Не согласна с обмерами бти что делать
Замеры БТИ – как оспорить, если вы не согласны?
Что делать, если замеры БТИ не совпали с тем, что вы сами померяли рулеткой? Тем более, если ваша квартира была приобретена по договору долевого участия, в нем наверняка есть пункт о доплате, если по результатам обмеров БТИ площадь квартиры окажется больше, чем по проекту. Платить или оспорить результаты замеров БТИ – решать только вам.
В идеале, замеры БТИ должны производить в день принятия вами квартиры в вашем присутствии но, к сожалению, так бывает не всегда. Оспорить результаты замеров БТИ можно будет только тогда, когда у вас на руках будет свидетельство о праве собственности на жилье.
Итак, последовательность ваших действий, если вы не согласны с замерами БТИ:
*Частая ошибка! При составлении иска надо иметь ввиду, что замеры, которые вы провели самостоятельно или с помощью прораба, делающего у вас ремонт, не имеют никакой ценности для суда. Чтобы доказать ошибочность измерений вам в любом случае придется заказывать новые замеры в компании, имеющей на это полномочия.
Необходима помощь в приемке?
Введите ваше Имя и контактный телефон, нажмите «получить консультацию» и мы перезвоним вам!
или звоните по телефону: +7 (499) 404 16 88
Заявки с сайта принимаем круглосуточно!
Контрольные обмеры.
Как оспорить обмеры БТИ. Как оспорить площадь квартиры.
Как оспорить обмеры застройщика (агентства недвижимости).
Начинаем экономить наши деньги.
Для того чтобы оспорить обмеры БТИ нам понадобится:
— произвести контрольные обмеры нашего помещения в соответствии с действующими нормами и правилами . Ни просто проверить ширину и длину помещения, а обмерить все четыре стороны и промерить диагонали для проверки правильности геометрии помещения, промерить высоту каждого помещения, нанести все инженерные и конструкционные элементы уменьшающие или увеличивающие площадь помещения;
— выполнить, на основании обмеров, грамотные обмерные чертежи . Размеры несоответствующие размерам БТИ выделить цветом (маркером), аналогично выделить эти размеры на материале БТИ;
— сделать экспликацию помещений;
— свести все данные в табличную форму аналогичную БТИ;
— расписать расчет площадей указанных в таблице (не забыть учесть коэффициенты для при расчете балконов, лоджий и т.п.). Обращаем Ваше внимание, что ни все застройщики (агентства по продаже недвижимости) следуют нормам при расчете площади квартир, офисов, помещений и на своё усмотрение включают площадь балконов, лоджий и т.п. со своими выдуманными коэффициентами или без них. Такую площадь можно оспорить и соответственно на этом сэкономить (по практике в большинстве случаев застройщики (агентства по продаже недвижимости) не решаются связываться с судебным разбирательством и идут навстречу клиенту);
— на листе с расчетами расписать нормативную документацию, основываясь, на которую были произведены данные обмеры и расчеты;
— обмерные (обмерочные) чертежи готовы и мы идём в территориальное БТИ или к застройщику (в агентство недвижимости);
— в территориальном БТИ пишем заявление (в двух экземплярах) на имя начальника, в котором расписываем нашу проблему и просим произвести повторные обмеры, расписываете прилагаемые документы (чертежи), не забываем приложить оригинал БТИ с помеченными маркером размеры требующие корректировки;
— с этими документами идём в окошко обслуживающее Наш участок, описываем возникшую проблему и заказываем повторное обследование Нашего помещения, сдаём документы, на втором экземпляре просим поставить роспись с расшифровкой, дату, должность по возможности печать принявшего документы сотрудника;
— если в окошке Нам не могут помочь идём к начальнику БТИ если не попадаем сразу записываемся на приём;
— по аналогичной схеме оспаривается площадь квартиры (помещения) с застройщиком (агентством по продаже недвижимости);
Обращаем Ваше внимание, что БТИ и застройщик в праве потребовать от Вас чтобы обмеры проводила сертифицированная организация.
