Неузаконенная перепланировка чем грозит неузаконенная
5 ошибок перепланировки, за которые могут лишить квартиры
Перепланировка квартиры — наиболее доступный и потому популярный способ улучшить свои жилищные условия. Однако не следует забывать, что нередко от этого зависит безопасность многоквартирного дома. Даже незначительное вмешательство в конструктив здания может повлечь за собой достаточно тяжкие последствия для собственника — как финансовые, так и юридические.
Ситуации, когда, затевая перепланировку, вы рискуете лишиться своего жилья, — в карточках «РБК-Недвижимости».
Перепланировка без проекта и разрешительных документов
Если перепланировка квартиры проведена хоть и незаконно, но в разумных пределах, такие изменения можно узаконить при наличии положительного заключения строительной экспертизы. Для этого следует обратиться с исковым заявлением к администрации муниципального образования с требованием о сохранении жилого помещения в перепланируемом состоянии.
В Москве власти пошли на некоторое послабление в части согласования незначительных перепланировок. Их можно согласовать, представив техническое заключение от проектной организации, имеющей допуск СРО, совместно с заявлением на согласование и техническим паспортом на перепланированное жилое помещение. Однако согласование перепланировки через предоставление техзаключения не освобождает собственника квартиры от административной ответственности за незаконную перепланировку, напоминает руководитель практики жилищного права и социальных отношений Национальной Юридической Службы «Амулекс» Дмитрий Томко.
Перенос «мокрых» зон в «сухие»
Самым распространенным примером перепланировки является перенос так называемой «мокрой» зоны (кухни, ванной и туалета) в помещения квартиры, не предназначенные для оборудования их системами водоснабжения и водоотведения. Так, например, в Алтайском крае один из жителей многоквартирного дома объединил кухню, ванную, санузел и коридор в одно помещение. «Во вновь образованном помещении был смонтирован душ, который по расположению находится над кухней квартиры, спальная комната квартиры перепланирована в кухню с устройством мойки, канализации, трубопровода водоснабжения. Областной суд обязал собственника привести квартиру в первоначальное проектное состояние, а встречный иск хозяина квартиры о сохранении помещения в перепланированном состоянии был отклонен», — приводит пример Дмитрий Томко. Никаких альтернативных решений здесь не предусмотрено — согласно Жилищному кодексу, размещать над комнатами ванную (душевую), уборную и кухню нельзя.
Изменение фасада здания
Российское жилищное законодательство запрещает перепланировку жилых домов и квартир, которая может привести к разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем, а также ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов. Отдельно следует отметить проведение перепланировки в многоквартирных домах, имеющих охранный статус памятников. Для этого требуются дополнительные согласования с органом по охране памятников.
Так, например, в Санкт-Петербурге собственник обустроил в доме — объекте культурного наследия дополнительные балконы, изменив конструктив кровли мансардного этажа, а в одной из комнат сделал дополнительные дверные проемы, рассказывает Дмитрий Томко. В результате здание утратило первоначальный внешний облик и оригинальную планировку. По решению суда квартира была изъята у владельца и выставлена на торги.
Объединение комнаты с балконом и лоджией
Еще один распространенный вариант перепланировки квартиры — объединение балкона/лоджии с комнатой или кухней. Более того, перенос вышеуказанной кухни на балкон может быть расценен судом не только как перепланировка, но и как реконструкция объекта. По закону, такое изменение конфигурации квартиры требует обязательного согласования с жилищной инспекцией, поскольку может привести к повреждению соседних квартир и всего здания.
Дмитрий Томко приводит в пример одного из жителей многоквартирного дома в Приморье, который разобрал подоконный простенок в жилой комнате, чтобы организовать выход на самовольно возведенный балкон. «Демонтаж собственником перегородки, часть которой была расположена под балкой потолочного перекрытия, повредил здание и привел в нежилое состояние соседнюю квартиру и, следовательно, к принудительному изъятию перепланированного помещения», — рассказывает юрист.
Присоединение технических помещений
Нередко собственники квартиры решают улучшить свои жилищные условия за счет незаконного присоединения к нему технических помещений, которые являются общим имуществом всех жильцов многоквартирного дома. Как правило, речь идет о чердаках, кладовках, реже — о подсобных помещениях.
Жилищный кодекс устанавливает четкий порядок перепланировки и переустройства жилого помещения в многоквартирном доме, включая согласование подобных изменений. Кроме того, действуют и Правила пользования жилым помещением. За нарушение этого порядка предусмотрена административная ответственность, вплоть до принудительного изъятия перепланированного помещения в судебном порядке и продаже его с торгов.
Присоединить такие помещения к квартире можно, но для этого, помимо согласованного в жилищной инспекции проекта, требуется согласие всех собственников — оно должно быть оформлено протоколом общего собрания. Кроме того, необходимо полностью соблюсти процессуальные аспекты, установленные статьями 44–48 ЖК РФ, а не банальным сбором подписей, указывают юристы. После того как чердак или кладовка будут технически присоединены к квартире и введены в эксплуатацию, на них должно быть зарегистрировано право собственности.
