Неотделимых улучшений земельного участка что это
Особенности учета неотделимых улучшений арендованного имущества
Для ведения деятельности компании требуется помещение. Приобретать его нерентабельно, а потому обычно оно арендуется. В аренду берется не только недвижимость, но и другие объекты. К примеру, оборудование. Объекты имеют свойство изнашиваться, кроме того многие помещения дорабатываются под нужды организации.
Работы по изменению арендованного имущества называются улучшениями. Они подразделяются на отделимые и неотделимые. Первые можно демонтировать и изъять без ущерба для основного объекта. К ним относится приобретенная мебель, установленные осветительные приборы, аудио-система, покрытия, которые можно демонтировать и установить в другом месте. Неотделимые улучшения демонтировать нельзя. Учет их ведется в особом порядке.
Вопрос: Как отразить в учете арендатора капитальные вложения (в виде неотделимых улучшений) в арендованное основное средство (ОС) (движимое имущество), произведенные с согласия арендодателя, если по условиям договора аренды затраты на неотделимые улучшения арендодателем не возмещаются?
По условиям договора аренды неотделимые улучшения являются собственностью арендатора и по окончании срока аренды передаются арендодателю. Капитальные вложения выполнены арендатором собственными силами в процессе использования объекта аренды. Затраты на неотделимые улучшения (стоимость использованных материалов (без учета НДС, принятого к вычету при их приобретении в общеустановленном порядке), заработная плата работников, начисленные на нее страховые взносы и т.п.) составили 274 500 руб.
Срок полезного использования (СПИ) капитальных вложений для целей бухгалтерского учета установлен исходя из ожидаемого срока их использования с учетом оставшегося срока аренды — 25 месяцев. Срок полезного использования капитальных вложений для целей налогового учета установлен равным 61 месяцу (исходя из СПИ, установленного для амортизационной группы арендуемого ОС (четвертая амортизационная группа)). Организация применяет линейный способ (метод) начисления амортизации.
На дату возврата арендуемого ОС арендодателю по окончании срока аренды согласованная сторонами стоимость неотделимых улучшений составляет 120 000 руб. (в том числе НДС 20 000 руб.), что соответствует их рыночной стоимости на дату передачи арендодателю.
Посмотреть ответ
Неотделимые улучшения объектов по ГК РФ
Неотделимые улучшения – это изменения имущества с целью его облагораживания и увеличения комфорта, которые нельзя изъять без ущерба. Регламентируются они статьей 623 ГК РФ. В ней прописан порядок возмещения затрат, возникших в связи с произведенными улучшениями. Рассмотрим примеры неотделимых изменений:
Предполагается, что неотделимые изменения перейдут во владение арендодателя после завершения срока договора аренды. В связи с этим возникает множество вопросов по поводу того, кто будет оплачивать проведенные работы.
Как арендатору отражать в бухгалтерском учете капитальные вложения в форме неотделимых улучшений в арендованное имущество?
Возмещаются ли неотделимые улучшения?
Порядок возмещения расходов оговорен в статье 623 ГК РФ. В ней указано, что затраты компенсируются, если арендодатель дал согласие на осуществление улучшений. Если же изменения производились без согласия, порядок возмещения трат отдается на усмотрение арендодателя.
Вопрос: Как учесть неотделимые улучшения полученного или переданного в аренду имущества при расчете налога на прибыль
Посмотреть ответ
Как доказать получение согласия?
Для того чтобы обязать арендодателя возмещать расходы, нужно доказать получение согласия от него на проведение изменений. Только в этом случае будут действовать положения статьи 623 ГК РФ. Часто арендодатель дает только устное согласие, но доказать его факт будет сложно. Желательно заключить дополнительное соглашение. Что делать, если никаких письменных соглашений получено не было? Доказать факт согласия арендодателя можно следующими способами:
ВАЖНО! Самое лучшее доказательство – соглашение между арендодателем и арендатором. Если этот документ есть, можно не сомневаться в том, что затраты будут возмещены через суд.
