отчет о проверке квартиры
Как самостоятельно проверить квартиру на юридическую чистоту – пошаговая инструкция
Сегодня покупка квартиры – это не просто подписание нескольких бумаг и оплата, это еще и большие риски потерять все из-за попадания в руки к мошенникам. Именно поэтому настоятельно рекомендуется обращаться за помощью только в проверенные агентства, где возможность быть обманутым исключается априори. Если же вы нацелены самостоятельно провернуть сделку купли-продажи квартиры или любой другой недвижимости, то мы предлагаем вам подробную инструкцию о том, как проверить объект на юридическую чистоту и обезопасить себя от действий недобросовестных продавцов.
Получите выписку из ЕГРН
Как только вы выбрали подходящую вам квартиру, не спешите заключать договор. Первым делом необходимо ее осмотреть и познакомиться с собственниками жилья. Случается, что на встрече продавец представляется владельцем данного жилья, однако по факту он является квартиросъемщиком, а законные хозяева давно живут где-то заграницей и лишь получают оплату за жилье.
Это довольно распространенная схема мошенничества, которая рассчитана на доверчивых граждан. В теории эту квартиру продали уже несколько раз, а по факту собственник как был Иванов Иван, так им и остался. Для того чтобы выяснить данные обстоятельства и удостовериться в том, что вы действительно имеете дело с законным владельцем, после осмотра квартиры закажите полную выписку из ЕГРН по данной жилплощади. Выписку из ЕГРН можно заказать на сайте https://rosreestr.net.
На что обратить внимание в выписке:
Наличие обременений и арестов
Обязательно проверьте квартиру на наличие обременений. Недобросовестные собственники могут не предоставить данных о том, что жилплощадь находится в залоге, ипотеке, на нее наложен арест или же ведутся судебные споры. В выписке из ЕГРН, в разделе № 2 указанно кто является действующим собственником, а так же указаны обременения, ограничения и аресты, если они присутствуют.
Сделка только с собственником недвижимости
Заключайте сделку только с собственником, доверенность может быть поддельной. Сделайте выписку из ЕГРН, и сверьте данные с паспортом. Опасность кроется в том, что доверенность может быть не только «липовой», нотариус будет в сговоре, а собственник может быть даже и не быть в курсе, что его недвижимость продают. Если Вы все же решили заключить договор с представителем собственника, проверьте доверенность на подлинность на сайте http://reestr-dover.ru/.
Подлинность документов
Немаловажным также является и проверка документов на подлинность. Это можно сделать самостоятельно: иногда люди буквально от руки приписывают неверные данные или утверждают, что была допущена ошибка, которую они исправили. Помните, что все подобные помарки должны быть обязательно заверены нотариусом, а договоры купли-продажи до 2013 года и другие договоры зарегистрированы в Росреестре.
Проверка техпаспорта недвижимости
Техпаспорт объекта – это тот самый документ, в котором четко прописан план квартиры. Его необходимо сравнить с фактическим состоянием жилплощади. Если он отличается, то дело нечистое. Обратите внимание на наличие перепланировки, и узаконена ли она. Все данные из техпаспорта также нужно сравнить с выпиской из ЕГРН. Указанная жилая площадь должна совпадать, ровно также, как и количество комнат. При нахождении расхождений продавец обязан их устранить. В противном случае узакониванием перепланировок придется заниматься именно вам. Кстати, штраф придется платить тоже вам.
Наличие проблем с собственниками квартиры
С какими проблемами вы можете столкнуться и как их избежать.
Согласие супруга на продажу
Этот вопрос можно рассматривать по-разному: по большому счету официально разрешение на продажу от супруга не нужно, однако ситуации бывают совершенно непредсказуемыми. Первым делом стоит уточнить состоит ли в браке продавец. Если да, то попросите, чтобы вся семья присутствовала на сделке, на встрече для обсуждения условий. Если это невозможно по каким-либо причинам, то запросите от него письменное разрешение, заверенное нотариусом.
Если собственник в разводе, то нужно проверить наличие имущественных претензий, а также решение суда о разделе имущества.
Наличие долгов
Очень важный момент: продавец обязан предоставить вам все квитанции, которые подтверждают отсутствие задолженностей по коммунальным услугам и налогу на имущество. Хотя вы сможете оправдать себя в будущем и платить вам за это все не придется, однако время на бумажную волокиту придется потратить.
Покупка квартиры у застройщика
Проверка надежности застройщиков
Вышеописанная инструкция подойдет всем, кто планирует приобретать вторичное жилье или у которого уже есть собственник. Что же касается новостроек, то здесь тоже имеются подводные камни, причем не меньше. По России зафиксированы сотни случаев, когда застройщики не выполняют своих обязанностей, при этом собирают с людей деньги и продают им несуществующие квартиры. Чтобы избежать подобных потерь, вам нужно быть на чеку и прежде, чем заключить сделку с одной из компаний, проверить ее на чистоту.
Разрешительная документация
Первым делом вас должна интересовать разрешительная документация, которая позволяет застройщику возводить здание в определенном месте. Ее вы можете получить в офисе компании. «Прозрачные» застройщики выкладывают подобные документы на своем официальном сайте. Кстати, у добросовестного застройщика должен быть полноценный сайт, который рассказывает о деятельности компании, а также можно посмотреть портфолио уже готовых объектов.
Разрешительная документация включает в себя проектную декларацию и само разрешение на строительство, выданное государственными органами. Там же могут быть прописаны технические условия на будущие коммуникации, которые являются еще одним подтверждением «прозрачности», выбранной вами компании.
Неизвестные имена
Хотя сегодня создание нового ООО под определенный проект довольно распространено среди застройщиков, вам стоит оставаться на чеку. Обязательно уточните, где зарегистрировано то или иное название компании. Если заграницей, то будьте уверены, что все ваши денежки уйдут на оффшорные счета, а уж будет ли построена ваша квартира в итоге или нет – никому неизвестно. Так что посещая офис компании для заключения сделки, прежде всего перечитайте договор. Если увидите незнакомые вам названия, то насторожитесь.
Список компаний
Проверить выбранного вами застройщика также можно через Интернет. Официальный список надежных компаний находится в открытом доступе. Все они работают в рамках Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Но! Есть один момент: застройщик может вести свою деятельность по разным адресам. При этом в одном месте он все будет делать по закону, а в другом нет. Так что ваша задача в данном случае – это проверить не только компанию в списке надежных застройщиков, но и адрес строящегося дома.
Статус участка и виды разрешенного использования
Необходимо проверить статус участка, на котором ведется строительство вашего будущего дома. Так же проверьте вид разрешенного использования, в выписке из ЕГРН, в разделе 1, указан вид разрешенного использования, если постройка возводиться на земельном участке, который разрешен только для сельскохозяйственной деятельности, у застройщика могут быть проблемы, и строительство может затянуться. Так же обязательно проверить земельный участок на обременения, залоги и аресты. Вся эта информация содержится в выписке из ЕГРН, во втором разделе.
Ход строительства
Надежные компании предоставляют в свободном доступе ход строительства объекта. То есть вам совершенно не обязательно посещать место стройки, чтобы убедиться в процессе. Застройщик самостоятельно информирует об этом своих покупателей, выкладывая фотографии с этапами строительства на своем официальном сайте. Это очень удобно и однозначно заслуживает доверия со стороны будущих собственников.
Еще один немаловажный момент: если вы увидели предложение, где строящиеся метры стоят подозрительно дешево, на надежность такого застройщика лучше не рассчитывать. Скорее всего работает группа мошенников, которая хочет собрать с экономных граждан первоначальные взносы, а потом просто исчезнуть. Чтобы уточнить примерную стоимость квартиры в районе новостройки, можно просто просмотреть предложения по продажам уже построившихся домов. Если цены относительно совпадают, то можно рассматривать вариант для покупки.
Отчет о проверке квартиры
Введите адрес объекта недвижимости и данные продавца
Пример отчета о проверке можно посмотреть здесь
Юридическая проверка недвижимости и её собственников перед покупкой – гарантия безопасности будущей сделки купли-продажи!