Как быть, если в квартире проведена несогласованная перепланировка
Жилой кодекс РФ предусматривает, что если помещение не будет приведено в прежнее состояние, то суд может обязать собственника продать жилье с публичных торгов. В таком случае вырученные деньги выплачиваются собственнику за вычетом расходов на исполнение судебного решения.
В подготовке материала принимали участие специалисты Мосжилинспекции, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова
Если самовольно выполненные работы по перепланировке не могут подлежать согласованию, то такое помещение необходимо привести в прежнее состояние с соблюдением строительных норм и правил, например, придется возвести обратно снесенную стену.
Если желания возвращать стену обратно совсем нет, можно попробовать обратиться в суд с проектными документами, подтверждающим факт того, что сделанная планировка ничего нарушает и не имеет негативных конструктивных особенностей. Однако вероятность положительно исхода в данном случая крайне мала.
В таких случаях необходимо, чтобы проектная организация оформила техническое заключение о допустимости и безопасности произведенных работ по переустройству или перепланировке помещения. После этого нужно подать заявление об оформлении акта о завершенной перепланировке, которая проводилась без решения о ее согласовании.
Заявление, к которому прикладывается копия паспорта или другого документа, удостоверяющего личность, а также полученные перед этим правоустанавливающие документы, подается в Москве в МФЦ или через личный кабинет на официальном сайте мэра города (mos.ru).
Причем при рассмотрении такого заявления собственника привлекают к административной ответственности в виде штрафа.
Квартиру с «незаконной» перепланировкой нельзя продать, если покупатель берет ипотеку. Для проведения таких сделок необходимо получать оценочный альбом, в котором специалист должен отразить произведенную перепланировку. И конечно, она при этом должна быть согласована.
При этом даже если квартиру продавать не планируется, незаконная перепланировка может обнаружиться случайно при ежегодной проверке газового оборудования Мосгазом, или при чрезвычайных ситуациях, к примеру, если произошло затопление: в таких ситуациях приходится вызывать специалистов, а управляющая компания обязана известить госжилинспекцию о проведенной перепланировке.
С февраля запрещено согласовывать проведенную перепланировку, из-за которой изменяется архитектурный облик, а также колористическое решение фасада многоквартирного дома.
Продлевать срок действия решения о согласовании выполненных работ допускается только один раз не более чем на полгода.
Также теперь будут проводиться проверки законности принятия решений на общих собраниях и выездные проверки на этапе согласования планируемых работ в помещениях на последнем этаже дома, в том числе на мансардах и чердаках.
Чем грозит покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой?
– Продают квартиру (в Химках, дом кирпичный, 1984 года постройки), в которой кухня объединена с лоджией, но документов на перепланировку нет. Могут ли признать сделку по покупке недействительной или мне просто надо будет восстановить перегородку между кухней и лоджией? Или есть еще нюансы, связанные с перепланировкой?
Отвечает управляющий партнер юридического бюро «Мазуков и партнеры» Мурат Мазуков:
Гражданский кодекс в параграфе 2 предусматривает семь отдельных составов для признания сделки недействительной. Ни один из этих составов не охватывает случай, когда приобретается недвижимость с самовольной перепланировкой. Соответственно, сделку нельзя признать недействительной только из-за неузаконенной перепланировки.
Впрочем, есть одно исключение: признать недействительным (если выражаться точнее – незаключенным) договор купли-продажи квартиры из-за перепланировки можно в случае, когда изменение квартиры настолько существенно, что это уже не та квартира, которая фигурирует в предмете договора. Еще нюанс: о признании сделки недействительной на этом основании может обратиться с иском в суд только сторона сделки. То есть если речь идет не более чем об объединении лоджии с кухней, то никто договор купли-продажи не оспорит.
Покупатель может расторгнуть договор, но лишь в случаях, когда лишается того, на что имел право рассчитывать при покупке объекта (ст. 450 ГК РФ). Например, если уже после приобретения квартиры выяснится, что из-за утаенных продавцом перепланировок ценность квартиры значительно уменьшилась, то покупатель вправе по суду требовать расторжения договора и возврата денег. Но сделать это не так-то просто, поскольку закон и судебная практика требуют от покупателя «должной осмотрительности» перед покупкой. Другими словами, если Вы не проверили все документы на квартиру и не сравнили их с фактическим ее состоянием, то все риски несете именно Вы (определение Хабаровского краевого суда от 18.12.2013 по делу N 33-8104/13). Отсюда следует, что по причине неузаконенного объединения кухни с лоджией договор купли-продажи никак не может быть признан недействительным, а вероятность расторжения такого договора судом крайне мала (1%).
Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:
Недействительной сделку признать невозможно, потому что Вы приобретаете объект недвижимости в том виде, в котором он был осмотрен до приобретения. Для того, чтобы решить вопрос по перепланировке, необходимо либо узаконить ее, либо просто вернуть все в прежнее положение.
Отвечает руководитель департамента городской недвижимости «НДВ» Оксана Иванова:
Перепланировка, даже несогласованная или незаконная (не соответствующая СНиП), не может быть основанием для расторжения договора купли-продажи или признания сделки недействительной. Новый собственник имеет полное право узаконить перепланировку, заплатив штраф за то, что он сам или предыдущий владелец не сделал этого своевременно, не прошел предварительного согласования. Если же переоборудование незаконно, можно восстановить первоначальную планировку. Впрочем, если собственник и не сделает этого, к административной ответственности (штрафу) его может привести только визит Жилинспекции.
Отвечает юрисконсульт офиса «Беляево» департамента вторичного рынка «ИНКОМ-недвижимость» Мария Мареева:
Продажа жилья с неузаконенной перепланировкой возможна, законодательство не содержит запрета на сделки с такой недвижимостью.
При этом приобретателю такой квартиры следует понимать, что именно ему придется решать в дальнейшем вопрос по согласованию в установленном законом порядке произведенной продавцом перепланировки, а в случае отказа компетентных органов в ее согласовании – по приведению квартиры в первоначальное состояние. Все это может повлечь за собой значительные временные и финансовые затраты. Кроме того, за проведение самовольной перепланировки жилых помещений в многоквартирном доме административным кодексом РФ предусмотрен штраф в размере от 2 до 2,5 тысяч рублей.
Отвечает руководитель бюро «КРАСС-Практик» Антон Гусев:
Проект такой перепланировки, в соответствии со ст. 26 ЖК РФ, должен быть согласован с администрацией города Химки; на его выполнение должно было быть получено разрешение. Окончание работ по перепланировке подтверждается актом приемочной комиссии.
Перепланировка, произведенная без соблюдения этих процедур, является самовольной и несет за собой риски и для собственника, который эту перепланировку осуществил, и для последующих покупателей.
Риск для покупателя состоит не в том, что сделка может быть признана недействительной (оснований для этого нет), а в иных последствиях самовольной перепланировки. Так, если Государственная жилищная инспекция выявит незаконную перепланировку, то собственнику квартиры (даже если это будет новый собственник, а не тот, который самовольную перепланировку произвел) будет выдано предписание о приведении квартиры в прежнее состояние. Также весьма вероятно, что на собственника наложат штраф.
Если собственник не приведет квартиру в прежнее состояние, суд может принять решение о продаже квартиры с публичных торгов. Вырученные от продажи деньги (за вычетом расходов на возвращение квартиры в прежнее состояние) должны быть переданы собственнику.
Чтобы избежать такого развития событий, необходимо привести кухню квартиры в прежнее состояние. В конкретном случае между кухней и лоджией, скорее всего, была не просто перегородка, а капитальная стена. Поэтому затраты на ее восстановление могут оказаться значительными.
Текст подготовила Мария Гуреева
Не пропустите:
Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!
Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.
Штраф за незаконную перепланировку квартиры или нежилого помещения 2021. Все нюансы.
Содержание статьи
Оплаченный штраф за незаконную перепланировку квартиры
В данной статье мы постараемся ответить на вопрос: “Какой штраф за незаконную перепланировку?”. Незаконная перепланировка является административным нарушением. Согласно пункту 18 Приложения 1 к Постановлению Правительства Москвы № 508 от 22.10.11 любые работы по перепланировке квартиры или нежилого помещения в многоквартирном жилом доме, перечисленные в пунктах 2 и 3 этого же Приложения (их содержит 90% всех перепланировок), выполненная без получения соответствующего разрешения облагается штрафом. Также помимо штрафа мы рассмотрим и другие последствия незаконной перепланировки.
Штраф за незаконную перепланировку квартиры в 2021.
Штраф за незаконную перепланировку квартиры- предписание Жилищной инспекции.
Итак, какой штраф за незаконную перепланировку квартиры? Постараемся ответить на этот вопрос.
Штраф за перепланировку квартиры без разрешения на 2021 год в Москве устанавливается пп.2 статьи 7.21 КоАП РФ для физических лиц составляет 2000-2500 рублей.
Сумма небольшая. Однако, санкции за незаконную перепланировку квартиры в 2021 году на этом не останавливаются. Рассмотрим, что Вас ждёт, если соседи или управляющая компания пожаловались на Вашу перепланировку, или Вы “засветили” её самостоятельно. Во-первых, не так давно Жилищная инспекция внесла в Мосгордуму проект закона об увеличении штрафа до 100 000 рублей. Так что, возможно, размер штрафа в ближайшее время существенно увеличится. Во-вторых, Жилинспекция стала сотрудничать с Федеральной службой судебных приставов и ограничивать выезд граждан, имеющих незаконную перепланировку.
