Недвижимость что это простыми словами
Значение слова «недвижимость»
Источник (печатная версия): Словарь русского языка: В 4-х т. / РАН, Ин-т лингвистич. исследований; Под ред. А. П. Евгеньевой. — 4-е изд., стер. — М.: Рус. яз.; Полиграфресурсы, 1999; (электронная версия): Фундаментальная электронная библиотека
К недвижимости по происхождению относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершённого строительства.
Кроме недвижимости по происхождению, в России существует «недвижимость по закону». К ней относят подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.
Недвижимость может являться предметом лизинга. Залог недвижимости, равно как и получение кредита под залог недвижимости принято называть ипотекой.
НЕДВИ’ЖИМОСТЬ, и, ж. (право). Недвижимое имущество.
Источник: «Толковый словарь русского языка» под редакцией Д. Н. Ушакова (1935-1940); (электронная версия): Фундаментальная электронная библиотека
недви́жимость
1. экон. недвижимое имущество; земельные участки, участки недр и здания и другие прочно связанные с землёй объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно ◆ Деньги взял, положил в карман и удрал с ними! А недвижимость эта… — Да что ж это за время такое за особенное, что уж и собственности иметь нельзя? М. Е. Салтыков-Щедрин, «Господа Головлёвы», 1875–1880 гг. г.
Фразеологизмы и устойчивые сочетания
недвижи́мость
1. устар. свойство по значению прилагательного недвижи́мый, неподвижность
Недвижимость и недвижимое имущество
Разберем, что является «Недвижимостью», дадим определение, из чего состоит и значит, виды объектов недвижимого имущества рынка России. И что они включают и что к ним относится, например, квартира, дом, нежилые (здание) и иное.
Каждый современный человек имеет представление об объектах недвижимого имущества. Сейчас под этим словосочетанием чаще всего понимаются квартиры, к которым относятся как вторичные варианты, так и многоквартирные дома-новостройки.
Понятие «недвижимость» обрело свою формулировку в Римской Империи в период системы римского права, когда в гражданский оборот вводились земельные наделы.
В Российском государстве этот термин стали использовать на законодательном уровне в XVIII веке только после вступления в силу указа Петра Первого, в котором говорилось об ограничении оборота таких материальных объектов и дальнейшем его переходе родственникам по наследству.
Во времена советской власти, когда частная собственность на земельные наделы была упразднена в полном объеме, под этим словом стали понимать оборотные и основные фонды. Также появилась категория «движимое имущество». Наделы учитывали по отдельности, и только на основании их площади.
В современном мире «недвижимость» вновь стал использоваться, как в области экономики, так и в области юридической и правовой деятельности. Участкам земли снова стали присваивать статус частной собственности после 1993 года, когда в РФ был принят соответствующий закон.
Сейчас это термин, отраженный в Гражданском кодексе в довольно определенной форме, является довольно распространенным. С юридической стороны на ее сущность влияют особенности экономического развития страны, сложившиеся исторически.
Что можно отнести к недвижимому имуществу?
Недвижимость — это собственность, к которой относятся объекты недвижимого имущества с законодательно установленными правами владения (в силу суда или закона), пользования и возможностью распоряжения, подлежащая государственной регистрации (п. 1 ст 130 ГК РФ). В него входят участки, возведенные на них дома, бани, сараи, приусадебные помещения хозяйственного назначения, многолетние растения; квартиры, другие помещения для жизни, которыми можно пользоваться в качестве временного или постоянного проживания, инженерные коммуникации жилищной инфраструктуры.
Все недвижимое можно разделить на три типа:
Признаки:
Какими свойствами обладают недвижимые объекты:
Объект недвижимости – это все предприятие в комплексе и участок земли, на котором могут быть расположены:
По действующему закону Российской Федерации, у собственника такого имущества есть ряд прав и обязанностей, которые можно получить от продавца в момент заключения сделки после передачи денег и регулируются законодательством. В соответствии с ними указанными лицами должно осуществляться использование, дарение или продажа объекта. Владелец обязан ежегодно уплачивать налог за владение.
Недвижимость, в целом является денежным активом и разновидностью собственности. Примером служат земельные наделы и права использования всей этой землей. Граждане, арендующие участки или здания, могут регистрировать получать право проживать там, но они не будут считаться их законными обладателями, не смогут перестраивать их, продавать или дарить в установленном законом порядке.