ВНИМАНИЕ! Арендатор должен будет доказать не только получение согласия, но и фактический размер затрат на улучшения. В этом помогут чеки, квитанции, договоры на оказание услуг.
Формы возмещения затрат
Порядок компенсации затрат на НУ обычно определяется совместно с арендодателем. Самыми распространенными являются следующие формы возмещения:
ВАЖНО! Компенсация неотделимых улучшений может быть оговорена в самом договоре аренды. В документе указываются сроки погашения и дополнительные условия. Желательно прописать в договоре и форму возмещения.
Улучшения, осуществленные без согласия арендодателя
Если изменения были проведены без согласия арендодателя, траты компенсироваться не будут. Закон в данном случае полностью на стороне собственника объекта. Что делать арендатору? Желательно попробовать решить вопрос мирно, ведь не платить – право собственника, а не его обязанность.
Как выполняется налоговый учет у арендатора?
Ведение учета зависит от того, давал ли собственник разрешение на проведение работ:
Рассмотрим некоторые особенности налогового учета:
Нормы, касающиеся неотделимых улучшений, содержатся в ГК РФ и НК РФ, а также письмах Минфина. Последние разъясняют вопросы, которые вызывают наибольшие сложности при начислении и отражении трат на изменения.
Улучшение имущества: виды и специфика
Производимые улучшения арендованного имущества имеют свою специфику в учете, что находит отражение в налоговых нормах. В свою очередь юридическая сторона вопроса основана на нормах гражданского законодательства.
Понятие и виды улучшений
В законе и, в частности, в Гражданском кодексе не дано определение понятия «улучшение имущества». На практике это вызывает сложности. К примеру, иногда сложно однозначно определить – результат выполненных подрядных работ следует рассматривать как неотделимые улучшения, как капитальный ремонт либо имеют место оба варианта. Скорее всего, производство ремонта следует рассматривать как частную, специфическую форму создания неотделимых улучшений.
Принято выделять два вида улучшений имущества: отделимые и неотделимые.
Основной критерий отнесения улучшений имущества к отделимым состоит в том, что такие улучшения можно отделить без повреждения имущества (а не самих улучшений). По общему правилу при отделении улучшений стоимость основного имущества остается прежней, его функциональное назначение не меняется. Если основываться на судебной практике, отделимыми признаются следующие улучшения: оборудование кассового узла и сейфовых комнат (определение ВАС РФ от 4 августа 2010 г. № ВАС-9948/10 по делу № А56-25453/2008); временный металлический навес над торговыми местами (определение ВАС РФ от 30 ноября 2009 г. № ВАС-15900/09 по делу № А14-17079/2008539/32); структурированная кабельная система и сеть электропитания компьютеров и бытовых приборов (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 2 июля 2010 г. по делу № А28-12000/2009); пристройка без фундамента и двери в стене, не затрагивающая основные несущие конструкции здания (постановление ФАС Дальневосточного округа от 19 сентября 2000 г. № Ф03-А51/00-1/1629); электронно-световой информатор – «бегущая строка» (постановление ФАС Поволжского округа от 23 октября 2009 г. по делу № А06-1398/2009); счетчик электропотребления и металлический бокс (шкаф) с электрооборудованием (постановление ФАС Поволжского округа от 13 августа 2009 г. по делу № А65-2555/2009); витражи, выполняющие функции пространственного разграничения помещения (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 3 марта 2010 г. по делу № А45-13386/2009); гипсокартонные перегородки и межкомнатные двери (постановление ФАС Северо-Западного округа от 10 сентября 2009 г. по делу № А13-8461/2008); декоративные решетки, устройство эстрады, наружная вывеска с названием, установка бака для воды, водонагревателя, кондиционера (постановление ФАС Центрального округа от 30 июля 2010 г. по делу № А35-1623/08-С4) и др.
Улучшения неотделимы, если их невозможно отделить без ущерба для имущества. Как правило, к ним относят результат перепланировки, капитального ремонта, восстановительных работ, реконструкции, реставрации, изменение поверхности стен, пола и потолка помещения и др.
