оценка стоимости частного дома

Оценка дома с земельным участком

С каждым годом всё больше людей принимая решение о приобретении собственного жилья делают выбор в сторону дома нежели квартиры. Это связано с многими факторами, например, отсутствие шумных соседей за стеной или наличие земельного участка для выращивания собственных продуктов.

Что такое оценка дома с земельным участком?

Под оценкой в данном случае понимается определение стоимости частного дома и прилегающего к нему земельного участка.

Определенная сложность в оценке частных домов состоит в многообразии объектов и их уникальности. Дело в том, что обычно они строятся по индивидуальным проектам, и подобрать даже 2-3 схожих объекта практически невозможно. Да и одинаковых прилегающих земельных участков не существует.

Когда необходима оценка?

Оценка дома с земельным участком требуется для совершения различных действий с объектом. В случае, если планируется сделка по купли-продаже, она проводится на добровольной основе, но чаще оценка должна проводится в обязательном порядке по закону:

Как происходит оценка?

Но перед тем, как приступить к выполнению оценки, специалист совместно с клиентом определяет цель работы. В зависимости от цели сам процесс и содержание отчета могут отличаться.

Далее следует сбор всей необходимой для работы информации: документы на объект оценки, по которым на осмотре оценщик проверяет соответствие реальному состоянию дома, а также проводится фотофиксация объекта.

Обязательным этапом оценки является анализ рынка недвижимости в данном секторе, изучение информации о совершенных сделках в отношении аналогичных объектов.

Что получает клиент?

После обработки всей полученной информации и проведения расчетов оценщик выполняет отчет: печатает его, пронумеровывает и сшивает, ставит печать и свою подпись.

Большой плюс проведения оценки заключается в том, что по результатам работы клиент получает официальный отчет, который он может использовать как при продаже своего дома, так и в суде для решения споров. Это значительно повысит шансы выгодно заключить сделку или решить вопрос в свою пользу. В их числе и заключение кредитного договора с банком, если в качестве залога выступает дом с землей.

Готовый отчет клиент может использовать при совершении любых сделок в течение его срока действия – 6 месяцев.

Однажды к нам обратилась семейная пара, которым для получения кредита на открытие своего бизнеса, требовалось предоставить в банк залог. В качестве него выступал загородный дом с землей. Наши специалисты провели оценку и подготовили отчет о рыночной стоимости, который был принят в банке без каких-либо проблем.

Отчет по оценке загородного дома содержит:

Источник

За сколько можно реально продать свой дом? Как оценить его подороже? на сайте Недвио

Хотите узнать, какова настоящая рыночная стоимость вашего дома? За сколько вы сможете его продать? Реально ли его разменять на две квартиры или обменять на жилье большей площади с доплатой? Что можно сделать для повышения стоимости вашего дома, чтобы продать его максимально дорого при наименьших затратах?

Тогда мы рекомендуем познакомиться с актуальными на сегодняшний день методами оценки недвижимости. Они помогут вам найти ответы на все вышеперечисленные вопросы.

Каким образом можно оценить стоимость дома?

На рынке существует несколько классификаций и методологий оценки недвижимости. Чаще всего выделяют три основных способа:

1. Оценка собственными силами

Такой способ собственники выбирают обычно в двух случаях:

В таком случае, первое, с чего стоит начать, это разместить объявление в сети Интернет. Для этого необходимо составить подробное описание вашего коттеджа, включая его технические характеристики:

Конечно, не будучи профессионалом, учесть абсолютно все факторы и нюансы, которые интересуют рынок — невозможно, однако такая детальная характеристика вашего коттеджа уже позволит получить обратную связь от риэлторов и потенциальных покупателей, а вместе с ними — и первые выводы.

Затем следует начать сравнительный анализ вашей недвижимости с предложениями конкурентов. В Интернете представлено множество специализированных сайтов, на которых вы можете ввести параметры своего дома (как правило, это район, шоссе, удаленность от МКАД, площадь здания и участка, год постройки) и получить примерную стоимость.