Оспаривание замеров площади в новостройке
порядке — куда нужно обращаться в БТИ или к застройщику? Каковы шансы (застройщик Л1), есть ли практика?
2. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:)
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Конечно Вы вправе требовать Вам выплаты разницы в площади с учетом выявленных Вами несоответствий в площади.
Претензионный порядок не обязателен, но желателен для Вас, так как Вы можете в случае неудовлетворения Ваших требований взыскать еще штраф 50% в соответствии с Законом о защите прав потребителей.
Обращаться с претензией нужно к Застройщику, с которым у Вас Договор долевого участия в строительстве.
Вы можете приложить к своей претензии результаты замеров проведенных Вашими специалистами, можно в виде экспертного заключения.
В случае спора судом может быть назначена судебная экспертиза, которая выявит кто ошибается БТИ или Ваш специалист.
С уважением! Г.А. Кураев
При невыплате Вам денежных средств в срок, установленный Договором, или в 10 дневный срок, если такой срок не установлен Договором, Вы будете вправе подать иск к Застройщику.
Иск можете подать в соответствии с Законом о защите прав потребителей по месту своего жительства, от уплаты госпошлины Вы освобождаетесь.
Также можете заявить требования о возмещении Вам морального вреда.
При этом, иск можете подать в районный (городской) суд, если цена иска более 50000 рублей.
Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1
(ред. от 29.07.2018)
«О защите прав потребителей»
Статья 17. Судебная защита прав потребителей
1. Защита прав потребителей осуществляется судом.
Защита прав потребителей услуг, оказываемых финансовыми организациями, организующими взаимодействие с уполномоченным по правам потребителей финансовых услуг в соответствии с Федеральным законом «Об уполномоченном по правам потребителей финансовых услуг», осуществляется с особенностями, установленными указанным Федеральным законом.
2. Иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены по выбору истца в суд по месту:
нахождения организации, а если ответчиком является индивидуальный предприниматель, — его жительства;
жительства или пребывания истца;
заключения или исполнения договора.
Если иск к организации вытекает из деятельности ее филиала или представительства, он может быть предъявлен в суд по месту нахождения ее филиала или представительства.
3. Потребители, иные истцы по искам, связанным с нарушением прав потребителей, освобождаются от уплаты государственной пошлины в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.
Нормы закона о назначении экспертизы
«Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации» от 14.11.2002 N 138-ФЗ
Статья 79. Назначение экспертизы
1. При возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Проведение экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.
2. Каждая из сторон и другие лица, участвующие в деле, вправе представить суду вопросы, подлежащие разрешению при проведении экспертизы. Окончательный круг вопросов, по которым требуется заключение эксперта, определяется судом. Отклонение предложенных вопросов суд обязан мотивировать.
Стороны, другие лица, участвующие в деле, имеют право просить суд назначить проведение экспертизы в конкретном судебно-экспертном учреждении или поручить ее конкретному эксперту; заявлять отвод эксперту; формулировать вопросы для эксперта; знакомиться с определением суда о назначении экспертизы и со сформулированными в нем вопросами; знакомиться с заключением эксперта; ходатайствовать перед судом о назначении повторной, дополнительной, комплексной или комиссионной экспертизы.
Уменьшение или увеличение площади по ДДУ при обмере квартиры БТИ
Уменьшение или увеличение площади по ДДУ при обмере квартиры в новостройке БТИ случается почти всегда. Метраж квартир в новостройках изменяется после постройки, и разница проектной и фактической площади порой достигает 5 и даже 10 процентов!
Замер площади квартиры БТИ может констатировать неверную площадь квартиры. Например, площадь квартиры окажется больше, чем в договоре ДДУ, а на самом деле будет меньше, чем в ДДУ. Тогда дольщику придётся доплатить за лишний метраж согласно договору.
Приведенная далее информация прояснит вопросы, касающиеся подсчета замера метража квартиры в новостройке при возникновении разногласий с застройщиком и по поводу выплаты или невыплаты денежной компенсации дольщику.