Разновидности недвижимых объектов в России
Типы недвижимых объектов с целью внесения данных о них в кадастровый учет содержатся в пункте 1 части 4 ст 8 ФЗ от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» с последними изменениями:
В средствах массовой информации можно встретить понятие «рынок недвижимости». Все примеры объектов, участвующих в сделках внутреннего рынка страны, можно разделить на три группы в зависимости от способа их применения:
Жилые. Это частые дома, коттеджи, таунхаусы, кондоминиумы, земли, которые владельцы имеют право собственности или ипотеки в силу закона. Они могут использоваться для размещения как одной семьей, так и несколькими. Также собственники могут сдавать их в аренду другим людям.
Коммерческие. Здания, предназначенные не для жителей, а для предпринимательской деятельности и бизнеса: офисы, склады, торговые павильоны. Такие помещения могут стоять отдельно или располагаться в больших торговых или офисных центрах.
Промышленные. Это предприятия, фабрики, заводы, фермы и т.д. Они обычно имеют большую площадь, поблизости могут находиться транспортные развязки, железнодорожные станции и морские порты.
Что такое недвижимость
Известно, что понятие “недвижимость” сформулировали во времена римского права. В это время в гражданский оборот вводили различные участки земли и некоторые другие природные объекты. Но сегодня «понятие недвижимости», как и выражение деньги в долг под недвижимость lombard-voronezh считается общепринятым во всех странах мира.
Сегодня понятие «недвижимость» распространено довольно широко. Но с юридической позиции сущность недвижимости зачастую определяют особенности экономического становления страны, которые сложились благодаря историческим традициям и другим условиям.
«Что относится к недвижимости?»
Такие понятия, как загородная и городская недвижимость, в нынешнее время трудно свести лишь к краткому указанию каких-либо значимых признаков. Можно сказать, что «недвижимая собственность – это» целый объем понятий, то есть перечень вещей и прав, входящих в него. Так, как городской, так и к загородной недвижимости можно отнести такие объекты:
Если рассматривать недвижимость в общем, то следует выделять земельные участки, и то, что напрямую связано с ними, но что невозможно перемещать без возможности нанести ущерб его назначению. Начиная с 2007 года такие объекты, как многолетние насаждения и леса, полностью исключили из перечня имущества такого рода, хотя это и не соответствует существу данных объектов, а также мировой практике.
Вместе с тем, существующее на сегодняшний день законодательство, когда рассматривает понятие «”недвижимость”, что такое» его сущность, приравнивает к нему некоторые суда, как воздушные, так и морские. При этом причисление происходит не по родовым либо видовым признакам, а на основании того, что к данным объектам целесообразно применить правовой режим, который установлен для фактически недвижимого имущества, к которому на сегодняшний день не относятся все виды дорог, находящиеся на территории страны.
Рыночные особенности
Объекты недвижимости в реальных условиях существуют в единстве экономических, физических, социальных и правовых свойств. Причём каждое из этих свойств в тех или иных случаях может выступать в качестве основополагающего в зависимости от жизненных ситуации, целей, стадии анализа. Аренда и продажа недвижимости происходит в условиях рынка. Здесь она рассматривается в качестве товара в трёх формах, которые тесно взаимосвязаны друг с другом.
Экономика
В соответствии с экономической концепцией понятие недвижимости принято рассматривать в качестве эффективного материального актива, надежного инструмента планирования и генерирования доходов, а также как уникальный объект для инвестирования.
К экономическим элементам, вмещающим в себя понятие недвижимости, относятся:
Система налогообложения владельцев недвижимости призвана обеспечить формирование муниципальных бюджетов и, кроме того, позволяет осуществить ряд специальных социальных программ.
Юридические аспекты
С юридической позиции недвижимость стоит считать совокупностью прав на неё (публичных и частных), установленных государством, учитывая отечественные особенности и различные международные нормы.
Законодательство гарантирует частным лицам наличие права на свободное распоряжение таким видом частной собственности, как недвижимость. Также имеются и другие формы государственного контроля использования недвижимого имущества:
Недвижимость – что это такое простыми словами
Основные понятия
Недвижимость, это имущество физических и юридических лиц.
То есть принадлежать такое имущество может людям и организациям.