Проверим обременения на недвижимости:
Изучим историю собственников недвижимости:
Осуществим комплексную проверку настоящих собственников недвижимости по базам:
Предоставим юридическое заключение по результатам проверки
Результат проверки недвижимости и собственника:
Ответы на часто задаваемые вопросы
Отчет по результатам проверки содержит максимально полную информацию об объекте недвижимости (квартира, дом, земельный участок) и его собственниках, с юридическим заключением об имеющихся рисках для покупателя:
Выписки из ЕГРН на объект не содержат полной информации о собственниках объекта. Из них вы не узнаете – банкрот собственник или нет. А это один из основных рисков, из-за которого вы потом можете лишиться имущества. В ходе проверки мы используем документы Росреестра, они будут приложены к отчету
Обычно проверка занимает 2-3 рабочих дня. Срок зависит от скорости предоставления документов Росреестром, вида обременений на объекте, количества собственников, по каждому из которых проводится самостоятельная проверка.
Проверка собственника – обязательная составляющая проводимых мероприятий. Ведь именно в собственнике, его действиях, состоянии здоровья и финансовом положении заключается безопасность сделки. Аресты и запреты на объекте появляются не сами, а именно из-за действий собственника недвижимого имущества. Эти моменты и подвергаются тщательной проверке.
Результаты проведенной проверки объекта и собственника позволят заключить безопасную сделку. И, наоборот, выявленные риски и юридическое заключение с описанием негативных последствий – отказаться от покупки проблемной недвижимости.
Как проверить недвижимость и её собственника перед покупкой?
Для большинства людей покупка собственного жилья является настоящей мечтой, при ее осуществлении важно особое внимание уделить юридической составляющей, а именно, юридически грамотно проверить чистоту сделки. На самом деле неважно, какую именно недвижимость вы покупаете, будет это квартира, земельный участок, или вы созрели для покупки дома, при любой сделке с недвижимостью именно “чистота” недвижимости имеет важнейшее значение. Вы можете заниматься проверкой лично или обратиться за помощью к профессионалам, заказав юридическое сопровождение риелторов, главное, чтобы на любом из этапов было понимание, что именно происходит. Понятно, что при покупке недвижимости спешить гнать коней не надо, если собственник часто забывает нужные бумаги или откладывает момент их предоставления, вам как минимум необходимо насторожиться. Вы должны понимать, проверить чистоту продаваемого вам жилья можно, только если у вас на руках будут все необходимые документы. При этом большую часть бумаг вы можете получить только от владельца жилья. Покупая недвижимость, досконально проверяйте все предоставляемые документы и данные.
Проверка недвижимости перед покупкой – основные моменты:
Проверяя недвижимость (квартира, земельный участок, дом) на “чистоту”, уточните следующие моменты:
Как видите, чтобы проверить недвижимость на чистоту, придется собрать немалое количество документов, однако, только так можно гарантировать себе юридическую чистоту сделки. Так вы можете быть уверенным, что купля пройдет по всем правилам и в дальнейшем не будет никаких негативных последствий.
Как проверить недвижимость и собственника перед покупкой – 5 этапов:
В вопросе юридической проверки чистоты недвижимости очень важно действовать поэтапно и не торопясь, проверять каждую мелочь и полученную информацию, так вы ничего не упустите и гарантируете себе приобретение юридически чистого жилья. Разберем процесс самостоятельной проверки недвижимости на примере подготовки к сделке купли-продажи квартиры.
Теперь вы знаете, как проверить недвижимость на юридическую чистоту и что для этого необходимо сделать. Приобретение недвижимости достаточно непростой процесс, который не терпит суеты, однако, при грамотном подходе купить жилье самостоятельно может практически каждый. Если вы сомневаетесь в собственных силах, обратитесь к профессионалам по купле-продаже, только убедитесь в их компетентности.
Можно просто воспользоваться услугами нашего портала и проверить недвижимость и её собственника.
Как проверить квартиру на юридическую чистоту
Проблемы с поиском?
Загрузка данных с сервера Росреестра.
Произошла ошибка при обмене данными
Сообщение о ошибке будет направлено администрации портала.
Вы можете воспользоваться ручной формой заказа: Отправить запрос специалисту
По вашему запросу ничего не найдено
Уточните запрос, укажите полностью ваш адрес и проверьте ошибки.
Если найти объект все равно не получается, вы можете воспользоваться ручной формой заказа и наш оператор сам найдет нужный Вам объект: Отправить запрос оператору
Найдено объектов
Для того чтобы сделка купли-продажи считалась законной, рекомендуется предварительно проверить документацию на квартиру. Предлагаемый материал поможет вам проверить квартиру или любой объект недвижимости на юридическую чистоту перед покупкой в 2021 году, определить, какие документы проверять.
Проверка юридической чистоты квартиры проводится в несколько этапов. Процедура позволяет провести законную сделку купли-продажи жилого объекта, проводится поэтапно, помогает убедиться в подлинности документов, законности действий со стороны покупателя.
Способы проверки юридической чистоты квартиры
Проверка юридической чистоты квартиры перед покупкой осуществляется в несколько способов:
Еще одним способом проверки юридической чистоты квартиры является ознакомление с планом дома. Эксперты рекомендуют покупателю узнать, проводились ли перепланировки и если такие были, то зарегистрированы они или нет.
Анализ правоустанавливающих документов
Юридическая чистота квартиры будет подтверждена в том случае, если хозяин квадратных метров имеет соответствующие документы.
Любые ошибки, исправления выступают основанием считать документ недействительным.
Ознакомление с историей недвижимого имущества
Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой – запросите выписку из ЕГРН о переходе прав. В ней отображается история жилого объекта, все проводимые манипуляции, кто является владельцем, право собственности, есть ли ограничения, наложенные штрафы, аресты имущества.
Убеждение в прохождении государственной регистрации
Наличие выписки из ЕГРН подтверждает прохождение государственной регистрации.
Детальное ознакомление с договором
В договоре должны быть прописаны все нюансы, четко определены, прописаны все действия. Например, когда документ набирает юридической силы и вступает в действие. Специалисты рекомендуют обращаться к юристам, которые внимательно ознакомятся с пунктами соглашения.
Проверка владельца
Обязательно перед покупкой проверьте продавца, убедитесь в подлинности документов, в праве на собственность и узнайте есть ли долги у собственника, если у енго есть долги или судебные дела, то есть риск что после покупки ваш объект недвижимости арестуют судебные приставы.
Важно! Если продавец недееспособный, нужно не только ознакомиться с подтверждающими документами, но и побеседовать с соседями, они помогут подтвердить факт недееспособности собственника или попросить собственника предоставить справку подтверждающую дееспособность.
Если от имени хозяина квадратных метров действует доверенное лицо, убедитесь, что предъявленные им документы являются подлинными.
Проверка долевых владельцев
Для этого ознакомьтесь с записями в домовой книжке, узнайте один собственник или несколько. К примеру, если один из владельцев находится в местах лишения свободы, после освобождения он может претендовать на долю в квартире.
Как проверить новую квартиру перед покупкой
Если решили приобрести недвижимость, важно понимать, как проверить юридическую чистоту покупаемой квартиры. Вы – первый собственник квадратных метров. Как проверить новую квартиру перед покупкой на юридическую чистоту:
Если во время наведения справок сомнений не возникло, можно оформлять сделку. В ином случае рекомендуется найти другого продавца.
Документы для проверки юридической чистоты квартиры
Проверка квартиры на юридическую чистоту при покупке осуществляется при наличии таких документов:
При необходимости паспортные данные хозяина будущий владелец может проверить самостоятельно, обратившись в паспортный стол.
Рекомендуется тщательно ознакомиться с выпиской из ЕГРН, проверить указанные в справке данные со сведениями на других документах.
Если владелец проводил перепланировку, должны быть подтверждающие документы, разрешающие процедуру. Если собственник не предъявил документ, разрешающий перепланировку, подайте запрос в БТИ.
Дело иметь нужно с оригиналами документов, где отсутствуют ошибки, опечатки, помарки, нечеткий шрифт. Покупателю нужно иметь копии всех документов, кроме паспорта владельца.