Конечно, эта цифра будет весьма относительна, потому что все эти сервисы учитывают только те немногочисленные параметры, которые вы ввели, без учета остальных нюансов. Однако если для вас не принципиальна точная цифра, то данный метод оценки будет очень быстрым, с минимальными затратами времени и сил.

Другое решение — это подобрать на интернет-сайтах 10-15 аналогичных объявлений, а затем посчитать по каждому цену одного квадратного метра (разделить указанную стоимость дома на общую площадь). Получив такую среднюю рыночную стоимость за 1 кв. метр, вы можете легко рассчитать примерный ценовой диапазон, в котором можно выставлять ваш дом на продажу.

2. Оценка с помощью риэлтора

На практике такой метод применяется чаще всего. Он может быть проведен двумя способами:

Второй способ считается более надежным, так как позволяет получить более точную оценку рыночной стоимости, с учетом всего комплекса факторов. Поскольку, общаясь по телефону, риэлтор будет опираться только на ту информацию, которую получит от вас и никак не сможет перепроверить.

Большинство экспертов сходятся во мнении, что уровень и качество ремонта, а также необходимость его проведения, можно определить только на месте. Ваше представление о «нормальном» состоянии дома может быть истолковано по-разному. Вот почему многие профессиональные агенты отказываются озвучить цифры по телефону, пока сами не посмотрят объект.

К тому же, учитывая опыт многочисленных сделок, риэлторы могут дать вам собственные рекомендации по предпродажной подготовке вашего дома, а также о том, по какой цене он был бы интересен рынку (и как правильно указать ее в объявлении).

Минус личной встречи с риэлтором — это затраты вашего времени. Есть риск «попасть» на новичка, совершенно не разбирающегося в рынке и дающего бесполезные рекомендации.

Поэтому имеет смысл обзвонить несколько агентств недвижимости — так вы получите хоть и менее точную цифру по оценке, зато от большего числа экспертов, которые можно затем систематизировать, сравнить и получить справедливую цену.

Второе преимущество телефонного обзвона агентств заключается в том, что вы сможете заодно оценить профессиональные навыки агентов по недвижимости и выбрать наиболее подходящего.

Учитывайте то, что при проведении оценки, риэлторы чаще всего опираются на свой опыт и цифры реальных сделок. Поэтому, скорее всего, вам предложат указать цену на дом чуть выше рынка (для того, чтобы была возможность для торга).

3. Оценка через специализированную оценочную компанию

Если вы хотите получить профессиональную оценку и официально оформленное заключение о стоимости вашей недвижимости, для этого лучше всего обратиться в специализированные оценочные компании.

Такая оценка будет стоить недешево (по Подмосковью, среднем 10-15 тысяч рублей), однако позволит показать будущему покупателю (и его банку, если дом планируется покупать в ипотеку) ваш деловой подход и всю серьезность намерений. Плюс вы получите психологическое преимущество в переговорах (торговаться за цену, определенную оценщиком куда сложнее, чем за цифры взятые непонятно откуда, из Интернет).

Профессиональная оценка позволяет получить наиболее точные данные о стоимости дома. Практически все банки и крупные инвесторы оценивают недвижимость именно таким способом.

Еще одно преимущество данного метода заключается в том, что от вас не потребуется никаких усилий, кроме подписания договора на оценку и показа дома эксперту. Главное, при выборе оценочной компании, убедиться в том, что она имеет соответствующую лицензию на право проведения данной деятельности.

Теперь попробуем разобраться с тем, какие факторы непосредственно влияют на стоимость коттеджа и как правильно подготовить его к продаже.

Как правильно подготовить дом к сделке, чтобы повысить его стоимость?

Если вы хотите продать дом быстро и дорого, вам следует учитывать, что главный момент, который интересует всех покупателей недвижимости — это юридическая чистота будущей сделки. А именно:

Последний пункт возникает довольно часто, так как владельцы недвижимости обычно продают не единственное жилье, а так называемые «лишние метры» (которые, как правило, сданы в среднесрочную или долгосрочную аренду).