ЭТО ВАЖНО
Признаком неотделимых улучшений является невозможность их отделения без причинения вреда именно арендуемому имуществу, а не самим улучшениям.
В качестве примера перечислим некоторые виды подрядных работ, в результате которых обычно возникают неотделимые улучшения: ремонт отопительной и канализационной систем; устройство бетонной стяжки на полу, устройство полового покрытия; монтаж оконных блоков; установка дверей; окраска стен и окон; работы, связанные с ремонтом фасада здания; работы по устройству капитальных перегородок и увеличение их высоты; работы, связанные с электроснабжением и электроосвещением помещений (есть нюансы); работы по благоустройству прилегающей территории.
О произведенных неотделимых улучшениях пользователь имущества может заявить сам, либо они могут быть выявлены, к примеру, по результатам технической инвентаризации имущества.
При рассмотрении спора, связанного с произведенными в имущество улучшениями, судья обязан установить размер, на который увеличилась стоимость такого имущества. Для этого он может затребовать соответствующую документацию. В свою очередь на стороне, которая пользовалась имуществом, лежит бремя доказывания:
– факта производства работ (т. е. фактическое наличие улучшений);
– того, что произведенные улучшения являются неотделимыми (т. е. не могут быть отделены без повреждения имущества);
– того, что стоимость имущества увеличилась (т. е. работы не просто изменили имущество, а именно улучшили его эксплуатационные и потребительские качества);
– стоимости улучшений.
Несмотря на то что произведенные улучшения можно оценить в денежной форме, на них не распространяются нормы о неосновательном денежном обогащении (п. 2 ст. 1107 ГК РФ) и начислении процентов за пользование чужими денежными средствами (ст. 395 ГК РФ). Дело в том, что названные нормы применяются только в случае обогащения в денежной форме (определение ВАС РФ от 3 апреля 2009 г. № ВАС-402/09 по делу № А41-К1-13707/07 и п. 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2000 г. № 49). Улучшения имущества по своей природе денежными не являются.
Иногда даже суду трудно определить, результаты каких конкретно работ следует относить к неотделимым улучшениям. В таких случаях обычно приглашают эксперта для дачи заключения. Например, по постановлению ФАС Северо-Кавказского округа от 4 июля 2006 г. № Ф08-2900/2006 по делу № А53-6916/2003-С4-20 фирма посчитала, что произвела с согласия совладельца нежилого помещения за свой счет следующие неотделимые улучшения общего имущества: устройство торговых секций, пола, вентиляции, отопления, системы пожаротушения, монтаж холодильных камер, оплату проектных работ, технической помощи и обучения персонала, уплату процентов за пользование займом и др. Между тем на основании экспертного заключения арбитры установили, что в данном случае к неотделимым улучшениям можно отнести только работы по монтажу систем вентиляции и пожаротушения, а также создание офисных помещений.
Важно учитывать, что некоторые виды работ могут входить в стоимость имущества. И уже по этому основанию их нельзя признать неотделимыми улучшениями.
Улучшение арендованного имущества
Об улучшении имущества, сданного в аренду, идет речь в статье 623 Гражданского кодекса. Если арендатор произвел отделимые улучшения, они признаются его собственностью. Это общее правило. Между тем в договоре аренды можно предусмотреть иной порядок.
Права арендатора на неотделимые улучшения зависят главным образом от согласия арендодателя. Если согласие получено, то после прекращения договора арендатор вправе потребовать возместить ему стоимость этих улучшений. Имейте в виду, что в договоре аренды можно по-другому определить правовые последствия этой ситуации.
В интересах обеих сторон оформить согласие на осуществление улучшений имущества письменно. Например, это может быть сделано путем утверждения собственником имущества перечня предстоящих работ и сметы соответствующих расходов.
