Обманули риэлторы что делать
Как агенты-мошенники мешают владельцам продать или сдать квартиру
Игра на нервах. Риелтор шантажом и угрозами вынуждает сотрудничать с ним
Если собственник самостоятельно размещает объявление о продаже или аренде квартиры на сайтах объявлений, ему начинают звонить агенты и предлагать свои услуги. Некоторые могут быть навязчивы и даже грубы, запугивая и угрожая: «Вы сами ничего не продадите», «Вы не знаете рынок», «У меня есть клиенты, но я им вашу квартиру показывать не стану, если вы не будете сотрудничать со мной», «Вас обманут — останетесь и без денег, и без квартиры, если сами будете вести сделку».
Как бороться?
Использование инструментов давления — первый признак недобросовестного риелтора. Профессионалы знают, что если стоит задача продать жильё, то рано или поздно это получится. Если агент пытается играть на нервах, то способ борьбы простой: не иметь с ним никаких дел.
«Навредить такой риелтор не может никак, — считает ведущий эксперт офиса „Сущевский“ компании „Миэль“ Евгений Коноплёв. — После вашего вежливого и твёрдого „нет“ он просто переключается на следующего собственника. Тратить время на то, что не принесёт ему денег, у него нет никаких мотивов».
Профессионалы советуют владельцам, решившим продавать жильё самостоятельно, быть осмотрительнее и лучше «фильтровать» звонки не только от агентов, но и от потенциальных покупателей.
«Могут звонить участники альтернативных сделок, которые ещё не подобрали вариант на замену, непонятно, когда подберут и подберут ли вообще. При этом они уже пытаются связать продавца обязательствами, — рассказывает директор департамента вторичного рынка компании „Инком-Недвижимость“ Михаил Куликов. — Настаивают на том, чтобы собственник никому не показывал квартиру или даже снял объявление. При этом не факт, что они купят квартиру — могут отложить сделку на неопределённый срок, выбрать другую квартиру или вообще отказаться от продажи и покупки недвижимости».
Продать квартиру самостоятельно владелец, конечно же, может — и покупателей найти, и провести сделку. Но времени и внимания потребуется больше.
Договор с неустойкой за расторжение со стороны продавца
Агент предлагает заключить договор с неустойкой за расторжение продавцом. Время идёт, риелтор продажей квартиры не занимается, а у владельца заканчивается терпение, он расторгает договор и платит неустойку.
Как бороться?
Подписание эксклюзивного договора — распространённая практика на рынке недвижимости. Штрафы удерживают собственника от параллельного заключения договоров с разными агентами по принципу «кто первый продаст, того и деньги». Получается, что работать будут все, а заплатят только одному. Это нечестно.
«Все солидные агентства и специалисты работают по предоплате, — поясняет генеральный директор агентства недвижимости „Азбука Жилья“ Владимир Каширцев. — Оно и понятно — как минимум секретарская работа начинается сразу после подписания договора: прозвон, понимание ситуации, увязывание логистики, организация просмотров. Поэтому при разрыве договора по вине или инициативе клиента предоплата остаётся в агентстве».
Однако беспокойство собственников тоже понятно: быть связанным по рукам и ногам договором при очевидном бездействии агента никто не хочет.
Чтобы не оказаться в такой ситуации, нужно внимательно читать договор и вносить в него правки, если есть сомнения.
«Обратите внимание на срок действия договора, — рекомендует руководитель отдела городской недвижимости „НДВ-Супермаркет Недвижимости“ Елена Мищенко. — Среднее время экспозиции объекта — около трёх месяцев. Обычно при хорошей рекламе и правильно определённой цене этого времени бывает достаточно для продажи квартиры. Соответственно, заключать договор нужно на комфортный для вас срок. Нельзя подписывать договор с фразой вроде „действует до полного исполнения поручения“».
Вернут или не вернут (хотя бы частично) предоплату, если квартира не продастся в прописанный в договоре срок, зависит от его условий. Если указано, что возмещение расходов за маркетинг (то есть рекламу объявления) не предполагается, значит всю сумму предоплаты вернут. Если предусмотрена сумма, не подлежащая возврату, значит её не вернут, а зачтут как расходы на продвижение. «Риелтор в любом случае заинтересован продать квартиру, так как это его заработок, — поясняет Мищенко. — А хороший риелтор заинтересован продать максимально дорого, поскольку это не просто заработок, а ещё и рекомендации в будущем».