Помните, что по закону, вы обязаны известить ваших арендаторов о своем намерении продать дом и примерных сроках сделки купли-продажи. На момент подписания акта приема-передачи, и вручения ключей новому владельцу, недвижимость должна быть полностью физически и юридически свободна.

Кроме того, у вас должен быть заранее подготовлен полный пакет документов:

Ключевой фактор, влияющий на скорость и стоимость продажи дома — это так называемая «чистая продажа» (когда покупателю не нужно ждать, пока продавец будет собирать недостающие документы, или пока подберет для себя подходящий вариант для покупки и переезда).

Поэтому, если у вас есть еще другой дом или квартира, то выгоднее будет совершить именно такую сделку, а потом уже подбирать новую недвижимость для себя.

Другими, понижающими на цену, факторами являются:

Такие моменты отпугивают покупателей, и у них нередко возникает желание просить о больших скидках и уступках, в качестве компенсации возможных рисков. Что явно не выгодно вам, так как стоит цель продать дом как можно дороже.

Еще один важный момент — необходимо привести внешний вид вашей недвижимости к тому уровню, который хотят видеть потенциальные покупатели.

Делать дорогостоящий евроремонт в доме не всегда имеет смысл, потому что многие расходы могут и не окупиться вовсе. Поэтому для этого лучше всего проконсультироваться с профессиональным риэлтором: он подскажет что поможет улучшить внешний вид вашего дома и участка, повысит их стоимость в глазах покупателей, и при этом окупит понесенные затраты.

Как правило, эксперты рекомендуют вкладывать деньги в замену старых окон, сантехники, электропроводки и оклейку стен новыми обоями. Можно также побелить потолки. Также обязательно проведение генеральной уборки, вывоз лишней мебели.

То есть, в целом, для предпродажной подготовки, можно обойтись легким косметическим ремонтом, который «освежит» ваш коттедж и придаст ему ухоженный вид. Если у вас есть возможность договориться о проведении таких ремонтных работ со скидкой или сделать его собственными силами, такое вложение средств будет вполне оправданным.

Помимо хитростей с ремонтом и интерьером можно прибегнуть к некоторым нестандартным приемам повышения привлекательности вашего дома среди конкурентов. К примеру, перед показами, можно попробовать распылить по комнатам эфирные масла с запахом апельсина, кофе или живых цветов. Приятные ароматы, чистота и аккуратность в помещениях не оставят равнодушными ни одного покупателя.

Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.

Источник

Перечень необходимых документов для оценки недвижимости

Максимально сжатые сроки независимой оценки

Высшее качество независимой оценки

Индивидуальный подход в оценке каждого случая

Перечень документов необходимых для оценки квартир и комнат:

Перечень документов необходимых для оценки индивидуальных жилых домов:

Перечень документов необходимых для оценки земельных участков:

Перечень документов необходимых для оценки коммерческой недвижимости (помещения, офисы, здания, сооружения:

Действующие на момент оценки документы БТИ:

Среднегодовая сумма расходов на содержание здания, а именно:
Условно-постоянные:

Консультация по услугам

Менеджеры компании с радостью ответят на ваши вопросы, произведут расчет стоимости услуг и подготовят индивидуальное коммерческое предложение

Источник

Как узнать кадастровую стоимость недвижимости

Этот материал обновлен 14.10.2020.

С помощью кадастровой стоимости объекта государство говорит, сколько на его взгляд стоит та или иная недвижимость.

Кадастровую стоимость объекта устанавливает государство. Ее определяют по объективным характеристикам: расположению недвижимости и тому, что представляет собой имущество.

Что такое кадастровая стоимость

Чтобы определить кадастровую стоимость, государство проводит кадастровую оценку по специальной методике. Так власти пытаются примерно понять, сколько стоит недвижимость на рынке.

