Объекты жилой застройки что входит
Согласно ст. 35 Градостроительного кодекса РФ в данной категории жилой застройки допускается размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального и коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, объектов дошкольного, начального общего и среднего общего образования, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, гаражей, объектов, связанных с проживанием граждан и не оказывающих негативного воздействия на окружающую среду.
Здесь не допускается делать ничего из того, что не служит целям развития города или посёлка. В особенности, если такое действие может повлечь для граждан населённого пункта ухудшение качества жизни.
Данные виды жилой застройки делятся на зоны, каждая из них соответствует определённому ВРИ, опираясь на нормативы классификатора. Согласно зонированию, располагаются жилые кварталы, деловые и торговые зоны, установлены места расположения административных зданий. Допустим перевод в другие категории при условии изменения границ.
Виды разрешенных ВРИ можно получить из выписки ЕГРН на участок и сопоставить с классификатором по данной ссылке:
В нижеуказанных нормативных правовых актах приведено, что еще кроме жилых домов можно строить в иных зонах жилой застройки:
Земельный кодекс Российской Федерации
Статья 85. Состав земель населенных пунктов и зонирование территорий
5. Земельные участки в составе жилых зон предназначены для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового и иного назначения. Жилые зоны могут предназначаться для индивидуальной жилой застройки, малоэтажной смешанной жилой застройки, среднеэтажной смешанной жилой застройки и многоэтажной жилой застройки, а также иных видов застройки согласно градостроительным регламентам.
Статья 35. Виды и состав территориальных зон
3. В жилых зонах допускается размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального и коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, объектов дошкольного, начального общего и среднего общего образования, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, гаражей, объектов, связанных с проживанием граждан и не оказывающих негативного воздействия на окружающую среду. В состав жилых зон могут включаться также территории, предназначенные для ведения садоводства.
«МДС 30-1.99. Методические рекомендации по разработке схем зонирования территории городов» (одобрены Протоколом Госстроя РФ от 10.06.1999 N 01-НС-15/7)
Типы жилых зон устанавливаются в зависимости от предусматриваемых нормативов плотности населения и характера застройки каждой конкретной жилой территории.
Ж.1. Зона усадебных и блокированных жилых домов
Условно разрешенные виды использования (требующие специального согласования)
— разрешенные «по праву застройки» виды использования, имеющие параметры более и менее указанных в требованиях к застройке: детские сады, иные объекты дошкольного воспитания; школы начальные и средние; объекты, связанные с отправлением культа, предприятия общественного питания, кабинеты практикующих врачей, центры народной и традиционной медицины, помещения для занятий спортом, библиотеки, аптеки, небольшие гостиницы, пансионаты, почтовые отделения, телефон, телеграф.
Жилые застройки
Что понимается под «жилые застройки иных видов»?
В нижеуказанных нормативных правовых актах приведено, что еще, кроме жилых домов, можно строить в иных зонах жилой застройки.
Пункт 5 ст. 85 Земельного кодекса РФ гласит, что земельные участки в составе жилых зон предназначены для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового и иного назначения. Жилые зоны могут предназначаться для индивидуальной жилой застройки, малоэтажной смешанной жилой застройки, среднеэтажной смешанной жилой застройки и многоэтажной жилой застройки, а также иных видов застройки согласно градостроительным регламентам.
Часть 3 ст. 35 Градостроительного кодекса РФ закрепляет, что в жилых зонах допускается размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального и коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, объектов дошкольного, начального общего и среднего общего образования, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, гаражей, объектов, связанных с проживанием граждан и не оказывающих негативного воздействия на окружающую среду. В состав жилых зон могут включаться также территории, предназначенные для ведения садоводства.
Стоит обратить внимание на такой документ, как «МДС 30-1.99. Методические рекомендации по разработке схем зонирования территории городов» (одобрены протоколом Госстроя России от 10.06.1999 № 01-НС-15/7).
В нем регламентируется, что типы жилых зон устанавливаются в зависимости от предусматриваемых нормативов плотности населения и характера застройки каждой конкретной жилой территории.
Ж.1. Зона усадебных и блокированных жилых домов
Зона Ж.1 подразделяется на 2 подзоны (субзоны), отличающиеся требованиями к застройке земельных участков:
Ж.1-1 – подзона (субзона), в которой более 60% земельные участки, выделенные первым владельцам под застройку до 1 января 1989 г.;
Ж.1-2 – подзона (субзона), в которой более 60% земельные участки, выделенные первым владельцам под застройку после 1 января 1989 г. Разрешенные «по праву застройки» виды использования: отдельно стоящие жилые дома усадебного типа; блокированные жилые дома; магазины торговой площадью до 40 кв. м, без специализированных магазинов строительных материалов, магазинов с наличием в них взрывоопасных веществ и материалов.