Комментарий к видео:
Теперь штраф для юридических лиц за несогласованную перепланировку составляет не 300-350 000 руб., а 40-50 000 в соответствии с п. 2 ст. 7.21 КоАП РФ.
Однако, последствия незаконной перепланировки квартиры и на этом не ограничиваются. Итак, что Вас ждёт, если у Вас выявили незаконную перепланировку. К Вам выйдет инспектор и, как уже говорилось, вначале составит протокол об административном правонарушении, а затем выпишет квитанцию на штраф за несогласованную перепланировку квартиры. Далее он выполнит её обследование. Если перепланировка не нарушила никаких СаНПиНов, СНиПов, постановлений и т.д., что на нашей практике бывает редко, то инспектор ограничится штрафом и выдаст предписание её согласовать. Подробнее о самом процессе узаконивания в этом случае мы подробно рассказывали в статье «Как узаконить перепланировку?». Отметим, что документы в этом случае Мосжилинспекция рассматривает в течение 3-х месяцев, что гораздо дольше рассмотрения документов при их подаче на получение разрешения (1 месяц).
Если же Ваша перепланировка нарушила какие-либо нормы, а данная ситуация встречается гораздо чаще, так как норм очень много, то тут согласованием и одним штрафом за перепланировку квартиры без разрешения обойтись не получится. Инспектор выпишет Вам предписание вернуть перепланировку в исходное положение в части нарушенных работ. Иными словами, Вам придётся вернуть дорогостоящий ремонт в первоначальное состояние, чтобы планировка не нарушала никакие законы, а затем её согласовать.
Более того, бывают работы, после которых восстановление прежнего состояния довольно затруднительно. Допустим, неправильно выполненный проём в несущей стене или ликвидация вентиляционного канала. Восстановительные работы в данном случае выполняются по дорогостоящей специально разработанной документации от автора проекта дома. Подробнее о такой плохой ситуации, в которую можно попасть, если неправильно затронуть несущую конструкцию мы писали в пункте 4 статьи про Проём в несущей стене.
Штраф за незаконную перепланировку- протокол об административном правонарушении.
Если Вы отказались согласовывать перепланировку или возвращать ремонт в исходное положение, проигнорировав предписание, то Жилищная инспекция подаёт на Вас иск в суд. Суд в соответствии с пунктом 5 статьи 29 Жилищного кодекса РФ имеет право выставить Вашу квартиру на торги и лишить Вас права собственности. Конечно, большинство собственников до такого не доводят свои квартиры, но прецеденты в Москве уже случались. Приходится согласовывать и восстанавливать перепланировку.
Исходя из вышеизложенного, штраф за самовольную перепланировку квартиры- это не самое страшное, что ждёт собственника такой квартиры. Гораздо печальнее последующее предписание. Такова ответственность за незаконную перепланировку.
Поэтому мы рекомендуем согласовывать перепланировку до выполнения ремонта. Особенно это актуально для вторичного жилья, где шум работ довольно быстро вызывает жалобы соседей в соответствующие инстанции.
Размер штрафа за незаконную перепланировку квартиры в Московской области установлен Кодексом Российской Федерации об административных правонарушениях (статья 7.21) и составляет также 2000 или 2500 рублей. Все последующие последствия являются аналогичными описанным выше. Если в квартире присутствуют какие-либо нарушения строительных или правовых норм, то её планировка обязана будет возвращена в исходное состояние согласно пункту 3 статьи 29 Жилищного кодекса РФ. Даже если перепланировка была выполнена без нарушений, то после её выявления, согласовать её возможно будет уже только через суд, так как органами местного самоуправления в отличии от Москвы сам процесс узаконивания перепланировки в таких случаях юридически не утвержден.
Также квартиру с незаконной перепланировкой гораздо сложнее продать, так как надо, во-первых, найти покупателя, готового взять всю ответственность за неё на себя, а, во-вторых, у него должны быть «прямые» деньги, так как далеко не все банки одобряют покупку таких квартир по ипотеке.
Штраф за незаконную перепланировку нежилого помещения в 2021.
Вся описанная выше информация актуальна и для нежилых помещений, расположенных в жилых домах. Единственным отличием является тот факт, что штраф за перепланировку нежилого помещения без разрешения для юридического лица-собственника помещения будет в соответствии всё с тем же подпунктом статьи 7.21 КоАП РФ составлять уже 40-50 000 рублей, а это уже более существенная сумма. И избежать этого штрафа не удастся.
Жилищные инспекции в кризисное время получили специальное указание по максимальному сбору таких штрафов за незаконную перепланировку. Ниже мы привели пример постановления о назначении административного наказания для нежилого помещения. Также рекомендуем Вам прочесть статьи о согласовании перепланировки нежилого помещения и о том, как узаконить перепланировку нежилого помещения.
Штраф за незаконную перепланировку нежилого помещения
Надеюсь, наша статья смогла ответить на Ваш вопрос “сколько составляет штраф за перепланировку квартиры или нежилого помещения?”.
