оценка квартиры для банка
Как сделать оценку квартиры для ипотеки
И зачем она нужна
Вы собрались купить квартиру в ипотеку.
Банк одобрил заявку на кредит, агент подыскал подходящую квартиру. Следующий шаг — собрать для банка полный комплект документов. В нем обязательно будет оценка недвижимости.
Когда банк дает заемщику ипотечный кредит, он автоматически берёт в залог ту недвижимость, которую на этот кредит покупают: «Вот тебе деньги, но, пока ты всё не вернешь, квартира как бы моя». Если заемщик не возвращает деньги, банк имеет право забрать квартиру и продать ее на торгах.
Сила ипотечного кредита как раз в том, что квартиру легко продать с торгов — на языке банков это ликвидный залог. Банки уверены в выдаваемых кредитах, поэтому могут снижать ставки.
Банку важно, на что именно он дает 3 000 000 рублей: на хижину или на квартиру. Сможет ли он в случае чего продать эту квартиру за те же 3 миллиона? На этот вопрос ему должна ответить оценка.
Для покупателя оценка — дополнительная гарантия, что объект стоит тех денег, за которые продается.
Кто делает оценку
Оценкой недвижимости занимаются оценщики. Их деятельность регулируется федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Это может быть компания или индивидуальный предприниматель.
Что обязательно должно быть у оценщика:
Профильное образование, членство в саморегулируемой организации и застрахованная отвественность
По закону банки обязаны принимать оценку любого оценщика. Но в реальности банки сами аккредитовывают компании, оценке которых доверяют. Какие именно оценщики котируются у конкретного банка, обычно написано на сайте. Сбербанк сотрудничает с 256 оценщиками, банк «Возрождение» — с 90.
Как выбрать компанию для оценки
Позвоните по списку оценочных компаний, предложенному в банке. Вот что нужно выяснить в разговоре.
Как быстро выезжает оценщик. Нормальный срок — 1—2 дня.
Как долго готовится отчет. Обычно за 3—5 дней.
Сколько стоит вторая копия отчета. Оценочные компании по умолчанию делают одну копию отчета. Вторую копию в нормальной компании распечатают бесплатно. В отдельных компаниях вторая копия будет стоить 500 рублей.
Стоимость зависит от срочности, цели, самой квартиры и других параметров. Точную стоимость оценки узнавайте у оценщика
Как выглядит отчет
Оценка квартиры оформляется в виде отчета. Отчет хранится в распечатанном виде вместе с закладной на квартиру.
В отчете обязательно должно быть прописано:
Без печати и подписи оценщика отчет недействителен. К отчету прикладывают одностраничный документ с кратким содержанием отчета. Его отдают в банк вместе с отчетом.
Какая бывает стоимость
Задача оценщика — рассчитать рыночную и ликвидационную стоимость объекта.
Рыночная стоимость — цена квартиры, если ее продавать без спешки и форс-мажорных обстоятельств.
Ликвидационная стоимость — минимальная цена, за которую банк продаст квартиру в короткий срок.
Чтобы рассчитать эти показатели, оценщик оценивает саму квартиру и смотрит состояние рынка недвижимости по похожим объектам.
Что влияет на рыночную стоимость
Район, в котором находится недвижимость. Он влияет на стоимость квадратного метра: в Санкт-Петербурге квадратный метр в Московском районе в среднем на 20 000 рублей дороже, чем в Невском. Поэтому квартира в новом доме, который построили среди старых панельных домов, будет стоить дешевле аналогов в хорошем районе.
Технические характеристики здания: в каком году дом построили, когда делали капитальный ремонт и сколько в доме этажей. Учитывается всё: наличие мусоропровода, организованность парковки, состояние парадной.
Состояние квартиры. Какой этаж, сколько комнат и есть ли ремонт. Оценщик смотрит даже на то, линолеум или ламинат постелен на полу, есть ли кафель в ванной и как сделано освещение в квартире.
Состояние квартиры имеет значение: если обои грязные, в отчете ставят пометку «требует ремонта».