Глава 20. Жилая застройка
Глава 20
Жилая застройка
Параметры жилой застройки
1. Доля сплошного фронта застройки вдоль красных линий (мин.), %
Определяется как сумма всех показателей (процентов) застроенности земельных участков, выходящих на красные линии улиц или других открытых общественных пространств. Отражает характер фронта застройки вдоль всей стороны квартала.
2. Этажность рядовой застройки (макс.), надземных этажей
Устанавливается в зависимости от типа улицы или другого открытого общественного пространства, с которым граничит земельный участок, где расположен жилой дом.
3. Доля жилых ячеек с отдельным входом (мин.), %
Процент квартир и/или иных жилых ячеек в составе домовладения, имеющих отдельный вход с улицы.
Типология жилых домов
К жилым домам с индивидуальным входом и земельным участком, на котором размещается одно домохозяйство, относятся:
Индивидуальные и блокированные жилые дома предназначены только для одного домохозяйства и, как правило, не имеют дополнительных помещений, которыми пользуются совместно несколько домохозяйств. Планировка и параметры жилых помещений в таких домах определяются в значительной степени в соответствии с индивидуальными предпочтениями жильцов.
Илл. 30. Индивидуальные жилые дома
Многоквартирные дома различают по количеству лестнично-лифтовых узлов, характеру планировки внеквартирных пространств и количеству квартир на этаже.
— Коридорный дом. Входы в квартиры устроены из коридоров, связанных друг с другом в том числе по вертикали. На этаже располагается не менее 16 квартир и двух лестнично-лифтовых узлов.
— Галерейный дом. Входы в квартиры расположены на протяженной освещенной галерее вдоль фасада. На один этаж такого дома приходится не более 20 квартир и двух лестнично-лифтовых узлов.
— Комбинированный дом. Сочетает в себе различные типы планировки межквартирных пространств, определяющие количество квартир на этаже и количество лифтов.
Илл. 31. Многоквартирные жилые дома
В многоквартирном доме может быть устроен один и более лестнично-лифтовых узлов. На один такой узел не должно приходиться более восьми квартир.
Планировка внеквартирных пространств может привязываться исключительно к ядру вертикальных коммуникаций и выполняться компактной (межквартирная площадка). При сочетании вертикальных и горизонтальных коммуникаций внеквартирные пространства выполняются протяженными (коридор или галерея). Чем больше квартир на этаже, тем протяженнее межквартирное пространство.
Различные типы жилых домов применяются в зависимости от того, какой фронт застройки планируется сформировать вдоль красных линий улиц или иных открытых общественных пространств.
Базовый сценарий повседневной жизни, определяемый той или иной целевой моделью Стандарта, во многом зависит от преимущественных типов применяемой в таких моделях жилой застройки. Совмещение нескольких типов домов в одном квартале расширяет выбор жилья для пользователей с разными предпочтениями в организации быта, а также формирует визуально разнообразную и узнаваемую городскую среду.
Для каждой целевой модели Стандарт рекомендует типы жилых домов, применение которых позволит достичь рекомендованных для нее значений параметров плотности застройки с учетом ограничения этажности рядовой застройки и размещения высотных акцентов. Документ предлагает решения, при помощи которых возможно помимо достижения значений плотностных параметров сформировать уникальные сочетания типов жилых домов в каждом квартале. При этом учитываются также типы открытых общественных пространств, на которые выходит застройка, и обеспечение их сомасштабности человеку, а также создание комфортных внутриквартальных территорий.
Доля сплошного фронта застройки вдоль красных линий
Регулирование параметра осуществляется в увязке с показателями интенсивности пешеходных и транспортных потоков вдоль улиц и других открытых общественных пространств, на которые выходят дома. Это регулирование направлено на создание сомасштабной человеку среды при размещении максимального количества объектов общественно-деловой инфраструктуры в первых этажах или жилых ячеек в тихих жилых зонах. Фронт называется сплошным при доле его застроенности от 70 до 100%. При показателях менее 70% такой фронт называется разреженным.