С этой статьёй читают
Оформление перепланировки квартиры в 2021. Разбор.
Проект перепланировки квартиры в Москве и Московской области.
Как узаконить перепланировку в квартире в 2021? Все нюансы.
Перепланировка квартиры 2021- что можно, а что нельзя?
Незаконная перепланировка квартиры
Если перепланировка квартиры ни с кем не согласована, её принято считать незаконной. Собственник рискует нарваться на штрафы, возмещение ущерба соседям и даже потерю жилья. Однако даже в этом случае можно рассчитывать на сохранение изменений в квартире. Для этого нужно обращаться в БТИ или в суд – в зависимости от ситуации. Рассмотрим, что такое незаконная перепланировка, каковы последствия для собственника, как ему оставить изменения в силе и что делать, если соседи начали ремонтные работы, а у вас дома потрескались стены.
В статье расскажем:
Что считается незаконной перепланировкой квартиры
То, что было сделано без разрешения администрации.
Незаконная перепланировка – это строительные работы по изменению конфигурации квартиры, проведённые без согласования в Бюро технической инвентаризации (БТИ). Например, увеличение ванной или туалета за счёт коридора или создание гардеробной. Это считается перепланировкой, причём её нужно согласовывать с местной администрацией.
Как установить самовольную перепланировку? Достаточно взять техпаспорт или поэтажный план в БТИ и сопоставить его данные с фактической планировкой в квартире. То есть, если в техпаспорте указан раздельный санузел, а в квартире общая ванная и туалет – это расхождение. Данный факт отметят в документе красной линией, что уже говорит о незаконной перепланировке. Если план БТИ совпадает с тем, что по факту есть в квартире – значит всё в порядке и планировка без нарушений.
На заметку! Если вы установили раздвижные двери-купе в комнате, переклеили обои на кухне или заменили деревянные полы на ДСП с линолеумом – это не относится к перепланировке квартиры. «Косметический ремонт» не требует согласований.
А вот перенос кухни, воздействие на несущие стены и превращение ванной в жилую комнату могут таить в себе неприятности. Случалось, что в ходе не согласованных переделок людей придавливало куском стены. Или рушился целый подъезд, с последующей эвакуацией его жильцов. Вот почему в жилинспекциях тщательно следят за состоянием квартир, а в случае нарушений применяют серьезные санкции к собственникам жилья.
Штраф за самовольную перепланировку в 2021 году
Касается не только граждан, но и юридических лиц – если они захотят сэкономить и перепланировать квартиру без уведомления государственных органов.
Для физических лиц
Денежные санкции за незаконную перепланировку жилья для обычных граждан можно найти в части 2 статьи 7.21 КоАП РФ – штраф в размере от 2 000 до 2 500 рублей.
Чаще всего инспекторы назначают штраф «по максимуму», то есть 2 500 рублей. Регион проживания роли не играет.
Если нарушитель не оплатил штраф в течение 60 дней, применяются наказания по ст. 20.25 КоАП РФ, а там – либо штраф в двойном размере, либо арест на 15 суток, либо обязательные работы до 50 часов. Таким образом, штраф за самовольную перепланировку может обернуться куда более серьезными неприятностями для гражданина.
Для юридических лиц
Раньше штрафов не было, но недавно их закрепили законодательно.
24 апреля 2020 года вышел Федеральный закон № 133, который закрепил ответственность за незаконную перепланировку жилых помещений и для компаний:
Аналогичные нарушения, совершённые в Москве, грозят более крупными суммами. Если самовольная перепланировка по вине должностного лица – ему выпишут штраф от 5 000 до 50 000 рублей. Юридические лица и вовсе рискуют суммой от 300 000 до 350 000 рублей (ст. 9.12 КоАП Москвы).
Реально ли избежать наказания
Нет, штраф выписывают при любом раскладе.
Но собственник вправе рассчитывать на сохранение текущей перепланировки. Для этого нужно получить разрешение от жилинспекции или добиться положительного решения суда. Если ни того, ни другого не будет – придётся возвращать квартиру в первоначальное состояние.
Чем еще грозит перепланировка квартиры без согласования
Пробежимся по тем последствиям, которые могут наступить для собственника жилья, не считая штрафа.
Устранение нарушений
Одно из худших последствий – расходы могут исчисляться в миллионах.
Инспекторы жилищного органа проведут проверку квартиры, а по её итогам составят письменный акт – в нём будет указано, соответствует ли жилое помещение строительным, градостроительным и санитарно-эпидемиологическим нормам. Если не соответствует – заставят устранять нарушения.
Пример. Евгений тайно сделал перепланировку квартиры. Среди изменений – снос части несущей стены, демонтаж вентиляционного короба и прорубание окна в другой стене. Шум от работ привлёк соседей. Они заподозрили неладное и пожаловались в Управляющую компанию, которая, в свою очередь, передала информацию в жилищную инспекцию. Евгений надеялся, что ему согласуют перепланировку «задним числом». Однако инспекторы не только выписали штраф, но и обязали собственника устранить нарушения. Евгению пришлось за свои деньги отстраивать часть стены, заделывать проём под окно и монтировать вентиляционный короб.