Квартира по доверенности
Убедитесь, что доверенность написана дееспособным субъектом, не получена обманным путем. Проверьте доверенность на официальном сайте нотариуса на легитимность.
По наследству
Поинтересуйтесь, сколько всего было наследников, почему квартира передана именно нынешнему владельцу, узнайте, кто еще может претендовать на имущество. В момент заключения сделки могут появиться новые наследники, что сделает сделку купли-продажи незаконной.
Убедитесь, что после вступления в наследство прошло три года – по истечению этого времени о новых претендентах-наследниках можно не беспокоиться.
Есть супруг/а
Если квадратные метры приобретены во время пребывания брака, супруг/а должны письменно оформить свое согласие на реализацию жилого объекта. Брак должен быть подтвержден свидетельством.
Долевая часть
Если у одной квартиры несколько владельцев, каждый пишет отказ от своей доли, только тогда дом можно продать. Если найти дольщика невозможно, нужно обращаться в судебную инстанцию.
Убедитесь, что нет временно прописанных лиц, обременений. Арестов, наложенных на имущество, долгов по ЖКХ – все это делает сделку незаконной.
Стоимость проверки юридической чистоты
Комплексная проверка недвижимости
Закажите комплексную проверку недвижимости на информационно-сервисном портале, где можно воспользоваться стандартным или расширенным поиском по адресу. Воспользовавшись услугами, клиенты получают:
После запроса эксперты дадут полное заключение о рисках при покупке жилого имущества. Экспертизу проводят специалисты с десятилетним стажем работы.
Если во время запроса произойдет технический сбой, субъект получает 100% возврат денег.
Для проверки недвижимости нужно произвести пару простых шагов:
Сервис работает в режиме реального времени, предоставленная информация берется из базы данных Росреестра. После того, как отобразились сведения об объекте, убедитесь в корректности информации, заполните поля с контактными данными и перейдите к блоку оплаты.
Комплексный отчет обойдется в 2900 рублей, оплата удобным безопасным способом с помощью системы Единая касса.
Получив оплату, специалисты начинают формирование юридического заключения, заказ клиент получит в течение суток.
Пошаговая инструкция «Проверяем юридическую чистоту недвижимости и сделки на вторичном рынке»
Покупка недвижимости для большинства людей событие значительное и ответственное — не каждый день можно позволить себе купить квартиру или нежилое помещение для офиса. И, естественно, каждый желает обезопасить столь значительное финансовое вложение. Покупая недвижимость (квартиру, земельный участок или дом), многие задаются вопросами: как проверить чистоту сделки с недвижимостью, как проверить юридическую чистоту квартиры, дома, участка, офиса самостоятельно, как проверить историю квартиры или иного объекта недвижимости перед покупкой, нужен ли юрист при покупке квартиры или лучше привлечь риэлтора.
К сожалению, бытует мнение, что привлечение риэлтора автоматически устраняет любые юридические риски и гарантирует чистоту и прозрачность сделки. Однако данное мнение весьма ошибочно. Да, безусловно, риэлтор осуществляет проверку документов, но эта проверка носит весьма поверхностный характер и может ограничиваться заказом выписки из ЕГРН на объект недвижимости для подтверждения полномочий собственника. Но в современных реалиях юридические риски кроются именно в деталях.
Всегда нужно помнить, что основная цель риэлтора заключается в том, чтобы сделка состоялась. И в этом ключевое различие между риэлтором и юристом. Именно поэтому, проверка юридической чистоты объекта недвижимости является крайне востребованной услугой в юридических компаниях.
Необходимо также понимать, что ни риэлтор, ни юрист никогда не смогут вам полностью гарантировать отсутствие рисков — просто потому, что случаются ситуации, которые иногда сложно себе представить даже опытному юристу либо проверка этих рисков невозможна. Например, предыдущий собственник квартиры признан судом безвестно отсутствующим, что послужило основанием к оспариванию совершенных им сделок его родственниками. Или человек вдруг узнает, что умерший является его отцом, устанавливает отцовство и восстанавливает срок для принятия наследства.
Основная задача юриста при проверке юридической чистоты объекта недвижимости — обозначить клиенту возможные риски и оценить вероятность их наступления. Решение, в конечном счете, всегда остается за клиентом.
Какие риски могут подстерегать неосторожного покупателя недвижимости?
Сразу необходимо отметить, что покупка готовой недвижимости в новостройке значительно менее рискованное мероприятие, чем покупка на вторичном рынке. Тем не менее, проявлять должную осмотрительность и внимательность нужно всегда.
При покупке готовой квартиры в новостройке необходимо убедиться, что продает ее именно застройщик. Очень часто даже известные застройщики стараются разделить функции по строительству и продаже между разными юридическими, а в некоторых случаях и физическими, лицами. В случае, когда квартиру продает застройщик, но в качестве продавца по договору выступает другое юридическое или физическое лицо, необходимо понимать, что отвечать перед вами в случае возникновения спорных ситуаций будет именно продавец, а не застройщик. И в этом кроется первая опасность – как правило, такой продавец, используемый в качестве посредника, не обладает финансовыми ресурсами и в случае, например, признания сделки недействительной, будет крайне тяжело получить с такого продавца уплаченные денежные средства, не говоря уже о возмещении причиненных убытков.
Второй крайне важный момент – необходимо убедиться, что продавец осуществил финансовый расчет с застройщиком. Причем данный факт должен подтверждаться не просто письмом застройщика, что он не имеет финансовых претензий к продавцу, но и непосредственно платежным документом, подтверждающим фактическое перечисление денежных средств застройщику. Как правило, таким документом является платежное поручение с отметкой банка о перечислении денежных средств. Отсутствие факта оплаты может послужить основанием для оспаривания сделки – например, конкурсным управляющим в случае банкротства застройщика, либо собственником самого застройщика.
При покупке квартиры в новостройке будет совсем не лишним запросить у застройщика разрешительную документацию на построенный объект недвижимости – разрешение на строительство, документы на земельный участок и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Выписка из Единого государственного реестра недвижимости является основополагающим документом при покупке любой недвижимости. Помимо подтверждения прав собственности, она содержит сведения об имеющихся обременениях – ипотеке, аренде, доверительном управлении и т.д. Так как большинство застройщиков используют кредитные средства для строительства, необходимо удостовериться, что объект недвижимости не обременен ипотекой в пользу банка.
Любой объект недвижимости на вторичном рынке имеет свою историю и первоочередная задача заключается в том, что эту историю необходимо как следует изучить. Поэтому необходимо запрашивать у продавца документы по всем сделкам вплоть до установления первоначального собственника. Любой пробел в цепочке переходов прав – потенциальный риск для нового собственника. Облегчает задачу покупателя возможность получения выписки о всех переходах прав на объект недвижимости из ЕГРН. На основании указанных в выписке сведений о переходах прав собственности можно требовать предоставления соответствующих документов от продавца. При этом необходимо учитывать, что в связи с тем, что Росреестр наделен полномочиями по регистрации прав собственности только с 1998 г., информация о сделках, совершенных ранее, в выписке может отсутствовать.
В процессе анализа истории квартиры необходимо в первую очередь обращать внимание на нестандартные основания перехода права собственности – например, решения судов, свидетельства о праве на наследство, акты государственного органа и т.д. Все указанные документы требуют дополнительной проверки.
Риски для покупателя заключаются в том, что каждая из сделок в цепочке должна соответствовать закону и не нарушать прав третьих лиц. В ином случае, оспаривание даже одной сделки из цепочки может привести к истребованию имущества у последнего собственника. Как показывает судебная практика, институт добросовестного приобретения в России не развит – суды предъявляют весьма жесткие требования к лицам, желающим доказать свою добросовестность. Но самое главное – добросовестное поведение не гарантирует вам защиту от предъявления виндикационного иска. Статья 302 Гражданского кодекса РФ предусматривает возможность истребования имущества у добросовестного приобретателя в случае, когда имущество выбыло из владения собственника помимо его воли.