Когда обмер площади квартиры по БТИ нужно перепроверить?
1. Значение площади квартиры, установленное уполномоченным органом, является меньшим относительно сведений, предоставленных застройщиком при покупке у него квартиры, но разница в сведениях не превышает установленный в договоре размер допустимого расхождения (как правило, допустимым расхождением является 1 кв.м. в большую или меньшую сторону).
2. Значение площади квартиры, установленное уполномоченным органом, является большим относительно сведений, предоставленных застройщиком при покупке у него квартиры и разница в сведениях, превышает установленный в договоре размер допустимого расхождения.
В обоих приведенных случаях точность сведений уполномоченного органа принимает критическое значение, ведь даже уменьшение или увеличение площади на 0.1 кв.м. при замере площади квартиры БТИ может повлечь за собой для человека потерю десятков тысяч рублей. Поэтому очень часто мудрым решением будет являться провести контрольный обмер квартиры.
Куда обратиться, чтобы правильно измерить площадь квартиры в новостройке?
При обращении к застройщику с претензией или при подготовке документов для подачи иска в суд должное значение имеют только документы, подготовленные кадастровым инженером.
Решение о выплате или невыплате денежной компенсации человеку застройщик основывает на сведениях, предоставленных ему органом, осуществляющим подготовку документов, необходимых для постановки квартиры на ГКУ. А сведения эти подготавливает никто иной, как кадастровый инженер. Поэтому логичным является вывод о том, что проверять эти сведения должен другой кадастровый инженер.
Правила измерения площади квартиры новостройке
Кадастровые инженеры руководствуются при проведении переобмера и последующей подготовки документов, являются статья № 15 Жилищного кодекса Российской Федерации № 188-ФЗ от 29.12.2004 г. и Приложение № 2 Приказа № 90 Минэкономразвития России от 01 марта 2016 г. Отметим наиболее важные аспекты:
Почему сведения при обмере разными специалистами могут отличаться?
Разумеется, дело может быть в недостаточной квалифицированности или предвзятости того или иного кадастрового инженера, но мы предпочитаем думать, что в данной сфере работают достойные люди и профессионалы своего дела. В чем же тогда может быть причина разницы в сведениях?
К сожалению, по мнению многих, Приказ № 90 Минэкономразвития России от 01 марта 2016 г., является во многом неудачным и недостаточно конкретным нормативным актом. Для закона, которым руководствуются тысячи кадастровых инженеров в такой точной и не допускающей ошибок работе, как подсчет площади жилых помещений, в нем слишком много недопустимых недочетов.
Недочетов, которые, в некоторых случаях, делают возможным возникновение ситуаций, когда два разных кадастровых инженера, придя в квартиру с идентично настроенным и поверенным оборудованием, проведут обмер в строгом соответствии с буквой закона, но получат два близких, но отличающихся друг от друга результата.
Почему же такое происходит? Давайте разберем, пожалуй, самый неудачный из пунктов Приказа. Пункт 13 Приложения № 2. Он гласит:
Кадастровый инженер дальномером обмерил комнату по периметру стен на высоте 1.15 м, получил размеры 4.015 м на 3.002 м или, после необходимого округления, 4.02 м на 3.00 м. Площадь комнаты 4.02*3.00 = 12.06 кв.м. В соответствии с законом площадь жилой комнаты правильно посчитана и равна 12.1 кв.м.
Кадастровый инженер, пришедший на контрольный обмер, лазерным дальномером обмерил комнату по периметру стен на высоте 1.25 м, получил размеры 4.014 м на 3.003 м или, после необходимого округления, 4.01 м на 3.00 м. Вы уже поняли к чему идет дело? Площадь комнаты кадастровый инженер посчитал равной 4.01*3.00 = 12.03 кв.м. В соответствии с законом площадь жилой комнаты также правильно посчитана и равна 12.0 кв. м, общая площадь квартиры 50.0 кв.м. Разница с проектом равна 1.08 м.