Имущество измеряется в объектах.
Прямо так и говорят – «объект имущества» или «объекты имущества», когда речь идет о множественном числе или нескольких объектах одновременно.
Все что вы видите вокруг, выходя на улицу это и есть имущество. И у каждого объекта есть свой хозяин.
А если хозяина нет, то имущество становится собственностью того государства, на чьей территории оно построено.
В нашей стране люди не имеют имущества по праву рождения.
И имущество, достается каждому человеку в течение жизни разными путями.
Одни люди получают имущество в наследство от родителей.
Другие получают его в подарок от родных и близких родственников.
Документы на собственность. Собственник
Кто-то много работал и смог накопить заработанные деньги на покупку имущества.
Когда люди приобретают имущество, они становятся его полноправными владельцами.
Подтверждается владение документом на собственность, а обладателя такого документа принято называть — собственником.
Каждый собственник несет ответственность по закону, за то имущество, которое ему принадлежит.
И чем у вас будет больше имущества в собственности, тем больше ответственности вы будете нести по закону перед остальными людьми и перед государством.
Движимое и недвижимое имущество
Имущество делится на движимое и недвижимое.
Движимое имущество, от слова двигаться или движение – то есть такое имущество может перемещаться в пространстве.
Например, автомобиль и мотоцикл, это объекты движимого имущества. Они могут двигаться самостоятельно.
Недвижимое имущество, это то, что не может перемещаться самостоятельно.
Многоквартирные дома, коттеджи, дачи, здания, сооружения, заводы, торговые центры – все это объекты недвижимого имущества.
Капитальное и некапитальное недвижимое имущество
Недвижимое имущество делится на капитальное и некапитальное.
Про капитальное недвижимое имущество, прямо так говорят: Объект капитального строительства или капитальная постройка.
Ее особенностью является наличие фундамента, которым этот построенный объект прикован к земельному участку под ним.
Наличие фундамента делает объект капитальным, а если фундамента нет, и постройка ничем не прикована к земельному участку. Ее называют некапитальной. Или некапитальным объектом недвижимости.
То есть, объект некапитального строительства все-таки можно переместить.
Вы же видели, как перевозят строительные бытовки (домики, где живут рабочие на стройке). А если поставить несколько строительных бытовок друг на друга, то получится модульное здание.
Которое уже будет являться полноценным объектом недвижимости. Только некапитальным.
Чем измеряют площадь недвижимости
Наше общество устроено так, что у некоторых людей много имущества, а у некоторых его почти нет.
И, чтобы понять сколько у кого имущества, нужно было его чем-то измерить и посчитать.
Для этого была введена мера измерения площади имущества. Меряют площадь в «квадратных метрах», прописью они выглядят вот так: «м2».
Это такие квадраты, размером 100 на 100 сантиметров. Этими квадратами и меряют внутреннюю площадь любой квартиры и других помещений.
При измерении площади земельного участка, квадратный метр (м2), является самой маленькой величиной.
Более крупные земельные участки, измеряются в сотках (Ар), а поля в гектарах (ГА).
Для наглядности, вы можете посмотреть минутное видео, где мы объясним сколько соток в одном гектаре. (здесь видеоролик – сколько соток в 1 га), перейдя по ссылке здесь
Большинство людей владеют жилой недвижимостью.
Жилая недвижимость
Жилая недвижимость — это та недвижимость, где можно жить и зарегистрироваться по месту жительства.
В городе это квартира, а за городом это частный дом.
Частный дом имеет много разговорных названий. Но по сути, речь в разговоре идет об одном и том же.
Например, таких, как: коттедж, загородная резиденция, поместье, усадьба, особняк, имение, загородный дом.
Частный дом, это та же квартира. Только находящаяся там, где заканчиваются высотные дома и начинается частный сектор.
Частный сектор – или по-другому пригород, состоит из небольших домов на 1-2 семьи, которые не выше 2-3 этажей в высоту.
Жилая и общая площадь помещения
Всю площадь внутри квартиры или дома, называют «общей площадью». Которая состоит из:
И жилой площади, на которой семье можно установить кровати и лечь отдохнуть после тяжелого дня.
Жилая площадь говорит вам о том, насколько комфортным будет ваше размещение в квартире.