Помимо проверки предыдущих собственников, обязательно необходимо проверить, кто зарегистрирован в квартире. Для этого необходимо получить выписку из домовой книги. И хотя в настоящее время факт регистрации не порождает прав собственности в отношении объекта недвижимости, в некоторых случаях он может существенно затруднить жизнь новому владельцу. Например, когда в квартире зарегистрирован несовершеннолетний ребенок либо недееспособный гражданин. В таком случае принудительно снять с регистрации таких граждан будет весьма проблематично. Кроме того, на право проживания в квартире в таком случае сможет претендовать законный представитель или опекун.
Также немаловажной частью проверки объекта недвижимости является проверка продавца. Это касается как продавца-застройщика при покупке новостройки, так и продавца-физ. лица. Помимо проверки общих сведений о продавце, целесообразно оценить его финансовое состояние. Для этого, юристы используют как общедоступные сервисы, такие как «Банк исполнительных производств», так и специализированные сервисы (например «Контур-фокус», «Спарк» и др.). Обязательно необходимо провести проверку продавца на наличие судебных споров и процедур банкротства для оценки рисков оспаривания сделки с недвижимостью со стороны кредиторов или арбитражного управляющего.
Безусловно, юридическое заключение, подготовленное квалифицированным юристом, поможет вам объективно оценить риски, связанные с покупкой недвижимости и принять правильное решение.
Далее мы размещаем пошаговую инструкцию по проверке чистоты сделки при покупке недвижимости (квартиры, дома, земельного участка и т.д.) на вторичном рынке, данную инструкцию можно использовать также для проверки квартиры или иной недвижимости под залог. В данной инструкции вы найдете ответы на вопросы: как проверить объект недвижимости перед покупкой на вторичном рынке, как проверить недвижимость при покупке у юридического и физического лица.
Если вы планируете покупку новостройки, то предлагаем вам ознакомиться с инструкцией по проверке новостройки и застройщика здесь.
Пошаговая инструкция “Как проверить юридическую чистоту недвижимости (квартиры, дома, земельного участка) перед покупкой: алгоритм юридической экспертизы сделок с недвижимостью от профессиональных юристов”
Проверка юридической чистоты квартиры, дома, земельного участка перед покупкой на вторичном рынке (правовой дью дилидженс недвижимости) должна включать следующие этапы:
Шаг 1. Заказываем “расширенную” выписку из ЕГРН (выписку о переходах права собственности на недвижимость) и “обычную” выписку из ЕГРН о зарегистрированных правах и обременениях. Для земельных участков дополнительно запрашиваем выписки из ЕГРН о характеристиках объекта недвижимости. Анализируем полученные сведения.
Эти выписки может заказать любое лицо в Росреестре (МФЦ). Расходы на заказ данных выписок составят около 2000-3000 рублей (в зависимости от срочности выписки и иных параметров).
Исходя из “расширенной” выписки составляем список переходов права собственности на объект недвижимости и список документов по данным переходам для дальнейшей проверки.
Какие документы по истории недвижимости необходимо запросить у продавца на проверку перед покупкой?
Разберем список основных оснований перехода права собственности и составим “минимум” необходимых документов для проверки (для определения полного списка документов необходимо детальное изучение основных документов с точки зрения содержащихся в них нюансов):
документы, подтверждающие оплату по нему
Мы перечислили наиболее часто встречающиеся ситуации, однако на практике могут встречаться иные ситуации, а также ряд нюансов, которые невозможно уложить даже в целом учебнике по проверке юридической чистоты недвижимости, такие нюансы лучше проверять юристу, имеющему высшее юридическое образование и опыт в сопровождении сделок с недвижимость и судебную практику по оспариванию сделок с недвижимостью и защите права собственности.
В частности, необходимо обратить внимание на наличие у предшествующих собственников или членов их семьи права проживания, на сделки с использованием средств материнского капитала, сделки с несовершеннолетним, подписание сделки по доверенности и т.д. Также для проверки юридической чистоты квартиры необходимо удостовериться в том, что данные документы имеются у пр одавца в оригинале или нотариально заверенных копиях. Кроме того, помимо указанных документов по каждой сделке из цепочки переходов прав на недвижимость нужно проверить наличие сопутствующих документов, о которых будет сказано далее (наличие согласия супруги (а) на совершение сделки с совместной собственностью или удостовериться в том, что продавец не состоял в браке, наличие согласия органа опеки на совершение сделки с несовершеннолетним, наличие согласия органа юридического лица, если такое согласие по закону требуется, доверенности и т.д.). То есть вы должны проверить тщательно и кропотливо каждую сделку как “свою”.
На что обратить внимание в “расширенной” выписке из ЕГРН? Что может насторожить будущего собственника недвижимости?
а) наличие большого количества переходов права собственности
Так как имеется риск оспаривания любой из сделок в цепочке, то чем больше таких сделок, тем выше риск. Более того, по каждой сделке для полноценной проверки юридической “чистоты” недвижимости нужно запросить большое количество документов, которые не всегда есть все в наличии у продавца, даже по одной из сделок в цепочке переходов, поэтому чем больше сделок, тем меньше шансы тщательно проверить каждую сделку. В интернете бытует ошибочное мнение о том, что сделки проверять нужно только за 3 года. Мол, общий срок исковой давности 3 года, однако из данного общего срока исковой давности есть ряд исключений, кроме того, исчисляется срок исковой давности не всегда только с даты сделки.
б) недавний переход права собственности к продавцу
Нужно иметь в виду, что такая быстрая продажа недвижимости может быть вызвана не только финансовыми трудностями или необходимость улучшить жилищные условия (обычно такие причины называются продавцами), но и возможным мошенничеством.
в) сделки в цепочке переходов, имеющие высокий риск оспаривания, появления новых “вводных”, которые трудно или невозможно проверить (наследование, приватизация, рента, судебное решение).
Выписка из ЕГРН о зарегистрированных правах и ограничениях нужна для проверки на предмет наличия обременений недвижимости (залогов, правопритязаний, арестов и т.д.). Также в данной в выписке можно проверить наличие зарегистрированного права собственности самого продавца, а также режим собственности (индивидуальная, совместная, долевая), что немаловажно для определения дальнейших действий по покупке недвижимости, например, необходимости соблюдения права преимущественной покупки при покупке долевой собственности или получения нотариального согласия супруги (-а) на продажу при совместной собственности.
При проверке земельного участка в выписке из ЕГРН об основных характеристиках объекта дополнительно проверяем ограничения в пользовании земельным участком с учетом природоохранных и других требований.
Кроме того, при проверке земельного участка из земель сельхозназначения необходимо помнить о праве преимущественной покупки, принадлежащем муниципальному образованию, при продаже земельного участка сельхозназначения (сделка, совершенная без соблюдения этого права, ничтожна).
Шаг 2. Запрашиваем документы по цепочке сделок, указанные в пункте 1, и анализируем их, выявляем риски оспаривания сделок, достаточность всех документов
Шаг 3. При проверке квартиры или жилого дома запрашиваем у продавца выписку из домовой книги и заказываем архивную выписку из домовой книги
Первая выписка предоставляет информацию о зарегистрированных на дату ее выдачи лицах в квартире, жилом доме (на дату сделки необходимо запросить “свежую” выписку), особое внимание обратить на несовершеннолетних, так как их не “выпишешь” потом из квартиры. Вторая выписка позволяет проверить историю регистраций и снятий с учета в квартире с указанием причин, позволяет в совокупности с другими документами оценить риски оспаривания сделок с квартирой третьими лицами. Кроме того, данная выписка особенно важна, если ранее квартира приобреталась в порядке приватизации и возможно, один из зарегистрированных в квартире был лишен права приватизации, а потому в соответствии с законом имеет право проживания в квартире.
Данные выписки лучше заказывать в специализированных организациях, а не у продавца, чтобы убедиться в подлинности. Самостоятельно такие выписки покупатель (в отличие от выписок из ЕГРН) не может. Стоимость услуг агентств по предоставлению таких выписок составляет от 3000 до 7000 рублей (зависит от региона проверяемой квартиры).
Шаг 4. Уточняем у продавца, кто подписывает от его имени договор
Если договор от имени продавца подписывает представитель, то необходимо проверить доверенность представителя: доверенность должна быть нотариально удостоверена, проверьте полномочия на подписание подобного договора, срок доверенности. Проверяем на сайте нотариальной палаты, действительно такая доверенность была удостоверена, не была ли она отозвана. Вместе с тем, подписание договора с представителем собственника всегда имеет ряд рисков.
