новая штаб квартира ржд
Проект для офиса РЖД и комплекса Рижского вокзала сделает бюро из Японии
Победителем организованного ОАО «Российские железные дороги» (РЖД) и «Дом.РФ» конкурса на разработку архитектурно-градостроительной̆ концепции застройки территории Рижского грузового двора Москвы признан проект японской Nikken Sekkei.
В сообщении РЖД, поступившем в РБК, говорится, что в рамках застройки одной из самых больших промзон исторической Москвы — участок площадью 20,6 га расположен в 5 км от Кремля, на пересечении ТТК и проспекта Мира, — планируется создать современный общественно-деловой квартал, ядром которого станет офисный комплекс РЖД.
В компании пояснили, что Nikken Sekkei представил проект с «уникальным узнаваемым образом с центральным пассажем», а сам комплекс у них имеет «эффектную динамику с юга на север».
«Наша главная цель — обеспечить удобные и комфортные рабочие места для сотрудников. Новый комплекс — это стратегический управленческий центр всего холдинга РЖД. Здесь должны быть созданы лучшие условия для оптимизации управленческих процессов с учетом специфики нашей круглосуточной работы», — пояснил председатель жюри конкурса и гендиректор РЖД Олег Белозеров.
В компании пояснили, что наряду с офисным кластером в новом комплексе должны появиться общедоступные научно-образовательные, медицинские, развлекательные и культурно-досуговые пространства, и именно такой подход учитывался в предложениях более ста участников конкурса, из которых пять вышли в финал.
«В основу предложений всех финалистов легли инновационные дизайнерские идеи, но именно концепция, предложенная Nikken Sekkei обеспечит эффективность развития бизнес-процессов ОАО «РЖД», может быть удачно интегрирована в городской контекст и создаст новую городскую структуру, которая повлияет на развитие близлежащих территорий», — говорится в сообщении РЖД.
Строительство квартала начнется в 2021 году, сказал журналистам заместитель гендиректора РЖД Андрей Старков. По его словам, перед госмонополией стоит задача застроить пустующее пространство грузового двора: там будут не только офисные здания (общая площадь 450–500 тыс. кв. м), но и жилые помещения (общая площадь 200 тыс. кв. м).
Старков добавил, что объем инвестиций в проект составит от 50 млрд до 100 млрд руб., деньги будет привлекать «Дом.РФ», госмонополия оплатит проектную документацию.
В РЖД заверили, что проект застройки Рижского грузового двора будет реализован за счет рыночных инвестиций, без привлечения средств ОАО «РЖД» и бюджета, а реализация проекта не скажется на тарифах для пассажиров и грузоотправителей.
В сентябре заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин говорил, что новая застройка Рижского грузового двора должна будет визуально подчеркнуть облик Рижского вокзала.
«Мне очень нравится сам Рижский вокзал. Новая современная застройка должна будет подчеркнуть этот красивый памятник», — сказал заммэра, добавив, что будут построены также дополнительные эстакады, пешеходные переходы и связи с проспектом Мира и Третьим транспортным кольцом.
РЖД найдут деньги на новую штаб-квартиру за счет продажи недвижимости и банковских займов
Ее подготовил замглавы РЖД, бывший руководитель «ДОМ.РФ» Александр Плутник.
Структуры РЖД выдадут «Новому кварталу» заем на 4,6 млрд рублей, и компания приступит к проектированию в январе 2021 года, говорится в презентации. Предполагается, что строительство начнется в 2022 году.
В новом офисе РЖД разместятся 10 000 сотрудников, это позволит «оптимизировать использование помещений и расходы на их аренду и содержание», сказал газете представитель железнодорожной компании.
Сейчас «Российским железным дорогам» по всей Москве принадлежит 60 объектов недвижимости общей площадью 360 000 квадратных метров, уточнил он. По его словам, высвобождаемые площади компания продаст. Застройка Рижского грузового двора не потребует отвлечения средств РЖД, сейчас уже ведутся консультации с крупнейшими банками, заверил представитель монополии.
В результате на территории РГД должно появиться 708 000 квадратных метров площадей, в том числе 457 000 кв. м. офисной недвижимости и 215 000 кв. м жилья.
Площадь новой штаб-квартиры РЖД составит 218 000 кв.м, еще 123 000 кв. м офисов будудт сдаваться в аренду, а еще 114 000 кв. м будут проданы в 2022 году. Поступления РЖД от сдачи офисов в аренду сторонним компаниям за 15 лет составят 68 млрд рублей, говорится в презентации.
Осенью 2021 года планируется продать девелоперам площадки Рижского грузового двора, где предусмотрено строительство жилья, добавляет издание. Это тоже должно компенсировать часть затрат на проект.