Чем отличается от рыночной и инвентаризационной. Инвентаризационная стоимость — это себестоимость объекта. Государство оценивает стоимость объекта недвижимости только по техническим характеристикам: из чего построено здание, как долго пригодны такие материалы и сколько уже используются, как изменились цены строительных материалов и сопутствующих работ. Инвентаризационную стоимость рассчитывают бюро технической инвентаризации — БТИ.

Основные показатели, которые влияют на размер инвентаризационной стоимости, — площадь объекта, материалы, из которых он построен, и его физический износ. Как правило, БТИ для расчетов используют сведения из сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости.Такие документы выпускали в 70-х годах прошлого века. Бюро пересчитывает данные до уровня действующих цен.

Инвентаризационная стоимость обычно ниже, чем кадастровая.

Рыночная стоимость — это самая вероятная цена, за которую конкретный объект оценки может быть продан на рынке в условиях конкуренции и при условии, что на стоимость сделки не влияют никакие чрезвычайные обстоятельства.

Рыночная цена учитывает все факторы: год постройки объекта, его планировку, этажность дома и этаж, на котором расположен объект, инфраструктуру, техническое состояние и даже место, куда выходят окна. На рыночную цену влияет состояние квартиры или дома: ремонт, перепланировки. Рыночная цена может упасть из-за обременений или проблемных собственников.

Кадастровая стоимость тоже учитывает многие параметры, из которых складывается рыночная цена. Например, транспортную доступность, развитость инфраструктуры, расположение дома: центральный район, спальный или окраина.

Основная разница между кадастровой и рыночной ценой в том, что кадастровая рассчитывается методом массовой оценки. Чтобы ее определить, берут большое количество объектов на определенную дату, используют стандартные методики и статистический анализ. При этом не учитываются индивидуальные характеристики дома или квартиры, поскольку физическое обследование каждого объекта провести невозможно. Грубо говоря, берут дом и присваивают всем квартирам одинаковой площади в этом доме одну кадастровую стоимость.

Расчет инвентаризационной стоимости вовсе не учитывает критерии, которые влияют на ценность объекта на рынке, поэтому даже приблизительно не соответствует расчету кадастровой и рыночной стоимости.

Это наглядно видно на примере ветхих домов в центре города. Кадастровая стоимость таких домов всегда намного выше инвентаризационной: дома в центре можно использовать с большей выгодой, чем на окраине.

Разница кадастровой и инвентаризационной стоимости нового дома на окраине, наоборот, будет меньше: район необжитый, арендаторов найти сложно.

На что влияет кадастровая стоимость объекта

Стоимость недвижимости по кадастру учитывается при расчете земельного и имущественного налогов.

Налог на имущество платят за недвижимость — это плата государству за владение этим имуществом. Рассчитывают налог исходя из кадастровой стоимости — она является налоговой базой:

Налог на имущество = кадастровая стоимость × ставка налога

Кадастровую стоимость берут по состоянию на 1 января года, за который исчисляется налог.

Раньше налог на имущество рассчитывали по инвентаризационной цене — он был существенно ниже.

Земельный налог рассчитывают аналогично имущественному: по кадастровой цене земельного участка.

Налог на доходы при продаже квартиры. При продаже квартиры платят НДФЛ — 13% от вырученной суммы.

Налоговая сравнивает эту сумму с кадастровой стоимостью. Если продавец получил меньше, чем кадастровая стоимость, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, налог посчитают от кадастровой стоимости с понижающим коэффициентом 0,7. Кадастровая стоимость не дает возможности сильно снизить НДФЛ за счет искусственного занижения цены недвижимости.

Налог при получении квартиры в подарок тоже равен 13% от дохода. Доходом считается кадастровая стоимость квартиры.

Нотариальные расходы на сделки с квартирой. Исходя из кадастровой стоимости объектов рассчитывается госпошлина для нотариального удостоверения сделок:

Когда требуется запрашивать кадастровую стоимость

Рассчитать налоги. Налоговая сама исчисляет налог на имущество и присылает квитанцию в личный кабинет налогоплательщика или по почте. Но если вы привыкли заранее планировать траты, то сориентироваться по сумме, которая уйдет на уплату налога, вы сможете, только узнав кадастровую стоимость объекта.