Ведь в комнате, размером три на четыре квадратных метра (пишется это так: S комнаты = 3 х 4 = 12 м2) вы сможете разместить только стол и кровать.
А в комнате, размером четыре на шесть квадратных метра (пишется так: S комнаты = 4 х 6 = 24 м2) – хоть в футбол играй!
При покупке и продаже недвижимости, учитывается общая площадь помещения.
Цена в объявлениях стоит за 1 м2 общей площади помещения.
Стоимость всего объекта недвижимости, будет зависеть от количества общих квадратных метров.
Нежилая недвижимость
Нежилая недвижимость – это та недвижимость, где невозможно оформить регистрацию по месту жительства. Хотя проживать в такой недвижимости все-таки возможно.
Нежилая недвижимость делится на несколько основных направлений:
Нежилая недвижимость используется собственниками для личного обогащения путем организации бизнеса на своих площадях или сдачи в аренду другим людям под их бизнес.
От того насколько дорого можно сдать нежилую недвижимость в аренду, зависит ее цена на рынке.
За среднюю рыночную стоимость нежилой недвижимости принимается сумма всех арендных плат, которые может получить ее собственник за 120 месяцев сдачи объекта в аренду.
Некоторые объекты недвижимости продаются выше (например, 156 месяцев окупаемости) а некоторые ниже (например, 84 месяцев окупаемости) рыночной стоимости.
Все зависит от того насколько срочно продавцу нужны деньги.
Владение жилой и нежилой недвижимостью
Приобретая любую недвижимость в собственность, необходимо знать, что после покупки новый собственник обязан нести расходы связанные с содержанием недвижимости в ходе ее использования.
Недвижимость нужно отапливать и поддерживать в чистоте. Следить за тем, чтобы нигде не порвало трубу водопровода или отопления от старости. Проводя профилактические осмотры всех коммуникаций в помещении и их ремонт, если потребуется.
Счета по отоплению, вывозу мусора, капитальному ремонту собственнику присылают те организации, которые их предоставили.
Например, газовая компания подала газ по трубам, чтобы собственник мог пользоваться бытовой газовой плитой в квартире. Электросетевая компания предоставила электричество, чтобы собственник мог пользоваться электроприборами в помещении.
Счета выставляют каждому собственнику индивидуально 1 раз в месяц в печатном и электронном виде. У всех собственников они разные по суммам, так как все зависело от того, какого размера площадь приходилось отапливать и сколько членов семьи собственника проживает вместе с ним в квартире.
Собственники четырехкомнатных квартир получат счета за потребленные коммунальные услуги выше, чем их соседи, владеющие однокомнатными квартирами. Но их счета будут ниже, чем у владельцев многокомнатных апартаментов.
Расходы на поддержание хорошего технического состояния недвижимости. И оплата коммунальных платежей за потраченные воду, газ и электричество. Это не единственные затраты собственника, владеющего недвижимостью.
Государство тоже требует ежегодный налоговый сбор за пользование имуществом собственника на своей территории.
Этот налоговый сбор так и называется – налог на имущество.
Если недвижимость в собственности физического лица, то налог будет называться – налогом на имущество физических лиц.
С недвижимости, находящейся в собственности юридических лиц, платится налог на имущество юридических лиц.
С юридических лиц налог берется выше, потому что предполагается, что юридические лица заняты коммерческой деятельностью и получают доход от владения недвижимостью.
А физические лица, используют недвижимость в основном для проживания.
Налог на имущество все собственники в России платят один раз в год к концу уходящего года.
Размер налога на имущества напрямую зависит от площади (м2) помещения находящегося в собственности.
И локации самого объекта недвижимости. Та недвижимость, которая находится в центре большого города. Облагается налогом выше, чем та, которая расположена на окраине этого города.
Так же выше налогом будет облагаться недвижимость, которая находится в городе по сравнению с той. Которая находится за пределами населенного пункта. То есть за одну и ту же по площади квартиру, в городе придется заплатить дороже, чем в сельской местности.
Но у некоторых групп населения есть льготы по уплате такого налога, а некоторые и вовсе от него освобождены.
В основном это касается пенсионеров и малоимущих слоев населения.
Продажа жилой и нежилой недвижимости
При желании продать свою недвижимость, собственник размещает объявление о ее продаже в сети интернет и ждет предложений от покупателя.