В презентации указывается, что проект не будет консолидирован в отчете «Российских железных дорог» по МСФО до 2025 года (к этому моменту планируется переезд компании в новый офис), а штаб-квартира перейдет в собственность монополии в 2039 году.
Железные дороги ведут на квартиру
ОАО РЖД застраивает Рижский грузовой двор
“Ъ” стали известны детали проекта стоимостью 127 млрд руб. по застройке Рижского грузового двора в Москве, где помимо новых жилых кварталов появится штаб-квартира ОАО РЖД. Монополия намерена привлечь средства в банках и за счет продажи части будущих площадей, курирует проект экс-глава «Дом.РФ» Александр Плутник. После переезда ОАО РЖД может выставить на торги 60 зданий по всей столице, где сейчас размещается персонал.
Разработкой необходимой документации для строительства штаб-квартиры ОАО РЖД и жилья на месте Рижского грузового двора (РГД) занимается дочернее монополии ООО «Новый квартал». Это следует из презентации финмодели проекта (есть у “Ъ”), подготовленной его куратором — заместителем гендиректора ОАО РЖД, экс-главой «Дом.РФ» Александром Плутником. Именно последняя госкомпания, сообщалось в 2019 году, должна была стать партнером монополии по проекту в РГД. Господин Плутник покинул «Дом.РФ» в феврале, а в июне пришел в ОАО РЖД, «Сейчас действующих юридических отношений по данному проекту у нас нет»,— заверили “Ъ” в пресс-службе «Дом.РФ».
Компания приступит к проектированию в январе 2021 года, стройка начнется в 2022 году. В ОАО РЖД пояснили “Ъ”, что в новом офисе будет размещено 10 тыс. сотрудников, что позволит «оптимизировать использование помещений и расходы на их аренду и содержание». Сейчас ОАО РЖД по всей Москве принадлежит 60 объектов (360 тыс. кв. м), уточнили там, добавив, что высвобождаемые площади будут «коммерциализированы». Реализация проекта на месте РГД не потребует отвлечения средств ОАО РЖД, сейчас уже ведутся консультации с крупнейшими банками, заверили в монополии.
Расчетный объем финансирования — 127,1 млрд руб. Средства на проект планируется привлечь за счет продажи коммерческих площадей (ожидаемые поступления — 30,9 млрд руб.) и банковского проектного финансирования (78,3 млрд руб. под 8% годовых со сроком погашения до 2039 года).
Как анонсированные ОАО РЖД планы по реконструкции Рижского вокзала и грузового двора привлекли крупных девелоперов
Штаб-квартира ОАО РЖД займет 218 тыс. кв. м, еще 123 тыс. кв. м офисов будут сдаваться в аренду, а 114 тыс. кв. м планируется продать в 2022 году. По текущим ценам от продажи заявленного объема офисов можно выручить 22,8 млрд руб. из расчета 200 тыс. за 1 кв. м, считает управляющий партнер ILM Андрей Лукашев. Поступления ОАО РЖД от сдачи офисов в аренду сторонним компаниям за 15 лет составят 68 млрд руб., прогнозируется в презентации. Несмотря на кризис, ситуация на рынке офисов будет стабильной как минимум до 2024 года, считает партнер Colliers International Владимир Сергунин. По его словам, стоимость аренды площадей в качественных бизнес-центрах Москвы составляет 23–27 тыс. руб. за 1 кв. м в год. Прежде всего ОАО РЖД следует определиться с необходимым объемом офисных площадей с учетом того, что в отдельных подразделениях на удаленку ушло 80% персонала, считает президент Института исследования проблем железнодорожного транспорта Павел Иванкин.
Это тоже должно компенсировать часть затрат на проект. Учитывая параметры жилой застройки (251 тыс. кв. м), стоимость сделки может составить 5–6 млрд руб., подсчитал господин Сергунин. Ориентировочная выручка от продажи жилья — 45–50 млрд руб., прогнозирует директор по развитию ГК «Гранель» Андрей Носов. Такой проект, считает Владимир Сергунин, будет интересен системным застройщикам, включая ПИК, MR Group и «Гранель». Андрей Носов подтвердил интерес «Гранели» к этому проекту. В ПИК от комментариев отказались. В MR Group не ответили по существу.
В презентации финмодели указывается, что проект на месте РГД не будет консолидирован в отчете ОАО РЖД по МСФО до 2025 года (к этому моменту планируется переезд компании в новый офис), а штаб-квартира перейдет в собственность монополии в 2039 году. «Обычно в отчетность не включают непрофильные активы, если они ухудшают экономику компании,— говорит аналитик «Фридом Финанс» Валерий Емельянов.— Девелоперский проект как раз такой случай. Застройка РГД потребует вложений, сопоставимых с инвестиционным потоком ОАО РЖД за четыре-пять месяцев». Он не исключает, что проект начнет приносить прибыль за счет продажи и аренды площадей через пять лет.