Если договор подписывает законный представитель, проверяем также его полномочия, проверяем наличие согласия органа опеки и попечительства на сделку.
Если договор заключается юридическим лицом и подписывается лицом, имеющим право действовать без доверенности, то проверяем его полномочия: запрашиваем решение о назначении лица, действующего без доверенности, устав, а также проверяем на сайте ФНС России наличие сведений о данном лице в ЕГРЮЛ.
Шаг 5. Проверяем наличие судебных споров в отношении недвижимости, исполнительных производств
К сожалению, здесь возможности проверки очень ограничены. Нет возможности проверить наличие споров, в которых фигурирует данный объект недвижимости, например, по кадастровому номеру. Но, по общему правилу, споры в отношении недвижимости рассматриваются по месту нахождения недвижимости. Поэтому определяем территориальную подсудность по адресу недвижимости, смотрим базу дел данного суда. Проверяем также базу дел в суде по месту нахождения продавца ( и всех “отчуждателей” недвижимости в цепочке”. В поиске забиваем данные продавца, известных третьих лиц (из документов), прошлых собственников. Не забываем проверить также картотеку арбитражных дел.
На сайте ФССП (служба судебных приставов) проводим аналогичную проверку.
Шаг 6. Проверка продавца недвижимости
Покупателю необходимо обратить внимание на наличие несовершеннолетних детей у собственника недвижимости. В частности, собственник может использовать средства материнского капитала на оплату стоимости недвижимости и в последующем не зарегистрировать долю в праве собственности несовершеннолетнего ребенка. Этот факт может послужить основанием для признания сделки недействительной по заявлению Пенсионного фонда РФ. Поэтому важно тщательно проверить платежные документы (кто перечислял деньги в счет стоимости недвижимости).
В отношении юридического лица возможности шире. Помимо указанных выше сведений, проверяем корпоративные споры с учредителями и иные споры на сайте арбитражного суда, проверяем бухгалтерскую отчетность, решения налогового органа о задолженности, блокировке счета, сведения о реорганизации и ликвидации, залоги недвижимости и т.д. Для проверки лучше использовать также расширенные и специализированные системы “Спарк”, “Контур фокус”, “ЛИК Эксперт”.
Шаг 7. Проверяем задолженность продавца по коммунальным платежам и взносам за капитальный ремонт дома
По общему правилу новый собственник квартиры не отвечает по долгам предыдущего, поскольку обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг лежит на каждом собственнике (ст. 210 ГК РФ). Исключение составляют взносы на капитальный ремонт. Так, при переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт, за исключением случаев, когда предыдущим собственником помещения является РФ, субъект РФ или муниципальное образование (публичное образование). Однако задолженность по коммунальным платежам может осложнить жизнь новому собственнику (например, отключением электричества за неуплату и т.д.). Поэтому перед покупкой квартиры убедитесь в том, что продавец исполнил свои обязательства полностью или попросите на эту сумму скидку. Для этого попросите справку из управляющей организации и фонда капитального ремонт об отсутствии задолженности (получите “свежие” документы на дату сделки).
Шаг 8. Заказываем техническую документацию на объект недвижимости
В зависимости от года создания объекта недвижимости эти документы могут храниться в БТИ или у иных кадастровых инженеров. Техническая документация позволит определить точную стоимость площадь объекта недвижимости, а также обнаружить несогласованные перепланировки. Эта информация необходима для понимания фактических данных недвижимости, а также для получения возможной скидки (так как согласовывать, например, перепланировку придется новому собственнику, что повлечет дополнительные расходы).
Правовая экспертиза документов на земельный участок должна включать в себя также межевой план, то есть покупатель должен удостовериться в том, что установлены границы земельного участка, а также сверить фактические границы земельного участка с данными межевого плана.
Необходимо также отметить, что при покупке квартиры, иного объекта в ипотеку важным моментом является отсутствие несогласованных перепланировок в помещении, так как эти данные отображаются в отчете оценщика и влияет на оценку стоимости объекта недвижимости.
Шаг 9. Проверка “адекватности” продавца
Запрашиваем у продавца справки из наркологического и психоневрологического диспансера о том, что продавец не стоит на учете, желательно с посещением врача, который подтвердит в справке “адекватность” продавца, что сократит риск оспаривания сделки по этому состоянию (справки из ПНД и НД). В любом случае такие справки являются формальностью, более надежным способом удостовериться в “нормальности” продавца является п олноценное медицинское освидетельствование для сделки. Его обязательно стоит сделать, если есть риски оспаривания сделки родственниками либо есть какие-либо сомнения на этот счет (например, это желательно сделать, если продавец преклонного возраста).
Шаг 10. Проверяем нюансы сделки с недвижимостью
Также желательно до сделки решить вопрос со снятием с учета зарегистрированных в квартире лиц, погашением долга по коммунальным платежам и взносам за капитальный ремонт. Проверяем необходимость соблюдения дополнительных процедур для заключения сделки и регистрации перехода права собственности: нотариальное удостоверение сделки, согласие органа опеки на сделку с несовершеннолетним и пр.
Оставить заявку
Покупка недвижимости для большинства людей событие значительное и ответственное — не каждый день можно позволить себе купить квартиру или нежилое помещение для офиса. И, естественно, каждый желает обезопасить столь значительное финансовое вложение. Покупая недвижимость (квартиру, земельный участок или дом), многие задаются вопросами: как проверить чистоту сделки с недвижимостью, как проверить юридическую чистоту квартиры, дома, участка, офиса самостоятельно, как проверить историю квартиры или иного объекта недвижимости перед покупкой, нужен ли юрист при покупке квартиры или лучше привлечь риэлтора.
К сожалению, бытует мнение, что привлечение риэлтора автоматически устраняет любые юридические риски и гарантирует чистоту и прозрачность сделки. Однако данное мнение весьма ошибочно. Да, безусловно, риэлтор осуществляет проверку документов, но эта проверка носит весьма поверхностный характер и может ограничиваться заказом выписки из ЕГРН на объект недвижимости для подтверждения полномочий собственника. Но в современных реалиях юридические риски кроются именно в деталях.
Всегда нужно помнить, что основная цель риэлтора заключается в том, чтобы сделка состоялась. И в этом ключевое различие между риэлтором и юристом. Именно поэтому, проверка юридической чистоты объекта недвижимости является крайне востребованной услугой в юридических компаниях.
Необходимо также понимать, что ни риэлтор, ни юрист никогда не смогут вам полностью гарантировать отсутствие рисков — просто потому, что случаются ситуации, которые иногда сложно себе представить даже опытному юристу либо проверка этих рисков невозможна. Например, предыдущий собственник квартиры признан судом безвестно отсутствующим, что послужило основанием к оспариванию совершенных им сделок его родственниками. Или человек вдруг узнает, что умерший является его отцом, устанавливает отцовство и восстанавливает срок для принятия наследства.
Основная задача юриста при проверке юридической чистоты объекта недвижимости — обозначить клиенту возможные риски и оценить вероятность их наступления. Решение, в конечном счете, всегда остается за клиентом.
Какие риски могут подстерегать неосторожного покупателя недвижимости?
Сразу необходимо отметить, что покупка готовой недвижимости в новостройке значительно менее рискованное мероприятие, чем покупка на вторичном рынке. Тем не менее, проявлять должную осмотрительность и внимательность нужно всегда.
При покупке готовой квартиры в новостройке необходимо убедиться, что продает ее именно застройщик. Очень часто даже известные застройщики стараются разделить функции по строительству и продаже между разными юридическими, а в некоторых случаях и физическими, лицами. В случае, когда квартиру продает застройщик, но в качестве продавца по договору выступает другое юридическое или физическое лицо, необходимо понимать, что отвечать перед вами в случае возникновения спорных ситуаций будет именно продавец, а не застройщик. И в этом кроется первая опасность – как правило, такой продавец, используемый в качестве посредника, не обладает финансовыми ресурсами и в случае, например, признания сделки недействительной, будет крайне тяжело получить с такого продавца уплаченные денежные средства, не говоря уже о возмещении причиненных убытков.