Если цена адекватна рынку, то покупатель найдется за несколько дней. И нужно будет решить каким образом провести сделку по переходу права собственности с продавца на нового собственника недвижимости.
Есть 2 возможных варианта регистрации сделки.
Один из них бесплатный. Но документы для сделки ее сторонам, придется готовить самостоятельно. Включая сбор всех необходимых справок и самостоятельного проведения проверок по их подлинности.
Это регистрация сделки через службу единого окна госуслуг. Вся сделка обойдется в стоимость госпошлины за переход права собственности.
А если есть риск быть обманутым или покупается доля в объекте недвижимости, то нужно прибегнуть к нотариальному оформлению сделки по переходу права собственности на недвижимость.
Нотариус возьмет на себя все риски по сделке и будет отвечать перед вами материально, если по его ошибке вы пострадаете. Так же нотариус самостоятельно проверит все правоустанавливающие документы, закажет все справки и зарегистрирует сделку путем электронного документооборота.
Действовать через нотариуса очень удобно и безопасно, но сама сделка обойдется сторонам в несколько десятков (обычно 20 000 – 40 000 руб.) тысяч рублей.
Чтобы пресечь спекуляции на рынке недвижимости, государство установило порог владения недвижимостью, по истечению которого, при ее продаже налог на образовавшуюся прибыль не платится. Это 5 лет с момента покупки.
А если собственник решит продать недвижимость раньше этого срока, то нужно будет заплатить налог на доходы физического лица в доход государства.
Налогом будет облагаться разница между стоимостью покупки и стоимостью продажи недвижимости.
И платится такой налог на следующий год после того как была продана недвижимость.
Таким же налогом облагается дарение недвижимости между чужими друг-другу людьми.
Теперь вы знаете что такое недвижимость простыми словами и ее основные разновидности.
Наверное вам хочется знать что такое доля в квартире простыми словами? Узнайте это здесь
Для закрепления материала, пройдите тест с названием «Нюансы при сдаче квартиры в аренду», перейдя по ссылке здесь
Недвижимость что это простыми словами
Определение понятия
«недвижимое имущество» (недвижимость)
Согласно статье 130 ГК РФ все вещи делятся на недвижимые и движимые.
Анализируя определение, регламентированное в статье 130 Гражданского кодекса РФ, законодатель отождествляет понятия «недвижимые вещи», «недвижимость», «недвижимое имущество».
По вопросу о тождественности понятий «объект капитального строительства» и «объект недвижимости» см. статью «Объект капитального строительства».
Словари содержат следующие определения понятия «недвижимое имущество» (недвижимость):
Все объекты недвижимости могут быть разделены на три группы:
Признаки недвижимости
Для недвижимого имущества характерны следующие основные признаки:
1. Наличие прочной связи с землей. Прочная конструктивная связь с земельным участком означает связь постройки строительными конструкциями с земельным участком. Это основополагающий признак недвижимости. Однако критерии прочной связи с землей законодательством не установлены, что, однако, не является основанием для регистрации права собственности в ЕГРН, например, на забор, установленный на заглубленном в землю фундаменте, поскольку забор, в отличие, например, от здания, не имеет самостоятельного хозяйственного назначения.
Признак «прочная связь с землей» позволяет отличать недвижимые объекты от некапитальных строений (сооружений). Для последних характерно отсутствие прочной связи с землей, а конструктивные характеристики позволяют осуществить перемещение или демонтаж объекта и последующую его сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений, сооружений (п. 10.2 ст. 1 ГрК РФ).
Прочная связь с землей предполагает:
Не является препятствием к признанию объекта недвижимостью отсутствие коммуникаций (подведенных систем канализации, тепло- и водоснабжения), если при этом объект прочно связан с землей (например, имеется бетонный фундамент, кирпичные стены и перегородки).
Выделение как воздушных, морских и речных судов, так и помещений вместе с машино-местами в отдельные абзацы п. 1 ст. 130 ГК РФ исключает применение к ним такого признака, как прочная связь с землей. На это прямо указывает п. 38 Постановления N 25, разъясняющий, что природные свойства являются критерием отнесения к недвижимости только зданий, сооружений и объектов незавершенного строительства (абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ), а все остальные объекты отнесены к недвижимости в силу прямого указания закона, и поэтому искать их прочную связь с землей нет необходимости.