Имейте в виду: капитальный ремонт арендуемого имущества является его неотделимым улучшением. По общему правилу он возможен только по согласованию с арендодателем. Провести капитальный ремонт без согласия арендодателя возможно в связи с неотложной необходимостью и если арендодатель не исполняет свою обязанность по его производству. Обязанности арендодателя и арендатора по содержанию имущества установлены в статье 616 Гражданского кодекса. Названная необходимость провести капитальный ремонт основана прежде всего на данных о санитарно-техническом состоянии помещений.
В другой ситуации, когда неотделимые улучшения арендатор произвел без согласия арендодателя, право арендатора требовать возмещения их стоимости не возникает. Таким образом, закон разрешает улучшать имущество независимо от согласия арендодателя. Возместит или нет арендатор стоимость произведенных улучшений, зависит только от добросовестности его поведения относительно условий договора и закона.
Необходимо сделать оговорку: исключение из вышеприведенного правила касается договора аренды предприятия (ст. 662 ГК РФ). Так, арендатор предприятия имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений независимо от разрешения арендодателя. Но это опять же общее правило, в договоре аренды предприятия можно предусмотреть иное.
У арендодателя есть шанс не возмещать арендатору стоимость неотделимых улучшений. Для этого арендодатель должен доказать:
– что стоимость арендованного имущества повысилась, но не соразмерно улучшению его качеств и (или) эксплуатационных свойств;
– что арендатор нарушил принципы добросовестности и разумности.
ВНИМАНИЕ
Любые улучшения арендованного имущества (отделимые и неотделимые) являются собственностью арендодателя, если произведены за счет амортизационных отчислений от этого имущества (п. 4 ст. 623 ГК РФ).
Важно помнить, что одной из разновидностей договора аренды является лизинг (финансовая аренда). В связи с этим нормы Гражданского кодекса об улучшении арендованного имущества распространяются и на предмет договора лизинга.
Форма арендной платы
Улучшение арендованного имущества – это не только произведенные работы, соответствующие затраты и изменение характеристик имущества. Это также одна из законных форм арендной платы, помимо традиционных: фиксированной суммы, доли полученных от арендованного имущества плодов, продукции или доходов и т. п. Их полный перечень приведен в пункте 2 статьи 614 Гражданского кодекса. Так, в договоре или дополнительном соглашении к нему можно предусмотреть сочетание нескольких форм арендной платы или указать иные формы, прямо не поименованные в статье (например, взаимозачет).
Таким образом, стоимость улучшений, произведенных арендатором с разрешения арендодателя, подлежит зачету в счет арендной платы. Выполненные работы нужно подтвердить актами, затраты – сметой. Договор аренды должен предусматривать условие об обязательном улучшении арендуемого имущества.
Если же форма арендной платы определена в договоре только как фиксированный ежемесячный (авансовый) платеж, в случае образования задолженности по оплате аренды нет препятствий для зачета стоимости улучшений. По крайней мере суд поддержит арендатора. В этой ситуации налицо преимущества безденежной формы расчетов по договору аренды, так как отсутствует необходимость согласовывать вопрос о направлении арендной платы на ремонт арендуемого объекта.
Нередко само по себе выполнение работ по капитальному ремонту может выступать одним из условий предоставления помещения в аренду и освобождения арендатора от внесения арендной платы в денежном выражении.
К СВЕДЕНИЮ
Размер арендной платы можно считать согласованным, если он определен в договоре как производство капитального ремонта и восстановительных работ за время пользования имуществом и при этом указана сметная стоимость работ.
Улучшение долевой собственности
Об улучшениях имущества можно вести речь не только при арендных отношениях, но и при пользовании долевой собственностью. О ней идет речь в главе 16 первой части Гражданского кодекса.
Долевая собственность – это имущество, которое одновременно принадлежит двум или нескольким лицам на праве собственности. При этом определена доля каждого в общем имуществе. Порядок пользования долевой собственностью может быть предусмотрен законом и соглашением между владельцами имущества.