Второй крайне важный момент – необходимо убедиться, что продавец осуществил финансовый расчет с застройщиком. Причем данный факт должен подтверждаться не просто письмом застройщика, что он не имеет финансовых претензий к продавцу, но и непосредственно платежным документом, подтверждающим фактическое перечисление денежных средств застройщику. Как правило, таким документом является платежное поручение с отметкой банка о перечислении денежных средств. Отсутствие факта оплаты может послужить основанием для оспаривания сделки – например, конкурсным управляющим в случае банкротства застройщика, либо собственником самого застройщика.
При покупке квартиры в новостройке будет совсем не лишним запросить у застройщика разрешительную документацию на построенный объект недвижимости – разрешение на строительство, документы на земельный участок и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Выписка из Единого государственного реестра недвижимости является основополагающим документом при покупке любой недвижимости. Помимо подтверждения прав собственности, она содержит сведения об имеющихся обременениях – ипотеке, аренде, доверительном управлении и т.д. Так как большинство застройщиков используют кредитные средства для строительства, необходимо удостовериться, что объект недвижимости не обременен ипотекой в пользу банка.
Любой объект недвижимости на вторичном рынке имеет свою историю и первоочередная задача заключается в том, что эту историю необходимо как следует изучить. Поэтому необходимо запрашивать у продавца документы по всем сделкам вплоть до установления первоначального собственника. Любой пробел в цепочке переходов прав – потенциальный риск для нового собственника. Облегчает задачу покупателя возможность получения выписки о всех переходах прав на объект недвижимости из ЕГРН. На основании указанных в выписке сведений о переходах прав собственности можно требовать предоставления соответствующих документов от продавца. При этом необходимо учитывать, что в связи с тем, что Росреестр наделен полномочиями по регистрации прав собственности только с 1998 г., информация о сделках, совершенных ранее, в выписке может отсутствовать.
В процессе анализа истории квартиры необходимо в первую очередь обращать внимание на нестандартные основания перехода права собственности – например, решения судов, свидетельства о праве на наследство, акты государственного органа и т.д. Все указанные документы требуют дополнительной проверки.
Риски для покупателя заключаются в том, что каждая из сделок в цепочке должна соответствовать закону и не нарушать прав третьих лиц. В ином случае, оспаривание даже одной сделки из цепочки может привести к истребованию имущества у последнего собственника. Как показывает судебная практика, институт добросовестного приобретения в России не развит – суды предъявляют весьма жесткие требования к лицам, желающим доказать свою добросовестность. Но самое главное – добросовестное поведение не гарантирует вам защиту от предъявления виндикационного иска. Статья 302 Гражданского кодекса РФ предусматривает возможность истребования имущества у добросовестного приобретателя в случае, когда имущество выбыло из владения собственника помимо его воли.
Помимо проверки предыдущих собственников, обязательно необходимо проверить, кто зарегистрирован в квартире. Для этого необходимо получить выписку из домовой книги. И хотя в настоящее время факт регистрации не порождает прав собственности в отношении объекта недвижимости, в некоторых случаях он может существенно затруднить жизнь новому владельцу. Например, когда в квартире зарегистрирован несовершеннолетний ребенок либо недееспособный гражданин. В таком случае принудительно снять с регистрации таких граждан будет весьма проблематично. Кроме того, на право проживания в квартире в таком случае сможет претендовать законный представитель или опекун.
Также немаловажной частью проверки объекта недвижимости является проверка продавца. Это касается как продавца-застройщика при покупке новостройки, так и продавца-физ. лица. Помимо проверки общих сведений о продавце, целесообразно оценить его финансовое состояние. Для этого, юристы используют как общедоступные сервисы, такие как «Банк исполнительных производств», так и специализированные сервисы (например «Контур-фокус», «Спарк» и др.). Обязательно необходимо провести проверку продавца на наличие судебных споров и процедур банкротства для оценки рисков оспаривания сделки с недвижимостью со стороны кредиторов или арбитражного управляющего.
Безусловно, юридическое заключение, подготовленное квалифицированным юристом, поможет вам объективно оценить риски, связанные с покупкой недвижимости и принять правильное решение.
Далее мы размещаем пошаговую инструкцию по проверке чистоты сделки при покупке недвижимости (квартиры, дома, земельного участка и т.д.) на вторичном рынке, данную инструкцию можно использовать также для проверки квартиры или иной недвижимости под залог. В данной инструкции вы найдете ответы на вопросы: как проверить объект недвижимости перед покупкой на вторичном рынке, как проверить недвижимость при покупке у юридического и физического лица.
Если вы планируете покупку новостройки, то предлагаем вам ознакомиться с инструкцией по проверке новостройки и застройщика здесь.
Пошаговая инструкция “Как проверить юридическую чистоту недвижимости (квартиры, дома, земельного участка) перед покупкой: алгоритм юридической экспертизы сделок с недвижимостью от профессиональных юристов”
Проверка юридической чистоты квартиры, дома, земельного участка перед покупкой на вторичном рынке (правовой дью дилидженс недвижимости) должна включать следующие этапы:
Шаг 1. Заказываем “расширенную” выписку из ЕГРН (выписку о переходах права собственности на недвижимость) и “обычную” выписку из ЕГРН о зарегистрированных правах и обременениях. Для земельных участков дополнительно запрашиваем выписки из ЕГРН о характеристиках объекта недвижимости. Анализируем полученные сведения.
Эти выписки может заказать любое лицо в Росреестре (МФЦ). Расходы на заказ данных выписок составят около 2000-3000 рублей (в зависимости от срочности выписки и иных параметров).
Исходя из “расширенной” выписки составляем список переходов права собственности на объект недвижимости и список документов по данным переходам для дальнейшей проверки.
Какие документы по истории недвижимости необходимо запросить у продавца на проверку перед покупкой?
Разберем список основных оснований перехода права собственности и составим “минимум” необходимых документов для проверки (для определения полного списка документов необходимо детальное изучение основных документов с точки зрения содержащихся в них нюансов):
документы, подтверждающие оплату по нему
Мы перечислили наиболее часто встречающиеся ситуации, однако на практике могут встречаться иные ситуации, а также ряд нюансов, которые невозможно уложить даже в целом учебнике по проверке юридической чистоты недвижимости, такие нюансы лучше проверять юристу, имеющему высшее юридическое образование и опыт в сопровождении сделок с недвижимость и судебную практику по оспариванию сделок с недвижимостью и защите права собственности.
В частности, необходимо обратить внимание на наличие у предшествующих собственников или членов их семьи права проживания, на сделки с использованием средств материнского капитала, сделки с несовершеннолетним, подписание сделки по доверенности и т.д. Также для проверки юридической чистоты квартиры необходимо удостовериться в том, что данные документы имеются у пр одавца в оригинале или нотариально заверенных копиях. Кроме того, помимо указанных документов по каждой сделке из цепочки переходов прав на недвижимость нужно проверить наличие сопутствующих документов, о которых будет сказано далее (наличие согласия супруги (а) на совершение сделки с совместной собственностью или удостовериться в том, что продавец не состоял в браке, наличие согласия органа опеки на совершение сделки с несовершеннолетним, наличие согласия органа юридического лица, если такое согласие по закону требуется, доверенности и т.д.). То есть вы должны проверить тщательно и кропотливо каждую сделку как “свою”.
На что обратить внимание в “расширенной” выписке из ЕГРН? Что может насторожить будущего собственника недвижимости?
а) наличие большого количества переходов права собственности
Так как имеется риск оспаривания любой из сделок в цепочке, то чем больше таких сделок, тем выше риск. Более того, по каждой сделке для полноценной проверки юридической “чистоты” недвижимости нужно запросить большое количество документов, которые не всегда есть все в наличии у продавца, даже по одной из сделок в цепочке переходов, поэтому чем больше сделок, тем меньше шансы тщательно проверить каждую сделку. В интернете бытует ошибочное мнение о том, что сделки проверять нужно только за 3 года. Мол, общий срок исковой давности 3 года, однако из данного общего срока исковой давности есть ряд исключений, кроме того, исчисляется срок исковой давности не всегда только с даты сделки.