Если дело дойдёт до суда, нарушителю дадут срок на восстановление квартиры – 2-3 месяца. Просрочки чреваты штрафом – такое взыскание называют астрентом (ст. 308.3 ГК РФ). Его назначает судья в зависимости от обстоятельств дела. Астрент считается одним из способов стимулирования нарушителя быстрее исполнять решение суда.
Возмещение ущерба соседям
Важно уточнить, что это должно произойти именно из-за самовольной перепланировки.
Совет юриста! Что делать, если вы оказались в роли потерпевшей стороны? Нужно сразу звонить в УК или ТСЖ, ждать комиссию для составления акта, а затем приглашать оценщика для установления суммы ущерба. А если из-за угрозы обрушения вы вынуждены переехать и жить в другом месте, сохраняйте договор найма и фиксируйте расходы на оплату съемной квартиры. Эти суммы можно будет взыскать с виновника в судебном порядке.
Продажа квартиры с аукциона
Крайняя мера, если создана угроза жизни и здоровью людей, а собственник отказывается вернуть квартиру в первоначальное состояние (п. 5 ст. 29 ЖК РФ).
Риски лишиться жилплощади из-за самовольной перепланировки – вполне реальные. Судебная практика знает подобные случаи, хотя они и единичны. Пример: Решение Ленинского районного суда г. Тюмени № 2-7388/2017
М-6442/2017, где суд действительно вынес решение о лишении ответчика прав на квартиру.
Расторжение договора социального найма
Если нарушителем был не собственник, а наниматель жилья по договору соцнайма, суд обяжет администрацию расторгнуть договор с таким лицом – в силу пп. 2 ч. 5 ст. 29 ЖК РФ. Основанием будет самовольное внесение изменений в конфигурацию квартиры. При этом самой администрации придётся возвращать жилью прежний вид.
Запрет выезда за границу
Неочевидное, но вполне реальное последствие.
Одно из оснований для ограничения выезда за рубеж является неисполнение требования суда – ч. 5 ст. 15 ФЗ № 114. Поэтому, если ответчика обязали устранить нарушения от перепланировки, а он этого не сделал и собрался уехать из страны – его попросту не пропустят на таможенном контроле. То есть сперва придётся исполнить решение суда, а именно – вернуть квартиру в первоначальное состояние.
Сложности с продажей жилья
Прямого запрета на продажу квартиры с неузаконенной перепланировкой в законе не предусмотрено.
Однако цена недвижимости может из-за этого снизиться. Порой на 30%, а то и на половину. Да и покупателей, которые готовы приобрести проблемное жильё, не так уж много. Ведь им придётся возвращать планировку к изначальным характеристикам, потому что в случае внезапной проверки ЖИ отвечать придётся новому собственнику.
Отказ банка в кредите
Откажут в кредите не только покупателю, но и собственнику квартиры:
Таким образом, о кредитных отношениях можно забыть, либо оформлять кредит на худших условиях.
Что делать, если у соседей незаконная перепланировка квартиры
Довольно часто рядом живут люди, которые начали ремонт, и по всем параметрам с нарушением строительных норм. Законное право соседей – заявить о подозрении на незаконную перепланировку квартиры.
Куда жаловаться
Органов, куда можно направить обращение, не так много.
Жилищная инспекция
Занимается жилищными проблемами и ЖКХ, поэтому лучше всего обращаться напрямую к инспекторам.
Жалобу или заявление в свободной форме можно направить:
Например, в Москве работает Мосжилинспекция (МЖИ). Жители столицы могут подавать жалобы на перепланировку соседей с помощью портала «Наш город». Для этого потребуется авторизация на портале Мэра Москвы – mos.ru.
Срок рассмотрения обращений – 30 дней.
Специалисты сами запросят сведения о собственнике в Росреестре, подготовят технические документы на квартиру. Затем они направят собственнику уведомление о предстоящей проверке за 30 дней, чтобы согласовать дату и время посещения объекта.
Управляющая компания или ТСЖ
Отвечают за безопасность вверенной им территории и многоквартирных домов. Если поступит сигнал об угрозе незаконной перепланировки, в УК и ТСЖ обязаны отреагировать.
Заявление или жалобу можно подать в офисе организации или позвонить по телефону горячей линии (см. квитанции на оплату ЖКУ).
Специалисты УК и ТСЖ не проводят осмотр жилых помещений. В случае подозрений, они направят жалобу в жилинспекцию.
Прокуратура
Рассматривает жалобы населения по факту действий/бездействий государственных органов и других инстанций.
Если вы обратились в жилинспекцию, но не получили ответа в течение 30 дней и вообще с проверкой к соседям никто не пришёл – обращайтесь с заявлением в городскую прокуратуру. Там проведут проверку и выяснят, почему ответа не последовало.