Ремонт с обоями и за 70 тысяч рублей, и за 5 тысяч приравнивается к «евроремонту». Поэтому ждать, что оценщик включит в стоимость квартиры полную цену дизайнерского ремонта, не стоит. В лучшем случае он поставит повышающий коэффициент на ремонт.
Рынок недвижимости в текущий момент. Эксперт смотрит на аналогичные объекты на рынке. Для однушки в монолитном доме аналогами будут такие же по площади квартиры в монолитных или кирпичных домах. Панельные дома обычно не сравнивают с кирпичными или вводят коэффициенты. Для оценки квартиры используют пять аналогичных объектов. Сравнение аналогов — хороший способ увидеть, где завышена цена.
Последний этаж снижает оценочную стоимость квартиры на 2—3%, первый этаж — на 5—10%
Как рассчитать ликвидационную стоимость
Ликвидационная стоимость рассчитывается по формулам. Здесь имеют значение эластичность спроса и стоимость денег во времени.
Пример эластичности спроса. На трехкомнатную квартиру в новом доме на первом этаже спрос небольшой, потому что большой метраж и низкий этаж отпугивают покупателей. Продать такую квартиру за короткий срок можно только по низкой цене. Разница между рыночной и ликвидационной ценой — до 3 млн рублей.
На однокомнатную квартиру на среднем этаже панельного дома в 5 минутах ходьбы от метро высокий спрос, потому что такие квартиры всегда востребованы рынком. Ликвидационная стоимость такой квартиры близка к рыночной.
Пример стоимости денег во времени. Когда речь идет о больших сроках и больших деньгах, часто говорят, что деньги дешевеют со временем. То есть рубль сейчас более ценный, чем рубль через год. Если квартиру можно продать дешевле и сейчас, то это лучше, чем чуть дороже и потом. У этого принципа много обоснований: инфляция, политические риски, человеческая смертность и мировой прогресс.
Для простоты можно считать так: рыночные цены на жилье медленно падают, а деньги дешевеют из-за инфляции, поэтому квартиру лучше продавать сейчас.
Когда квартира продается по ликвидационной цене, погашается в первую очередь кредит. Остатки средств получает заемщик. Поэтому чем выше ликвидационная цена, тем больше денег останется у него на руках.
Ликвидационная стоимость у бюджетной квартиры ненамного отличается от рыночной. Ее проще всего продать на рынке, поскольку на них есть спрос. Элитная квартира в новостройке будет долго продаваться даже с дисконтом.
Разброс цен на трехкомнатные квартиры в Санкт-Петербурге
Мы выбрали квартиры в пределах одного района по данным портала недвижимости EMLS
Оценка квартиры для ипотеки
При оформлении ипотечного кредита любой заемщик сталкивается с необходимостью провести экспертную оценку квартиры. Без этого отчета оформление невозможно. Банку нужно знать рыночную стоимость и основные характеристики объекта.
Для чего проводится оценка квартиры для ипотеки, как и где ее заказать. Что вообще содержит отчет, какая информация в нем отражается. Бробанк.ру расскажет подробно о процессе проведения оценки и его стоимости. Расходы на услугу кладутся на плечи заемщика.
Что такое оценка для ипотеки, зачем она нужна
При выдаче ипотечного кредита банк принимает покупаемый объект в залог. А к залогу указываются определенные технические требования, которым он должен соответствовать. Кроме того, банку важно знать реальную рыночную цену объекта, так как в случае чего придется ее продавать.
Зачем банк требует оценку квартиры при ипотеке:
Порой бывает так, что продавец устанавливает одну цену, а в оценке фиксируется другая. Например, квартира с хорошим ремонтом, с меблировкой продается за 6000000 рублей. Но реальная рыночная цена самого объекта оценивается в 5000000. Тогда заемщику для покупки нужно увеличивать первоначальный взнос, банк не выдаст в кредит больше 5 млн из акта оценки.
Технически можно попробовать договориться с оценщиком. Он может применить какие-то повышающие коэффициенты для расчета рыночной цены. Не факт, что получится, но попробовать можно.