Собственнику квартиры положена компенсация в 75 тыс. рублей, а все из-за одного миллиметра. Разумеется, он напишет претензию и, возможно, при повторном обмере первый инженер также поставит дальномер чуть выше и подтвердит уменьшение площади. А если не подтвердит, то собственник квартиры подаст иск в суд. Кадастровый инженер, назначенный судом, может поставить дальномер на высоту 1.1 м или на 1.2 м или на 1.3 м, посчитать общую площадь как 50.0 кв. м и 50.1 кв. м и в обоих случаях будет прав.
Таким образом, сведения при обмере разными специалистами могут отличаться из-за того, что в Приказе не предусмотрена погрешность при подсчете площади квартиры.
Что если замер площади квартиры БТИ оказался неправильным?
Кадастровые инженеры подготовили план Вашей квартиры и общая площадь, указанная в нем, меньше или больше проектной площади на величину, превышающую допустимую разницу или недотягивающую до нее. Как же вернуть деньги? Как же избежать выплаты за превышение площади?
Отправьте претензию заказным письмом или отдайте лично в руки уполномоченному представителю застройщика. Отдали. Что же теперь? Брать кредит и бежать в магазин за новым кухонным сервизом или телевизором последней модели, ведь скоро эти деньги вернутся? Нет. Ни в коем случае нет. Процедура возврата денег может весьма затянуться в зависимости от ситуации и застройщика, с которым вы имеете дело. Повремените с покупками до тех пор, пока деньги не окажутся у вас в руках.
Варианты разрешения спора о метраже квартиры в новостройке
Есть много случаев, когда люди правомерно получали назад деньги за уменьшение площади по ДДУ. Сначала дольщик направляет претензию застройщику, предоставляет план. Наиболее вероятные варианты развития событий после этого:
В спорных вопросах нужно быть готовым к любому из возможных исходов и внимательно оценивать ситуацию. В случаях, когда решение может оказаться на стороне застройщика, принимать решение о подаче судебного иска нужно только после консультации с профильным юристом.
Основатель и управляющий партнер Общества защиты дольщиков.
Стаж с 2008 года. Эксперт в области долевого строительства.
Инициатор первого коллективного иска к застройщику в России.
Соразработчик схемы по взысканию потребительского штрафа в арбитраже.
Консультации и защита в суде интересов дольщика.
Как исправлять ошибки в документах БТИ
Очень часто в процессе перепланировки выявляются несоответствие документов БТИ текущей планировке квартиры.
Причем это может выявиться на совершенно различных этапах, что может значительно осложнить процесс согласования.
* Это реальный план полученный собственником в БТИ
Ошибки БТИ — причины их появления в технической документации
Причин появления ошибок в документах БТИ может быть множество.
Выделим лишь основные из них:
После же 2015 года полностью все чертежи БТИ перенесли в электронный вид и каждую квартиру индивидуально перечертили в программе.
И вот при данном переносе было допущено множество ошибок (нет не так, правильно так — просто колоссальное количество «косяков» было сделано, так как чертили студенты, которых БТИ набирало в массовом порядке) в следствии человеческого фактора.
Но как правило, это ошибки незначительные (забыли поставить дверь, не указали сантехнический прибор и т.д.).
Типичный пример в самой первой картинке в статье с газовой плитой в ванной
Однако каждую данную ошибку необходимо исправлять.
Допустим застройщик сдавал квартиру.
В квартире по факту перегородка идет в одном месте, а в документах БТИ перегородка идет в другом месте.
Получается, что в документах БТИ она не там, где по факту. Это исходит из того, что БТИ опирается на документацию, которую сдает застройщик в БТИ для обмеров, а не на «пеноблоки выложенные по полу».
И отчерчивает свои планы БТИ на основании данных документов. В следствии этого собственник думает, что в документах БТИ есть ошибка.
Стандартный случай — застройщик сдал квартиру без внутренних стен.
И вот в документах БТИ показан большой сантехнический короб, а в квартире он вообще не выложен.