Халиль Аминов, Наталья Скорлыгина, Дарья Андрианова
ВЭБ превращает РЖД в девелопера. Корпорация создаст синдикат для строительства центрального офиса монополии
Этот синдикат ознаменует собой новое слово в деятельности РЖД. Теперь помимо транспортной активности фактически появляется направление, превращающее монополию в девелопера. Ведь на территории бывшего грузового двора Рижского вокзала должен возникнуть целый квартал офисных, торговых и жилых площадей. Десятки гектаров, примыкающих к широко известной Марьиной Роще, превратятся в место престижной застройки. Среди арендаторов офисных площадей могут быть все представители железнодорожного сообщества. Среди покупателей жилья — сотрудники РЖД, которым понравится ходить на работу пешком. В таких условиях не будет отбоя от желающих приобрести или арендовать торговые площади в этом квартале. Ну а пункты общепита в разных ценовых категориях просто должны стать «золотыми рудниками».
Александр Плутник, который курирует данный проект, серьёзно увеличивает его аппаратный вес. Это не «расшивка узких мест» или мостостроение. Всё в центре страны и столицы, стОит дорого, масштабно, оборачиваемо и аппетитно. А ведь потом предстоит ещё грандиозная распродажа освободившейся недвижки, которая также расположена в весьма практичных и престижных районах столицы.
Сейчас известно, что стройка обойдётся в 127 миллиардов рублей. Под неё уже определён список банков, которые готовы вложиться. Синдикат оплатит 80% финансирования стройки. ВЭБ.РФ выступает организатором синдицированного кредита под строительство новой штаб-квартиры госмонополии.
Перечень банков, заинтересованных профинансировать проект, уже определён, заявили в госкорпорации. Им важно реализовать этот проект через механизм «Фабрики проектного финансирования», который подразумевает, что синдикат, организованный ВЭБом, возьмёт на себя 80% финансирования всего строительства.
«Проект позволит превратить привокзальную территорию в современное городское пространство, что созвучно со стратегическим вектором ВЭБ.РФ по развитию городской экономики», — рассказал первый заместитель председателя правления госкорпорации Николай Цехомский.
Другого варианта, кроме участия ВЭБ, быть не могло, учитывая, что с самого начала именно госкорпорация подталкивала РЖД к этому проекту, рассказал vgudok.com президент Института исследований проблем железнодорожного транспорта Павел Иванкин.
«Я так понимаю, что проект по освоению Рижского грузового двора был совместным с самого начала. Просто в итоге было решено возвести там именно штаб-квартиру холдинга. В любом случае ВЭБ совместно с монополией будет его реализовывать. Приход Плутника был более-менее предсказуемым в этой парадигме (бывший глава АО ДОМ.РФ Александр Плутник назначен замгендиректора РЖД летом 2020 года).
Я думаю, что это не единственный московский проект по перепрофилированию объектов РЖД.
Первый — это Рижский грузовой двор, далее мы увидим ещё несколько интересных объектов. И участие ВЭБ вполне закономерно. Думаю, что другие участники в такой проект даже не стремились», — уверен эксперт.
Решение построить новый офис для монополии было принято в ноябре прошлого года. Его одобрило правление РЖД, которое согласовало организационного-правовую схему и финансовую модель проекта. Реализация проекта будет осуществляться специальной проектной компанией с привлечением внешнего инвестора.
Строительство штаба помимо самих офисных помещений предполагает создание единого многофункционального комплекса с размещением общественно-деловой застройки и жилого квартала. Площадь застройки вблизи Рижского вокзала Москвы составляет 20 гектаров. Объём площадей, требуемых для релокации сотрудников ОАО «РЖД» и подконтрольных обществ, составит порядка 218 тысяч квадратных метров, при этом общий объём застройки превысит 700 тысяч квадратных метров.
На его территории планируется строительство многофункционального комплекса «РЖД-Сити» общей площадью 457,1 тыс. кв. м. Новый общественно-деловой район будет включать в себя объекты культуры, спорта, образования, современные форматы офисных пространств и торговли и рекреационные зоны.
В холдинге объяснили, почему сейчас им так необходима новая штаб-квартира. Туда переедут 10 тыс. сотрудников компании, что позволит оптимизировать использование помещений и расходов на их аренду и содержание.
