оценка стоимости доли квартиры
Оценка доли в квартире
Если Вы хотите заказать услугу оценки доли в квартире, воспользуйтесь, пожалуйста, одним из способов:
Оценочная стоимость доли в квартире далеко не всегда соответствует той сумме, которую можно получить, продав всю квартиру и просто разделив деньги. апример, если оцененной в 10 000 000 рублей квартирой владеют 2 человека, то каждый из них после продажи доли вовсе не обязательно получит 5 млн рублей.
В реальности стоимость доли – около 50% от той суммы, которую получает собственник после продажи недвижимости. Иными словами, после реализации доли стоимостью 5 млн рублей каждый из собственников получит не 5 млн, а 2,5 млн рублей.
Что вы должны знать об оценке стоимости доли в квартире?
Оценка доли непосредственно влияет на скорость ее продажи. Правильно оцененная доля может быть продана всего за две недели. Если же процедура была проведена с ошибками, покупателя придется искать в течение месяцев, а то и лет. Многие не слишком добросовестные агентства недвижимости сознательно завышают оценочную стоимость недвижимости, чтобы привлечь клиентов. Но найти покупателей для такой цены очень проблематично.
Задача недобросовестных риэлторов – не быстрая продажа доли, а заключение договора с собственником на предоставление услуг. После этого оценочная стоимость понижается до реальной рыночной.
Чтобы не быть обманутыми, необходимо хотя бы немного ознакомиться с ценовой политикой на рынке недвижимости. Всегда действует стандартное правило – доля стоит 50% (+/-10%) от той суммы, которую собственник мог бы получить после продажи всей квартиры и раздела денег.
На конечную продажную стоимость доли влияет ряд факторов. Ниже приведены примеры нескольких из них.
Понижающие факторы при оценке доли:
Повышающие факторы, влияющие на цену доли:
На оценочную стоимость влияют и многие другие факторы. Например, учитывается наличие другой жилплощади у собственников, причина образования долей. Поэтому для определения правильной стоимости важно довериться профессионалам, которые тщательно проверяют всю информацию.
Стоит обращаться к тем риэлторам, которые специализируются на сделках с долями в квартирах. Такие агентства недвижимости имеют большой опыт работы и принимают во внимание все факторы, влияющие на оценку жилплощади. Работа непрофессиональных риэлторов может привести к тому, что покупателя доли придется искать годами. Доверьте процедуру оценки доли в квартире агентству «Союз-Эксперт», и получите профессионально выполненную услугу по разумным расценкам.
Будем рады оказать Вам также услуги: по оценке недвижимости в Москве.
Сколько стоит доля в квартире
Наиболее эффективное использование, или НЭИ, представляет собой такое использование недвижимости, которое:
В соответствии с принципом НЭИ при определении рыночной стоимости объекта оценки моделируется поведение типичного покупателя и типичного продавца, каждый из которых нацелен на получение максимальной выгоды от сделки. Наиболее эффективное действие собственников при продаже долевого имущества – продажа квартиры целиком и деление полученной суммы пропорционально между собой (наиболее эффективный по срокам и полученному результату способ продажи).
Если участникам долевой собственности не удаётся договориться, то на продажу выставляют долю в квартире. При этом цена такой доли не равна произведению относительного размера доли на полную стоимость объекта. То есть стоимость доли не соответствует стоимости приходящимся на неё квадратным метрам, так как владелец ограничен в правах и комфорте при сожительстве с иными собственниками. Поэтому сделки происходят с неким дисконтом.
В СМИ встречаются мнения риелторов и экспертов рынка недвижимости об абстрактных диапазонах таких скидок, но указанные субъекты не обязаны подтверждать свои слова в отличие от оценщиков. Для анализа рыночной стоимости использовались фактические цены по Москве при продаже долей в квартирах на сайте ЦИАН.
Благодаря развитому рынку недвижимости и большой базе объектов при просмотре объявления на сайте ЦИАН сервисом рассчитывается средняя цена квадратного метра в доме, где расположена квартира. Поэтому с высокой степенью достоверности можно определить, сколько бы стоила аналогичная квартира, если бы передавались права собственности на всё жилое помещение. Сопоставляем стоимость доли и средней квартиры в доме соответствующей площади и получаем нужную величину скидки.
То есть в качестве скидки, или дисконта, принимается разница в цене между стоимостью 1 кв. м доли и стоимостью 1 кв. м аналогичной по метражу квартиры, расположенной в доме по тому же адресу.
В анализе не участвовали доли менее 1/10 – такие объекты продаются в основном для получения регистрации по месту жительства, поэтому действует иное ценообразование. Исключались объявления о продажах доли в комнате. Также не рассматривались квартиры в домах, которые включены в программу реновации и будут снесены. В выборку попало 298 объявлений.
Зависимость величины скидки от размера доли графически показана на рисунке:
Регрессионное уравнение имеет коэффициент корреляции R2=0,0088, что говорит об отсутствии достоверной стохастической связи. Величина дисконта при продаже доли в квартире не зависит от размера доли.