Участник долевой собственности вправе требовать соразмерного увеличения своей доли в общем имуществе сообразно произведенным в него неотделимым улучшениям (п. 3 ст. 245 ГК РФ). Такое требование правомерно при соблюдении трех обязательных условий:
1) улучшения неотделимы;
2) улучшения произведены за счет собственных средств;
3) соблюден установленный в законе, соглашении порядок использования общего имущества.
Смысл нормы пункта 3 статьи 245 Гражданского кодекса неправильно трактовать буквально. На этот момент обратили внимание арбитры в постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 6 декабря 2007 г. № Ф08-8081/07 по делу № А63-450/2005-С1. Они разъяснили: к неотделимым улучшениям, влекущим изменение соотношения долей, прежде всего относится увеличение полезной площади строений, а также замена основных конструктивных элементов, влекущая значительное удорожание объекта в целом. Иной подход к данному вопросу означал бы, что любой текущий ремонт, произведенный одним из совладельцев, давал бы ему каждый раз право на изменение долей.
Важный вывод сделан в постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 13 ноября 2007 г. № А33-170/07-Ф02-8480/07 по делу № А33-170/07. Он гласит, что действующее законодательство устанавливает только одно правовое последствие осуществления улучшений в долевую собственность – увеличение доли в праве на общее имущество. Законом не предусмотрена возможность взыскания расходов по созданию неотделимых улучшений с другого собственника общего имущества. Однако в судебной практике можно встретить и противоположные выводы (например, постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 6 декабря 2007 г. № Ф08-8081/07 по делу № А63-450/2005-С1). В нем, в частности, указано, что «согласие, влекущее увеличение доли только одного участника долевой собственности, должно быть явно выражено и бесспорно доказано, иначе создание участником неотделимых улучшений может повлечь лишь возникновение права на соответствующую компенсацию».
Для изменения размера долей участников общедолевой собственности в результате неотделимых улучшений достаточно установить, что такие улучшения осуществлены в установленном законом порядке использования общего имущества. Тем самым необходимо согласие всех участников (ст. 247 ГК РФ). Согласие может быть выражено в действиях, свидетельствующих об одобрении улучшений, в разрешении другому совладельцу самостоятельно произвести неотделимые улучшения (при этом совладелец, дающий согласие, безразлично относится к тому, что его доля может уменьшиться), вытекать из условий использования общего имущества и т. п. Причем такое согласие не означает, что стороны должны специально определить между собой порядок изменения размера долей в случае производства одной из сторон неотделимых улучшений. Если стороны не достигнут согласия, во внимание берутся фактические затраты сторон в производство неотделимых улучшений с учетом размера доли каждого пропорционально размеру вкладов в улучшение (в денежном выражении). При невозможности оценить в деньгах вклад каждого в производство улучшений считается, что каждый поучаствовал одинаково.
ВНИМАНИЕ
Согласие, влекущее увеличение доли только одного участника долевой собственности, должно быть явно выражено и бесспорно доказано, иначе создание участником неотделимых улучшений может повлечь лишь возникновение права на соответствующую компенсацию.
В отношении отделимых улучшений действует общее правило: они переходят в собственность того, кто их произвел. Хотя в соглашении о порядке использования общей долевой собственности можно предусмотреть иной порядок. Закон позволяет это сделать.
Улучшения, произведенные не собственником (добросовестным владельцем)
В статье 303 Гражданского кодекса особо оговорена ситуация с улучшениями имущества, которые произведены добросовестным владельцем, а не собственником. Это объясняется тем, что фигура добросовестного владельца (иногда его называют «добросовестным приобретателем») заведомо уязвима с точки зрения законности владения имуществом.
Добросовестный владелец может оставить за собой произведенные им отделимые улучшения. В отношении неотделимых улучшений он вправе потребовать возместить произведенные затраты на улучшение. Законом установлен предел: не свыше размера, на который увеличилась стоимость имущества. В определении Конституционного Суда РФ от 15 июля 2010 г. № 997-О-О сказано, что положения названной нормы «направлены на установление справедливого баланса прав и законных интересов собственника имущества и его добросовестного владельца».