Жалобу можно подать лично, почтой или на официальном сайте прокуратуры в разделе «Интернет-приёмная». Срок рассмотрения обращений граждан – 30 дней с момента регистрации.
Жалоба о незаконной перепланировке
Можно ли узаконить не согласованную в БТИ перепланировку
Да, есть и административный, и судебный порядок.
Хорошо, если самовольная перепланировка не несёт в себе никакой угрозы жильцам дома и не влияет на несущие конструкции. В таком случае можно согласовать работы «по факту».
Узаконивание происходит через МФЦ или отдел архитектуры (в Москве – Мосжилинспекцию). Заявителю нужно подготовить техпаспорт, собрать документы на перепланировку, обратиться в службу «одного окна» и написать заявление. Затем объект осматривает комиссия. Если у проверяющих не возникнет вопросов по итогам строительных работ, они подпишут акт о выполненной перепланировке + выпишут штраф за самовольно выполненные работы. Далее собственник готовит новый техпаспорт в БТИ и вносит изменения в реестр недвижимости.
Если согласовать нельзя, остаётся вариант с судом – и здесь вам нужно добиться решения суда о сохранении перепланировки. Иначе придётся всё ломать и возвращать к исходному состоянию.
Как узаконить незаконную перепланировку квартиры через суд – пошаговая инструкция
Как мы выяснили выше – можно, и это законное право граждан.
Куда обращаться
Дела о самовольных перепланировках рассматривают районные и городские суды.
Истцу нужно обратиться туда с иском и пакетом документов. Их можно принести лично, отправить ценным письмом по почте, передать через представителя или загрузить документы на сайте ГАС «Правосудие».
Порядок действий
Как легализовать перепланировку в судебном порядке:
Если решение суда отрицательное, можно подать апелляцию в областной или краевой суд, и дойти до Верховного суда.
Иск о сохранении перепланировки в квартире
Необходимые документы
Истец должен подготовить следующие документы для суда:
На судебное заседание нужно принести не только копии, но и оригиналы документов – они нужны судье для сравнения. Истец также вправе ходатайствовать о судебном запросе, если некоторые документы получить не удастся.
Сроки
Легализация перепланировки квартиры в суде обычно занимает около 6 месяцев, иногда дольше.
Стоимость
Какие расходы несёт истец в ходе судебного процесса:
Итого, затраты могут дойти до 100 000 рублей, и не факт, что суд в итоге разрешит оставить планировку в исходном состоянии.
Судебная практика
Положительные решения судов о признании перепланировки законной и сохранении квартиры в переустроенном виде:
Ответы юриста на частные вопросы
Заключение эксперта
Добрый день, Вадим.
Изменение конфигурации жилого помещения в силу ч.2 ст.25 ЖК РФ является перепланировкой. Поэтому вам нужно обратиться в органы местного самоуправления для получения разрешительных документов на основании представленного проекта как бы будущей перепланировки и правоустанавливающих документов. После получения разрешения, вам нужно будет через пару недель пригласить инженера из БТИ, чтобы он составил акт о перепланировке, а затем подать все документы в БТИ для внесениеяизменений в технический план квартиры.
Будут еще вопросы, обращайтесь.
Добрый день, Сергей.
Данную перепланировку вам узаконить не получиться. Объединение лоджии и жилой комнаты запрещено даже если вы сохранили порожки и батарею. Ведь вы увеличили не только жилую площадь, но метры обогрева, так как теперь лоджия открыта. А лоджия относиться к вспомогательным помещениям, которые не отапливаются и в которых запрещено устанавливать отопительные приборы, подключенные к центральной отопительной системе. Поэтому если вы не планируете продавать жилое помещение в ближайшем будущем, оставляйте все как есть. При продаже квартиры, если данное отклонение в тех плане будет выявлено, придется вернуть все в исходное состояние, то есть установить оконный блок.Но не все инженеры из БТИ ходят по квартирам и сверяют тех план в случае продажи квартиры, поэтому возможно проблем не возникнет и в будущем.
Будут еще вопросы, обращайтесь.
Добрый день! Хотела бы задать вопрос по поводу перепланировки- живу в хрущевке 5-этажной. У соседей сверху снято деревянное покрытие (при входе из подъезда спускаешься вниз по ступенькам в квартиру) и положен ламинат. Из-за этого ужасная слышимость у нас в квартире, ударный шум даже от того как бегает кот, а там проживает ребенок. Это считается незаконной перепланировкой? Что делать в данном случае
Добрый вечер, Ирина.
Я бы вам рекомендовала написать заявление в Администрацию о проведении незаконной перепланировки вашими соседями сверху с нарушением звукоизоляции. На основании вашего заявления органы местной власти обязаны будут провести проверку и предоставят вам ответ. Если в ходе проверки будет выявлен факт нарушений, вы сможете обратиться в суд с обязанием ваших соседей вернуть напольное покрытие в прежнее состояние либо же осуществить определенные меры по восстановлению звукоизоляции.