Есть две трубы, которые «жмутся» где-то в стороне, однако сантехнический короб показан размером метр на метр.
И собственник думает, как же так может быть, ведь достаточно выложить 30 на 50 см короб и все, трубы будут в нем, зачем выкладывать короб «метр на полтора», а на свободную площадь я расширю какое-либо помещение.
И это не ошибка в БТИ.
Если в документах короб есть, значит, он есть.
Даже если он обозначен пунктиром и коммуникации в нем «жмуться» где то в глубине а остальная площадь не задействована, то все равно уменьшать его габариты нельзя.
Не важно, что он не выложен и это место будет очень полезно для площади квартиры.
Собственник данную площадь не покупал, и она не входит в площадь квартиры, это общедомовая собственность которую уменьшать нельзя.
Если ошибки в техническом паспорте обнаружены собственником после его получения на руки, то есть допустим собственник внимательно посмотрел на БТИ через год и увидел отклонения, БТИ будет говорить: «Мы год назад все обмеряли правильно, а теперь вы внесли новые изменения в планировку, править ничего не будем, согласуйте все повторно».
Здесь просто указывается на невнимательность и план корректируется.
Ниже мы видим примеры документов БТИ, которые находились в базе БТИ в формате обычных чертежей:
Ниже мы видим примеры документов БТИ, которые уже перечертили формате DWG:
Как мы видим они совершенно аналогичны документам БТИ, которые представлены выше, но весь план уже отчерчен в программе.
Акт о завершенной перепланировке:
Кто несет ответственность за ошибки в плане БТИ
За десятилетия работы БТИ научилось исключительно «изящно и технично съезжать» даже по самым явным случаям.
Они крайне не охотно признают ошибки, и даже за исправлением явных несоответствий приходиться «побегать».
Шаблоны ответов многочисленны, размыты и пространны, но их основной контекст сводится к тому, что «не имеет возможности поправить вследствие….. и вот вместо «вследствие» вставляются различные причины.
Одна из основных — «не видит оснований для внесения изменений в документацию БТИ».
Эта фраза «кроет» практически любой запрос.
До абсолютного абсурда, конечно, не доходит, и если у вас не указали входную дверь в квартиру или забыли дорисовать одну комнату (да, да и такое бывает.
Допустим в плане БТИ комнаты нет, а в экспликации она есть, то, конечно, поправят.
Интересный случай с «каретой и окном» мы описали
А вот если у вас указан вентиляционный короб в доме 1920 года постройки, а по факту его нет, и вы пришли его исправлять (на плане БТИ же есть, а на самом деле физически его нет), то первый ответ будет (допустим даже еще устный, даже не письменный, хотя там будет все та же магическая фраза) «ну вы же не знаете, был он там или не был, вы не первый жилец в этой квартире, кто то его снес до вас много лет назад, а теперь вы говорите, что его там никогда не было».
И вот после этой фразы собственник должен каким-либо образом «парировать» данный железный аргумент.
Отметим, что в данном случае БТИ часто правы.
Кто должен исправлять техническую ошибку БТИ
Исправляет технические ошибки БТИ (само у себя), но инициатором является заинтересованное лицо.
Это либо собственник, либо его представитель по доверенности.
Часто для исправления требуются дополнительные условия, то есть нужно предоставить так называемые «основания» для исправления.
Это могут быть совершенно различные документы: план застройщика, выписка ЕГРН, повторное обследование БТИ и т.д.
Ошибка в техпаспорте БТИ — можно ли исправить?
Путь исправления начинается с письменного запроса в БТИ, и далее, если ошибку исправят, то все в порядке, а если не исправят, то начинаются последовательные попытки доказать БТИ, начиная от повторных запросов с разъяснениями, повторных запросов с приложением документов, до личного посещения БТИ и даже обращения в суд.
Как исправить ошибки БТИ
Первоначально необходимо обращаться в БТИ с письмом-запросом.
Ответ на запрос БТИ готовит месяц, и как указывали выше, в большинстве случаев будет получено письмо в контексте «не видим оснований для исправления».