Кто проводит оценку недвижимости для ипотеки
Это может сделать только уполномоченная фирма. Есть даже специальный ФЗ Об оценочной деятельности в РФ, где прописаны все критерии к оценщикам, их работе. Просто так право заниматься такой деятельностью они не получают.
В законе прописаны даже требования к образованию сотрудников оценочных компаний. Это могут быть только специалисты, получившие диплом о высшем образовании, сдавшие квалификационные экзамены.
Деятельность оценочных компаний подконтрольна государству, поэтому не стоит надеяться на какие-то послабления, на получение нужного вам результата за деньги.
Но лично вам не придется заниматься поиском оценочной компании, соответствующей нормам закона. За вас это сделает банк. Кредиторы уже имеют партнерские договора с фирмами. И эти фирмы прошли аккредитацию самого банка, то есть соответствуют всем его требованиям.
На сайтах ипотечных банков обычно сразу указывается перечень аккредитованных оценочных компаний, куда вы можете обратиться. И это совсем немаленький список, в том же Сбере больше 200 партнеров по всей стране.
В каждом городе действует свой перечень аккредитованных банком оценочных компаний. Например, если взять Сбербанк и выбрать город Пермь, выйдет перечень из примерно 3 десятков партнерских фирм, ипотечный заемщик может обращаться в любую из них:
Как выбрать оценочную компанию
Так как вы проводите оценку недвижимости для ипотеки, никаких сложностей с выбором не возникнет. Весь процесс оформления сопровождает представитель банка, который во всем поможет, на всех этапах будет давать консультации.
По сути, не имеет никакого значения, какая именно компания проводит оценку. Разница обычно касается только сроков проведения анализа и подготовки отчета. Цены услуг примерно идентичны.
Возможны два варианта выбора:
Сам же процесс оценки и вид отчета будут идентичными во всех фирмах, поэтому никакой разницы нет.
Как проходит осмотр и оценка недвижимости
Оценка проводится уже после первичного одобрения ипотеки и выбора объекта для покупки. Если покупается объект вторичного рынка или готовая новостройка, оценка проходит сразу, отчет входит в обязательный комплект документов. Если речь о строящемся объекте, то оценка делается после сдачи дома, то есть уже после выдачи ипотеки.
Для проведения оценки необходимо предоставить специалисту выписку из ЕГРН и документы технической инвентаризации. Если понадобятся дополнительные документы, клиенту предварительно сообщат.
Так как квартира еще не куплена, документы для оформления ипотеки и ее оценки собирает продавец. Он же ждет оценщика, встречает его, сопровождает осмотр помещения.
Как проходит оценка недвижимости для ипотеки:
Подать заявку оценочной фирме, оплатить услугу и договориться о визите специалиста. Обычно все это можно сделать дистанционно.
Обеспечить ему доступ в квартиру, дать ее осмотреть, сделать необходимые для отчета фото.
Ждать изготовления отчета. Часто аккредитованные банками фирмы-оценщики напрямую присылают отчет в банк, в итоге заемщику не нужно совершать дополнительные действия.
По срокам ориентируйтесь на 5-10 дней. Обычно в первый или второй рабочий день после приема заявки выезжает специалист. Потом 3-6 дней делается отчет и передается в банк. Это время входит в отведенные банком 60-90 дней на поиск объекта и сбор документов на него.
Что касается цены, то она зависит от региона, города, места расположения объекта. Обычно это 3000-6000, в Москве и СПБ стоимость самая высокая.
Оплачивает услугу не банк, а вторая сторона оформления ипотеки. Обычно это первое заинтересованное лицо — покупатель, то есть заемщик. Но можно договориться и о делении стоимости оценки с продавцом поровну или как-то иначе. Тут уже как договоритесь.
Что собой представляет отчет
Это не просто бумажка, это объемный документ, в который могут входить 30-40 сшитых между собой листов. В нем дается полный расклад по заказчику, объекту, оценочной фирме.
Первый лист отчета содержит основную информацию и выглядит так:
Что отражается в отчете:
Большая часть отчета — это анализ ценообразования, объяснение тому, на каких основаниях специалист установил именно такую рыночную стоимость квартиры. Здесь очень много факторов.