Средние значения дисконтов для наиболее распространённых размеров долей очень близки, находятся в диапазоне 26–29,2%.
Независимая оценка доли в квартире в Москве и Московской области
Общие понятия
Когда квартира находится в общей долевой собственности нескольких человек, у каждого собственника имеется своя доля в праве на эту квартиру. Каждый собственник имеет право распоряжаться своей долей точно так же, как и любым другим имуществом – он может ее продать, обменять или подарить. Соответственно, долю в квартире можно оценить в денежном эквиваленте.
Чаще всего на практике оценка доли в праве на квартиру необходима в следующих случаях:
Кроме того, при обмене жилья часто требуется оценить долю ребенка, прописанного в квартире. Стоимость детской доли не может быть уменьшена в процессе обмена и соответствующий контроль осуществляют государственные органы опеки на основании результатов независимой оценки.
В ситуациях, когда доля в квартире подлежит реализации на открытом рынке (или такая реализация подразумевается), следует оценивать ее рыночную стоимость. Рыночная стоимость доли в квартире не пропорциональна стоимости всей квартиры. То есть, при продаже доли на открытом, конкурентном, рынке, стоимость 1 кв.м. общей площади в доле на квартиру будет меньше чем стоимость 1 кв.м. в аналогичной «целой» квартире.
Поясним это утверждение на следующем примере. Если у вас есть 1/2 доля в квартире, то ее рыночная стоимость не будет равна половине стоимости квартиры – она будет меньше. Почему меньше? Дело в том, что, покупая долю в квартире, покупатель фактически приобретает коммунальное, а не индивидуальное жилье, со всеми вытекающими из этого неудобствами и рисками. Поэтому, доли в квартирах, которые продаются на открытом рынке, стоят дешевле, нежели аналогичные квартиры, продающиеся целиком (в пересчете на один квадратный метр площади). Величина дисконта (скидки) к стоимости 1 кв. метра зависит от размера доли и других условий. В среднем этот дисконт составляет около 35-50%. Подробнее о расчете дисконта при оценке доли в квартире.
Несколько иная ситуация возникает когда один долевой собственник выкупает долю в квартире у другого долевого собственника этой же квартиры. Здесь собственникам желательно исходить из справедливой стоимости доли, то есть стоимость доли должна быть рассчитана прямо пропорционально величине этой доли. Возвращаясь к примеру, приведенному выше, справедливая стоимость 1/2 доли в квартире будет равна ровно половине рыночной стоимости квартиры. Только при таком подходе оба долевых собственника (тот, кто продает свою долю и тот, кто покупает) будут находиться в равных условиях. Однако такой справедливый подход возможен только при обоюдном согласии долевых собственников. Поскольку понятие «справедливая стоимость» в законе отсутствует, то в этом случае независимый оценщик оценивает рыночную стоимость квартиры целиком, а затем долевые собственники сами делят рыночную стоимость квартиры пропорционально имеющимся у них долям. При несогласии одного из собственников с таким способом расчета, он может требовать определения именно рыночной стоимости доли (что часто и происходит на практике).
Услуги по оценке доли в квартире
Наша компания предоставляет квалифицированные профессиональные услуги по оценке жилья в Москве и Московском регионе уже более 20 лет. Мы проводим как обязательную, так и инициативную оценку.
С процедурной точки зрения, оценка доли в квартире практически не отличается от оценки квартиры, поэтому все общие требования, порядок заключения договора, сроки исполнения и состав необходимых документов в этих случаях одинаковы.
См. Подробнее об порядке оценки квартиры.
Все условия оказания услуги по оценке доли в квартире уточняйте у наших сотрудников по телефону: (495) 726-86-74.
Вы также можете получить информацию о сроках и стоимости проведения оценки отправив
«Запрос о сроках и стоимости услуг по оценке доли в квартире»
Пример отчета об оценке доли в квартире
Приведенный здесь в качестве примера нашей работы типовой отчет об оценке доли в квартире для суда полностью соответствует закону №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» в редакции, действующей на дату оценки, а также федеральным стандартам оценки ФСО 1-3 и ФСО 7 «Оценка недвижимости».
Для удобства чтения весь отчет разделен на 4 части, которые можно посмотреть здесь:
Оценка доли в квартире онлайн
Для приблизительной оценки стоимости доли в квартире, расположенной в Москве, можно воспользоваться нашим онлайн калькулятором. С помощью этого калькулятора можно оценить долю не только на текущую дату, но и на любую прошедшую дату, вплоть до октября 2008г.
«Калькулятор стоимости доли в квартире в Москве»
ВНИМАНИЕ: Данный калькулятор дает только примерный ориентир стоимости доли; для получения полноценной и точной оценки обращайтесь к нашим специалистам.