И вот далее начинаются различные пути взаимодействия с БТИ.
Результатом чего может быть вот такое письмо
Разберем из практики несколько случаев ошибок и путей и как они по практике исправились
Каждая ошибка индивидуально и путь ее исправления свой.
То есть если мы представим «теоретически», что у собственника есть две одинаковые квартиры находящиеся в разных округах и в них допущены одинаковые ошибки, то пути их исправления в разных БТИ будут разные в нюансах с вероятностью 99 процентов.
Итак, здесь мы будем разбирать случаи из нашей практики:
Первый случай:
Собственник принес нам архивную копию плана БТИ.
Мы на основании него сделали проектную документацию. И через месяц он получил отказ в согласовании перепланировки.
В нем было прописано, что документация БТИ поданная на согласование (архивная копия), не соответствует той документации БТИ, которую жилищная инспекция получила посредством электронного запроса в БТИ.
Проблема заключалась в следующем:
При перечерчивании БТИ планов из архивных копий в электронный вид, чертежник ошибся и в электронном виде который жилищная инспекция получила, была ошибка.
Мы подавали правильную архивную копию начерченную вручную, а в базе была электронная версия плана БТИ и в ней не на том месте была указана дверь.
Как решилось — с этой архивной копией пришли в БТИ, БТИ признала свою ошибку, поправила в электронной версии.
Сдали еще раз на согласование.
Теперь жилищная инспекция получала план в электронном виде, который соответствовал архивной копии и собственник получил разрешение на перепланировку.
Второй случай:
Собственник принес план БТИ в котором был большой короб, которого в принципе не было в квартире.
То есть в углу одной комнаты, был на БТИ отгорожено на БТИ порядка 1 квадратного метра «просто так». Причем никаких коммуникаций там не было.
Приблизительно это выглядело вот так
Никакого желания строить данный короб в углу комнаты он не испытал и у него возник закономерный вопрос…..
«а кто это сделал»?
В конце концов выяснилось следующее.
Когда сдавался дом, кадастровый инженер, не обмерял каждую квартиру.
Он вообще, зашел только в первый подъезд, обмерял по одной квартире на среднем этаже.
Но в доме было 2 подъезда.
Предположив что второй подъезд идентичен тому какой он обмерил, он выпустил техплан на весь дом.
И вот в этом подъезде, где он был был этот короб.
Там действительно шли коммуникации.
А в подъезда (стояке) нашего заказчика, этого короба вообще никогда не было и проектной документацией он не предусматривался.
► В результате получилась ситуация, в ЕГРН короб есть.
► В проектной документации от застройщика короба нет.
► В БТИ короб есть.
БТИ править ничего не хочет ссылаясь на то что ЕГРН «главнее» проекта застройщика который мы принесли как «обоснование».
Как решалось:
Нашли кадастрового инженера выпускавшего техплан.
Который также править ничего не хотел — я везде был и у меня все правильно!
В ответ на эту информацию направили ему три письма:
► Заверенный застройщиком план из проекта дома где короба нет.
► Драфт жалобы в кадастровую палату на лишения его статуса кадастрового инженера.
► Информационное письмо, что если он править не будет, то найдем другого кадастрового инженера, который поправит данную ошибку, но сразу информируем, что все убытки связанные с его ошибкой будут взыскиваться в суде (оплата простоя строителей, неустойка, оплата хранения на складе и задержки поставки материалов и т.д.).
Минут через десять после отправки нами данного письма по электронной почте, кадастровый инженер посредством телефонной связи, связался с нами и выразил искреннее и горячее желание участвовать в скорейшем исправлении «небольшого недоразумения».
В течении двух недель ошибка была исправлена, мы получили новые ЕГРН.
И далее мы направились в БТИ, с ЕГРН без короба и с заверенным проектном застройщика где также короба не было.
И БТИ, к их чести поправили план прямо в нашем присутствии и выдали его уже без короба.
Далее по мере сил и времени мы будем добавлять новые версии ошибок и варианты их исправления…