Главные и второстепенные улицы характеризуются высокой интенсивностью пешеходных потоков, поэтому вдоль них следует выделить как можно больше помещений, где могут разместиться объекты общественно-деловой инфраструктуры. Вдоль таких улиц доля сплошного фронта застройки должна быть как можно более высокой. При свободной расстановке жилых домов в квартале вдоль главных улиц эти дома могут быть объединены стилобатом. Для формирования сплошного фронта большой протяженности подходят блокированные, многосекционные, коридорные и галерейные дома.
Вдоль местных улиц и второстепенных улиц с умеренным транспортным и пешеходным потоком допускается формировать как сплошной, так и разреженный фронт с жильем в первых этажах.
Сплошной фронт формируется блокированными, многосекционными, коридорными и галерейными домами и позволяет разместить как можно больше жилых помещений в первых этажах застройки. Разреженный фронт образуют отдельно стоящие индивидуальные и односекционные дома (например, башни), а также городские виллы. Формирование такого фронта целесообразно вдоль границ с озелененными территориями: это позволяет «растворить» застройку в природной среде. При этом этажность постепенно повышается в сторону, противоположную границе с озелененной территорией, чтобы открыть виды на нее для максимального количества жильцов.
Этажность рядовой застройки
Ограничение этажности рядовой застройки в первую очередь направлено на формирование сомасштабной человеку среды:
— обеспечить визуальные связи между квартирами и двором;
— исключить формирование избыточных по площади открытых городских пространств;
— сохранить рекомендуемую плотность застройки.
Регулирование этажности рядовой застройки в увязке с размерами земельных участков оказывает влияние и на другие особенности развития городских территорий, определяющие качество жизни горожан, например количество квартир (размер домовладений).
Количество квартир определяет уровень социального комфорта в жилом доме. Чем их больше, тем больше домохозяйств делят между собой помещения общего пользования (входные группы, места для хранения и пр.) и придомовую территорию (детские игровые площадки, автостоянки и пр.), как следствие, тем сложнее жильцам принимать общие решения о содержании и эксплуатации этих помещений и территорий. Наиболее продуктивное вовлечение правообладателей объектов недвижимости в решение управленческих вопросов происходит в домах с числом квартир не более 150*.
* Такое количество квартир соответствует числу Данбара, определяющему количество социальных связей, которые человек способен поддерживать эффективно.
Количество жителей многоквартирных домов продиктовано этажностью застройки и размерами земельных участков. В малоэтажной многоквартирной застройке размещение секционных домов по всему периметру земельного участка максимальным размером 0,45 га позволяет достичь показателя в 100 квартир. Периметральная застройка участка того же размера среднеэтажными домами дает возможность разместить от 200 до 250 квартир.
Чем меньше площадь участка, тем меньше квартир в домовладении. Меньшее количество квартир достигается в том числе при формировании отдельного земельного участка для одной или нескольких секций, которые имеют глухие торцы, примыкающие к боковым границам участков с отступом не более 0,3 м (см. илл. 32). Такая застройка называется брандмауэрной.
Стандарт вводит ограничения этажности рядовой застройки для разных целевых моделей:
Доля жилых ячеек с отдельным входом
Наличие индивидуального входа обеспечивает домохозяйству повышенную степень обособленности. Такое преимущество доступно в основном жителям индивидуальной и блокированной жилой застройки, но может быть создано и для жителей первых этажей многоквартирных домов. В домах средней этажности (4-9 этажей) возможно размещение изолированных входных групп для нескольких квартир, расположенных на первом и втором этажах, или отдельного входа с улицы в каждую из квартир первого этажа.
Илл. 32. Изменение размера домовладений в зависимости от этажности застройки и размеров земельных участков
** Терраса, имеющая общие конструктивные элементы с квартирой, считается ее частью и передается пользователю жилья на тех же правах (собственности, аренды, социального найма и пр.), что и сама квартира. Часть земельного участка многоквартирного дома для размещения индивидуального палисадника передается владельцу квартиры на правах аренды.
*** Собственники таких участков (правообладатели помещений в жилых домах) должны сформировать юридическое лицо (товарищество собственников), которое получит территорию двора на правах аренды.
Илл. 33. Примеры индивидуальных открытых пространств в многоквартирном доме
Илл. 34. Типы застройки, формирующие разреженный фронт
Илл. 35. Типы застройки, формирующие сплошной фронт
Откройте актуальную версию документа прямо сейчас или получите полный доступ к системе ГАРАНТ на 3 дня бесплатно!
Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.