б) недавний переход права собственности к продавцу
Нужно иметь в виду, что такая быстрая продажа недвижимости может быть вызвана не только финансовыми трудностями или необходимость улучшить жилищные условия (обычно такие причины называются продавцами), но и возможным мошенничеством.
в) сделки в цепочке переходов, имеющие высокий риск оспаривания, появления новых “вводных”, которые трудно или невозможно проверить (наследование, приватизация, рента, судебное решение).
Выписка из ЕГРН о зарегистрированных правах и ограничениях нужна для проверки на предмет наличия обременений недвижимости (залогов, правопритязаний, арестов и т.д.). Также в данной в выписке можно проверить наличие зарегистрированного права собственности самого продавца, а также режим собственности (индивидуальная, совместная, долевая), что немаловажно для определения дальнейших действий по покупке недвижимости, например, необходимости соблюдения права преимущественной покупки при покупке долевой собственности или получения нотариального согласия супруги (-а) на продажу при совместной собственности.
При проверке земельного участка в выписке из ЕГРН об основных характеристиках объекта дополнительно проверяем ограничения в пользовании земельным участком с учетом природоохранных и других требований.
Кроме того, при проверке земельного участка из земель сельхозназначения необходимо помнить о праве преимущественной покупки, принадлежащем муниципальному образованию, при продаже земельного участка сельхозназначения (сделка, совершенная без соблюдения этого права, ничтожна).
Шаг 2. Запрашиваем документы по цепочке сделок, указанные в пункте 1, и анализируем их, выявляем риски оспаривания сделок, достаточность всех документов
Шаг 3. При проверке квартиры или жилого дома запрашиваем у продавца выписку из домовой книги и заказываем архивную выписку из домовой книги
Первая выписка предоставляет информацию о зарегистрированных на дату ее выдачи лицах в квартире, жилом доме (на дату сделки необходимо запросить “свежую” выписку), особое внимание обратить на несовершеннолетних, так как их не “выпишешь” потом из квартиры. Вторая выписка позволяет проверить историю регистраций и снятий с учета в квартире с указанием причин, позволяет в совокупности с другими документами оценить риски оспаривания сделок с квартирой третьими лицами. Кроме того, данная выписка особенно важна, если ранее квартира приобреталась в порядке приватизации и возможно, один из зарегистрированных в квартире был лишен права приватизации, а потому в соответствии с законом имеет право проживания в квартире.
Данные выписки лучше заказывать в специализированных организациях, а не у продавца, чтобы убедиться в подлинности. Самостоятельно такие выписки покупатель (в отличие от выписок из ЕГРН) не может. Стоимость услуг агентств по предоставлению таких выписок составляет от 3000 до 7000 рублей (зависит от региона проверяемой квартиры).
Шаг 4. Уточняем у продавца, кто подписывает от его имени договор
Если договор от имени продавца подписывает представитель, то необходимо проверить доверенность представителя: доверенность должна быть нотариально удостоверена, проверьте полномочия на подписание подобного договора, срок доверенности. Проверяем на сайте нотариальной палаты, действительно такая доверенность была удостоверена, не была ли она отозвана. Вместе с тем, подписание договора с представителем собственника всегда имеет ряд рисков.
Если договор подписывает законный представитель, проверяем также его полномочия, проверяем наличие согласия органа опеки и попечительства на сделку.
Если договор заключается юридическим лицом и подписывается лицом, имеющим право действовать без доверенности, то проверяем его полномочия: запрашиваем решение о назначении лица, действующего без доверенности, устав, а также проверяем на сайте ФНС России наличие сведений о данном лице в ЕГРЮЛ.
Шаг 5. Проверяем наличие судебных споров в отношении недвижимости, исполнительных производств
К сожалению, здесь возможности проверки очень ограничены. Нет возможности проверить наличие споров, в которых фигурирует данный объект недвижимости, например, по кадастровому номеру. Но, по общему правилу, споры в отношении недвижимости рассматриваются по месту нахождения недвижимости. Поэтому определяем территориальную подсудность по адресу недвижимости, смотрим базу дел данного суда. Проверяем также базу дел в суде по месту нахождения продавца ( и всех “отчуждателей” недвижимости в цепочке”. В поиске забиваем данные продавца, известных третьих лиц (из документов), прошлых собственников. Не забываем проверить также картотеку арбитражных дел.
На сайте ФССП (служба судебных приставов) проводим аналогичную проверку.
Шаг 6. Проверка продавца недвижимости
Покупателю необходимо обратить внимание на наличие несовершеннолетних детей у собственника недвижимости. В частности, собственник может использовать средства материнского капитала на оплату стоимости недвижимости и в последующем не зарегистрировать долю в праве собственности несовершеннолетнего ребенка. Этот факт может послужить основанием для признания сделки недействительной по заявлению Пенсионного фонда РФ. Поэтому важно тщательно проверить платежные документы (кто перечислял деньги в счет стоимости недвижимости).
В отношении юридического лица возможности шире. Помимо указанных выше сведений, проверяем корпоративные споры с учредителями и иные споры на сайте арбитражного суда, проверяем бухгалтерскую отчетность, решения налогового органа о задолженности, блокировке счета, сведения о реорганизации и ликвидации, залоги недвижимости и т.д. Для проверки лучше использовать также расширенные и специализированные системы “Спарк”, “Контур фокус”, “ЛИК Эксперт”.
Шаг 7. Проверяем задолженность продавца по коммунальным платежам и взносам за капитальный ремонт дома
По общему правилу новый собственник квартиры не отвечает по долгам предыдущего, поскольку обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг лежит на каждом собственнике (ст. 210 ГК РФ). Исключение составляют взносы на капитальный ремонт. Так, при переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт, за исключением случаев, когда предыдущим собственником помещения является РФ, субъект РФ или муниципальное образование (публичное образование). Однако задолженность по коммунальным платежам может осложнить жизнь новому собственнику (например, отключением электричества за неуплату и т.д.). Поэтому перед покупкой квартиры убедитесь в том, что продавец исполнил свои обязательства полностью или попросите на эту сумму скидку. Для этого попросите справку из управляющей организации и фонда капитального ремонт об отсутствии задолженности (получите “свежие” документы на дату сделки).
Шаг 8. Заказываем техническую документацию на объект недвижимости
В зависимости от года создания объекта недвижимости эти документы могут храниться в БТИ или у иных кадастровых инженеров. Техническая документация позволит определить точную стоимость площадь объекта недвижимости, а также обнаружить несогласованные перепланировки. Эта информация необходима для понимания фактических данных недвижимости, а также для получения возможной скидки (так как согласовывать, например, перепланировку придется новому собственнику, что повлечет дополнительные расходы).
Правовая экспертиза документов на земельный участок должна включать в себя также межевой план, то есть покупатель должен удостовериться в том, что установлены границы земельного участка, а также сверить фактические границы земельного участка с данными межевого плана.
Необходимо также отметить, что при покупке квартиры, иного объекта в ипотеку важным моментом является отсутствие несогласованных перепланировок в помещении, так как эти данные отображаются в отчете оценщика и влияет на оценку стоимости объекта недвижимости.
Шаг 9. Проверка “адекватности” продавца
Запрашиваем у продавца справки из наркологического и психоневрологического диспансера о том, что продавец не стоит на учете, желательно с посещением врача, который подтвердит в справке “адекватность” продавца, что сократит риск оспаривания сделки по этому состоянию (справки из ПНД и НД). В любом случае такие справки являются формальностью, более надежным способом удостовериться в “нормальности” продавца является п олноценное медицинское освидетельствование для сделки. Его обязательно стоит сделать, если есть риски оспаривания сделки родственниками либо есть какие-либо сомнения на этот счет (например, это желательно сделать, если продавец преклонного возраста).
Шаг 10. Проверяем нюансы сделки с недвижимостью
Также желательно до сделки решить вопрос со снятием с учета зарегистрированных в квартире лиц, погашением долга по коммунальным платежам и взносам за капитальный ремонт. Проверяем необходимость соблюдения дополнительных процедур для заключения сделки и регистрации перехода права собственности: нотариальное удостоверение сделки, согласие органа опеки на сделку с несовершеннолетним и пр.