Подготовленный отчет действителен в течение полугода. Компания может подготавливать два отчета для банка и заказчика или один, только для банка. Во втором случае, если вам нужен свой экземпляр, за него могут взять плату.
Оценка квартиры для банка
Финансовые учреждения, выступая кредиторами для клиентов, требуют провести оценку недвижимости. Экспертиза нужна для взятия ипотеки, при оформлении права собственности на объект, для страхования жилья и рефинансирования ипотечного кредита. Без отчета с прописанной рыночной стоимостью имущества оформление кредита невозможно. Поэтому независимая оценка квартиры для банка является первым шагом для выдачи кредитных средств заявителю.
Проведение экспертизы жилья для ипотеки
Зачем банку оценка квартиры при ипотеке? Выдавая кредит, финансовая организация берет под залог объект, который заемщик покупает. И этот залог должен соответствовать определенным техническим требованиям. Банк обязан знать реальную рыночную цену недвижимости, чтобы в экстренном случае была возможность его продажи.
Исходя из оценочной экспертизы, кредитор может определить точные кредитные лимиты для определенного клиента. В случае если продавец жилья требует сумму выше рыночной, банк не будет выдавать сумму больше, чем указано в отчете оценочных мероприятий. Оценкапоказывает технические параметры объекта, и кредитор может увидеть, соответствует ли имущество требованиям залога. Таким образом, оценщик является «глазами» финансовой организации.
Оценочные мероприятия доказывают честность клиента, говорят о том, что недвижимость не находится под залогом и в нем не зарегистрированы лица, которые относятся к категории незащищенных слоев населения. То есть с помощью процедуры проверяется юридическая чистота объекта.
Иногда продавец требует одну сумму, а отчет фиксирует другую. Рассмотрим пример: жилье с хорошим ремонтом и мебелью продают за 6 млн. рублей. Однако согласно отчету оценщика ее рыночная цена не превышает 5 млн. рублей. Тогда заемщик для приобретения этой квартиры обязан увеличить первоначальный взнос, потому что кредитор не выдаст ипотеку больше чем 5 млн. рублей.
Что такое рыночная и ликвидационная стоимость
Экспертиза говорит о реальной рыночной цене имущества, по которой он может быть продан на рынке в условиях сегодняшних требований деятельности, связанной со сферой недвижимости.
Оценщик вносит в документ еще и ликвидационную стоимость недвижимости. Она означает скорость реализации жилья в том случае, если заемщик не будет выполнять обязательства по ипотечному кредиту. Высокий показатель ликвидности говорит, что продажа имущества в непредвиденных обстоятельствах будет быстрой. Это способствует скорому одобрению определенной суммы ипотеки.
Что конкретно оценивается и как выглядит отчёт
Отчет представляет собой документ, в который зачастую входит более 20 вшитых страниц с разной информацией по объекту. Чтобы был одобрен кредит, оценка квартиры для банка должна состоять из следующих пунктов:
Основная часть документа – это полный анализ ценообразования и пояснения, почему эксперт установил такую рыночную цену объекта. Отчет действителен в течение шести месяцев. Оценочная компания подготавливает полную документацию только для кредитора в одном экземпляре. В стоимость оценки квартиры для банка может не входить изготовление второго отчета для заказчика. Перед проведением экспертизы рекомендуется узнать, нужно ли оплачивать копию документации для заемщика.
Кто имеет право проводить анализ стоимости
Согласно закону «Об оценочной деятельности в РФ» заниматься оценкой могут только уполномоченные компании. В вышеназванной статье обозначены все критерии и условия, которые обеспечивают честную работу лицензированных фирм. Закон даже предписывает обязательные требования к образованию оценщика. Он должен быть специалистом с высшим профильным образованием, который сдал все квалификационные экзамены.
Работа этих фирм контролируется государством. Чтобы оценить квартиру для банка, можно обратиться к частному оценщику со своей практикой или к большой организации. Зачастую банки сотрудничают с уже проверенными компаниями и требуют от заемщика отчета от одной из них. Такие фирмы постоянно проходят аккредитацию и соответствуют всем требованиям конкретного банка. Любая финансовая организация выставляет на официальный сайт список фирм, с которыми она работает. В перечне можно найти представителей в разных городах и регионах страны.