Если вы получили имущество в дар или по наследству и у вас нет льгот, освобождающих от уплаты налога на доход физического лица, НДФЛ тоже будет исчисляться из кадастровой стоимости. Его величину вы посчитаете, когда будете заполнять декларацию.

Получить ипотечный кредит. Кадастровая стоимость нужна, чтобы получить кредит, если вы собираетесь взять у банка деньги взаймы под залог недвижимости.

Оформить наследство. Нотариус рассчитает госпошлину за выдачу свидетельства о праве на наследство, исходя из рыночной или кадастровой стоимости.

Подать в суд. От кадастровой стоимости будет считаться госпошлина при имущественных судебных спорах в отношении объектов недвижимости. Например, если кто-то построил объект недвижимости и узаконивает его через суд.

Как узнать кадастровую стоимость

Узнать кадастровую стоимость можно по адресу объекта или его номеру. Это можно быстро и бесплатно сделать на сайте Росреестра.

Номер указан в свидетельстве о государственной регистрации права собственности или в выписке из ЕГРН. В выписке, кстати, тоже есть кадастровая цена имущества, но она может быть неактуальной.

На сайте Росреестра можно узнать стоимость квартиры или земельного участка на момент запроса, а также дату, с которой рассчитывается налог на кадастровую стоимость недвижимости.

По адресу объекта и когда нет адреса. Если известен только адрес и Росреестр не нашел по нему информацию, проще всего посмотреть кадастровую стоимость на публичной кадастровой карте. На ней нужно найти свой город и дом, узнать кадастровую стоимость всего дома, разделить ее на площадь дома, которая будет указана там же, и умножить на количество своих квадратных метров.

Если адреса вы не знаете, но у вас есть кадастровый номер объекта, можно найти объект по номеру. Алгоритм тот же, но вместо города, улицы, номера дома вводите кадастровый номер. В этом случае поиск сократится до двух шагов — система сразу покажет вам информацию о нужном объекте.

Если вы не знаете ни точного адреса, ни кадастрового номера, к сожалению, выяснить стоимость не выйдет: без идентифицирующих сведений система не поймет, что искать.

Кадастровую стоимость можно узнать в самом Росреестре или в многофункциональном центре — второй вариант будет дольше.

стоит электронная выписка из ЕГРН

Существуют частные сайты, где можно заказать выписку из ЕГРН и узнать кадастровую стоимость. Они выдают информацию только в электронном формате, но быстрее и дешевле — за 250 Р : частники выкупают постоянный доступ к открытым сведениям о собственниках и продают сведения желающим узнать кадастровую стоимость со скидкой.

Как определяют кадастровую стоимость

Из чего складывается. На стоимость по кадастру влияют: местоположение, назначение — жилое или нежилое, этаж и количество этажей в здании, год постройки, материал стен, площадь недвижимости или земельного участка, наличие коммуникаций, экономическая ситуация в регионе, категория земель, если речь идет о земельном участке.

Как часто проводится оценка кадастровой стоимости. Государственная кадастровая оценка проводится не чаще одного раза в четыре года, а в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — не чаще одного раза в два года. Исключение — внеочередная государственная кадастровая оценка. Ее могут проводить, например, при снижении индекса цен на рынке недвижимости на территории региона на 30 и более процентов.

Негосударственная оценка объекта может проводиться чаще. За нее платит тот, кто заказал такую оценку — заинтересованное лицо. Например, если собственник считает, что государственная оценка его квартиры завышена, и собирается ее оспаривать, он заказывает свою оценку, чтобы узнать актуальную цену.

Когда меняется кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость меняется, если меняются характеристики объекта.

Основания для увеличения:

Основания для снижения:

Как узнать, какие сведения использовались при оценке

Для этого тоже есть специальный сервис на сайте Росреестра — получение сведений из Фонда данных государственной кадастровой оценки по номеру.

