствии обязательного пакета документов по поручению заказчика оценочная компания самостоятельно осуществляет сбор необходимых документов, копии которых вносятся в оценочное заключение (отчёт), а подлинники передаются заказчику.
Независимая оценка стоимости квартиры
Недвижимость является одним из наиболее дорогостоящих объектов собственности, поэтому даже незначительные изменения на рынке могут значительно повлиять на стоимость квартиры. Для совершения сделок с недвижимым имуществом необходимо определить ее реальную стоимость. Независимая профессиональная оценка стоимости квартиры становится важным, а порой, и неотъемлемым этапом при совершении сделок по покупке или продаже жилья.
Оценочная компания «Апхилл» имеет аккредитацию во всех крупных банках РФ. Ознакомиться с постоянными действующими банками-партнерами вы можете в разделе «Партнеры и клиенты».
Помимо оценки для банков, оценщики нашей компании также имеют весомый опыт по следующим направлениям:
Для заказа услуги по оценке квартиры воспользуйтесь формой заказа
* — с момента предоставления полного пакета документов
Режим работы офиса: пн-пт.: с 9:30 до 18:00
Какие документы нужны для оценки квартиры или комнаты в коммунальной квартире?
* Если жилье располагается в новом доме и свидетельство о государственной регистрации права отсутствует, оценка квартиры в новостройке производится на основании договора долевого участия в строительстве.
** Это может быть договор купли-продажи, договор долевого участия в строительстве, договор дарения и т. п.
Для оценки квартиры достаточно предоставить копии документов или выслать сканированные страницы по электронной почте.
Не хватает документов? Не проблема! Позвоните нам для консультации: +7 495 22-777-92
Как происходит оценка квартиры или комнаты?
Оценка квартиры, не зависимо от ее местоположения, будь то в Санкт-Петербурге, в Московской области, или в Ростове-на-дону происходит в несколько этапов.
Этап № 1. Составляется договор на проведение оценки между заказчиком и оценочной компанией, где указана фиксированная стоимость услуги по оценке квартиры.
Этап № 2. Производится сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки. Этот этап включает в себя предоставление всех необходимых документов, а также выезд на осмотр объекта, в ходе которого специалист рассматривает все влияющие на стоимость факторы (транспортная доступность, инфраструктура, метаположение и др.), проверяет соответствие планировки плану БТИ. Оценка квартиры без выезда оценщика тоже вполне возможна, для получения подробной информации об этой услуге позвоните нам по телефону, указанному вверху сайта.
Этап № 3. Расчет стоимости квартиры. На этом этапе специалистом анализируется рынок и тенденции, собирается информация о продажах аналогичных объектов и производится непосредственный расчет стоимости.
В практике оценки жилья и оценки рыночной стоимости аренды квартир самым распространенным из применяемых методик является метод сравнения продаж (сравнительный подход). Суть метода заключается в подборе схожих объектов, которые продаются на рынке. Ведь стоимость во многом зависит от рынка – спроса и предложения. Однако не всегда возможно подобрать абсолютно схожий объект-аналог. Например, оцениваемый объект расположен в около метро, а аналог – в отдалении. В этом случае, чтобы сделать оценку квартиры, необходимо рассчитать, как разница в транспортной доступности влияет на стоимость, и применить соответствующий коэффициент.
Затем, исходя из полученной информации, оценщики рассчитывают рыночную стоимость и составляют отчет об оценке квартиры. На основании рассчитанной в отчете стоимости имущества принимаются те или иные управленческие решения. А в случае оформления ипотеки банк принимает решение о выдаче кредита и его сумме.
Этап № 4. Далее отчет об оценке клиенту в электронном виде. А после ознакомления с электронной версией осуществляется доставка 2-х экземпляров заказчику или в банк.
Если Вам необходима оценка квартиры для оформления собственности, обратитесь к нашим консультантам. Мы расскажем Вам обо всех нюансах оценки квартиры и цене этой услуги.
Вы можете заказать рыночную оценку квартиры в Санкт-Петербурге и Москве не только в наших офисах, но и онлайн или по телефону. Наши офисы располагаются в центре городов, поэтому независимая оценка стоимости квартиры в Санкт-Петербурге и в Москве не потребует оплаты командировочных услуг оценщика, а оценка будет проведена в сжатые сроки.
Оценка доли в квартире
Кроме индивидуального жилья или комнат в коммунальных квартирах, в собственности может быть и доля квартире. Так ситуации происходят, когда у жилья несколько собственников. Доля, так же как и комната может быть продана на открытом рынке, обменяна или использована в качестве залога. Для проведения подобных сделок в обязательном порядке проводится оценка стоимости доли в квартире.
Однако, при оценке доли в квартире для продажи есть своя специфика:
Перечень необходимых документов для определения стоимости доли ничем не отличается от перечня, необходимого для оценки целой квартиры.