Можно ли повлиять на результат экспертизы
На итоговые сведения в отчете в принципе повлиять сложно. Однако иногда разные фирмы могут дать разную оценку стоимости. Документы составляются вручную экспертами, и подход к анализу может быть не одинаковым. Однако, по сути, разница не будет кардинальной.
Стоимость анализа для банка в нашей компании
Для взятия ипотеки нужна честная оценка квартиры для банка, заказать оценку заемщики могут в нашей компании. Фирма «АВЕРТА ГРУПП» имеет более 10 лет опыта работы оценочных экспертиз. С каждым годом наша организация расширяет перечень аккредитаций в разных банках России.
В нашей компании цена оценки недвижимости начинается от 3 тысяч рублей. Все расценки услуг вы сможете посмотреть в прайс-листе. Цены могут отличаться от реальной оплаты работы. Финальная цена определяется после предварительной бесплатной консультации специалиста. Также на страничке вы сможете онлайн рассчитать точную цену за экспертизу вашего имущества.
Оценка квартиры для банка
Если Вы хотите заказать услугу оценки квартиры для банка, воспользуйтесь, пожалуйста, одним из способов:
Для того чтобы произвести оценку квартиры для банка, вам потребуются услуги проверенной и авторитетной организации. Компания ООО «СОЮЗ-ЭКСПЕРТ» заслужила неоспоримый авторитет на рынке благодаря высокому качеству предоставляемых услуг. У нас вы можете заказать и коллективную оценку для оформления закладной в банке.
Для чего необходима оценка квартиры для банка?
Оценка квартиры является обязательным этапом для оформления ипотеки. Банк рассматривает квартиру как залог, поэтому отталкивается от ее стоимости, определяя сумму кредита. Если заемщик не сможет вносить ежемесячные платежи, банк имеет право продать эту квартиру. Именно поэтому банки не выдают ипотечный заем, превышающий по стоимости цену жилья.
Производит оценку жилья для банка оценочная компания, однако, прежде чем обратиться за помощью к оценщику, необходимо согласовать его кандидатуру с самим банком.
Важно! Некоторые банки имеют список аккредитованных оценщиков и исключают возможность работы с другими компаниями. Согласование оценщика с банком необходимо, чтобы не пришлось проводить процедуру дважды.
Процедура оценки может занять до 3 дней, и сама по себе не сложна. По согласованию оценочной компании с банком необходимо заключить с оценщиком договор, после чего тот приступает к работе в оговоренное время. Оценщик проводит осмотр и делает фото квартиры и прилегающих к ней помещений.
Компания «Союз-Эксперт» аккредитована в следующих банках:
На результат оценки влияет множество факторов, в числе которых:
На основании полученных данных оценщик составляет подробный отчет для банка, который обычно содержит от 20 до 30 страниц. К отчету прикладываются фото и другие документы, позволяющие аргументировать установленную цену. В отчете фигурируют две цены: рыночная и ликвидная. Банк обращает внимание на вторую, так как заинтересован продать жилье как можно быстрее, если заемщик прекратит выплачивать кредит.
С какими проблемами можно столкнуться?
Сейчас вероятность стать жертвой мошеннических действий оценщика очень мала, так как банки работают только с проверенными фирмами и подвергают все отчеты тщательнейшей проверке. Однако это не исключает возможности непреднамеренной ошибки оценщика, ведь спрогнозировать, что будет через 5-10 лет, иногда затруднительно. Поэтому банк в любом случае рискует, что не сможет вернуть деньги, которые дал в кредит, даже в результате продажи жилья.
Основная проблема для заемщика : когда рыночная стоимость оказывается выше оценочной. В этом случае заемщик рискует не получить от банка всех средств, необходимых для покупки. Заемщику остается три варианта действий: либо обратиться к другому оценщику (что невозможно, если банк настаивает на предложенной кандидатуре), либо найти другой вариант жилья, либо попытаться оспорить оценочную стоимость в суде. Согласно ФЗ «Об оценочной стоимости в РФ» выигрыш дела заемщиком дает ему право на возмещение трат на некомпетентного оценщика.