Оценка доли в квартире
Стоимость услуг
| Без выезда эксперта | 5000 руб. |
| В пределах МКАД | 6000 руб. |
| До 5 км от МКАД | 7000 руб. |
Срок подготовки документов 2 дня
Без выходных
Документы
Общая долевая собственность подразумевает владение и распоряжение своей долей каждого из участников долевой собственности. В процессе владения и распоряжения данным объектом недвижимости возникает потребность в оценке рыночной стоимости доли в квартире.
В тех случаях, когда доля в квартире подлежит продаже на открытом рынке, производится расчет рыночной стоимости доли с учетом скидки на размер доли. Объясняется это тем, что покупая долю в квартире, покупатель приобретает коммунальное жилье, со всеми вытекающими из этого неудобствами и рисками. В связи с этим, доли в квартирах стоят значительно дешевле, чем квартиры в целом в пересчете за один квадратный метр площади.
Для оценки доли в квартире, необходимо обеспечить свободный доступ в квартиру и согласовать процедуру с содольщиками
Противоположная ситуация возникает когда один участник долевой собственности планирует выкупить долю в квартире у другого участника долевой собственности. В данной ситуации, при обоюдном согласии участников долевой собственности, рассчитывается «справедливая стоимость» доли, то есть рыночная стоимость квартиры делится пропорционально имеющимся долям, то есть справедливая стоимость 1/2 доли в квартире будет равна половине рыночной стоимости квартиры. Только при таком подходе оба участника долевой собственности будут находиться в равных условиях.
Хотим заметить, что понятия справедливая стоимость» в законе РФ не существует и оценщик оценивает рыночную стоимость квартиры целиком, а затем участники долевой собственности сами делят рыночную стоимость квартиры пропорционально имеющимся у них долям. При несогласии одного из участников долевой собственности с таким способом расчета, может потребоваться определения именно рыночной стоимости доли, что часто и происходит на практике.
Так же довольно часто требуется оценить долю несовершенно летнего ребенка, прописанного в квартире. Стоимость доли несовершеннолетнего, в соответствии с действующим законодательством РФ, не может быть уменьшена в процессе обмена, за исполнением этой нормы следят органы опеки и попечительства на основании результатов оценки.
Оценка доли в квартире
Оценка рыночной стоимости доли квартиры — это процедура, которая таит в себе определенную сложность даже для опытных представителей рынка недвижимости, а что уж говорить о тех, кто столкнулся с этим впервые. Если узнать стоимость квартиры целиком не составляет особого труда, для этого можно сравнить характеристики интересующей площади с похожими по параметрам жилыми помещениями в заданном регионе. То с оценкой доли в праве на жилую недвижимость дело обстоит сложнее.
Каким образом происходит оценка доли в квартире?
Оценка стоимости доли в квартире иногда осложняется тем, что часть жилья, обозначенная в документах, не так просто определяется в квартире в натуре. Зачастую даже сами собственники не могут точно сказать, где проходят границы принадлежащей им доли жилой недвижимости. Кроме того, на оценку доли в квартире оказывают влияние многие нюансы: размер самой доли, количество собственников квартиры, количество комнат и проч.
Чаще всего на практике оценка доли жилого помещения нужна, когда несколько наследников вступают в права на недвижимость. Так, оценка доли квартиры для наследства необходима, чтобы четко определить стоимость доли каждого наследника на случай выплаты оному денежной компенсации. Поскольку после вступления в права наследства на долю, многие желают побыстрее ее продать, чтобы приобрести для себя отдельную жилплощадь.
Зачастую владельцы долевой собственности считают, что стоимость их части недвижимости определяется очень просто, исходя из математического соотношения их доли к стоимости всей квартиры. К примеру, если квартира стоит 2 миллиона, а человеку принадлежит 1/2 ее часть, то он планирует получить за свою долю 1 миллион. Но на самом деле рыночная стоимость будет всего лишь в районе 30-70% от этой суммы. Такое снижение цены объясняется тем, что с приобретением части жилья, новый владелец сталкивается с трудностями и неудобствами, которые бывают у владельцев коммуналок. Однако если один собственник выкупает долю другого или они оба продают свои доли одному покупателю, то в этом случае цена будет равна 100% от принадлежащей им части по рыночной стоимости квартиры.
Факторы, оказывающие влияние, когда проходит оценка доли в квартире
Рыночная оценка доли в квартире дело не азбучное. Чтобы произвести правильный расчет, как уже было отмечено ранее, необходимо учесть многие факторы, не ограничиваясь, но в частности:
Кем осуществляется оценка доли в квартире в Москве?
Оценка доли в квартире в Москве необходима для того, чтобы понять на какую сумму может рассчитывать собственник в случае ее продажи. Лучше самостоятельно не прикидывать стоимость своей доли, а обратиться за профессиональной консультацией к оценщикам, которые уже не первый год оказывают свои услуги в этой области. У таких специалистов обязательно должны быть соответствующие документы, дающие им право заниматься оценочной деятельностью.
Оказывая услуги по оценке доли квартиры наши специалисты учтут все нюансы, которые оказывают влияние на ее ценообразование и подготовят отчет об оценке доли жилой недвижимости имеющий силу юридически значимого документа.