Зная кадастровый номер объекта недвижимости, можно скачать полный отчет по проведению оценки в заархивированной папке. Там же указано, какой региональный орган власти заказал оценку, какой эксперт оценивал кадастровую стоимость объекта недвижимости и когда отчет об оценке был утвержден для целей налогообложения.

Можно ли оспорить цену

Можно не только узнать, но и пересмотреть стоимость объекта, если она отличается от рыночной или рассчитана по неверным параметрам.

Это имеет смысл при высокой цене объекта: квартиры, дома или земельного участка. Ежегодный имущественный налог составляет 0,1%, так что существенной будет разница между рыночной и кадастровой ценой недвижимости в несколько миллионов рублей.

Завышенная величина наносит ущерб предпринимателям: при продаже любого объекта коммерческой недвижимости уплачивается налог на прибыль в размере 20% от цены по кадастру.

Если для расчета использовались ошибочные характеристики или стоимость недвижимости по кадастру выше рыночной, налог пересчитают с даты внесения ошибочной информации в государственный реестр, но только за три года. При этом перерасчет возможен только в меньшую сторону.

Оспорить стоимость можно в досудебном порядке или в суде. Досудебное разрешение спора проходит в Росреестре — в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Физическое лицо не обязано начинать спор с комиссии, а может сразу обратиться в суд. Юридическим лицам придется сначала обратиться в комиссию Росреестра, и только если результат будет отрицательным, продолжить оспаривать в судебном порядке.

В комиссии Росреестра. Комиссия формируется при территориальном управлении Росреестра в субъекте РФ.

В комиссию подается заявление, составленное в свободной форме. В нем должны быть указаны ФИО заявителя, адрес места жительства и причины, по которым заявитель считает кадастровую стоимость неверной.

К заявлению надо приложить:

Заявление не примут к рассмотрению, если:

Если документы поданы и оснований для отказа нет, комиссия назначит заседание. Вы имеете право участвовать. О дате рассмотрения заявления вас должны уведомить в течение семи рабочих дней со дня поступления заявления.

Срок рассмотрения заявления о пересмотре кадастровой стоимости — месяц с даты поступления заявления в комиссию.

Комиссия решает пересмотреть кадастровую стоимость или отказать. Если стоимость решили пересмотреть, комиссия в течение пяти рабочих дней уведомляет об этом территориальное управление Росреестра.

В суде. Если комиссия откажет в пересмотре кадастровой стоимости, можно обратиться в суд. Можно пойти туда сразу, минуя комиссию. Бывает, что комиссия решает сделать кадастровую стоимость ниже, а местные власти оспаривают это решение в суде.

Чтобы оспорить кадастровую стоимость, подают административный иск. Если сначала пытались оспорить через Росреестр, то в суде будете оспаривать решение, действия или бездействие комиссии. Если пошли в суд сразу, то будете оспаривать саму кадастровую стоимость. Здесь два варианта:

Обратиться в суд вы можете в течение пяти лет с даты внесения в ЕГРН неверной кадастровой стоимости.

Иск по таким делам подается в Верховный суд субъекта РФ — Верховный суд республики, краевой, областной суд по адресу ответчика.

По делам об оспаривании решений, действий или бездействия комиссии ответчиками выступают комиссия и отделение Росреестра, при котором она создана.

Если вы пошли в суд, минуя комиссию, ответчиком может быть государственный орган или орган местного самоуправления, утвердивший кадастровую стоимость, а также Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии — Росреестр.

Административное исковое заявление составляется по общим правилам, которые предусмотрены для таких документов.

В иске обязательно указывают:

К иску прикладываются:

Размер госпошлины составляет 2000 Р для организаций и 300 Р для физлиц.

Если оспариваете кадастровую стоимость нескольких объектов недвижимости, пошлину надо платить за каждый объект.

Суд должен рассмотреть заявление в течение двух месяцев со дня его поступления. Если решение будет положительным — ваши требования удовлетворят и стоимость пересмотрят, в резолютивной части решения укажут новую кадастровую стоимость.

Источник