3. Создание недвижимости в установленном законом порядке, с соблюдением градостроительных и иных норм и правил. Данный признак недвижимости прямо не указан в Гражданском кодексе РФ, однако его существование продиктовано гражданским, земельным и градостроительным законодательством.
Капитальное строение (здание, сооружение) даже при наличии первых двух признаков не всегда может быть признано недвижимостью. Речь идет о случаях, когда строение возведено с нарушениями. В судебной практике отмечается, что «для признания имущества недвижимым необходимо представить доказательства возведения его в установленном законом и иными нормативными актами порядке на земельном участке, предоставленном для строительства объекта недвижимости, с получением разрешительной документации с соблюдением градостроительных норм и правил» (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 22.12.2015 по делу N 304-ЭС15-11476, А27-18141/2014).
Виды объектов недвижимости
Виды объектов недвижимости для целей внесения сведений о них в кадастр недвижимости приведены в пункте 1 части 4 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»:
Земельный участок
Здание
Сооружение
Сооружение может представлять собой единый объект, состоящий из разнородных элементов, объединенных общим функциональным назначением, который служит для удовлетворения потребностей граждан, в целом не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности (например, стадионы).
Помещение
Определение понятия помещения в ГК РФ отсутствует. В п. 14 ч. 2 ст. 2 Федерального закона от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» содержится следующее определение:
В статье 130 ГК РФ в качестве самостоятельных объектов гражданских прав выделяются такие виды недвижимого имущества, как жилые и нежилые помещения.
Законодательство не содержит понятия нежилого помещения. Вместе с тем, учитывая, что помещением является часть здания или сооружения, которая ограничена строительными конструкциями и имеет определенное назначение, нежилым помещением признается любое помещение, которое не является жилым, то есть не предназначено для постоянного проживания граждан.
Машино-место
Определение понятия «машино-место» содержится как в Гражданском, так и в Градостроительном кодексе.
Пункт 6.2 статьи 24 Федерального закона N 218-ФЗ определяет, что границы машино-места определяются проектной документацией здания, сооружения и обозначаются или закрепляются лицом, осуществляющим строительство или эксплуатацию здания, сооружения, либо обладателем права на машино-место, в том числе путем нанесения на поверхность пола или кровли разметки (краской, с использованием наклеек или иными способами).
Объект незавершенного строительства
При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем по крайней мере полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (абз. 5 п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).
Единый недвижимый комплекс
В силу прямого указания статьи 133.1 ГК РФ в отсутствие названной регистрации такая совокупность вещей не является единым недвижимым комплексом (п. 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).
Предприятие как имущественный комплекс
Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью (п. 1 ст. 132 ГК РФ).
В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 2 ст. 132 ГК РФ).
Морские, воздушные суда
– условные виды недвижимости
Особыми видами недвижимого имущества являются морские, воздушные суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Очевидно, что указанные объекты не имеют прочной связи с землей, к недвижимому имуществу они относятся в силу прямого указания закона (абзац второй пункта 1 статьи 130 ГК РФ). Иногда применительно к таким объектам используется такое понятие, как условная недвижимость.
Движимые вещи
В п. 2 статьи 130 ГК РФ сказано, что к движимым вещам относятся вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги. Определения понятия «движимое имущество» закон не содержит.
По общему правилу регистрация прав на движимые вещи не требуется.
Разная материальная и правовая природа движимого и недвижимого имущества часто предопределяет разницу в порядке приобретения, реализации и защиты прав на такое имущество. Об отличиях движимого от недвижимого имущества в правовом регулировании мы писали в статье «Движимое имущество. Понятие, примеры. Отличия движимого имущества от недвижимого».