Управляющий партнёр компании «Метриум» Мария Литинецкая советует не подписывать документы сразу. Лучше запросить у разных агентств шаблонные формы договоров и сравнить их по пунктам. Помощь знакомых юристов лишней не будет.
Продавливание по цене, чтобы получить комиссию от покупателей (не путать с торгом!)
Собственник размещает объявление на сайте и скоро обнаруживает его дубль от агента, с которым он не знаком. В объявлении риелтора цена ниже. Естественно, потенциальные покупатели звонят по нему. Агент начинает убеждать собственника продать квартиру дешевле, ведь даже покупателей (которые заплатят ему комиссию) он уже нашёл.
Как бороться?
Во-первых, нужно позвонить такому агенту и попросить снять объявление. Ещё лучше — пожаловаться в поддержку сайта. На Яндекс.Недвижимости во всех объявлениях есть специальная кнопка для этого. Во-вторых, не сдаваться. На квартиру, выставленную по рыночной цене, покупатели найдутся. Соглашаться на занижение смысла нет. Если покупатели начнут ссылаться на объявление с заниженной ценой, нужно рассказать им про мошенника.
Если же владелец нанимает риелтора, то тактика продажи квартиры должна быть согласована. В этом случае собственнику проще контролировать работу: он знает, где действует его риелтор, а где к продаже квартиры подключились недобросовестные агенты со стороны. В этом случае разбираться с «коллегами» будет сам риелтор.
«Риелтор должен составить коммерческое предложение, — поясняет Мария Литинецкая. — Возможно, что в нём будет отражено постепенное понижение цены. Это абсолютно нормально, если клиент хочет продать квартиру быстро. В договоре надо прописать порядок отчётности агента за свои действия. Например, риелтор будет обязан присылать ссылки на размещённые объявления или скриншоты».
Если возможное снижение цены не обсуждалось и агент настаивает на этом, не приводя убедительных доводов, стоит насторожиться.
«Недобросовестный риелтор не рассматривает продажу жилья как многокомпонентную задачу и использует только один инструмент — демпинг, — отмечает Мария Литинецкая. — Профессионал обязательно объяснит, почему квартира не продаётся и что нужно сделать, чтобы на неё стали обращать внимание».
Двойная агентская комиссия
Некоторые агенты пытаются получить комиссию за свои услуги и от собственника, и от покупателя, скрывая этот факт от сторон. Сделки срываются, потому что покупатели, которые не заинтересованы в выплате комиссии агенту, уходят.
Как бороться?
Сначала разберёмся, кто вообще должен оплачивать услуги агента. Есть общее правило, что комиссию выплачивает тот, кто риелтора нанял (это может быть как продавец, так и покупатель). Часто на сделку каждая из сторон выходит со своим агентом, каждый из которых получит комиссию. Бывает также, что сделку ведёт один риелтор. Тогда вопрос об оплате его услуг решается по договорённости сторон: либо деньги отдаёт кто-то один, либо комиссия разбивается пополам.
«В Москве на вторичном рынке жилья условия сейчас диктует покупатель, — отмечает Михаил Куликов. — И мы наблюдаем усиление тенденции, характерной для западного рынка недвижимости, когда именно собственники, а не покупатели, оплачивают услуги риелторов. Кроме того, эксперты предполагают, что в будущем на „вторичке“ распространится ещё один западный тренд: размер комиссионных будет закладываться в стоимость предложения недвижимости, указываемую в объявлении о продаже».
Однако случается, что агент пытается взять комиссию с обеих сторон — с каждой в размере 100%. Такая ситуация возможна с агентами, которые изначально привлекают клиентов относительно небольшими комиссионными. Подобную схему сейчас используют редко: покупатели стали информированнее и осторожнее. Но недобросовестные агенты всё-таки находят наивных клиентов и врут им, что без комиссии квартиру не продадут, убеждают, что это норма, «это так везде работает».