«Время для оптимизации производственных площадей подходящее. Но не путём такого мощного проекта, не совсем профильного для «Российских железных дорог». На фоне дефицита средств для поддержания инфраструктуры видно, что просроченные всеми видами километры ремонтов путей растут. При этом обсуждается мощное строительство, но не инфраструктурное, а просто помещений, где сотрудники будут сидеть. То количество зданий, которое используют в РЖД, вполне возможно сократить и оптимизировать», — не сомневается Павел Иванкин.
Штаб-квартира ОАО РЖД займёт 218 тыс. кв. м, ещё 123 тыс. кв. м офисов будет сдаваться в аренду, а 114 тыс. кв. м планируется продать в 2022 году. Поступления ОАО «РЖД» от сдачи офисов в аренду сторонним компаниям за 15 лет составят 68 млрд руб. По текущим ценам от продажи заявленного объёма офисов монополия может выручить 22,8 млрд руб. из расчёта 200 тыс. за 1 кв. м, подсчитывали ранее эксперты.
«В бизнес-плане можно прописать любые обоснования и доказать любые финансовые потоки. Всё, естественно, будет зависеть от деловой активности в Москве на момент сдачи в эксплуатацию офисных помещений. Сегодня видно по столице, что пустует большое количество офисов класса «А», которые никому не нужны.
С пандемией многие компании вообще стали задумываться о сокращении арендуемых площадей, часть вообще отказалась от офисов.
Мы сегодня видим, что такой брендовый проект, как «Москва-Сити» начинает постепенно заселяться чиновниками. Коммерсанты уже просто оттуда уехали. Теперь там сидят министерства, ведомства и так далее. То есть в «Сити» заехали государственные деньги. Если в офисы РЖД заедут государственные корпорации с бюджетом любых размеров, реализация проекта с ВЭБ будет обоснованной», — резюмирует президент ИИЖТ.
Больше лёгкого чтива для тяжёлых будней ищите в нашем разделе LIGHT, лучший фото- и видеоконтент на нашей странице в Instagram
ВЭБ.РФ собирает синдикат для РЖД
Для новой штаб-квартиры железнодорожников ищут финансирование
ВЭБ.РФ поможет найти около 127 млрд руб. на строительство штаб-квартиры ОАО РЖД на месте Рижского грузового двора в Москве. Госбанк уже получил от монополии мандат на создание синдиката из банков, которые захотят финансировать проект. Сам ВЭБ.РФ тоже готов выделить часть средств.
ОАО РЖД выбрало ВЭБ.РФ организатором синдицированного кредита на строительство многофункционального комплекса со штаб-квартирой железнодорожной монополии на территории Рижского грузового двора в Москве. Об этом сообщил ВЭБ.РФ. Там добавили, что ожидаемый размер финансирования общественно-деловой части проекта составит около 127 млрд руб. Заем будет предоставлен ОАО РЖД в рамках фабрики проектного финансирования, заявил первый зампредседателя ВЭБ.РФ Николай Цехомский.
«ВЭБ.РФ как оператор этой правительственной программы не только производит отбор инвестиционных проектов для участия в программе, но и является одним из участников синдиката»,— отметил господин Цехомский. Стороны пока не называют, какие еще банки и финансовые институты готовы принять участие в синдикате.
Проект застройки примерно 20 га Рижского грузового двора предполагает появление целого комплекса общей площадью 457,1 тыс. кв. м. Со стороны ОАО РЖД проект курирует заместитель гендиректора госкомпании Александр Плутник, возглавлявший ранее компанию «Дом.РФ». Строительство комплекса планируется начать в 2022 году.
Сейчас ОАО РЖД по всей Москве принадлежит 60 объектов (360 тыс. кв. м), уточняли там. Высвобождаемые площади госкомпания намерена «коммерциализировать».
ОАО РЖД застраивает Рижский грузовой двор
Ранее сообщалось, что на месте Рижского грузового двора появятся не только офисы, но и жилье, а разработкой необходимой документации для строительства занимается дочерняя структура монополии — ООО «Новый квартал». Штаб-квартира ОАО РЖД займет 218 тыс. кв. м, еще 123 тыс. кв. м офисов будут сдаваться в аренду, а 114 тыс. кв. м планируется продать в 2022 году. Такие данные приводились в декабре 2020 года в презентации проекта. Там указывается, что поступления ОАО РЖД от сдачи офисов в аренду сторонним компаниям за 15 лет составят 68 млрд руб. По текущим ценам от продажи заявленного объема офисов монополия может выручить 22,8 млрд руб. из расчета 200 тыс. за 1 кв. м, подсчитывали ранее эксперты. Это делается для того, чтобы не отвлекать средства РЖД на реализацию проекта.