Разъяснения Росреестра по классификации жилых объектов
МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ,
КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ
ПИСЬМО
от № 14-07394/16
О РАССМОТРЕНИИ ОБРАЩЕНИЯ
Управление методического обеспечения регистрации прав учета Федеральной службы государственной регистрации, кадастра Управление Росреестра), рассмотрев компетенции Росреестра обращение, поступившее России, учитывая, что оно сведения (кадастровый номер, адрес (описание местоположения), позволяющие идентифицировать объект недвижимости, реквизиты принятых органом кадастрового учета решений государственного кадастрового учета объекта недвижимости, что службе государственной регистрации, кадастра утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 01.06.2009 № 457, Росреестр полномочиями по разъяснению законодательства Российской Федерации, практики его применения, сообщает.
В соответствии закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» Закон кадастр недвижимости ГКН) дополнительных сведений недвижимости числе вносится:
назначение здания (нежилое здание, жилой дом, жилое строение или многоквартирный дом), если объектом недвижимости является здание (пункт 2);
назначение помещения (жилое помещение, нежилое помещение), если объектом недвижимости является помещение (пункт 2).
Таким образом, такое назначение здания, как «двухквартирный дом», «дом блокированной застройки» помещения «блок», Законом
При этом, как представляется, речь идет доме (квартирах), расположенных который, по сути, соответствует признакам жилого дома блокированной застройки.
Согласно статье недвижимости, подлежащим учету относятся: земельные участки, здания, сооружения, помещения незавершенного строительства.
При этом части здания числе жилого дома) видом объектов недвижимости, подлежащих учету Сведения объекта недвижимости вносятся только определения пределов действия установленного или устанавливаемого ограничения (обременения) прав условии, если такое ограничение (обременение) объект недвижимости (пункт
Согласно пункту закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент зданий это часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение строительными конструкциями. Таким образом, часть здания представляет собой иное, как помещение (совокупность помещений), являющееся конструктивной частью здания (его частью); отнесение такого помещения здания его характеристик такого и его признаками отдельно стоящего здания.
В соответствии 2, кодекса Российской Федерации:
жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых нужд, связанных с здании;
квартирой признается структурно обособленное помещение доме, обеспечивающее возможность прямого доступа общего пользования доме или нескольких комнат, помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых нужд, связанных с обособленном помещении.
При этом Градостроительный кодекс Российской Федерации (часть 49) выделяет числе такие виды объектов капитального строительства, экспертиза проектной документации которых как:
объекты индивидуального жилищного строительства, под которыми понимаются отдельно стоящие жилые дома этажей чем три, предназначенные для проживания одной семьи;
жилые дома блокированной жилые дома этажей чем три, состоящие блоков, количество которых десять предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов блоком или соседними блоками, расположен земельном участке выход общего пользования.
Согласно пункту помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания дома аварийным сносу или реконструкции, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 № 47, многоквартирным домом признается совокупность двух квартир, имеющих самостоятельные выходы либо участок, прилегающий дому, либо общего пользования доме; многоквартирный дом содержит элементы общего имущества собственников помещений доме законодательством.
На наш взгляд, осуществляться постановка кадастровый учет жилых помещений жилом доме, как самостоятельных объектов недвижимости (по аналогии доме, комнатами квартирах), если такое помещение представляет собой совокупность помещений, составляющих часть жилого дома, отвечающих признакам жилого помещения (дома), как самостоятельного объекта недвижимости, числе блок доме блокированной застройки.
В соответствии нормами «Дома жилые одноквартирные» (СНиП утвержденными постановлением Госстроя России от 22.03.2001 № 35, данные нормы распространяются также дома, жилые блоки которых являются автономными как отдельные одноквартирные дома, если они:
помещений, расположенных над помещениями других жилых блоков;
общих входов, вспомогательных помещений, чердаков, подполий, шахт коммуникаций;
имеют самостоятельные системы отопления индивидуальные вводы сетям централизованных инженерных систем.
СНиП распространяются дома, состоящие или более пристроенных друг жилых блоков, каждый имеет непосредственный выход
При этом согласно строительным нормам «Здания жилые многоквартирные» (СНиП утвержденным постановлением Госстроя России от 23.06.2003 № 109, данные нормы жилые дома, проектируемые СНиП помещения, относящиеся квартирам, друг над другом являются только стены между соседними блоками.