«Все вопросы по поводу взаиморасчётов необходимо задать риелтору перед подписанием договора, — советует Мария Литинецкая. — Однако клиенту сложно проконтролировать, будет ли агент соблюдать соглашение».
Чтобы не попасть в такую ситуацию, лучше выбирать риелтора по рекомендациям или в крупном агентстве, которое давно работает на рынке и следит за своей репутацией. А ещё опросить нескольких агентов о стоимости их услуг, чтобы иметь представление о приемлемом размере комиссии в вашем городе (например, в Москве комиссионные риелторов составляют в среднем 3–5% от суммы сделки). Если предлагаемая комиссия подозрительно низка, стоит насторожиться и, возможно, не связываться с этим агентом.
Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Юля Мрачненько.
Как не попасть на недобросовестного риелтора: 7 правил
Каждый хоть раз в жизни обращался к услугам риелторов. Но сейчас работа таких специалистов на законодательном уровне никак не регулируется с точки зрения государственной аттестации и лицензий. По сути, любой может оказывать риелторские услуги. Поэтому есть шанс столкнуться с непрофессионалом или даже мошенником.
Вместе с экспертами рассказываем, как этого избежать.
Правило 1. Экспресс-мониторинг
Прежде чем воспользоваться услугой риелтора, нужно удостовериться, что перед вами профессионал. Выбор грамотного специалиста актуален и для продавца, и для покупателя недвижимости. Для этого необходимо сначала провести экспресс-мониторинг, советует директор по поддержке риелторского бизнеса ГК «Миэль» Юлия Федулаева. «В крупных агентствах с многолетним опытом есть колл-центры, куда можно позвонить и узнать, действительно такой специалист работает в компании. В любом агентстве клиенту помогут по звонку подтвердить личность агента», — отметила она.
Еще можно изучить профиль в социальных сетях, персональную страницу на сайте агентства, в котором работает риелтор, почитать отзывы о нем, запросить резюме. Также можно проверить, состоит ли специалист в какой-либо профессиональной организации (например, Гильдии риелторов Москвы), включен ли он в реестр Российской гильдии риелторов. Принадлежность к профессиональному сообществу означает, что специалист как минимум прошел определенные фильтры, имеет аттестацию и удостоверение.
«Сейчас в России нет официального реестра риелторов. Чтобы стать им, не нужно получать лицензию или вступать в саморегулируемую организацию. Можно добровольно получить сертификат на соответствие риелторских услуг требованиям. Информация о сертифицированных риелторах находится на сайте Российской гильдии риелторов. Но даже сертификация риелтора не дает 100%-ной гарантии потребителю», — отметила юрист адвокатского бюро Asterisk Анастасия Гежина.
Правило 2. Страхование ответственности
Любые отношения клиента и агента должны быть закреплены договором. В нем нужно указать ответственность риелтора за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств. «Иначе будет сложно доказать, что риелтор участвовал в сделке. Если же договор заключается с агентством недвижимости, важно узнать, застрахована ли его профессиональная ответственность. Это должно быть подтверждено страховым полисом, что обеспечит максимальную защиту интересов покупателя», — отметила член Ассоциации юристов России (АЮР) Ольга Эттлер.
Страхование профессиональной ответственности риелторов позволяет снизить риски возможного ущерба сделок с недвижимостью. Поскольку даже добросовестный риелтор может по каким-то причинам не получить всю информацию об объекте недвижимости, из-за чего в будущем сделка может быть оспорена. Также можно застраховать титул на квартиру. Титульное страхование снижает риски покупателя, что в дальнейшем договор купли-продажи будет оспорен. К таким рискам относятся:
Правило 3. Выписка и время на изучение договора
Самому покупателю до выхода на сделку следует получить выписку из Росреестра на квартиру. Юристы рекомендует заказывать расширенную выписку: она позволит проверить текущего собственника, предыдущих владельцев, цепочку перехода прав на квартиру и существующие обременения (залоги, аресты).