Практика признания судами строений
и сооружений объектами недвижимости
Например, объектами недвижимости суды признавали следующие строения и сооружения:
производственная площадка для грузовых автомобилей, имеющая песчаную подушку, щебеночную подготовку и слой бетона толщиной 20 сантиметров. Данное сооружение признано объектом недвижимости (Постановление Президиума ВАС РФ от 16.12.2008 N 9626/08 по делу N А08-7744/06-5);
стационарные торговые и складские объекты как здания (части здания) и сооружения отвечают признакам недвижимого имущества, права на которое, их возникновение и прекращение подлежат госрегистрации в ЕГРН (Определение Верховного Суда РФ от 09.06.2010 N 8-Г10-7);
стационарный промышленный холодильник. Суд пришел к выводу о том, что характер работ по привязке фундамента к местности, по изготовлению фундамента холодильника и монтажу холодильника свидетельствуют о возведении сооружения, относящегося к недвижимому имуществу, прочно связанному с землей. Отсутствует данные о том, что перемещение холодильника не будет связано с несоразмерным ущербом для использования холодильника по назначению (Постановление Президиума ВАС РФ от 12.10.1999 N 2061/99 по делу N А72-2212/98-Кд136/1);
накопительные емкости с канализационными трубами. Являются инженерными сооружениями, расположены под землей и прочно связаны с ней, их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 19.04.2016 N 74-КГ16-1);
межшкольный стадион (универсальная спортивная площадка с искусственным покрытием). Спортивное сооружение помимо асфальтобетонного покрытия, состоит и из иных объектов (трибуны, сети наружного освещения, канализации и водопровода, ограждение), объединенных общим функциональным назначением, совокупность которых представляет собой единый объект, то есть спортивное сооружение, прочно связанное с землей. Такое сооружение подлежит государственному кадастровому учету как объект недвижимости (Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 01.09.2017 N Ф09-5399/17 по делу N А50-27178/2016).
Судебная практика отказов
в признании объектов недвижимостью
Суды не признают недвижимым имуществом следующие объекты:
площадка, покрытая бетоном. Укладка на земельном участке определенного покрытия (из бетона, асфальта, щебня), в том числе для прохода или для проезда, стоянки автомобилей, не создает нового объекта недвижимости, а представляет собой улучшение полезных свойств земельного участка (несет вспомогательную функцию по отношению к назначению земельного участка) и является лишь элементом благоустройства данного участка (Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 19.12.2018 N Ф01-5740/2018 по делу N А43-47512/2017). Рекомендуем публикации по теме: «Асфальтовое покрытие – объект недвижимости? Судебная практика»; «Является ли бетонная площадка объектом недвижимости? Судебная практика».
автостоянка не имеет самостоятельного функционального назначения, а лишь улучшает полезные свойства земельного участка, на котором оно расположено и является его неотъемлемой частью. Асфальтовое замощение является обычным благоустройством земельного участка (Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 28.02.2019 N Ф06-43775/2019 по делу N А12-17548/2018);
забор, расположенный по периметру участка, не может быть отнесен к объектам недвижимости (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 01.02.2018 по делу N 305-ЭС17-13675, А41-103283/2015);
ограждение не имеет самостоятельного хозяйственного назначения, не является отдельным объектом гражданского оборота, выполняя лишь обслуживающую функцию по отношению к соответствующему земельному участку и находящимся на нем зданиям (Постановление Президиума ВАС РФ от 24.09.2013 N 1160/13 по делу N А76-1598/2012);
ограждение не является самостоятельным объектом недвижимости, независимо от его физических характеристик и наличия отдельных элементов, обеспечивающих прочную связь этого сооружения с соответствующим земельным участком (Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 29.05.2018 N Ф06-31904/2018 по делу N А57-14689/2017);
опора электропередач (железобетонный столб) как составная часть единого недвижимого комплекса не является самостоятельным объектом недвижимости (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 19.07.2016 N 18-КГ16-61);
рекламная конструкция всегда устанавливается на определенный срок и по смыслу Закона о рекламе является вещью движимой (Постановление Президиума ВАС РФ от 15.07.2014 N 5798/14 по делу N А50-6337/2013);
рекламные конструкции являются техническим средством для размещения рекламы и движимыми вещами, заведомо устанавливаемыми на определенный период времени и демонтируемыми (Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 25.07.2016 N Ф06-10713/2016 по делу N А12-50935/2015);
мини-футбольное поле и футбольное поле, представляют собой улучшения земельного участка, заключающиеся в приспособлении его для удовлетворения нужд лиц, пользующихся участком. Названные сооружения не являются самостоятельными недвижимыми вещами, а представляют собой неотъемлемую составную часть земельного участка, на котором они расположены (Постановление Президиума ВАС РФ от 28.05.2013 N 17085/12 по делу N А32-29673/2011);