Какие документы нужны для оценки?
В пакет необходимых для оценки документов входят:
Как заказать услугу оценки квартиры для банка?
Если вы желаете, чтобы оценка выбранной вами для ипотеки квартиры осуществлялась опытным и квалифицированным экспертом, вам стоит обратиться в компанию ООО «СОЮЗ-ЭКСПЕРТ». Заказать услугу можно, позвонив по контактным телефонам ☎ (495) 236-90-36, (495) 532-34-74, (499) 131-05-10 или лично посетив офис компании, который находится по адресу.
Оценка квартиры для ипотеки в Москве и области
Для чего нужна оценка при ипотеке
При выдаче ипотеки на конкретную стоимость банк требует предоставление независимой оценки приобретаемой недвижимости. Предоставление оценки обязательно в соответствии с Федеральным законом №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Независимый оценочный отчет необходим банку так как зачастую сумма сделки отличается от реальной стоимости недвижимости. В случае неисполнения обязательств заемщика банк реализует залоговую недвижимость. Если стоимость недвижимости будет выше рыночной, то при реализации банк понесет убытки.
Оценка необходима для гарантии выполнения ипотечных обязательств заемщика перед банком.
Расходы на проведение оценки возлагаются на заемщика. Оценка всегда платная. Ее стоимость можно приравнять к другим накладным расходам, полученным в процессе оформления ипотеки.
Кто может проводить оценку для ипотеки
Каждый банк предоставляет список аккредитованных оценочных компаний. Вы можете отказаться от компаний, рекомендуемых банком, однако лучше выбрать оценочную компанию из списка, так как это проверенный партнер банка, соответственно скорость обработки отчета займет меньше времени. По действующему законодательству каждый оценщик должен иметь полис страхования гражданской ответственности на срок от одного года на минимальную сумму 300 тысяч рублей, быть членом саморегулируемой организации (СРО), не состоять в родстве с заказчиком.
Документы необходимые для оценки при ипотеке
Независимая оценка осуществляется строго в рамках закона и стандартов банка, поэтому для ее проведения необходимы следующие документы:
Для вторичного жилья и частных домов:
Отчего зависит результат рыночной стоимости в отчете
Для проведения независимой оценки оценщик применяет сравнительный подход. Данный подход заключается в подборе аналогичных квартир на открытом рынке. Оценщик вводит необходимые корректировки для уравнивания объектов-аналогов и объекта-оценки. В большинстве случаев затратный и доходный подходы не применяются.
При проведении оценки учитывается множество деталей:
На основании полученных данных (документов, предоставленных заказчиком и визуального осмотра) оценщик формирует отчет с расчетами рыночной и ликвидационной стоимости имущества на момент осмотра.
Что содержит в себе отчет для ипотеки
Отчет содержит в себе описание применяемых стандартов, анализ рынка, анализ эффективного использования, фотографии квартиры и ее местоположения, копии документов заказчика, копии документов оценочной компании и оценщика (свидетельство в СРО, страховой полис, диплом об образовании оценщика).
Банки выдвигают определенные требования к оформлению отчета об оценке. Оценочный отчет должен соответствовать установленным стандартам Ассоциации Ипотечного Жилищного Кредитования (АИЖК), а так же индивидуальным стандартам самого банка.
Юридически оценочный отчет обладает статусом официального документа. На его формирование требуется до 3 дней. Оценочный отчет является действительным в течение 6 месяцев.
По состоянию на 2017 год процедура оценки для банка никаких нововведений не содержит.
Наша компания является сертифицированным партнером проведения оценки для физических лиц в большинстве банков РФ (таких как: Сбербанк, ВТБ24, ТрансКапиталБанк, Связь-Банк, ДельтаКредит, Газпромбанк и др).
Наличие системы контроля качества (СКК) оценочных отчетов в компании «Судоценка» позволяет достичь высокого уровня качества результатов независимой оценки и, соответственно, приводит к снижению кредитных рисков банка в части залогового обеспечения.
Мы гарантируем Вам результат объективной стоимости Вашего имущества.