Будут еще вопросы, обращайтесь.
Добрый день. Я зарегистрирована в квартире с бабушкой. Квартира не приватизирована, оформлен договор соц.найма (между бабушкой и администрацией города). С ее слов, в квартире перепланировка (разрушена небольшая стена между коридором и комнатой, и сооружена новая стена в полуметре от старой стены). Можно ли узаконить перепланировку с учетом того факта, что квартира не с собственности)? Или необходимо восстанавливать первоначальный вариант? Технического плана нет и нет уверенности, что мы можем его получить (т.к. не собственники). Спасибо.
Добрый день, Ирина.
Технического плана на руках у вас и не должно быть в связи с тем, что вы не являетесь собственником жилого помещения. Квартиры, которые передаются в пользования гражданам на основании договора социального найма принадлежат государству, но состоят на балансе местных органов власти, то есть тех же администраций и муниципалитетов. Соответственно технические паспорта храниться в администрации. Я бы вам рекомендовала обратиться в администрацию за разъяснениями, каким образом можно узаконить перенос межкомнатной стены на 0,50 см. В любом случае должен быть акт, что стена находилась в аварийном состоянии и этот должны составить представители администрации.
Будут еще вопросы, обращайтесь.
Добрый день. Если убрать межкомнатные двери в квартире. Это может считаться перепланировкой?
Добрый день, Виктор.
В силу ч.2 ст.25 ЖК РФ перепланировкой считается изменение конфигурации жилого помещения, которые требуется внести в технический план. ВЫ же стены не переносите, поэтому данные действия не являются перепланировкой. Но демонтировать можно не все двери. К примеру, если кухня у вас оборудована газовой плитой, то наличие двери обязательно. Но опять же данные требования закрепляются только на региональном уровне и действуют не во всех областях.
Будут еще вопросы, обращайтесь.
Помогите — как правильно урегулировать ситуацию и чтобы родителей не тревожили?
С уважением, Владимир
Доброе утро, Владимир.
Для начала я бы вам рекомендовала оформить доверенность на ваше имя, для того чтобы вы могли представлять интересы ваших родителей как в суде, так и в иных инстанциях. Далее вам нужно обратиться в БТИ к инженеру для консультации, насколько усечение короба нарушает строительные нормы и можно ли исправить нарушения с минимальными затратами и без участия ваших престарелых родителей. И возможно придется заказать экспертизу уже для суда.
Будут еще вопросы, обращайтесь.
здравствуйте такая проблема приобрели квартиру уже с перепланировкой т.е вместо окна сделан дверной проем и сейчас сосед сверху обращается жил комитет чтобы мы привели все это в прежнее положение хотя до нас другой собственник прожил с таким ремонтом 2 года. сами там проживаем 4-й год и уже на протяжении полтора года у нас идет эта возьня. А вчера пришло письмо с предупреждением в нем указано устранить до 19,05,2021 в общем из-за соседа не получается узаконить перепланировку. хотя я считаю что ни какой угрозы жизни и строению дверной проем не причиняет. строение кирпичное состоит из 8-ми квартир т.е два этажа. Как нам быть
Доброе утро, Дмитрий.
Закажите строительную экспертизу, которая подтвердит, что данная перепланировка не несет угрозы обрушения здания, затем в судебном порядке узаконьте перепланировку. Только предварительно получите официальный отказ в перепланировке органов местного самоуправления.
Будут еще вопросы, обращайтесь.
Соединили ванну с туалетом, разбили стену туалета со стороны дверей и перенесли в сторону кухонного прохода на 50 см, установили душевую кабину, которая через 4 года потекла, залили подъезд, испортили в нем ремонт, вся стена в подъезде вздулась. Жильцы возмущаются. Грозят жилинспекцией, что нам может быть?
Доброе утро, Татьяна.
А вы получили разрешительные документы на перепланировку? Объединять ванную и туалет можно, учитывая, что между двумя помещениями не несущая стена. А вот увеличивать площадь туалета за счет кухни запрещено. Последствия для вас могут быть следующие: устранения последствий залива в подъезде, то есть ремонт за ваш счет и обязание уже жилой инспекцией привести квартиру в прежнее состояние до перепланировки.
Я бы вам рекомендовала договориться с соседями, устранить последствия залива в подъезде, а затем уже заниматься разрешительными документами на узаканивание перепланировки.
Будут еще вопросы, обращайтесь.
Мы используем файлы cookie, чтобы предоставить пользователям больше возможностей. Условия использования смотрите здесь.
Сайт не занимается деятельностью по предоставлению юридических услуг. Содержание сайта не является рекомендацией или офертой, вся информация носит ознакомительный характер. При использовании материалов гиперссылка на Socprav.ru обязательна.
ИП Браташов А.С. ИНН: 633038934522. ОГРНИП: 321631300031072