ВНИМАНИЕ
Во всех случаях употребление юридического термина «неотделимые улучшения» подразумевает, что на момент их произведения улучшенная вещь имеется в натуре (в наличии) и имеет титульного владельца (владельца по закону, т. е. другое лицо. – Прим. ред.). Такое разъяснение дал Высший Арбитражный Суд РФ в определении от 3 апреля 2009 г. № ВАС-402/09 по делу № А41-К1-13707/07.
Пример
Предположим, что в результате строительных работ в здании произведены неотделимые улучшения. Причем эти работы выполнены до окончания всего строительства и до регистрации права фирмы на здание. Это значит, что фирма приобрела право собственности на помещения уже с «неотделимыми улучшениями». При таких обстоятельствах в отношении фирмы можно вести речь не о возмещении ею стоимости «неотделимых улучшений», а об оплате результата соответствующих работ (определение ВАС РФ от 3 апреля 2009 г. № ВАС-402/09 по делу № А41-К1-13707/07).
Улучшение имущества имеет сложную правовую природу. Не всегда можно однозначно определить, какие улучшения произведены – отделимые или неотделимые. При этом не любое изменение имущества признается его улучшением. Правовое регулирование улучшений во многих случаях можно изменить соглашением сторон (договором).
В. Бельковец,
ведущий эксперт по правовым вопросам
Материалы предоставлены редакцией журнала «Практическая бухгалтерия»
Будьте всегда в курсе последних изменений в бухучёте и налогооблажении!
Подпишитесь на Наши новости в Я ндекс Дзен!
Неотделимые улучшения при аренде: важные нюансы и налоговый учет
Судебная практика располагает обширным перечнем споров между сторонами договора аренды в отношении производства неотделимых улучшений. Возникнуть подобные споры могут абсолютно на любом этапе работы по договору. Самым критичным для сторон остаётся вопрос возмещения расходов арендатора на производство неотделимых улучшений. Может ли арендатор их возместить, если да, то в каком порядке? Как учесть расходы и доходы в налоговом учете? Об этом и многом другом подговорим в настоящей статье.
Напомним, что неотделимыми являются улучшения, которые невозможно отделить от арендованного имущества, не причинив ему вред. Понятно, что такие улучшения должны стать неотъемлемой частью арендованного имущества и для их производства требуется согласие арендодателя, поскольку последний может быть не заинтересован в них.
Что будет, если вообще не включать в договор условия о производстве неотделимых улучшений
Неотделимые улучшения чаще производит арендатор как сторона, заинтересованная в использовании объекта аренды в целях извлечения прибыли (например, если объект арендован под магазин).
Итак, что говорит нам по это поводу ст. 623 ГК РФ.
Если неотделимые улучшения произведены с согласия арендодателя и договор не содержит условий о том, что такие улучшения не возмещаются арендодателем, то последний по требованию арендатора будет обязан возместить документально подтвержденные расходы на производство неотделимых улучшений.
Стоимость неотделимых улучшений, произведенных без согласия арендодателя,возмещению не подлежит. Более того, если арендодатель докажет, что такие улучшения причинили вред объекту аренды, ухудшили его функциональное назначение, он будет вправе взыскать с арендатора убытки.
Из изложенного следует, что перед проведением работ в обязательном порядке необходимо согласовать условия производства неотделимых улучшений. Для обеих сторон договора важно иметь на руках доказательство уведомления о проведении работ, согласовании нюансов, поэтому наиболее оптимальным вариантом будет заключение дополнительного соглашения, если основным договором этот вопрос никак не урегулирован.
Что важно учесть арендодателю
Если арендодатель не заинтересован в проведении работ по улучшению объекта аренды и уж тем более не намерен возмещать стоимость произведенных улучшений арендатору, но арендатору они крайне необходимы, предлагаем включить в договор формулировку, максимально защищающую интересы арендодателя:
«До окончания срока действия договора аренды неотделимые улучшения, произведенные арендатором, являются его собственностью. В случае прекращения договора неотделимые улучшения становятся собственностью арендодателя, при этом стоимость произведенных улучшений и понесенные расходы на осуществление таковых не компенсируются и не возвращаются, не зависимо от того, осуществлялись ли такие улучшения с согласия Арендодателя, или без такового».