Также необходимо детально изучить договор. Заранее попросить у продавца проект договора и разумное время, чтобы прочитать его и посоветоваться с юристами. «Черные риелторы» предпочитают не работать с дотошными покупателями. Если вы возьмете тайм-аут для консультации с юристом, «черный риелтор» с высокой вероятностью выйдет из сделки», — отметила Анастасия Гежина.
Правило 4. Осмотр квартиры и задаток
Обязательно нужно осмотреть квартиру вместе с продавцом. Если квартира продается с мебелью или техникой — составить опись. «Черные риелторы» зачастую не имеют доступа к квартире, которую они продают. Настоять на совместном осмотре квартиры — хороший способ обезопасить себя от незаконной сделки», — советует юрист Asterisk.
Также не стоит вносить деньги за квартиру до подписания договора. Недобросовестные продавцы часто требуют от покупателей внести задаток на самом старте переговоров — до осмотра квартиры и согласования договора. Обычно это мотивируется высоким спросом на конкретную квартиру и большим количеством претендующих на нее покупателей.
Оставлять задаток или аванс стоит, если покупатель проверил собственника, осмотрел квартиру и точно намерен ее покупать. Но и их передачу тоже нужно документально подтвердить. Юристы рекомендуют письменно согласовать с продавцом природу платежа (задаток или аванс) и его судьбу в случае, если договор не будет заключен. Обычно это оформляется соглашением о задатке или предварительным договором.
Правило 5. Заниженная цена
Особое внимание эксперты советуют обращать на стоимость недвижимости и не соглашаться на сделку, в которой цена квартиры будет искусственно занижена до кадастровой. «Ваши потенциальные убытки составят разницу между реально уплаченной за квартиру ценой и договорной. Например, в договоре указана цена квартиры — 10 млн руб., а фактически вы передали продавцу за нее 40 млн руб. В случае судебного спора вы сможете взыскать с продавца только 10 млн руб. Ваши убытки в этом случае составят 30 млн руб.», — пояснила юрист из Asterisk.
Также покупателя или продавца должна насторожить низкая стоимость услуг самого риелтора, добавила Юлия Федулаева из «Миэль». Например, комиссия риелтора при сделках купли-продажи составляет 3% от стоимости квартиры. «Хороший специалист не работает на демпинге, и зачастую у него комиссия выше среднего по рынку», — отметила эксперт.
Правило 6. Поведение риелтора
Профессиональный риелтор никогда не будет запугивать своих клиентов и продавливать их как можно скорее выйти на сделку. Если риелтор ведет себя таким образом, то с ним лучше вообще не иметь никаких дел или, если совместная работа уже началась, прекратить сотрудничество, советует директор департамента вторичного рынка риелторской компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов.
Помимо консультации потенциальных продавцов и покупателей, подбора подходящих вариантов, проведения юридической экспертизы объекта недвижимости, риелтор выступает также в качестве психолога, который должен уметь урегулировать конфликты между всеми участниками сделки. «Поэтому всегда нужно помнить, что задача опытного специалиста — не играть на нервах клиентов», — отметил представитель «Инком-Недвижимости».
Недобросовестных продавцов выдает следующее поведение:
Правило 7. Заключение сделки у нотариуса
Еще одна рекомендация — привлечение нотариуса, который отвечает за юридическую чистоту сделки. При подготовке сделки он проверит дееспособность сторон, правомерность владения квартирой продавцом, наличие согласие супруга продавца на продажу квартиры. Это поможет снизить риски, которые могут возникнуть при покупке. Более того, «черные риелторы», как правило, не работают с нотариусами. Но в редких случаях они могут вступить с ними в мошеннический сговор.
Также необходимо помнить, что одна из основных задач риелтора — тщательно проверить юридическую историю квартиры, и если возникнут сомнения, постараться отговорить клиентов от покупки именно этого объекта, добавил Михаил Куликов из «Инком-Недвижимости». Если покупатели понимают, что агент по недвижимости не занимается своими прямыми обязанностями, то от его услуг также надо отказаться, подытожил он.
Аферы с арендой квартир: как обманывают квартирантов и собственников
Аренда — это не только один из самых популярных и доступных вариантов решения квартирного вопроса, но и сегмент, где достаточно распространены мошеннические схемы. Почти каждый, кто хоть раз в жизни снимал квартиру, испытывал чувство тревоги — не обманут ли его с арендой, все ли в порядке с документами.