119180, пер. 1-й Голутвинский, д. 3-5, стр. 1, 1 этаж
Политика конфиденциальности
1.1. Настоящая Политика конфиденциальности в отношении обработки персональных данных пользователей сайта https://www.dvitex.ru/ (далее – Политика конфиденциальности) разработана и применяется в ООО Юридическая фирма «Двитекс», ОГРН 1107746800490, г. Москва, пер. Голутвинский 1-й, дом 3-5, оф 4-1 (далее – Оператор) в соответствии с пп. 2 ч. 1 ст. 18.1 Федерального закона от 27.07.2006 № 152-ФЗ «О персональных данных» (далее по тексту – Закон о персональных данных).
1.2. Настоящая Политика конфиденциальности определяет политику Оператора в отношении обработки персональных данных, принятых на обработку, порядок и условия осуществления обработки персональных данных физических лиц, передавших свои персональные данные для обработки Оператору (далее – субъекты персональных данных) с использованием и без использования средств автоматизации, устанавливает процедуры, направленные на предотвращение нарушений законодательства Российской Федерации, устранение последствий таких нарушений, связанных с обработкой персональных данных.
1.3. Политика конфиденциальности разработана с целью обеспечения защиты прав и свобод субъектов персональных данных при обработке их персональных данных, а также с целью установления ответственности должностных лиц Оператора, имеющих доступ к персональным данным субъектов персональных данных, за невыполнение требований и норм, регулирующих обработку персональных данных.
1.4. Персональные данные Субъекта персональных данных – это любая информация, относящаяся к прямо или косвенно определенному или определяемому физическому лицу.
1.5. Оператор осуществляет обработку следующих персональных данных Пользователей:
1.6. Оператор осуществляет обработку персональных данных Субъектов персональных данных в следующих целях:
1.7. Оператор осуществляет обработку персональных данных субъектов персональных данных посредством совершения любого действия (операции) или совокупности действий (операций), совершаемых с использованием средств автоматизации или без использования таких средств, включая следующие:
2. ПРИНЦИПЫ ОБРАБОТКИ ПЕРСОНАЛЬНЫХ ДАННЫХ
2.1. При обработке персональных данных Оператор руководствуется следующими принципами:
2.2. Обработка персональных данных Оператором осуществляется с соблюдением принципов и правил, предусмотренных:
3. ПОЛУЧЕНИЕ ПЕРСОНАЛЬНЫХ ДАННЫХ.
3.1. Персональные данные субъектов персональных данных получаются Оператором:
3.2. Оператор получает и начинает обработку персональных данных Субъекта с момента получения его согласия.
3.3. Согласие на обработку персональных данных дается субъектом персональных данных с момента начала использования сайта, в том числе, путем проставления отметок в графах «Я согласен на обработку персональных данных, с условиями и содержанием политики конфиденциальности», посредством совершения субъектом персональных данных конклюдентных действий.
3.4. Субъект персональных данных может в любой момент отозвать свое согласие на обработку персональных данных. Для отзыва согласия на обработку персональных данных, необходимо подать соответствующее заявление Оператору по доступным средствам связи. При этом Оператор должен прекратить их обработку или обеспечить прекращение такой обработки и в случае, если сохранение персональных данных более не требуется для целей их обработки, уничтожить персональные данные или обеспечить их уничтожение в срок, не превышающий 30 (Тридцати) дней с даты поступления указанного отзыва.
3.5. В случае отзыва Субъектом персональных данных согласия на обработку персональных данных, Оператор вправе продолжить обработку персональных данных без согласия Субъекта персональных данных только при наличии оснований, указанных в Законе о персональных данных.
3.6. Субъект персональных данных вправе выбрать, какие именно персональные данные будут им предоставлены. Однако, в случае неполного предоставления необходимых данных Оператор не гарантирует возможность субъекта использовать все сервисы и продукты Сайта, пользоваться всеми услугами Сайта.
3.7. Субъект персональных данных в любой момент может просматривать, обновлять или удалять любые персональные данные, которые включены в его профиль. Для этого он может отредактировать свой профиль в режиме онлайн в личном кабинете или отправить электронное письмо по адресу info@dvitex.ru.
4. ПОРЯДОК ОБРАБОТКИ ПЕРСОНАЛЬНЫХ ДАННЫХ
4.1. Оператор принимает технические и организационно-правовые меры в целях обеспечения защиты персональных данных от неправомерного или случайного доступа к ним, уничтожения, изменения, блокирования, копирования, распространения, а также от иных неправомерных действий.
4.3. Для авторизации доступа к Сайту используется Логин и Пароль. Ответственность за сохранность данной информации несет субъект персональных данных. Субъект персональных данных не вправе передавать собственный Логин и Пароль третьим лицам, а также обязан предпринимать меры по обеспечению их конфиденциальности.
4.4. При передаче персональных данных Оператор соблюдает следующие требования:
4.5. Оператор вправе раскрыть любую собранную о Пользователе данного Сайта информацию, если раскрытие необходимо в связи с расследованием или жалобой в отношении неправомерного использования Сайта, либо для установления (идентификации) Пользователя, который может нарушать или вмешиваться в права Администрации сайта или в права других Пользователей Сайта, а также для выполнения положений действующего законодательства или судебных решений, обеспечения выполнения условий настоящего Соглашения, защиты прав или безопасности иных Пользователей и любых третьих лиц.
4.6. Третьи лица самостоятельно определяют перечень иных лиц (своих сотрудников), имеющих непосредственный доступ к таким персональным данным и (или) осуществляющих их обработку. Перечень указанных лиц, а также порядок доступа и(или) обработки ими персональных данных утверждается внутренними документами Третьего лица.
4.7. Оператор не продаёт и не предоставляет персональные данные третьим лицам для маркетинговых целей, не предусмотренных данной Политикой конфиденциальности, без прямого согласия субъектов персональных данных. Оператор может объединять обезличенные данные с иной информацией, полученной от третьих лиц, и использовать их для совершенствования и персонификации услуг, информационного наполнения и рекламы.
4.8. Обработка персональных данных производится на территории Российской Федерации, трансграничная передача персональных данных не осуществляется. Оператор оставляет за собой право выбирать любые каналы передачи информации о персональных данных, а также содержания передаваемой информации.
4.9. Личная информация, собранная онлайн, хранится у Оператора и/или поставщиков услуг в базах данных, защищенных посредством физических и электронных средств контроля, технологий системы ограничения доступа и других приемлемых мер обеспечения безопасности.
4.10. Субъект персональных данных осознаёт, подтверждает и соглашается с тем, что техническая обработка и передача информации на Сайте Оператора может включать в себя передачу данных по различным сетям, в том числе по незашифрованным каналам связи сети Интернет, которая никогда не является полностью конфиденциальной и безопасной.
4.11. Субъект персональных данных также понимает, что любое сообщения и/или информация, отправленные посредством Сервера Оператора, могут быть несанкционированно прочитаны и/или перехвачены третьими лицами.
5. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
5.1. В случае возникновения любых споров или разногласий, связанных с исполнением настоящих Правил, Субъект персональных данных и Оператор приложат все усилия для их разрешения путем проведения переговоров между ними. В случае, если споры не будут разрешены путем переговоров, споры подлежат разрешению в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации.
5.2. Настоящие Политика конфиденциальности вступают в силу для Субъекта персональных данных с момента начала использования Сайта Оператора и действует в течение неопределенного срока.
5.3. Настоящие Политика конфиденциальности могут быть изменены и/или дополнены Оператором в любое время в течение срока действия Правил по своему усмотрению без необходимости получения на то согласия Субъекта персональных данных. Все изменения и/или дополнения размещаются Оператором в соответствующем разделе Сайта и вступают в силу в день такого размещения. Субъект персональных данных обязуется своевременно и самостоятельно знакомиться со всеми изменениями и/или дополнениями. При несогласии Субъекта персональных данных с внесенными изменениями он обязан отказаться от доступа к Сайту, прекратить использование материалов и сервисов Сайта.