Если в собственности арендодателя находится достаточно дорогостоящая недвижимость, уместно включить в договор условие о необходимости согласования с арендодателем проектной документации, этапов работ, времени проведения работ, действий подрядчиков на объекте во избежание ухудшения его состояния. Имеет смысл предусмотреть ответственность в виде штрафа за неисполнение указанных условий или в виде отказа от возмещения понесенных расходов.
Что важно учесть арендатору
Способы возмещения расходов на производство неотделимых улучшений
Варианты зачета в счет арендной платы:
Стороны вправе согласовать возмещение арендодателем не всей суммы расходов, а только её части. Всё зависит от волеизъявления сторон.
Налоговый учет
Что это значит?
С учетом сроков полезного использования и выбранного налогоплательщиком метода начисления амортизации определяется ежемесячная сумма амортизации капитальных вложений в арендованный объект. Расходы в виде амортизации на сумму капвложений, произведенных в форме неотделимых улучшений, учитываются при расчете налога на прибыль (п. 1 ст. 256 НК РФ).
Как следует из п. 1 ст. 258 НК РФ, амортизация капитальных вложений в арендованные объекты основных средств, названные в абз. 1 п. 1 ст. 256 НК РФ, начисляется той стороной, которая фактически несет затраты на неотделимые улучшения. Если арендодатель возмещает арендатору стоимость улучшений, то и начисляет амортизацию в общем порядке. Если не возмещает — амортизационные отчисления производятся арендатором.
Арендатору предоставлено право учитывать расходы в виде амортизации на сумму капвложений, произведенных в форме неотделимых улучшений, на период действия договора аренды. По окончании срока договора аренды арендатор прекращает начисление амортизации по амортизируемому имуществу в виде указанных капвложений для целей налогообложения прибыли.
Если срок полезного использования арендованного объекта больше срока договора аренды и часть стоимости капитальных вложений в виде неотделимых улучшений не будет самортизирована (то есть арендатор не сможет признать часть расходов на произведенные неотделимые улучшения), по окончании срока договора аренды арендатор должен прекратить начисление амортизации по произведенным неотделимым улучшениям арендованного имущества (Письма Минфина России от 31.07.2018 N 03-03-06/1/63831, N 03-03-06/1/53831).
Имеется ли риск доначисления арендодателю налога на прибыль в случае получения права собственности на неотделимые улучшения, произведенные арендатором?
П. 8 ст. 250 НК РФ относит к внереализационным доходам безвозмездно полученное имущество (работы, услуги) или имущественные права, за исключением случаев, указанных в статье 251 НК РФ.
В соответствии с пп. 32 п. 1 ст. 251 НК РФ произведенные арендатором вложения в форме неотделимых улучшений не подлежат учету в составе доходов арендодателя.
При этом согласно положениям п.1 ст.256 и п. 1 ст. 258 НК РФ капитальные вложения в предоставленные в аренду объекты основных средств в форме неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя без компенсации арендодателем понесенных расходов, прямо отнесены законодателем к амортизируемому имуществу арендатора (Постановление ВС РФ № 3589/13 от 08.10.2013, громкое дело, в рамках которого «ИКЕА» (арендодатель) «отбила» требование налогового органа о доначислении сумм по налогу на прибыль).
Из всего изложенного следует один главный вывод: к производству неотделимых улучшений можно приступать только после любого документального оформления согласования сторонами договора аренды условий производства неотделимых улучшений (условие договора аренды, дополнительное соглашение к договору аренды, отдельное соглашение о возмещении затрат и пр.), и чем больше деталей будет содержать документ, тем лучше.
Всем, кто на этой неделе забронирует место в группе, «Клерк» подарит месяц безлимитных консультаций, чтобы было легче учиться на потоке.
Покажите директору, на что вы способны. Записаться и получить подарок