многофункциональная спортивная площадка, состоящая из резинового покрытия, имеющая железобетонные основания представляют собой улучшение земельного участка, на котором они расположены и не являются самостоятельными объектами недвижимого имущества и отдельными объектами гражданского оборота, выполняют обслуживающую функцию по отношению к соответствующему земельному участку (Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 07.08.2019 N Ф08-6212/2019 по делу N А32-42855/2018);
гостевая парковка, теннисный корт, баскетбольная площадка по своим характеристикам фактически не являются самостоятельными объектами недвижимости (Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 08.02.2017 N Ф08-10355/2016 по делу N А53-8645/2016);
сараи, гаражи, колодцы и другие различного рода вспомогательные строения и сооружения в домовладении, предназначенные для обслуживания жилого дома, в том числе капитальные, исходя из положений статей 130, 131, 135 ГК РФ, самостоятельными объектами недвижимости не являются (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 07.09.2017 N Ф05-12334/2017 по делу N А40-139810/2016);
инженерная рисовая система. Суды исходили из того, что использование инженерной рисовой системы в отрыве от производства риса невозможно, система предназначена для улучшения поверхностного слоя почвы, иного хозяйственного назначения не имеет. В случае, когда объект создан исключительно в целях улучшения качества и обслуживания земельного участка и не обладает самостоятельным функциональным назначением, он является неотъемлемой частью земельного участка и не может быть признан объектом недвижимости, права на который подлежат государственной регистрации (п. 6 «Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 2 (2016)», утв. Президиумом Верховного Суда РФ 06.07.2016);
гидротехнические сооружения, состоящие из открытых проводящих каналов (канавы, выложенные железобетонными лотками) и закрытой осушительной сети, состоящей из асбестоцементных труб различного диаметра, уложенных на глубине 0,9 метра, созданы в целях осушения земель сельскохозяйственного назначения (сооружения прочно связаны с землей, их перемещение без несоразмерного ущерба назначению невозможно). Вместе с тем, спорные объекты не имеют самостоятельного функционального назначения, созданы исключительно в целях улучшения качества земель и обслуживают только земельный участок, на котором они расположены, поэтому являются его неотъемлемой частью и должны следовать судьбе этого земельного участка (Постановление Президиума ВАС РФ от 17.01.2012 N 4777/08 по делу N А56-31923/2006).
Государственная регистрация права собственности
и других вещных прав на недвижимость
На необходимость регистрации таких прав (их возникновения) указано в п. 1 ст. 131 ГК РФ, ч. 3, 6 ст. 1 Закона о государственной регистрации недвижимости.
Помимо права собственности должны быть зарегистрированы, в частности, следующие вещные права (п. 1 ст. 216 ГК РФ):
Считается ли объект недвижимостью,
если он не зарегистрирован в ЕГРН?
Объект может считаться недвижимостью, даже если он не зарегистрирован в ЕГРН как недвижимое имущество. На указал Верховный Суд РФ:
«По смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ)» (п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ»).
Вместе с тем, регистрация права на объект в ЕГРН также не является безусловной гарантией того, что объект является недвижимым имуществом. Если у зарегистрированного объекта не имеется признаков недвижимости, указанных в ст. 130 ГК РФ или при возведении объекта были допущены нарушения закона, собственник земли сможет оспорить право собственности на такой объект, добиться исключения из ЕГРН записи о правах на него, а затем и сноса. На этот счет также имеются разъяснения Верховного Суда РФ:
В случаях, когда право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими (п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).
Государственная регистрация перехода права
собственности (иных вещных прав) на недвижимость,
ограничения прав, обременения имущества
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество необходима в силу п. 1 ст. 131 ГК РФ, ч. 3 ст. 1 Закона о государственной регистрации недвижимости.
Если недвижимость имеет собственника, то право собственности на нее приобретается по договору купли-продажи, мены и другим сделкам об отчуждении этой недвижимости (п. 2 ст. 218 ГК РФ). На основании таких сделок регистрируется переход права. Например, при заключении договора купли-продажи нужно зарегистрировать переход права собственности от продавца к покупателю (п. 1 ст. 551 ГК РФ).
К ограничениям (обременениям) государственная регистрация которых необходима, в частности, относятся: ипотека, аренда, сервитут, доверительное управление, арест и другие запрещения на совершение действий с недвижимостью (ч. 6 ст. 1 закона N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).