Сегодня на рынке арендного жилья существуют как классические мошеннические схемы (например, с поддельными документами), так и новые их виды, которые связаны с интернет-технологиями и пандемией. Причем сами аферисты могут выступать как в качестве арендодателей и квартирантов, так и действовать под видом профессионального риелторского агентства. Вместе с юристами и риелторами рассказываем о главных мошеннических схемах с арендой жилья и как себя обезопасить от аферистов.
Фейковые агентства
Один из самых распространенных вариантов мошенничества с арендой жилья — это фейковые агентства недвижимости, которые обычно «продают» базу контактов. «Например, человеку предлагают выгодную сделку — заочно, по телефону. Арендаторам высылают привлекательные и подходящие по цене варианты, а собственникам дают обещание быстро подобрать жильцов на выбор. И тех и других просят выслать на указанный счет предоплату. Чтобы вызвать доверие, мошенники представляются агентами из известных риелторских компаний. Для полной уверенности клиенту-арендатору высылают даже договор об оказании услуг. Но, как правило, это договор о предоставлении информационных, а не риелторских услуг», — поделилась историей замдиректора департамента аренды квартир компании «Инком-Недвижимость» Оксана Полякова.
По факту информация человеку и дается: телефоны и адреса собственников, сдающих квартиры. Но это либо данные общедоступных бесплатных интернет-площадок, либо несуществующие, либо эти люди сдавать квартиру даже не планируют. Арендодатели же никогда и не встретят клиентов от этого посредника — он просто пропадет после получения предоплаты.
Доказать мошенничество в таких случаях очень сложно, так как компания действительно передает базу контактов. Если в договоре указаны «информационные услуги», получить обратно деньги невозможно, предупредила адвокат Наталья Тарасова. Поэтому лучше не пользоваться услугами сомнительных фирм, которые обещают подобрать варианты по очень привлекательным ценам.
Профессиональные риелторские агентства подписывают договор об оказании риелторских услуг. Они не продают отдельно информацию, а готовят сделку от начала и до конца. Также они не взимают предоплату ни с арендатора, ни с собственника. Оплата происходит только после подписания договора найма.
Член Ассоциации юристов России (АЮР) Ольга Эттлер:
— Из свежих примеров мошенничества с арендой квартир — процесс этого месяца. Мужчина разместил в интернете объявление о том, что хочет арендовать квартиру в другом регионе. Ему позвонила женщина и сообщила, что готова сдать свое жилье, но нужна предоплата в 12 тыс. руб. После того как потерпевший перевел указанную сумму на банковский счет злоумышленницы, та перестала выходить на связь. Полиция обнаружила 28 потерпевших от ее действий. Женщина задержана. Уголовное дело с утвержденным обвинительным заключением направлено в суд. Злоумышленнице грозит до пяти лет лишения свободы.
Нелегальная субаренда
Еще одна классическая схема мошенничества с арендой жилья — это субаренда. Например, квартиру снимает один человек, но вместо него живут другие люди. Иногда в квартире могут устроить нелегальный хостел или фирму, пересдавать жилье посуточно. По закону арендатор вправе пересдать жилплощадь, только если на то имеется письменное разрешение собственника квартиры, напомнила Оксана Полякова. Оно может быть оформлено как отдельный документ или в виде приложения к договору найма. От мошенничества в данном случае спасает подробный договор аренды и регулярные визиты в квартиру и проверка жильцов.
Сюда же можно отнести схему — когда квартира, наоборот, снимается мошенниками в аренду посуточно, а потом пересдается на длительный срок, добавила Ольга Эттлер. «Мошенники берут плату сразу за несколько месяцев вперед, а затем исчезают. Либо еще хуже — арендованная мошенниками квартира продается по поддельным документам», — отметила она.
Фальшивые документы
Для обмана на арендном рынке жилья часто используются поддельные документы. Мошенник по фиктивным бумагам (копия паспорта, доверенность, выписка из ЕГРН) сдает арендатору квартиру, на которую у него нет никаких прав, продолжила Наталья Тарасова. Нередко мошенники используют копии документов владельца. В реальности собственник квартиры ничего о сделке не знает, в итоге арендатор оказывается без денег и без квартиры.