В этой связи, взгляд, если здание можно отнести блокированной застройки, блок такового соответствует признакам индивидуального жилого дома числе пункта кодекса Российской Федерации расположен земельном участке, сформированном для его использования (эксплуатации), постановка такого блока кадастровый учет может быть осуществлена здания «жилой дом» «жилой дом блокированной застройки» или «блок жилого дома блокированной застройки».
Из обращения следует, что помещения (квартиры) могут быть квалифицированы как блоки жилого дома блокированной застройки, дом может быть отнесен дому блокированной застройки.
Согласно статье кодекса Российской Федерации реконструкция объектов капитального строительства линейных это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, замены отдельных элементов таких конструкций или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
Минэкономразвития России от 20.02.2014 № Д23и-478 по вопросу осуществления государственного кадастрового учета объектов недвижимости высказало мнение, согласно которому, если реконструкции здания образованы новые объекты недвижимости, необходимо осуществлять
В соответствии 16, постановка кадастровый учет здания, государственный кадастровый учет изменений здания осуществляется, если иное Законом заявления кадастровом учете объекта недвижимости либо заявления кадастровом учете изменений объекта недвижимости
сведения или сооружении, сведений таких объектов недвижимости участке, площади застройки, площади таких объектов недвижимости, указываются плане представленных заказчиком кадастровых работ проектной документации таких объектов недвижимости, выданного до 13.07.2015 разрешения таких объектов недвижимости или изготовленного до 01.01.2013 технического паспорта таких объектов недвижимости;
если предусмотренных законодательством градостроительной деятельности, изготовление проектной документации или принятие решения объекта строительства соответствующие сведения указываются плане декларации, составленной правообладателем объекта недвижимости; созданного объекта недвижимости декларация составляется правообладателем земельного участка, находится такой объект недвижимости, или уполномоченным земельных участков органом государственной власти, органом местного самоуправления, бесхозяйного объекта органом местного самоуправления, которого находится такой объект недвижимости; указанная декларация прилагается плану его неотъемлемой частью;
сведения объекте индивидуального жилищного строительства, сведений такого объекта недвижимости участке, указываются плане представленных заказчиком кадастровых работ разрешения проектной документации таких объектов недвижимости при либо декларации недвижимости отсутствия проектной документации.
Из вышеизложенного следует, что для того, чтобы «разделить многоквартирный дом жилого дома блокированной застройки, необходимо осуществить законом порядке его реконструкцию, которой будет создано здание «жилой дом блокированной застройки».
Вместе когда многоквартирный изначально соответствовало характеристикам жилого дома блокированной застройки и его реконструкция и взгляд, «образование» здания «жилой дом блокированной застройки» может быть осуществлено
1) технического плана здания, подготовленного либо разрешения документации (при либо разрешения недвижимости отсутствия проектной документации) если такое здание создано после введения ГрК (по общему правилу);
2) технического плана здания, подготовленного изготовленного до 01.01.2013 технического паспорта такого объекта недвижимости если такое здание создано после введения ГрК, но до 01.01.2013 и него был осуществлен государственный технический учет (при этом случае органу кадастрового учета следует направить запрос технической инвентаризации информации сведения объекте недвижимости переданы организацией технической инвентаризации Минэкономразвития России от 11.01.2011 № 1 «О сроках включения кадастр недвижимости сведений учтенных объектах недвижимости» кадастрового учета, актуальных сведений, имеющихся организации технической инвентаризации);
3) технического плана здания, подготовленного декларации недвижимости акта права собственности постройку если такое здание создано после введения ГрК порядка, установленного ГрК;
4) технического плана здания, подготовленного
декларации недвижимости, если разрешительная и (или) проектная документация безвозвратно утеряны или отсутствуют, при условии обоснования подготовки такого технического плана декларации недвижимости «Заключение кадастрового инженера», подтверждения факта утраты либо отсутствия такой документации информации предпринятых кадастровым инженером для получения указанной документации (копии документов, подтверждающих данную информацию (справки, письма уполномоченных органов числе осуществляющих хранение соответствующей документации), которых может находиться указанная документация), необходимо включать приложения технического плана), либо документов числе архивных копий), оформленных ГрК требованиями принятие акта если здание создано
При этом необходимо также учитывать, что земельные участки, могут создаваться многоквартирный дом жилой дом, имеют различные правовые режимы. Соответственно, вид разрешенного использования земельного участка (земельных участков), будет создан жилой дом блокированной застройки, указанные документе участок, градостроительном плане земельного участка, должны предусматривать возможность размещения такого