Более того, мошенник может сдать одну и ту же недвижимость сразу нескольким арендаторам — собирает со всех деньги и исчезает, а на одну квартиру оказывается несколько квартирантов.
Именно поэтому юристы настоятельно рекомендуют тщательно проверять правоустанавливающие документы и запрашивать выписку из ЕГРН.
Коварный арендодатель
Бывает, что нечестно ведут себя сами собственники. Например, можно столкнуться с таким сценарием: арендодатель предлагает сдать квартиру по адекватной цене на долгий срок (от 11 месяцев), после чего подписывается договор с указанием срока аренды. «Спустя несколько месяцев у арендодателя якобы случается непредвиденное обстоятельство, в связи с которым необходимо освободить съемную квартиру. То есть фактически квартира сдавалась на короткий срок, но по цене долгосрочного найма. Ставка аренды квартиры при долгосрочном найме на 10–20% выше, чем при краткосрочном (до 11 месяцев)», — отметила эксперт из «Инком-Недвижимости».
Довольно популярная схема, когда квартира сдается в аренду одним из собственников без согласия остальных, добавила Ольга Эттлер. Арендаторы заселяются, через какое-то время появляются другие собственники, которые не знают о сдаче квартиры и просят арендаторов освободить ее. Квартирантам приходится выезжать.
Либо бывают случаи, когда «арендодатели» просят оставить предоплату без подписания договора и расписки. Будущий квартирант переводит нужную сумму и в итоге остается без денег и арендного жилья.
Еще на практике встречаются ситуации, связанные со сдачей «убитой» квартиры. «Арендодатель сдает квартиру «под ремонт», а после его выполнения арендатором «выживает» его оттуда либо обвиняет в порче арендатором дорогостоящей техники или антикварной мебели и требует компенсации под угрозой суда или полиции. В итоге квартирант вынужден съезжать, потратив много сил и денег на ремонт», — отметила юрист.
Также распространена ситуация, когда собственник квартиры не возвращает страховой депозит. Например, он начинает предъявлять квартиранту претензии за якобы испорченную мебель или плохо закрывающуюся дверь и отказывается отдавать депозит. Нередко квартиранты не могут вернуть эту сумму либо она возвращается в меньшем размере. Крайне редко обманутые арендаторы обращаются в суд, поэтому чаще всего деньги остаются у собственников без каких бы то ни было оснований.
Пандемия и обман
Мошенники на рынке аренды жилья использовали в своих целях и пандемию. Особенно часто это происходило весной, когда у многих было состояние паники и вводились строгие ограничения, отметили юристы.
Тогда в интернете активизировались так называемые «мошенники в аренде». Они выставляли красивое объявление квартиры с идеальным ремонтом на фото и по очень привлекательной цене, чтобы заманить доверчивых покупателей. Например, квартира премиум-класса предлагалась по цене эконом якобы из-за пандемии. После чего аферисты просили потенциальных клиентов перевести на банковскую карту небольшую сумму для оперативного показа квартиры, которая должна была якобы пойти на погашение штрафа за нарушение режима самоизоляции. После оплаты квартиросъемщик выяснял, что таких квартир просто не существует либо адреса ненастоящие.
Пандемию в своих начали использовать некоторые арендаторы, у которых подтвердился COVID-19. Они предупреждают арендодателя, что вынуждены сидеть на самоизоляции в съемной квартире и не имеют возможности платить за аренду, поскольку потеряли часть дохода. «Причем, чтобы не платить за аренду, квартиранты могут использовать поддельную справку. Арендодатель не сможет проверить ее подлинность, поскольку в больнице ему не смогут раскрыть диагноз из-за врачебной тайны», — отметила Ольга Эттлер.
Как защититься от мошенников. Рекомендации АЮР
Главный способ защиты от мошенников — заключение подробного договора найма и тщательная проверка документов. Также стоит быть осторожными в вопросах предоплаты. Вносить плату нужно только по факту заселения и после подписания договора.